觀光短租的 VeriFactu：適用對象與日期

本文內容

VeriFactu 是什麼
觀光短租中適用於誰
目前有效的強制日期
您的開票軟體必須做到什麼
Apartop 如何處理您的發票
觀光短租的增值稅及其與 VeriFactu 的關係
違規罰款
我們建議您現在怎麼做
常見問題
資料來源

VeriFactu 是一項法規的通稱，它要求用來開立發票的軟體，必須為每張發票保存一筆無法竄改的紀錄，附有鏈結式指紋（hash），以及客戶可在稅務局查驗的 QR 碼。如果您出租觀光短租房，關鍵問題不在於您是否擁有房子，而在於您的出租是否屬於經濟活動，以及您是否用軟體開立發票。

截至 2026 年 10 月 11 日的摘要：有效日期仍為公司適用的 2027 年 1 月 1 日，以及其他義務人適用的 2027 年 7 月 1 日。2026 年 10 月 5 日，財政部宣布打算延後至 2028 年 10 月，但這項變更尚未在 BOE 公布。

VeriFactu 是什麼

法律依據是 Real Decreto 1007/2023，它核定了《電腦開票系統要求規則》（業界簡稱 RRSIF）。技術細節規定於 Orden HAC/1177/2024：紀錄格式、指紋如何計算、QR 碼的樣式，以及如何將資料傳送給 AEAT。

概念很簡單：每次您的軟體開立發票時，會同時產生一筆開票紀錄，包含基本資料（開立者稅號 NIF、編號、日期、發票類型、增值稅額與總金額）。這筆紀錄以一個指紋「封存」，而這個指紋也取決於前一筆紀錄的指紋。如果有人刪除或修改舊發票，整條鏈就對不上了。

符合規定有兩種方式：

VERI*FACTU 模式：軟體即時將每筆紀錄傳送給 AEAT。發票上會印有「Factura verificable en la sede electrónica de la AEAT」（可在 AEAT 電子服務平台查驗的發票）字樣。
「No VERI*FACTU」模式：軟體保存紀錄，供稅務局隨時調閱，但有額外的安全要求：每筆紀錄必須以電子方式簽署（XAdES 簽章，該部長令第 14 條），軟體也必須保存事件紀錄（該部長令第 9 條：此模式的啟動與結束、異常偵測、匯出、備份還原，以及運作期間至少每 6 小時一次的摘要）。發票同樣印有 QR 碼，但沒有上述字樣。

觀光短租中適用於誰

AEAT 以「4 個 NO 原則」概括適用範圍：如果您用軟體開立發票（不只是手寫）、不在 SII（即時增值稅資訊系統）中、稅籍地址不在巴斯克地區或納瓦拉，且沒有排除您的決定，就適用於您。此外，該規則只涵蓋公司、從事經濟活動的 IRPF 納稅人，以及有常設機構的非居民。

在觀光短租中，這會產生三種常見情況：

情況	是否適用 VeriFactu？
經營觀光短租房的公司（SL、SA）	✅ 是，自公司適用日期起
提供旅館式服務（住宿期間清潔、更換床單毛巾、接待……）的自營業者或個人	✅ 是：AEAT 視為經濟活動
不提供旅館服務、也沒有全職員工的個人出租（不動產資本收益）	❌ 否，依 AEAT 常見問題，但可自願使用

最後這種情況，正是許多擁有一兩間房的屋主：您交鑰匙、在房客之間清潔，並在所得稅中以不動產資本收益申報（我們在如何申報觀光短租的個人所得稅中有說明）。AEAT 指出，若出租不構成經濟活動，其發票就不在該規則的範圍內。請注意：這並不免除您在必要時開立發票的義務；只是軟體不必符合 VeriFactu。

如果您是非居民，在西班牙沒有常設機構而出租房屋（以 modelo 210 繳納非居民所得稅 IRNR），也不在該規則的範圍內。

目前有效的強制日期

時程已變更過數次：

Real Decreto 254/2025 訂定公司為 2026 年 1 月 1 日，其他人為 2026 年 7 月 1 日。
12 月 2 日的 Real Decreto-ley 15/2025 將其延後一年：公司所得稅納稅人為 2027 年 1 月 1 日，其他人（IRPF 自營業者及有常設機構的非居民）為 2027 年 7 月 1 日。這是 AEAT 目前公布的日期。
2026 年 10 月 5 日，財政部發布一份新聞說明，宣布將尚未生效的義務延後至 2028 年 10 月，使其與年營業額 800 萬歐元以下之企業與專業人士的強制電子發票同步。說明中預告，完整性、保存與可追溯性的要求將以「實質上相當」的方式維持。

在這項延期以法規通過並刊登於 BOE 之前，法定日期仍是 2027 年的日期。繼續做準備並不是壞主意：改變的是時程，不是實質內容。

您的開票軟體必須做到什麼

符合規定的電腦開票系統至少必須：

為每張開立的發票產生一筆開立紀錄，作廢時產生一筆作廢紀錄，並包含部長令規定的欄位。
計算每筆紀錄的指紋（SHA-256 雜湊），並與前一筆紀錄的指紋鏈結，使歷史紀錄無法在不被察覺的情況下被竄改。
在發票上印出 QR 碼（依部長令第 21 條，尺寸介於 30x30 至 40x40 mm；AEAT 的技術規格另要求加上「QR tributario:」字樣），連結至 AEAT 的查驗服務，並帶有開立者稅號、編號、日期與金額。
不允許刪除或修改已開立的發票：錯誤須以更正發票（factura rectificativa）更正。
依模式而定：將紀錄傳送給 AEAT（VERI*FACTU），或以電子簽章保存並保存事件紀錄（「No VERI*FACTU」）。
具備軟體製造商出具的責任聲明（declaración responsable），證明其符合該規則。

AEAT 也在其電子服務平台上提供免費開票應用程式，如果您開立的發票不多、也不需要其他功能，可以考慮。

Apartop 如何處理您的發票

在 Apartop 中，「附鏈結式指紋與 QR 碼的開立發票」功能屬於 Pro 方案（查看價格）。以下是它目前確切的功能：

為每筆訂單開立發票，房客資料取自入住登記，日期與金額已自動填好，提供依系列連續編號、完整發票或簡易發票，以及更正發票（運作方式）。
每張發票都會存成一筆紀錄，其 SHA-256 指紋與同一開立人的前一筆鏈結，依 AEAT 的技術規格計算。如果您誤刪最後一張發票，會留下一筆作廢紀錄。您可以在設定中查看每位開立人的鏈是否吻合。
發票印有連結至 AEAT 查驗服務的 「QR tributario」。
它會保存紀錄，但不會傳送給稅務局，如同「No VERI*FACTU」模式。因此發票上不會有「VERI*FACTU」字樣。

它目前還做不到、而您應該知道的：Apartop 目前不會將紀錄傳送給 AEAT，不會以電子方式簽署紀錄，也不保存「No VERI*FACTU」模式要求的事件紀錄，而且尚未公布其責任聲明。目前還沒有義務（日期在 2027 年），但在您須遵守的日期之前，請向您的軟體供應商（無論是 Apartop 或其他）索取責任聲明，並與您的 gestor 確認適合您的模式。

此外，Apartop 讓您為每位開立人選擇增值稅制度（免稅、10 % 或 21 %），並將平台佣金另列為費用。您收到的發票（清潔、公用事業、工程）則在另一項功能中處理：拍照上傳發票的費用記錄。

觀光短租的增值稅及其與 VeriFactu 的關係

VeriFactu 不會改變您適用的增值稅，只會改變發票的登錄方式。但這兩個主題有交集，因為增值稅通常能顯示您的出租是否屬於經濟活動：

不提供旅館服務：目前附家具住宅的出租免徵增值稅（Ley 37/1992 第 20.Uno.23.º 條）。
提供旅館業特有的服務（住宿期間清潔、更換床單毛巾、餐廳……）：適用 10 %，且在 IRPF 中屬於經濟活動，因此適用 VeriFactu。

新消息：2026 年 10 月 7 日刊登於 BOE 的 Real Decreto-ley 29/2026，自 2026 年 12 月 1 日起取消 30 晚以下附家具住宅出租的免稅（除非是在出租人的主要住所內），並改為適用 10 %（新修訂的第 20.Uno.23.º 條 e') 款及第 91.Uno.2.2.º 條）。皇家法令必須在 30 個工作天內經國會追認；由於國會已因 11 月 29 日的選舉而解散，由其常設委員會表決。若未獲追認，就會失效。截至 2026 年 10 月 11 日尚未表決。出租開始須繳增值稅，本身並不會讓它在 IRPF 中變成經濟活動，因此不代表自動適用 VeriFactu：這正是您需要與 gestor 釐清的問題。

關於觀光短租的其他稅負，也請看 2026 年各自治區觀光稅。

違規罰款

《一般稅法》第 201 bis 條處罰：

在應取得認證時，持有未經適當認證、或經變更或修改之開票系統者：每年度 50.000 €。
製造或銷售不合規系統者：每年度每種系統 150.000 €，每售出一套未具備所需認證的系統另罰 1.000 €。

因此，您使用的軟體必須具備責任聲明，而且如果您有義務，就不要使用允許刪除或改寫已開立發票的工具，例如可編輯的試算表。

我們建議您現在怎麼做

與您的 gestor 確認您的出租屬於經濟活動（旅館服務、員工）還是不動產資本收益。
如果您是公司或提供旅館服務的自營業者，現在就選擇一套已準備好的軟體，並開始以連續編號開立發票。
針對 2026 年 12 月 1 日的變更檢查您的增值稅，並留意 Real Decreto-ley 29/2026 是否獲得追認。
關注 AEAT 的 VeriFactu 頁面，看延至 2028 年的決定是否刊登於 BOE。

如果您想試用訂單開票功能，可以免費建立帳號：新帳號享有 30 天 Pro。也別忘了房子的其他義務，例如您所在自治區的觀光登記（以及單一租賃登記被撤銷後剩下的部分）。

常見問題

如果我以個人身分出租觀光短租房，需要使用 VeriFactu 嗎？

如果您不提供旅館式服務，也沒有全職員工，AEAT 認為就該規則而言這不屬於經濟活動，您的租金發票不在 VeriFactu 的範圍內。如果您提供旅館服務，就適用。請與您的 gestor 確認，因為這取決於您的具體情況。

VeriFactu 什麼時候開始強制？

截至 2026 年 10 月 11 日，法定日期為公司 2027 年 1 月 1 日，其他義務人 2027 年 7 月 1 日（Real Decreto-ley 15/2025）。財政部在 2026 年 10 月 5 日宣布延後至 2028 年 10 月，但尚未在 BOE 公布。

Apartop 會把我的發票傳送給稅務局嗎？

不會。Apartop 會為每張發票產生附鏈結指紋與 QR tributario 的紀錄並加以保存，但不會將紀錄傳送給 AEAT。它目前也還不會簽署紀錄，或保存「No VERI*FACTU」模式的事件紀錄。

我可以繼續用 Excel 或 Word 開發票嗎？

如果您沒有 VeriFactu 義務，可以。如果您有義務，允許在不留痕跡的情況下修改或刪除發票的軟體不符合該規則，罰款可達每年度 50.000 €。

VeriFactu 和電子發票是同一件事嗎？

不是。VeriFactu 規範的是您的軟體如何登錄每張發票；企業之間的強制電子發票是另一項法規，有自己的時程（Ley 18/2022 與 2026 年 10 月 6 日起生效的 Orden HAC/1028/2026）。財政部現在希望兩者在 2028 年 10 月，對年營業額 800 萬歐元以下者同步實施。

資料來源

以下官方資料來源查閱日期為 2026 年 10 月 11 日。

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