西班牙單一租賃登記（NRUA）：2026 年最新狀況

自 2025 年 7 月 1 日起，西班牙的單一租賃登記（Registro Único de Arrendamientos）要求每一間觀光短租或中期（季節性）出租的房屋，都必須在不動產登記處（Registro de la Propiedad）登記，取得單一登記編號（NRUA），才能在 Airbnb、Booking 等平台刊登。2026 年，西班牙最高法院以三份判決撤銷了這項義務：如今已不能再要求 NRUA，但您所在自治區的觀光登記編號（在安達魯西亞即 VUT 編號）仍然是強制性的。

本文說明這套制度原本是什麼、最高法院撤銷了什麼、哪些部分仍然有效（數位租賃單一窗口），以及身為屋主您該怎麼做。所有內容均已於 2026 年 10 月 11 日對照 BOE（西班牙政府公報）核實。

單一租賃登記原本是什麼

這項制度由 12 月 23 日的 Real Decreto 1312/2024 建立，目的是在西班牙實施關於短期租賃資料的 Reglamento (UE) 2024/1028（歐盟條例）。它於 2025 年 1 月 2 日生效，並自 2025 年 7 月 1 日起開始適用。

這套系統由兩部分組成：

• 單一登記：屋主（或經營該房屋的人）向不動產登記處（船舶則向動產登記處）為每個單位申請一個編號。它同時涵蓋觀光短租與季節性出租（因工作、求學、就醫等）。觀光短租還須附上自治區的執照或登記。編號以「ES」開頭，後接字母與數字。
• 數位租賃單一窗口（Ventanilla Única Digital de Arrendamientos）：由住房部營運的平台介面，各平台透過它傳送每則刊登的營運資料並核驗編號。

平台必須在刊登前要求提供編號，住房部也可命令下架編號無效或已被撤銷的刊登。

年度資訊申報

第 10.4 條規定，每年須向登記處提交一份表格，列出前一年的匿名化租賃清單及其用途。Orden VAU/1560/2025 核定了這份資訊表格：須於每年 2 月提交，每筆不動產一份，可用紙本或 XBRL 檔案，首次申報為 2026 年 2 月，申報 2025 年的資料。若未提交，或顯示有不當使用，登記官可收回編號。

最高法院撤銷了什麼

最高法院第三庭全部或部分支持了三件針對 Real Decreto 1312/2024 的訴訟：

理由在於權限劃分：除了登記程序本身，判決也撤銷了第一條最終條款中作為其依據的權限條文。第一份判決撤銷了第 5 條（出租人的義務）、第 8 條（單一登記）、第 9 條（登記程序與編號）及第 10 條（編號核驗與年度申報）、第 12 條 b) 與 c) 款、第二條附加條款，以及第 1、2、6 條中與登記相關的部分，另外還包括涉及單一登記的「任何其他規定或提及」。5 月 21 日與 6 月 1 日的判決，基本上撤銷的是相同條文。判決同時也廢除了為取得在平台刊登所需的編號而必須到不動產登記處登記的義務。

實際上這代表：

• 您不再需要申請 NRUA，無論是觀光短租或季節性出租。
• 2 月的年度申報失去法律依據，因為它建立在已被撤銷的第 10 條之上。2026 年 2 月的申報是依當時有效的規定提交的；依目前的 BOE，2027 年 2 月無須再次申報。
• 若您已取得編號，可以繼續顯示，但已沒有任何國家層級的法規要求您這麼做。

哪些仍然有效

這些判決屬於部分撤銷。根據 BOE 上的 Real Decreto 1312/2024 彙編版本，以下仍然有效：

• 隸屬住房部的數位租賃單一窗口（第 7 條）。
• 平台須依歐盟條例 2024/1028，定期向單一窗口傳送每則刊登營運資料的義務（第 6 條中未被撤銷的部分）。
• 將這些資料用於官方統計（第 11 條）。

此外，2026 年 10 月 7 日公布的 Real Decreto-ley 29/2026 重新修訂了《城市租賃法》（Ley de Arrendamientos Urbanos）第五編，針對未向單一窗口傳送資料的平台訂定罰則制度（第 38 至 51 條）：輕微違規 100.000 €，嚴重違規 500.000 €（最高可達其年營業額的 1 %），極嚴重違規 100 萬歐元（最高可達 2 %）。另外，其第 20 條要求所有租賃廣告或刊登都必須包含「租賃單位的編號、代碼或識別名稱（如適用）」。和所有皇家法令一樣，它必須在 30 個工作天內經國會（Congreso）追認；由於國會已因宣布選舉而解散（Real Decreto 806/2026），將由其常設委員會（Diputación Permanente）表決。截至 2026 年 10 月 11 日，尚未表決。

您真正需要的登記：自治區的觀光登記

這次撤銷並未影響各自治區的觀光登記，而這才是讓觀光短租合法經營的依據。在安達魯西亞是安達魯西亞觀光登記（Registro de Turismo de Andalucía）：觀光住宅以責任聲明（declaración responsable）辦理登記，並依 Decreto 31/2024 取得格式為 VUT/省份/編號 的代碼（例如 VUT/MA/12345；較舊的為 VFT/…）。您必須在刊登與文件上顯示的正是這個編號。

請注意一個常見錯誤：提交責任聲明時拿到的 CTC-… 號碼並不是登記編號；正確的編號會在核准決定中寄給您。

也請記得，您所在大樓的住戶管理委員會可以用 3/5 多數決限制觀光短租（詳見這篇），而且除了這些登記之外，您仍有義務向 SES.Hospedajes 申報旅客資料（逐步教學）。

那些被下架刊登的平台呢？

在 NRUA 有效期間，住房部可命令平台在 48 小時內下架沒有有效編號的刊登。這項義務與不動產登記處的編號綁在一起，已隨之失效。但自治區法規並未失效：各自治區可以處罰沒有觀光登記編號的刊登，而歐盟條例也要求平台在設有登記程序（包括自治區登記）的地方顯示該編號。此外，各平台也會自訂規則；請留意您房東後台中的通知。

我們建議您怎麼做

1. 確認每間房屋都有有效的自治區觀光登記編號，並出現在您所有的刊登中。
2. 若您已有 NRUA，請保留它；在沒有新規定之前，不需要更新，也不需要提交 2 月的申報。
3. 關注 BOE：住房部可能重新規範與自治區登記的協調，而 Real Decreto-ley 29/2026 仍待國會常設委員會追認。
4. 持續履行其他義務：旅客申報、有觀光稅的地區須繳觀光稅，以及適用時開立發票（觀光短租的 VeriFactu）。

Apartop 如何協助您

在 Apartop 中，您可以儲存每間公寓的安達魯西亞觀光登記編號及其類型（VUT、觀光公寓、鄉村民宿、VTAR…），Apartop 會將它放進相關文件中（查看功能）。它能偵測您是否誤填了責任聲明的 CTC 號碼而非登記編號，也能辨識其他自治區的格式。若您有單一登記編號，也可以一併儲存，但 Apartop 從不強制要求。若您從刊登頁面新增房源，Apartop 會讀取其中出現的編號。

此外，線上入住登記會為您備妥 SES.Hospedajes 的旅客申報資料，可免費下載，Pro 方案則自動傳送（線上入住登記）。最多 2 間公寓免費（價格）；您可以在這裡免費開始。

資料來源

以下官方資料來源查閱日期為 2026 年 10 月 11 日。

• Real Decreto 1312/2024，含撤銷內容的彙編版本（BOE，2026 年 7 月 18 日更新）
• 最高法院 2026 年 5 月 19 日判決，訴訟 1/143/2025（BOE 第 139 號，2026 年 6 月 8 日）
• 最高法院第 629/2026 號判決，5 月 21 日，訴訟 1/54/2025（BOE 第 155 號，2026 年 6 月 26 日）
• 最高法院 2026 年 6 月 1 日判決，訴訟 1/144/2025（BOE 第 174 號，2026 年 7 月 18 日）
• Orden VAU/1560/2025，12 月 22 日，年度資訊表格（BOE）
• Reglamento (UE) 2024/1028，自 2026 年 5 月 20 日起適用（BOE）
• Real Decreto-ley 29/2026，10 月 6 日：第 3 條（LAU 第五編）與第 20 條（BOE，2026 年 10 月 7 日）
• Real Decreto 806/2026，解散國會並宣布選舉（BOE，2026 年 10 月 6 日）
• La Moncloa：住房部關於單一登記的宣導活動，2025 年 6 月