Affitti turistici in condominio in Spagna: il voto dei 3/5

Cortile di un condominio spagnolo con appartamenti turistici

In questo articolo

Prima, qualche termine spagnolo
Cosa dice la legge da aprile 2025
Come funziona la maggioranza dei 3/5
Chi affittava già e chi inizia ora
Gli statuti e il Tribunale Supremo
Impugnare una delibera
Registrazione regionale e NRUA
Andare d'accordo con i vicini
Domande frequenti
Fonti

Se possiedi un appartamento in un condominio spagnolo e vuoi iniziare ad affittarlo ai turisti, dal 3 aprile 2025 ti serve l'approvazione espressa della comunità dei proprietari dell'edificio. La Legge spagnola sulla proprietà orizzontale (Ley de Propiedad Horizontal, LPH) è stata modificata dalla Legge Organica 1/2025: l'approvazione deve arrivare dai tre quinti di tutti i proprietari che rappresentino anche i tre quinti delle quote di partecipazione. La stessa maggioranza può limitare, condizionare o vietare gli affitti turistici e può far pagare agli appartamenti turistici fino al 20% in più di spese condominiali.

La buona notizia se affittavi già legalmente prima di quella data: i nuovi accordi non sono retroattivi. Questa guida spiega le regole in modo semplice, come si conta il voto, come impugnare una delibera e cosa ha detto il Tribunale Supremo spagnolo sugli statuti condominiali.

Prima, qualche termine spagnolo

Comunidad de propietarios (comunità dei proprietari): l'ente formato da tutti i proprietari di un edificio o complesso. Ogni proprietario ne fa parte automaticamente e paga le spese condominiali (gastos de comunidad).
Junta de propietarios (assemblea dei proprietari): l'assemblea generale in cui si votano le decisioni. Di solito c'è almeno un'assemblea ordinaria all'anno, più quelle straordinarie.
Presidente: un proprietario eletto per rappresentare la comunità.
Administrador de fincas (amministratore di condominio): il professionista che di solito gestisce pratiche, conti e verbali della comunità e spesso fa da segretario.
Cuota de participación (quota di partecipazione): la percentuale dell'edificio che spetta a ogni appartamento, fissata negli atti. Determina quanto paghi e quanto pesa il tuo voto.
Estatutos (statuti): le regole interne dell'edificio, spesso contenute nell'atto costitutivo (título constitutivo).

Cosa dice la legge da aprile 2025

La Legge Organica 1/2025 del 2 gennaio (una riforma per l'efficienza della giustizia) ha modificato tre parti della LPH, in vigore dal 3 aprile 2025:

Articolo 7.3 (nuovo): il proprietario che vuole svolgere l'attività di affitto turistico deve prima ottenere l'approvazione espressa della comunità ai sensi dell'articolo 17.12. Se qualcuno lo fa senza approvazione, il presidente (di sua iniziativa o su richiesta di qualsiasi vicino) gli intimerà di cessare, avvertendolo che la comunità si rivolgerà al giudice.
Articolo 17.12 (modificato): una delibera espressa che approvi, limiti, condizioni o vieti gli affitti turistici richiede i 3/5 di tutti i proprietari che rappresentino i 3/5 delle quote, che modifichi o meno gli statuti. La stessa maggioranza può stabilire contributi speciali o aumentare la quota delle spese comuni dell'appartamento, purché l'aumento non superi il 20%. Queste delibere non hanno effetto retroattivo.
Seconda disposizione aggiuntiva della LPH (nuova, introdotta dalla quarta disposizione finale della Legge Organica 1/2025): il proprietario che già svolgeva l'attività prima della riforma, e che si era registrato secondo la normativa turistica regionale, può continuare alle condizioni e nei termini di quella normativa.

La regola dei 3/5 in sé risale al 2019 (Real Decreto-ley 7/2019), ma allora la comunità poteva solo limitare. Il grande cambiamento del 2025 è che il silenzio non vale più come consenso: un nuovo affitto turistico ha bisogno di un sì esplicito.

Come funziona la maggioranza dei 3/5

La maggioranza è doppia e si conta sull'intero edificio, non solo sui presenti:

Requisito	Come si conta	Esempio (20 appartamenti)
3/5 dei proprietari	Su tutti i proprietari della comunità	Almeno 12 favorevoli
3/5 delle quote	Sommando la percentuale di ciascun proprietario	Almeno il 60% delle quote
Maggiorazione delle spese	Stessa doppia maggioranza	Fino al 20% in più

Gli assenti contano come "sì" (articolo 17.8)

Secondo l'articolo 17.8 LPH, i proprietari regolarmente convocati che non hanno partecipato vengono contati a favore a meno che, una volta ricevuta la notifica della delibera, non comunichino al segretario il loro dissenso entro 30 giorni di calendario, con un mezzo che lasci prova della ricezione. Se vivi all'estero e salti le assemblee, è importante: leggi il verbale (acta) quando arriva, anche se è solo in spagnolo, e rispondi in tempo se non sei d'accordo. Assicurati che l'amministratore abbia il tuo indirizzo postale ed email aggiornati.

La maggiorazione del 20%

L'assemblea può approvare un contributo speciale o aumentare la quota delle spese comuni degli appartamenti turistici, con un tetto del 20%, con la stessa doppia maggioranza. Si applica dalla data della delibera in avanti.

Chi affittava già e chi inizia ora

Se affittavi già prima del 3 aprile 2025

La seconda disposizione aggiuntiva tutela i proprietari che già operavano nel rispetto della normativa turistica regionale (di solito, iscritti al registro turistico della comunità autonoma). Insieme alla regola della non retroattività, questo significa che un divieto successivo, in linea di principio, non dovrebbe riguardarti. Se una maggiorazione approvata in seguito possa applicarsi d'ora in poi agli appartamenti esistenti è discusso, quindi chiedi a un avvocato se ti succede.

La tutela non serve se gli statuti vietavano già l'attività (vedi sotto).

Se vuoi iniziare ora

Ti serve una delibera di approvazione con i 3/5 prima di accettare la prima prenotazione. I passaggi abituali:

Chiedi al presidente o all'amministratore di inserire il punto nell'ordine del giorno (orden del día) della prossima assemblea. Le delibere prese tra le "varie ed eventuali" sono facili da impugnare.
Votate, poi lascia trascorrere i 30 giorni previsti per i proprietari assenti.
Chiedi un certificato del segretario o dell'amministratore che attesti l'approvazione.
Usalo per presentare l'iscrizione al registro turistico regionale.

Se non puoi partecipare, di solito puoi farti rappresentare da qualcuno con una semplice delega scritta e firmata. Se inizi senza approvazione, la comunità può intimarti di smettere e poi agire in giudizio per far cessare l'attività ai sensi dell'articolo 7.2.

Gli statuti e il Tribunale Supremo

Oltre alle delibere assembleari, contano gli statuti dell'edificio. Il Tribunale Supremo spagnolo (Tribunal Supremo) ha fissato questi punti:

Novembre 2023 (sentenze 1643/2023 e 1671/2023): se gli statuti vietano negli appartamenti le attività economiche, imprenditoriali o commerciali, il divieto comprende gli affitti turistici, perché il diritto spagnolo li considera un'attività economica. Altre sentenze del 2024 (90/2024 e 95/2024) hanno seguito la stessa linea.
3 ottobre 2024 (Prima Sezione al completo, sentenze 1232/2024 e 1233/2024, all'unanimità; annunciate dal potere giudiziario il 7 ottobre): la prima pronuncia sull'articolo 17.12, nella formulazione del 2019. La comunità può vietare gli affitti turistici con la maggioranza dei 3/5; non serve l'unanimità.
2025 (sentenza ECLI:ES:TS:2025:725, annunciata dal potere giudiziario il 6 marzo 2025): una restrizione deve essere chiara e precisa. Statuti che si limitano a descrivere gli appartamenti come abitazioni, senza vietare l'uso turistico o le attività economiche, non vietano gli affitti turistici.

Per chi compra significa questo: un divieto negli statuti vincola un nuovo proprietario solo se è iscritto nel Registro immobiliare (Registro de la Propiedad; articolo 5 LPH). Prima di comprare un appartamento da affittare, chiedi al tuo avvocato una nota simple (visura del Registro immobiliare) e una copia degli statuti e dei verbali recenti.

Impugnare una delibera

L'articolo 18 LPH consente ai proprietari di impugnare le delibere in tribunale:

Motivi: contrarietà alla legge o agli statuti, grave danno alla comunità a vantaggio di alcuni proprietari, grave pregiudizio a un proprietario che non ha l'obbligo giuridico di sopportarlo, o abuso del diritto.
Chi: i proprietari che hanno votato contro e hanno fatto mettere a verbale il proprio dissenso (salvar el voto), gli assenti e chi è stato privato indebitamente del voto.
Condizione: devi essere in regola con le spese condominiali, o depositare il debito presso il tribunale.
Termine: tre mesi dalla delibera, o un anno se viola la legge o gli statuti. Per gli assenti il termine decorre dalla notifica.

Registrazione regionale e NRUA

L'approvazione della comunità si aggiunge alla registrazione turistica, non la sostituisce.

Andalusia: ti iscrivi al Registro del Turismo dell'Andalusia (Registro de Turismo de Andalucía) presentando online una dichiarazione responsabile (declaración responsable), che richiede un certificato digitale spagnolo. Secondo le FAQ del governo regionale, devi allegare una nota simple aggiornata e un certificato del segretario o dell'amministratore della comunità che attesti l'approvazione espressa dell'uso turistico; se manca, hai 10 giorni lavorativi per fornirlo, dopodiché si avvia la procedura di cancellazione. Il decreto andaluso sulle abitazioni turistiche (Decreto 28/2016, testo consolidato) esclude inoltre gli appartamenti in edifici il cui atto costitutivo o i cui statuti vietino espressamente l'alloggio turistico. Leggi la nostra guida alla registrazione VUT in Andalusia e pagine locali come Malaga o Marbella.
Registro Unico (NRUA): a maggio 2026 il Tribunale Supremo ha annullato la parte del Real Decreto 1312/2024 che creava il Registro Unico nazionale degli affitti (sentenza pubblicata nella Gazzetta Ufficiale l'8 giugno 2026), mantenendo lo sportello unico digitale e lo scambio di dati con le piattaforme. Maggiori dettagli nel nostro articolo sull'NRUA.

La registrazione degli ospiti presso la polizia (SES.HOSPEDAJES) e l'eventuale tassa di soggiorno restano comunque: vedi la registrazione degli ospiti passo dopo passo e la tassa di soggiorno per comunità autonoma. Se non vivi in Spagna, ricorda che i tuoi redditi da affitto sono tassati anche in Spagna con l'imposta sul reddito dei non residenti (IRNR, modello 210), per la quale serve il NIE.

Andare d'accordo con i vicini

Le assemblee di solito votano contro gli affitti turistici per il rumore e i rifiuti. Presentarsi con dei dati aiuta.

Se l'edificio ha una portineria o un amministratore, Apartop Community è pensato per loro: un cartello con codice QR perché i vicini possano segnalare rumori, rifiuti, problemi in piscina o danni senza account (la segnalazione arriva all'host dell'appartamento e alla comunità), regole della casa che gli ospiti degli appartamenti collegati accettano durante il check-in online, un report stampabile per l'assemblea dei proprietari con soggiorni, notti e segnalazioni per appartamento, e una scheda per registrare le quote degli appartamenti turistici se viene approvata una maggiorazione (con il tetto del 20%). Apartop non stabilisce né riscuote quelle quote. È gratuito per i proprietari; la comunità paga in base al numero di appartamenti. Scopri come funziona Apartop Community.

Come proprietario all'estero, anche essere organizzati aiuta: check-in online con SES.HOSPEDAJES, una guida digitale per l'ospite con le regole dell'edificio e una consegna delle chiavi che i tuoi vicini non noteranno. Puoi iniziare gratis con fino a 2 appartamenti o guardare i prezzi di Pro.

Domande frequenti

Il mio condominio può vietare gli affitti turistici a maggioranza?

Sì. Bastano i tre quinti dei proprietari che rappresentino i tre quinti delle quote; non serve l'unanimità, come ha confermato il Tribunale Supremo il 3 ottobre 2024. Dal 3 aprile 2025, un appartamento che vuole iniziare ha anche bisogno dell'approvazione espressa con quella maggioranza.

Ero già registrato prima di aprile 2025. Un nuovo divieto mi riguarda?

In linea di principio no: l'articolo 17.12 dice che le delibere non sono retroattive e la seconda disposizione aggiuntiva consente a chi operava già legalmente di continuare. È diverso se statuti iscritti nel Registro vietavano già l'attività.

Quanto in più mi può far pagare il condominio?

Al massimo il 20% in più sulla tua quota delle spese comuni, approvato con la doppia maggioranza dei 3/5. Una maggiorazione più alta, o approvata con meno voti, si può impugnare.

Vivo all'estero e non vado mai alle assemblee. Il mio voto conta?

Sì, come "sì" per impostazione predefinita: secondo l'articolo 17.8, gli assenti regolarmente notificati che non comunicano il proprio dissenso al segretario entro 30 giorni di calendario sono contati a favore. Nomina un delegato o rispondi per iscritto se non sei d'accordo.

Quanto tempo ho per impugnare una delibera?

Tre mesi dalla delibera (dalla notifica se eri assente), o un anno se viola la legge o gli statuti. Devi essere in regola con le spese o depositare l'importo dovuto.

Statuti che parlano di "uso abitativo" vietano gli affitti turistici?

Non necessariamente. Il Tribunale Supremo richiede un divieto chiaro e preciso; descrivere gli appartamenti come abitazioni non basta. Un divieto di attività economiche o commerciali, invece, comprende gli affitti turistici secondo le sentenze del 2023 e del 2024.

Fonti

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