Dichiarare i redditi da affitto turistico in Spagna

Il modo in cui dichiari il reddito di un affitto turistico in Spagna dipende innanzitutto da dove sei residente ai fini fiscali. Se vivi in Spagna (di regola, più di 183 giorni all'anno), il reddito va nella dichiarazione annuale, l'IRPF. Se vivi all'estero, paghi l'Imposta sul reddito dei non residenti (IRNR) con il modello 210, al 19% se vivi nell'UE (Italia compresa), in Islanda, in Norvegia o nel Liechtenstein, oppure al 24% in qualsiasi altro paese, Regno Unito incluso. La differenza è grande, perché solo i residenti nell'UE e nel SEE possono dedurre le spese.

Questa guida copre entrambi i casi. Spiega come il fisco spagnolo classifica un affitto turistico, quali spese puoi dedurre, come funziona l'ammortamento, cosa succede nei giorni in cui l'immobile è vuoto, cosa comunicano di te le piattaforme (il modello 238, che ha sostituito il 179) e il cambio dell'IVA dal 1° dicembre 2026. Abbiamo verificato tutto l'11 ottobre 2026 sul sito dell'Agenzia delle Entrate spagnola (Agencia Tributaria, AEAT) e sul suo Manuale pratico dell'IRPF 2025, e sulle norme pubblicate nel BOE (la gazzetta ufficiale spagnola), compreso il Real Decreto-ley 29/2026 del 6 ottobre.

Prima di tutto: NIE e qualificazione dell'affitto

Per possedere un immobile e pagare le imposte in Spagna ti serve il NIE, il numero di identificazione fiscale per stranieri. Poi viene la domanda chiave: il tuo affitto turistico è un semplice reddito fondiario o un'attività d'impresa?

Secondo l'AEAT, l'affitto turistico è reddito da capitale immobiliare (rendimiento del capital inmobiliario), cioè reddito fondiario, salvo che:

• tu presti servizi tipici dell'industria alberghiera: reception e assistenza continuativa all'ospite, pulizia durante il soggiorno, cambio della biancheria, lavanderia, ristorazione e simili; oppure
• per gestirlo tu abbia almeno una persona assunta a tempo pieno.

L'AEAT precisa che la pulizia all'arrivo e alla partenza degli ospiti, il cambio della biancheria in quel momento e le riparazioni occasionali non sono servizi alberghieri. Un normale appartamento turistico con pulizia tra un soggiorno e l'altro resta reddito fondiario.

Se presti servizi alberghieri, l'affitto diventa un'attività d'impresa, soggetta all'IVA del 10%. Un non residente che lo gestisce in questo modo è considerato come avente una stabile organizzazione in Spagna, con più obblighi (e, se vive fuori dall'UE, un rappresentante fiscale spagnolo). La maggior parte dei proprietari stranieri resta sul lato semplice.

IVA dal 1° dicembre 2026. Fino al 30 novembre 2026 un semplice affitto turistico (senza servizi alberghieri) è esente da IVA. Dal 1° dicembre 2026, il Real Decreto-ley 29/2026 (articolo 7) elimina l'esenzione per le abitazioni ammobiliate affittate allo stesso ospite per 30 notti o meno, salvo che si tratti dell'abitazione in cui vivi tu, e le assoggetta al 10%. In pratica quasi tutti gli affitti turistici avranno l'IVA, con o senza servizi alberghieri, quindi dovrai applicare l'IVA, emettere fatture (vedi VeriFactu per gli affitti turistici) e presentare le dichiarazioni IVA. Pagare l'IVA non trasforma di per sé l'affitto in un'attività d'impresa ai fini dell'imposta sul reddito. Un decreto-legge deve essere convalidato dal Parlamento spagnolo entro 30 giorni lavorativi; all'11 ottobre 2026 non è stato votato, e un decreto precedente con lo stesso contenuto (RDL 26/2026) è stato respinto il 2 ottobre. Verifica l'esito con il tuo gestor.

Se sei non residente (IRNR, modello 210)

Aliquote

Per i residenti nell'UE e nel SEE, le spese sono deducibili con le stesse regole dei residenti in Spagna (vedi sotto), purché siano direttamente collegate al reddito ottenuto in Spagna (articolo 24.6 della Legge sull'imposta sul reddito dei non residenti). Tutti gli altri pagano sull'intero importo ricevuto dall'ospite, senza deduzioni. Dopo la Brexit, questo vale anche per i residenti nel Regno Unito. Una sentenza dell'Audiencia Nacional del 28 luglio 2025 ha stabilito che anche i residenti fuori dall'UE dovrebbero poter dedurre le spese, ma l'AEAT vi si è opposta e le sue istruzioni continuano ad applicare la regola sopra indicata; chiedi al tuo consulente se conviene presentare istanza.

Quando presentare

Il reddito matura quando l'affitto diventa esigibile, o quando vieni pagato se è prima. Per i redditi da locazione con imposta da versare, le istruzioni dell'AEAT per il modello 210 prevedono due opzioni. Puoi presentare trimestralmente, nei primi 20 giorni di aprile, luglio, ottobre e gennaio, oppure raggruppare tutto l'anno in un'unica dichiarazione (raggruppamento annuale dai redditi 2024). L'Orden HAC/623/2026 sposta il termine per i redditi da locazione dal 1° al 20 aprile dell'anno successivo, a partire dai redditi dell'ultimo trimestre del 2026, quindi la prima finestra con la nuova regola si apre ad aprile 2027. Controlla le istruzioni vigenti prima di ogni presentazione.

Giorni in cui l'immobile è vuoto: reddito imputato

Per i giorni in cui l'immobile non è affittato (perché lo usi tu o è vuoto), la Spagna tassa un reddito figurativo. È l'1,1% del valore catastale (il valore ufficiale dell'immobile che trovi nella ricevuta dell'IBI, l'imposta comunale sugli immobili) se i valori del comune sono stati rivisti in una valutazione generale entrata in vigore dal 1° gennaio 2012 in poi, oppure il 2% negli altri casi. L'importo si calcola in proporzione ai giorni e su di esso paghi il 19% o il 24%, sempre con il modello 210. Per il 2025 si presenta tra il 1° gennaio e il 31 dicembre 2026. Dai redditi 2026 in poi la finestra diventa dal 1° aprile al 31 dicembre dell'anno successivo. Il Real Decreto-ley 29/2026, ancora in attesa di convalida, sostituirebbe dal 2027 l'aliquota fissa con una scala progressiva (1,1%, 1,5%, 2% e 3%) sul valore catastale complessivo dei tuoi immobili.

Mi serve un rappresentante fiscale?

Non automaticamente. Secondo l'articolo 10 della Legge sull'imposta sul reddito dei non residenti, i residenti nell'UE non devono mai nominarne uno. Se vivi fuori dall'UE e ti limiti ad affittare l'immobile, devi nominarlo solo se l'AEAT lo richiede (per l'importo o il tipo di reddito, o perché possiedi immobili in Spagna). È obbligatorio se operi tramite una stabile organizzazione, per esempio un affitto turistico con servizi alberghieri, o se vivi in un paese senza un effettivo scambio di informazioni fiscali con la Spagna. In pratica, molti proprietari si affidano a un gestor per presentare il modello 210.

Come si calcola il reddito netto (residenti e proprietari UE/SEE)

Reddito netto = ricavi lordi − spese deducibili − ammortamento.

I ricavi lordi sono tutto ciò che l'ospite paga per il soggiorno, compresa l'eventuale pulizia che gli addebiti, al netto dell'IVA se c'è. Se ricevi prenotazioni tramite Airbnb o Booking.com, dichiara l'importo lordo della prenotazione e deduci la commissione della piattaforma come spesa. Così i tuoi dati coincideranno con quelli che la piattaforma comunica al fisco.

Spese deducibili

• Interessi del mutuo con cui hai acquistato o migliorato l'immobile.
• Riparazione e manutenzione: tinteggiare, aggiustare la caldaia, sostituire elettrodomestici guasti. Le migliorie non sono una spesa: si sommano al valore dell'immobile e si ammortizzano.
• Tributi locali: IBI e tassa sui rifiuti.
• Spese condominiali, assicurazioni e utenze che paghi tu.
• Servizi di terzi: pulizie, lavanderia, società di gestione, gestor, commissioni delle piattaforme, software.
• Ammortamento dell'immobile e dell'arredamento.

Limite: interessi più riparazione e manutenzione non possono superare i ricavi lordi di quell'immobile (articolo 23.1.a della Legge sull'IRPF). L'eccedenza si può riportare nei 4 anni successivi, con lo stesso limite ogni anno.

Affitto solo per parte dell'anno: secondo il Tribunale Supremo (sentenze del 25 febbraio 2021 e del 15 settembre 2021) e il TEAC (il tribunale economico-amministrativo centrale, risoluzione del 22 aprile 2024), le spese annuali (IBI, condominio, assicurazione, utenze, interessi, ammortamento) sono deducibili solo in proporzione ai giorni in cui l'immobile è stato effettivamente affittato. Le spese di ogni soggiorno (pulizie, commissioni, lavanderia) e, di regola, le riparazioni sono deducibili per intero. Quel caso del TEAC riguardava proprio un proprietario non residente dell'UE.

Ammortamento: il 3% all'anno

• Immobile: il 3% annuo sul maggiore tra il costo di acquisto della costruzione (prezzo più spese e imposte dell'acquisto) e il valore catastale della costruzione (articolo 14 del Regolamento dell'IRPF). Il terreno è sempre escluso: scorporalo usando la proporzione tra costruzione e terreno della ricevuta dell'IBI.
• Mobili e attrezzature: fino al 10% annuo del loro costo.

Esempio: acquisto a 180.000 € più 18.000 € di spese e imposte, con un valore catastale di 90.000 €, di cui 54.000 € di costruzione (60%). Il costo della costruzione è 198.000 € × 60% = 118.800 €, superiore a 54.000 €. L'ammortamento annuo è di 3.564 €. Se affitti per 200 giorni, deduci 3.564 € × 200 / 365 = 1.952,88 €. Secondo il TEAC (risoluzione del 18 dicembre 2025, RG 653/2025), l'ammortamento complessivo nel corso degli anni non può superare il costo di acquisto della costruzione.

Se sei residente fiscale in Spagna (IRPF)

I residenti in Spagna inseriscono il reddito netto calcolato sopra nella dichiarazione annuale IRPF, di solito presentata tra aprile e giugno, e pagano l'imposta secondo la loro aliquota marginale. Due punti da tenere presenti:

• Nessuna riduzione per locazione. Le riduzioni per gli affitti residenziali di lunga durata (nella dichiarazione 2025, dal 50% al 90%, o il 60% per i contratti firmati prima del 26 maggio 2023) non si applicano agli affitti turistici, come indica l'AEAT nel suo manuale. Il Real Decreto-ley 29/2026 le riscrive (dal 15% al 100%), ma sempre solo per gli affitti che costituiscono l'abitazione principale dell'inquilino.
• Il reddito imputato si applica ai giorni non affittati, all'1,1% o al 2% del valore catastale, in proporzione, salvo che l'immobile sia la tua abitazione principale. Il Tribunale Supremo ha confermato nel 2021 che anche un immobile in attesa di ospiti lo genera.

Modello 238 (prima 179): cosa sa già il fisco

Il modello 179, la dichiarazione con cui gli intermediari comunicavano gli affitti turistici, è stato abolito dal periodo d'imposta 2024. Il Real Decreto 117/2024 l'ha sostituito con l'obbligo di comunicazione europeo (DAC7) degli operatori di piattaforme digitali come Airbnb e Booking.com, che presentano il modello 238 (Orden HAC/72/2024) ogni gennaio per l'anno precedente. Non lo presenti tu se affitti direttamente. Per ogni immobile riporta l'indirizzo, il riferimento catastale, il numero di giorni affittati e, trimestre per trimestre, quanto ti ha pagato la piattaforma, le commissioni trattenute e le imposte. L'AEAT lo incrocia con le tue dichiarazioni, quindi i tuoi dati dovrebbero provenire dalle stesse prenotazioni.

Come ti aiuta Apartop

Apartop ha una sezione Renta (imposta sul reddito). Per ogni immobile e anno mostra le notti affittate, i ricavi al netto dell'IVA, le spese raggruppate come nella dichiarazione e proporzionate ai giorni, il limite di interessi e riparazioni, l'ammortamento del 3% e dell'arredamento, il reddito netto e il reddito imputato dei giorni vuoti. Genera anche un elenco dei soggiorni con i dati del vecchio modello 179, così puoi verificare cosa comunicano le piattaforme nel modello 238. Tutto si esporta in Excel per il tuo gestor ed è incluso nel piano Gratis. I calcoli seguono le regole per i residenti in Spagna: se sei non residente, il tuo gestor può usarli come base per il modello 210. È orientativo e ti avvisa quando mancano dati come il riferimento catastale o il prezzo di acquisto.

I ricavi provengono dalle tue prenotazioni e le spese dalle fatture delle spese fotografate (piano Pro). La redditività la vedi nelle statistiche e, se la tua regione applica una tassa di soggiorno, Apartop la calcola a parte.

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Fonti

• AEAT: imposta sul reddito dei non residenti negli affitti turistici, consultato l'11 ott 2026
• AEAT: istruzioni del modello 210, consultato l'11 ott 2026
• AEAT, Manuale dei non residenti: paesi dell'UE e del SEE con scambio di informazioni fiscali (Islanda, Norvegia e, dall'11 luglio 2021, Liechtenstein), consultato l'11 ott 2026
• AEAT: modifiche ai termini del modello 210 (Orden HAC/623/2026), consultato l'11 ott 2026
• AEAT: reddito imputato degli immobili urbani (non residenti), consultato l'11 ott 2026
• AEAT: rappresentanza nell'imposta sul reddito dei non residenti, consultato l'11 ott 2026
• AEAT, Manuale pratico IRPF 2025: reddito netto da capitale immobiliare, consultato l'11 ott 2026
• AEAT, Manuale pratico IRPF 2025: riduzione per locazione di abitazioni, consultato l'11 ott 2026
• AEAT, Manuale pratico IRPF 2025: reddito imputato, consultato l'11 ott 2026
• AEAT: tassazione degli affitti turistici, consultato l'11 ott 2026
• AEAT: domande frequenti sul modello 179 (abolito dal 2024), consultato l'11 ott 2026
• Real Decreto-ley 29/2026 del 6 ottobre, articoli 6 e 7 (BOE, 7 ott 2026), consultato l'11 ott 2026
• Legge sull'imposta sul reddito dei non residenti, RDLeg 5/2004, articoli 10, 24 e 25 (BOE), consultato l'11 ott 2026
• Legge 35/2006 sull'IRPF, articoli 23, 27 e 85 (BOE), consultato l'11 ott 2026
• Regolamento dell'IRPF, RD 439/2007, articolo 14 (BOE), consultato l'11 ott 2026
• Regolamento di gestione e ispezione tributaria, RD 1065/2007, articolo 54 ter (BOE), consultato l'11 ott 2026
• Orden HAC/72/2024, modelli 040 e 238 (BOE), consultato l'11 ott 2026