西班牙《水平所有權法》與觀光短租：3/5 多數決

本文內容

LO 1/2025 修法後的法律規定
3/5 多數決，逐步說明
已經在經營的房子與新房子
大樓章程：最高法院的見解
如何提出撤銷訴訟
與自治區登記及 NRUA 的關係
和睦相處：在住戶大會上有幫助的做法
常見問題
資料來源

自 2025 年 4 月 3 日起，如果您想在適用區分所有權制度（propiedad horizontal）的大樓內，開始將房子作為觀光住宅出租，就必須取得住戶管理委員會（comunidad de propietarios）的明確核准。第 1/2025 號組織法（Ley Orgánica 1/2025）修訂了《水平所有權法》（Ley de Propiedad Horizontal，LPH）：第 7.3 條要求事先取得這項許可，第 17.12 條則訂定核准、限制或禁止所需的多數：五分之三的屋主，且這些屋主合計須占五分之三的持分比例。

以同樣的多數，住戶大會可以對觀光短租房加收最高 20 % 的管理費用。這些決議不溯及既往，在該日期之前已合法經營者可以繼續經營。以下說明如何表決、大樓章程的影響、如何提出撤銷訴訟，以及最高法院的見解。

LO 1/2025 修法後的法律規定

這次修法來自 1 月 2 日的第 1/2025 號組織法（關於提升司法公共服務效率的措施），自 2025 年 4 月 3 日起生效。它修改了 LPH 的三個部分：

第 7.3 條（新增）：欲經營觀光住宅的屋主「必須事先取得住戶管理委員會的明確核准」，依第 17.12 條的規定辦理。若有人未經核准即經營，主任委員可主動或應任何住戶的要求，要求其停止，並告知將訴諸法院。
第 17.12 條（修訂）：核准、限制、附加條件或禁止該活動的明確決議，無論是否涉及修改設立文件或章程，均須經占總持分 3/5 的屋主總數的 3/5 同意。同樣的多數也可用於訂定特別費用分擔，或提高該住宅對公共費用的分擔比例，但不得超過 20 %。條文並補充：「這些決議不具溯及效力」。
LPH 第二條附加條款（新增，由 LO 1/2025 第四條最終條款加入）：在修法生效前已經營該活動並依觀光法規辦理者，可以「依該法規所定的條件與期限」繼續經營。

2025 年以前，第 17.12 條（由 Real Decreto-ley 7/2019 引入）已允許以 3/5 限制或附加條件，但不要求事先核准。最大的改變是，現在管理委員會的沉默已經不夠：必須有明確的同意。

3/5 多數決，逐步說明

這是雙重多數，以整棟大樓的全體計算，而不是以出席者計算：

條件	計算方式	範例（20 戶）
3/5 的屋主	以管理委員會全體屋主計算	至少 12 戶贊成
3/5 的持分	加總每戶的持分係數	至少 60 % 的持分
加收費用	相同的雙重多數	最多增加 20 %

缺席者如何計算（第 17.8 條）

LPH 第 17.8 條規定，除特定例外情況外，經合法通知而缺席的屋主，視為投贊成票，前提是他們在獲知決議後 30 個日曆天內，未以可留存證明的方式向秘書表示反對。實務上，許多管理委員會在大會中表決後，會等這段期間過了才視決議成立。如果您是屋主而沒有出席，請仔細看寄給您的會議紀錄：您的沉默也算數。

最高 20 % 的加收費用

住戶大會可以核准一筆特別費用，或提高觀光短租房對公共費用的分擔比例，上限為 20 %。這項加收同樣須以 3/5 通過，也不溯及既往：從決議之日起適用。

已經在經營的房子與新房子

如果您在 2025 年 4 月 3 日之前就已經出租

第二條附加條款保護的是已依觀光法規經營該活動的人（例如已在自治區登記處登記）。此外，第 17.12 條本身也規定決議不具溯及效力。因此，原則上，之後通過的禁止觀光短租決議，不應影響已經登記的人。有爭議的是，之後通過的費用加收是否可以對這些房子在未來適用：各方意見不同，建議諮詢專業人士。

請注意：如果大樓章程在此之前就已禁止該活動，保護就會失效（見下文）。附加條款並不會使原本就被禁止的事情合法化。

如果您想現在開始

如果您的房子在 2025 年 4 月 3 日之前尚未登記，在開始之前您需要住戶大會以 3/5 通過的明確決議。一般步驟如下：

請主任委員或物業管理人將此事項列入住戶大會的議程（在「臨時動議」中做成的決議很容易被撤銷）。
表決後，等待第 17.8 條為缺席者規定的 30 天。
向秘書或物業管理人申請一份記載核准決議的證明書。
持該證明書，向您所在自治區的觀光登記處提交責任聲明（declaración responsable）。

如果您未經核准就開始經營，主任委員可以要求您停止接待住客，若您不停止，管理委員會可以依第 7.2 條提起停止之訴。

大樓章程：最高法院的見解

除了住戶大會的決議之外，大樓的章程（estatutos）與設立文件（título constitutivo）也很重要。最高法院已確立數項標準：

2023 年 11 月（第 1643/2023 號與第 1671/2023 號判決）：如果章程禁止在住宅內從事經濟、企業或商業活動，這項禁止也涵蓋觀光短租，因為國家、自治區與市鎮法規均將其定性為經濟活動。司法總委員會（CGPJ）於 2023 年 12 月 12 日公布此事。2024 年的其他判決（第 90/2024 號與第 95/2024 號）也採相同見解。
2024 年 10 月 3 日（第一庭全體庭，第 1232/2024 號與第 1233/2024 號判決，一致通過；CGPJ 於 10 月 7 日公布）：首次解釋 2019 年版本的第 17.12 條。管理委員會可以用 3/5 的多數禁止觀光短租，無須全體一致：「限制」一詞並不排除禁止。
2025 年（判決 ECLI:ES:TS:2025:725，CGPJ 於 2025 年 3 月 6 日公布）：限制必須明確且具體。只將房屋描述為住宅、未禁止觀光用途或經濟活動的章程，並未禁止觀光短租。

兩項實務上的影響：

章程中的禁止規定若要對之後購屋的人生效，必須登記於不動產登記處（LPH 第 5 條：未登記的章程不得對抗第三人）。在購買房屋用於出租之前，請申請一份登記簿謄本（nota simple）。
依許多法律學者的看法，若要修改章程以全面禁止所有經濟活動，仍須全體一致；3/5 的捷徑僅適用於觀光活動。

如何提出撤銷訴訟

LPH 第 18 條規定了向法院提出撤銷訴訟的程序：

理由：決議違反法律或章程、為一個或數個屋主的利益而嚴重損害管理委員會、對無義務承受的屋主造成嚴重損害，或以權利濫用方式做成。
誰可以提出：在大會中表示保留其投票（投反對票）的人、因任何原因缺席的人，以及被不當剝奪投票權的人。
條件：已繳清對管理委員會的到期債務，或向法院提存。
期限：自決議起三個月，若違反法律或章程則為一年。缺席者自收到通知起算。

與自治區登記及 NRUA 的關係

管理委員會的核准並不能取代觀光登記，而是另外加上的要求。

安達魯西亞：在安達魯西亞觀光登記處登記，須提交責任聲明。依安達魯西亞自治區政府（Junta）的常見問題，須附上不動產登記處的最新登記簿謄本，以及載明「明確且有效的核准」觀光用途的管理委員會秘書或物業管理人證明書；若未提供，主管機關會要求您在 10 個工作天內補件，逾期未補則開始註銷程序。此外，Decreto 28/2016（彙編版本）排除了設立文件或章程明確禁止觀光住宿之大樓內的住宅。我們在安達魯西亞觀光登記（VUT）中說明，並依地區介紹馬拉加或塞維亞。
單一登記（NRUA）：最高法院於 2026 年 5 月撤銷了 Real Decreto 1312/2024 中建立單一租賃登記的部分（判決於 2026 年 6 月 8 日刊登於 BOE），但保留了數位單一窗口與平台的資料傳送。我們在 NRUA 的現況中有說明。

也請記得，SES.HOSPEDAJES 的旅客登記，以及（有實施地區的）觀光稅，仍然適用：請看旅客登記逐步教學與各自治區觀光稅。

和睦相處：在住戶大會上有幫助的做法

住戶大會常因噪音或垃圾問題投下反對票。帶著數據出席會有幫助。

如果大樓有櫃檯或管理處，Apartop Community 正是為此設計：一張附 QR 碼的告示，讓住戶不必註冊帳號就能回報噪音、垃圾、泳池或損壞問題（通知會送達該房屋的房東與管理委員會）；已連結公寓的房客會在線上入住登記時同意大樓規約；一份可列印、供住戶大會使用的報告，按公寓列出住宿次數、晚數與回報；以及一張表格，在住戶大會核准加收費用時記錄觀光短租房的費用（上限 20 %）。Apartop 不會決定也不會收取這些費用，只是協助記錄。對屋主免費；管理委員會依公寓數量級距付費。詳見 Apartop Community 如何運作。

如果您是屋主，做好基本功也有加分：可傳送至 SES.HOSPEDAJES 的線上入住登記、載明大樓規約的房客指南，以及井然有序的鑰匙交接。您可以免費開始，最多 2 間公寓，或查看 Pro 價格。

常見問題

我的管理委員會可以用多數決禁止觀光短租嗎？

可以。自 2019 年修法起，並在 2024 年 10 月 3 日最高法院全體庭判決後更加明確，只需合計占 3/5 持分的 3/5 屋主同意即可，無須全體一致。此外，自 2025 年 4 月 3 日起，想要開始經營的房子需要以同樣多數取得明確核准。

我登記之後才通過的禁止決議，會影響我嗎？

原則上不會：第 17.12 條規定決議不具溯及效力，第二條附加條款也允許已依觀光法規經營者繼續經營。但如果已登記的章程在此之前就禁止該活動，情況就不同了。

管理費最多可以多收多少？

最多比公共費用分擔比例多 20 %，須經 3/5 雙重多數通過。超過此比例或以較少票數通過的加收，可以提出撤銷。

沒有出席住戶大會的屋主也算數嗎？

算，除非有例外：依第 17.8 條，經合法通知而缺席的屋主，若在收到決議通知後 30 個日曆天內未向秘書表示反對，視為投贊成票。

提出撤銷訴訟的期限是多久？

自決議起三個月（若您缺席，自收到通知起算），若決議違反法律或章程則為一年。您必須已繳清對管理委員會的費用，或提存欠款。

章程寫著「住宅用途」，就等於禁止觀光短租嗎？

不一定。最高法院要求禁止規定必須明確且具體：只將房屋描述為住宅是不夠的。依 2023 年與 2024 年的判決，明文禁止經濟或商業活動則足以構成禁止。

資料來源

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