Registro Unico degli affitti in Spagna (NRUA): stato 2026

Dal 1° luglio 2025 il Registro Unico degli affitti spagnolo (Registro Único de Arrendamientos) obbligava ogni alloggio turistico e ogni affitto ammobiliato di media durata a iscriversi al Registro immobiliare per ottenere un Numero di Registrazione Unico (NRUA) prima di poter essere pubblicizzato su Airbnb, Booking.com o piattaforme simili. Nel 2026 il Tribunale Supremo spagnolo ha annullato quell'obbligo con tre sentenze. Oggi l'NRUA non può più essere preteso, ma il numero di iscrizione turistica della tua comunità autonoma (in Andalusia, il numero VUT) resta obbligatorio.

Questa guida spiega cos'era il sistema, cosa ha annullato il tribunale, cosa sopravvive (lo Sportello Unico Digitale degli affitti) e cosa devi fare come proprietario, soprattutto se vivi fuori dalla Spagna. Tutto quanto segue è stato verificato sul BOE, la gazzetta ufficiale spagnola, l'11 ottobre 2026.

Cos'era il Registro Unico degli affitti

È stato creato dal Real Decreto 1312/2024 del 23 dicembre per applicare il Regolamento (UE) 2024/1028 sui dati relativi agli affitti di breve durata. È entrato in vigore il 2 gennaio 2025 e ha iniziato ad applicarsi il 1° luglio 2025.

Aveva due parti:

• Il Registro Unico: il proprietario (o chi gestiva l'immobile) chiedeva al Registro immobiliare (Registro de la Propiedad), o al Registro dei beni mobili per le imbarcazioni, un numero per ogni unità. Riguardava sia gli affitti turistici sia gli affitti di media durata (per lavoro, studio, cure mediche e simili). Per gli affitti turistici bisognava fornire anche la licenza o l'iscrizione regionale. Il numero iniziava con "ES" seguito da lettere e cifre.
• Lo Sportello Unico Digitale degli affitti (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos): un portale gestito dal Ministero della Casa attraverso il quale le piattaforme inviano i dati di attività di ogni annuncio e verificano i numeri.

Le piattaforme dovevano richiedere il numero prima di pubblicare un annuncio e il Ministero poteva ordinare la rimozione degli annunci con numeri non validi o revocati.

Il deposito annuale

L'articolo 10.4 obbligava i proprietari a depositare ogni anno presso il Registro immobiliare un elenco anonimizzato degli affitti dell'anno precedente e della loro finalità. L'Orden VAU/1560/2025 ha approvato quel modulo informativo: si presentava a febbraio, uno per immobile, su carta o come file XBRL, per la prima volta a febbraio 2026 con i dati del 2025. Se non veniva depositato, o rivelava un uso improprio, il registratore poteva revocare il numero.

Cosa ha annullato il Tribunale Supremo

La sezione amministrativa del Tribunale Supremo ha accolto, in tutto o in parte, tre ricorsi contro il Real Decreto 1312/2024:

Il ragionamento riguarda le competenze: insieme alla procedura di registrazione, la sentenza annulla la prima disposizione finale nella parte in cui si basava sulle competenze dello Stato centrale per regolarla. La prima sentenza annulla l'articolo 5 (obblighi dei locatori), l'articolo 8 (il registro), l'articolo 9 (domanda e numero) e l'articolo 10 (verifica dei numeri e deposito annuale), le lettere b) e c) dell'articolo 12, la seconda disposizione aggiuntiva e gli articoli 1, 2 e 6 nella parte relativa al registro, oltre a "qualsiasi altra disposizione o menzione" del registro unico. Le sentenze del 21 maggio e del 1° giugno annullano sostanzialmente le stesse disposizioni. Viene eliminato anche l'obbligo di iscriversi al Registro immobiliare per ottenere un numero con cui pubblicizzarsi sulle piattaforme.

In pratica:

• Non ti serve più l'NRUA, né per gli affitti turistici né per quelli di media durata.
• Il deposito annuale di febbraio ha perso la sua base giuridica, perché dipendeva dall'articolo 10 annullato. Il deposito di febbraio 2026 è stato fatto secondo le norme allora vigenti; in base al BOE attuale non c'è alcun obbligo di ripeterlo a febbraio 2027.
• Se hai già un numero puoi continuare a mostrarlo, ma nessuna norma nazionale lo richiede.

Cosa resta in vigore

L'annullamento è parziale. Secondo il testo consolidato del Real Decreto 1312/2024 nel BOE, restano:

• Lo Sportello Unico Digitale degli affitti (articolo 7), gestito dal Ministero della Casa.
• L'obbligo delle piattaforme di inviare periodicamente allo Sportello i dati di attività di ogni annuncio ai sensi del Regolamento (UE) 2024/1028 (articolo 6, nella parte non annullata).
• L'uso di quei dati per le statistiche ufficiali (articolo 11).

Inoltre il Real Decreto-ley 29/2026, pubblicato il 7 ottobre 2026, riscrive il Titolo V della Legge sugli affitti urbani (Ley de Arrendamientos Urbanos) con un regime sanzionatorio per le piattaforme che non inviano i dati allo Sportello Unico Digitale (articoli da 38 a 51): 100.000 € per le infrazioni lievi, 500.000 € per quelle gravi (fino all'1% del fatturato annuo) e 1 milione di € per quelle molto gravi (fino al 2%). Il suo articolo 20 obbliga inoltre ogni offerta o annuncio di affitto a includere "il numero, codice o titolo identificativo dell'unità locata, ove applicabile". Come ogni decreto-legge, deve essere convalidato dal Congresso entro 30 giorni lavorativi; con il Parlamento sciolto per le elezioni politiche (Real Decreto 806/2026), il voto spetta alla sua Deputazione Permanente (Diputación Permanente). All'11 ottobre 2026 non è ancora stato votato.

La registrazione che ti serve davvero: quella regionale

Le sentenze non toccano i registri turistici delle comunità autonome, che sono ciò che rende legale un alloggio turistico. In Andalusia si tratta del Registro del Turismo dell'Andalusia (Registro de Turismo de Andalucía): una casa vacanze (vivienda de uso turístico) si iscrive presentando una dichiarazione responsabile (declaración responsable) e riceve un codice nel formato VUT/provincia/numero (per esempio VUT/MA/12345; i più vecchi iniziano con VFT/), ai sensi del Decreto 31/2024. È questo il numero da mostrare negli annunci e nei documenti.

Un errore comune: il riferimento CTC-… che ricevi quando presenti la dichiarazione responsabile non è il tuo numero di iscrizione; quello vero arriva con la risoluzione (resolución).

Se vivi all'estero, di solito gestirai il registro regionale online con un certificato digitale spagnolo o tramite un gestor che agisce per tuo conto, e ti servirà il NIE (numero di identificazione fiscale per stranieri). Ricorda anche che la comunità dei proprietari del tuo condominio può limitare gli affitti turistici con una maggioranza dei 3/5 (lo spieghiamo qui) e che, indipendentemente da qualsiasi registro, devi comunque comunicare i tuoi ospiti al sistema di polizia SES.Hospedajes (passo dopo passo).

E la rimozione degli annunci dalle piattaforme?

Finché l'NRUA era in vigore, il Ministero della Casa poteva ordinare alle piattaforme di rimuovere entro 48 ore gli annunci senza un numero valido. Quel potere era legato al numero del Registro immobiliare ed è caduto con esso. Le norme regionali no: le comunità autonome possono sanzionare gli annunci privi del numero di iscrizione turistica e il Regolamento UE obbliga le piattaforme a mostrare il numero ovunque esista una procedura di registrazione, comprese quelle regionali. Ogni piattaforma stabilisce inoltre le proprie regole, quindi tieni d'occhio gli avvisi nel tuo pannello da host.

Cosa ti consigliamo

1. Verifica che ogni immobile abbia un numero di iscrizione turistica regionale valido e che compaia in tutti i tuoi annunci.
2. Se avevi già un NRUA, conservalo agli atti; non devi rinnovarlo né presentare il deposito di febbraio, salvo che vengano approvate nuove norme.
3. Tieni d'occhio il BOE: il Ministero potrebbe legiferare di nuovo sul coordinamento con i registri regionali e il Real Decreto-ley 29/2026 è in attesa di convalida da parte della Deputazione Permanente del Congresso.
4. Tieni in regola il resto: comunicazione degli ospiti, tassa di soggiorno dove esiste, imposta sul reddito (modello 210 se non sei residente) e fatture dove servono (VeriFactu per gli affitti turistici).

Come ti aiuta Apartop

In Apartop salvi il numero del Registro del Turismo dell'Andalusia di ogni appartamento con la sua tipologia (VUT, appartamenti turistici, casa rurale, VTAR…) e Apartop lo riporta nei documenti dell'appartamento (vedi la funzione). Si accorge se hai inserito il riferimento CTC della dichiarazione responsabile invece del numero di iscrizione e riconosce i formati di altre comunità autonome. Se hai un numero del Registro Unico puoi salvarlo, ma Apartop non lo richiede mai. Se aggiungi un immobile a partire dal suo annuncio, Apartop legge i numeri che vi compaiono.

Il check-in online prepara anche la comunicazione degli ospiti per SES.Hospedajes: download gratuito, con invio automatico nel piano Pro (check-in online). Apartop è gratuito fino a 2 appartamenti (prezzi); puoi iniziare gratis qui.

Fonti

Fonti ufficiali consultate l'11 ottobre 2026.

• Real Decreto 1312/2024, testo consolidato con gli annullamenti (BOE, aggiornato al 18 luglio 2026)
• Sentenza del Tribunale Supremo del 19 maggio 2026, ricorso 1/143/2025 (BOE n. 139, 8 giugno 2026)
• Sentenza del Tribunale Supremo 629/2026 del 21 maggio, ricorso 1/54/2025 (BOE n. 155, 26 giugno 2026)
• Sentenza del Tribunale Supremo del 1° giugno 2026, ricorso 1/144/2025 (BOE n. 174, 18 luglio 2026)
• Orden VAU/1560/2025 del 22 dicembre, modulo informativo annuale (BOE)
• Regolamento (UE) 2024/1028, applicabile dal 20 maggio 2026 (BOE)
• Real Decreto-ley 29/2026 del 6 ottobre: art. 3 (Titolo V della Ley de Arrendamientos Urbanos) e art. 20 (BOE, 7 ottobre 2026)
• Real Decreto 806/2026, di scioglimento delle Cortes e convocazione delle elezioni (BOE, 6 ottobre 2026)
• La Moncloa: campagna del Ministero della Casa sul registro unico, giugno 2025