VeriFactu per gli affitti turistici in Spagna: chi e quando

VeriFactu è il nome con cui si conosce una normativa spagnola che obbliga i software di fatturazione a tenere un registro inalterabile di ogni fattura emessa, con un'impronta concatenata (hash) e un codice QR che il cliente può verificare presso l'Agenzia delle Entrate spagnola (Agencia Tributaria, o AEAT). Se possiedi un affitto turistico in Spagna, la vera domanda non è se hai un immobile lì, ma se il tuo affitto è un'attività d'impresa e se fatturi con un software.

La situazione all'11 ottobre 2026: le scadenze legali sono ancora il 1° gennaio 2027 per le società e il 1° luglio 2027 per tutti gli altri obbligati. Il 5 ottobre 2026 il Ministero delle Finanze ha annunciato l'intenzione di rinviarle a ottobre 2028, ma questa modifica non è ancora stata pubblicata nel Boletín Oficial del Estado (BOE), la gazzetta ufficiale spagnola.

Cos'è VeriFactu

La base giuridica è il Real Decreto 1007/2023, che approva il regolamento sui requisiti dei sistemi informatici di fatturazione (in spagnolo RRSIF). Il dettaglio tecnico si trova nell'Orden HAC/1177/2024: formati dei registri, come si calcola l'hash, com'è fatto il codice QR e come si inviano i dati all'AEAT.

Il principio è semplice. Ogni volta che il tuo software emette una fattura, crea anche un registro di fatturazione con i dati chiave: codice fiscale (NIF) dell'emittente, numero della fattura, data, tipo di fattura, importo dell'IVA e totale. Quel registro viene "sigillato" con un hash che dipende anche dall'hash del registro precedente, quindi se qualcuno elimina o modifica una vecchia fattura, la catena non torna più.

Ci sono due modi per adempiere:

• Modalità VERI*FACTU: il software invia ogni registro all'AEAT nel momento in cui lo crea. La fattura riporta la dicitura "Factura verificable en la sede electrónica de la AEAT".
• Modalità "non VERI*FACTU": il software conserva i registri, a disposizione del fisco, con requisiti di sicurezza aggiuntivi: ogni registro deve essere firmato elettronicamente (firma XAdES, articolo 14 dell'ordine) e il software deve tenere un registro degli eventi (articolo 9 dell'ordine: inizio e fine di questa modalità, rilevamento di anomalie, esportazioni, ripristini di backup e un riepilogo almeno ogni 6 ore di funzionamento). La fattura riporta comunque il codice QR, senza quella dicitura.

Riguarda il tuo affitto turistico?

L'AEAT riassume l'ambito con la regola dei "quattro NO": sei obbligato se emetti fatture con un software (non solo a mano), non sei nel sistema SII di comunicazione dell'IVA in tempo reale, il tuo domicilio fiscale non è nei Paesi Baschi o in Navarra e non hai un provvedimento di esonero. Inoltre, il regolamento riguarda solo le società, i contribuenti dell'imposta sul reddito spagnola che svolgono un'attività d'impresa e i non residenti che operano tramite una stabile organizzazione in Spagna.

Per gli affitti turistici ne derivano questi casi frequenti:

La maggior parte dei proprietari stranieri con uno o due appartamenti rientra nelle ultime due righe: consegni le chiavi, pulisci tra un ospite e l'altro e dichiari il reddito come reddito fondiario, nella dichiarazione dei redditi spagnola se sei residente o con il modello 210 (imposta sul reddito dei non residenti, IRNR) se non lo sei. Spieghiamo entrambi i casi in come dichiarare i redditi da affitto turistico. Tieni presente che essere fuori da VeriFactu non significa che non dovrai mai emettere fatture; significa solo che il tuo software non deve rispettare queste regole.

Scadenze attualmente in vigore

Il calendario è cambiato più volte:

1. Il Real Decreto 254/2025 aveva fissato il 1° gennaio 2026 per le società e il 1° luglio 2026 per tutti gli altri.
2. Il Real Decreto-ley 15/2025 del 2 dicembre l'ha rinviato di un anno: 1° gennaio 2027 per i contribuenti dell'imposta sulle società e 1° luglio 2027 per gli altri (lavoratori autonomi e non residenti con stabile organizzazione). Sono le date che l'AEAT indica oggi.
3. Il 5 ottobre 2026 il Ministero delle Finanze ha pubblicato una nota informativa che annuncia il rinvio degli obblighi in sospeso a ottobre 2028, per farli coincidere con la fatturazione elettronica B2B obbligatoria per le imprese con un fatturato fino a 8 milioni di €. Afferma che i requisiti di integrità, conservazione e tracciabilità resteranno "sostanzialmente equivalenti".

Finché quel rinvio non sarà approvato e pubblicato nel BOE, le date del 2027 restano legge. Conviene continuare a prepararsi: si sposta il calendario, non la sostanza.

Cosa deve fare il tuo software di fatturazione

Un software di fatturazione conforme deve, come minimo:

• Creare un registro di emissione per ogni fattura emessa e un registro di annullamento quando viene annullata, con i campi stabiliti dall'Ordine.
• Calcolare un hash SHA-256 per ogni registro, concatenato al precedente, in modo che la cronologia non possa essere alterata senza che ce ne si accorga.
• Stampare un codice QR sulla fattura (tra 30x30 e 40x40 mm secondo l'articolo 21 dell'ordine; la specifica tecnica dell'AEAT aggiunge la dicitura "QR tributario:"), che rimanda al servizio di verifica dell'AEAT con il NIF dell'emittente, numero, data e importo della fattura.
• Non permettere di eliminare o modificare le fatture emesse: gli errori si correggono con una fattura rettificativa (factura rectificativa).
• A seconda della modalità: inviare i registri all'AEAT (VERI*FACTU) o conservarli con firma elettronica insieme a un registro degli eventi (non VERI*FACTU).
• Essere accompagnato da una dichiarazione di conformità (declaración responsable) del produttore del software.

L'AEAT offre anche un'applicazione di fatturazione gratuita sul suo sito, un'opzione se emetti poche fatture e non ti serve altro.

Cosa fa Apartop con le tue fatture

In Apartop, "Fatture emesse con impronta concatenata e codice QR" fa parte del piano Pro (vedi i prezzi). Ecco esattamente cosa fa oggi:

• Fattura ogni prenotazione con i dati dell'ospite dal check-in online, le date e l'importo già compilati, con numerazione progressiva per serie, fatture complete o semplificate e fatture rettificative (come funziona).
• Ogni fattura riceve un registro con hash SHA-256 concatenato al precedente dello stesso proprietario, calcolato secondo la specifica tecnica dell'AEAT. Se elimini per errore l'ultima fattura, resta un registro di annullamento. Nelle impostazioni puoi verificare che la catena di ogni proprietario sia integra.
• La fattura riporta il "QR tributario" che rimanda al servizio di verifica dell'AEAT.
• Conserva i registri e non li invia all'AEAT, come nella modalità non VERI*FACTU, ed è per questo che le fatture non riportano la dicitura "VERI*FACTU".

Cosa non fa ancora, e devi saperlo: Apartop al momento non invia i registri all'AEAT, non firma elettronicamente i registri né tiene il registro degli eventi richiesto dalla modalità non VERI*FACTU e non ha ancora pubblicato la sua dichiarazione di conformità. Per ora nulla è obbligatorio (le date sono nel 2027), ma prima della data che ti riguarda chiedi al tuo fornitore di software (Apartop o qualsiasi altro) la sua dichiarazione di conformità e concorda con il tuo consulente la modalità corretta.

Apartop ti permette inoltre di impostare il trattamento IVA di ogni proprietario (esente, 10% o 21%) e separa la commissione della piattaforma come spesa. Le fatture che ricevi (pulizie, utenze, riparazioni) sono gestite da un'altra funzione: spese dalla foto della fattura.

L'IVA sugli affitti turistici e il legame con VeriFactu

VeriFactu non cambia l'IVA che applichi (IVA anche in spagnolo); regola solo come si registrano le fatture. Ma i due temi si sovrappongono, perché il trattamento IVA spesso indica se il tuo affitto è un'attività d'impresa:

• Senza servizi alberghieri: l'affitto di un'abitazione ammobiliata è attualmente esente da IVA (art. 20.Uno.23 della Legge sull'IVA, Ley 37/1992).
• Con servizi alberghieri (pulizia durante il soggiorno, cambio della biancheria, ristorazione…): IVA al 10% ed è un'attività d'impresa ai fini dell'imposta sul reddito, il che ti fa rientrare in VeriFactu.

Novità: il Real Decreto-ley 29/2026, pubblicato nel BOE il 7 ottobre 2026, elimina l'esenzione dal 1° dicembre 2026 per gli affitti ammobiliati di 30 notti o meno (salvo che si tratti dell'abitazione principale del locatore) e li assoggetta all'IVA del 10% (nuova formulazione dell'articolo 20.Uno.23, lettera e', e dell'articolo 91.Uno.2.2 della Legge sull'IVA). Un decreto-legge deve essere convalidato dal Congresso entro 30 giorni lavorativi, altrimenti decade; con il Parlamento sciolto per le elezioni del 29 novembre, il voto spetta alla sua Deputazione Permanente (Diputación Permanente). All'11 ottobre 2026 non è ancora stato votato. Applicare l'IVA non rende di per sé il tuo affitto un'attività d'impresa ai fini dell'imposta sul reddito, quindi non ti fa rientrare automaticamente in VeriFactu. Se sei non residente, l'iscrizione ai fini IVA può comportare anche la nomina di un rappresentante fiscale o di un consulente in Spagna: fatti consigliare prima del 1° dicembre.

Per le altre imposte locali, vedi la tassa di soggiorno per regione nel 2026.

Sanzioni

L'articolo 201 bis della Legge generale tributaria sanziona:

• L'uso di un sistema di fatturazione non adeguatamente certificato quando è obbligatorio, o che è stato alterato o modificato: 50.000 € per esercizio.
• La produzione o la vendita di sistemi non conformi: 150.000 € per esercizio per ogni tipo di sistema, più 1.000 € per ogni sistema venduto senza la certificazione richiesta.

Per questo è importante che il tuo software abbia la dichiarazione di conformità e, se sei obbligato, un foglio di calcolo modificabile che ti permette di riscrivere le fatture passate non è un'opzione sicura.

Cosa fare adesso

1. Chiedi al tuo consulente se il tuo affitto è un'attività d'impresa (servizi alberghieri, personale) o un semplice reddito fondiario.
2. Se sei una società o un lavoratore autonomo con servizi alberghieri, scegli fin da ora un software pronto e inizia a fatturare con numerazione progressiva.
3. Rivedi la tua posizione IVA in vista del 1° dicembre 2026 e segui se il Real Decreto-ley 29/2026 viene convalidato.
4. Segui la pagina VeriFactu dell'AEAT per vedere se il rinvio al 2028 arriva nel BOE.

Se vuoi provare le fatture delle prenotazioni, puoi creare un account gratuito: i nuovi account hanno 30 giorni di Pro. E non dimenticare le altre pratiche del tuo appartamento, come la licenza turistica regionale (e ciò che resta del Registro Unico degli affitti dopo il suo annullamento).

Fonti

Fonti ufficiali consultate l'11 ottobre 2026.

• Real Decreto 1007/2023, regolamento sui sistemi di fatturazione (BOE)
• Orden HAC/1177/2024, specifiche tecniche: artt. 6, 9, 14, 20 e 21 (BOE)
• Real Decreto 254/2025 del 1° aprile (BOE)
• Real Decreto-ley 15/2025 del 2 dicembre, convalidato dal Congresso (Risoluzione dell'11 dicembre 2025) (BOE)
• Nota informativa del Ministero delle Finanze, 5 ottobre 2026 (annuncio, non ancora legge nel BOE)
• Orden HAC/1028/2026, soluzione pubblica di fatturazione elettronica (BOE, 5 ottobre 2026)
• AEAT: sistemi informatici di fatturazione e VERI*FACTU
• AEAT: FAQ sull'ambito di applicazione ("regola dei 4 NO", affitti)
• Ley 58/2003, Legge generale tributaria, art. 201 bis (BOE)
• Ley 37/1992, Legge sull'IVA (BOE)
• Real Decreto-ley 29/2026 del 6 ottobre, art. 7 (BOE, 7 ottobre 2026)
• Real Decreto 806/2026, di scioglimento delle Cortes (BOE, 6 ottobre 2026)