📍 Marbella · Málaga
Software per alloggi turistici a Marbella
Marbella è il comune andaluso con più abitazioni ad uso turistico iscritte, davanti perfino a Málaga città. Molte sono seconde case che si affittano solo per parte dell'anno.
Cosa devi sapere a Marbella
Primo comune dell'Andalusia per iscrizioni
15.758 abitazioni ad uso turistico iscritte a ottobre 2026, ma l'INE contava solo 6.987 annunci a maggio 2026 (7.914 a novembre 2025): meno della metà di quelle iscritte è annunciata.
Fonte: INE, abitazioni turistiche per comune (maggio 2026) · Junta de Andalucía, dati aperti del Registro del Turismo (OpenRTA)
Registro comunale e locali commerciali
A febbraio 2025 il Comune ha annunciato un registro comunale delle abitazioni turistiche e una norma, in preparazione, per limitare la trasformazione di locali commerciali in abitazioni turistiche.
Nuovo Piano Generale
Il Consiglio comunale ha approvato in via definitiva il nuovo Piano Generale il 18 settembre 2026 (BOJA del 9 ottobre 2026). Consulta la sua normativa prima di iscrivere una nuova abitazione.
Fonte: BOJA n. 197, 9 ottobre 2026
Alta stagione da giugno a settembre e a Pasqua, con golf e soggiorni lunghi in inverno; molta domanda internazionale, quindi il check-in con passaporto è la norma.
Norme comuni a tutta l'Andalusia
Oltre alle regole di ogni comune, ogni alloggio turistico in Andalusia ha questi obblighi.
Iscrizione al Registro del Turismo dell'Andalusia
Prima di affittare bisogna presentare una dichiarazione responsabile alla Junta, con certificato digitale. L'abitazione riceve un codice nel formato VUT/MA/ più un numero, che deve comparire in tutta la pubblicità, anche su Airbnb o Booking. I vecchi codici VFT restano validi: cambia solo la sigla.
Fonte: Junta de Andalucía: domande frequenti sul Registro del Turismo · Junta de Andalucía: da VFT a VUT (PDF)
Requisiti minimi dell'abitazione
Dal Decreto 31/2024: almeno 14 m² costruiti per posto letto, climatizzazione in camere e soggiorno se si affitta da maggio ad agosto, riscaldamento se si affitta da dicembre a marzo, e due bagni a partire da 6 posti letto (tre a partire da 9).
I comuni possono porre limiti
Possono fissare un numero massimo di abitazioni turistiche per edificio o zona (Decreto 31/2024) e, mentre modificano il piano urbanistico, sospendere le nuove iscrizioni in tutto il comune o in zone specifiche fino a 3 anni (art. 6 del Decreto-legge 1/2025).
Fonte: Decreto 31/2024 (BOJA n. 24, 2 febbraio 2024) · Decreto-legge 1/2025 (BOJA n. 41, 3 marzo 2025)
Compatibilità urbanistica nella dichiarazione
Da marzo 2025 la dichiarazione responsabile include il riferimento catastale, la compatibilità urbanistica dell'abitazione e, quando richiesta, l'autorizzazione del condominio. Un'abitazione per riferimento catastale.
Registrazione degli ospiti entro 24 ore
Ogni prenotazione e ogni viaggiatore vanno comunicati al Ministero dell'Interno tramite SES.Hospedajes entro 24 ore, e i dati si conservano per 3 anni.
Fonte: Real Decreto 933/2021 (BOE) · SES.Hospedajes, Ministero dell'Interno spagnolo
Registro Único statale, annullato
Nel 2026 il Tribunale Supremo ha annullato il Registro Único de Arrendamientos del Real Decreto 1312/2024 e il relativo numero obbligatorio. Il Registro del Turismo dell'Andalusia resta obbligatorio.
Fonte: Sentenza del Tribunale Supremo del 19 maggio 2026 (BOE dell'8 giugno 2026)
Nessuna tassa di soggiorno
A ottobre 2026 in Andalusia non esiste alcuna tassa né imposta di soggiorno. Il presidente della Junta la prenderebbe in considerazione solo se una legge statale fornisse un quadro comune.
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Check-in online con scanner di passaporto e documento d'identità
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Quando l'ospite completa il check-in, Apartop invia la registrazione tramite il servizio web ufficiale di SES.Hospedajes, verifica che venga accettata e riprova se non va a buon fine.
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Domande frequenti
C'è una sospensione delle abitazioni turistiche a Marbella?
I miei ospiti sono stranieri, come faccio la registrazione?
Gestisco appartamenti di più proprietari a Marbella, fa al caso mio?
Informazioni verificate a ottobre 2026. Le norme comunali cambiano spesso: verifica sempre con il tuo comune e con la Junta de Andalucía prima di registrare un alloggio. Questa non è consulenza legale.
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