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如果您是個人，將房子出租給觀光客而不提供旅館式服務，您的收入在個人所得稅（renta）中屬於不動產資本收益（rendimiento del capital inmobiliario）。從收入中扣除可扣除費用與折舊後，就差額課稅。長期自住型出租可享的 50-60 % 減免，您無法適用。如果您還提供餐旅業特有的服務，則會變成經濟活動。請留意增值稅（IVA）：自 2026 年 12 月 1 日起，30 晚以下的住宿即使不提供旅館服務，也須繳納 10 % 增值稅（Real Decreto-ley 29/2026，尚待國會追認）。
本指南逐步說明如何計算淨收益、哪些費用可以扣除以及扣除比例、折舊如何計算、房子空置的日子怎麼處理，以及平台會向稅務局申報您的哪些資料。我們已於 2026 年 10 月 11 日對照西班牙稅務局（AEAT）的 2025 年度所得稅實務手冊（Manual práctico de Renta 2025）、IRPF 第 35/2006 號法律及其施行細則，以及 BOE 公布的法規（包括 10 月 6 日的 Real Decreto-ley 29/2026）核實。
不動產資本收益還是經濟活動
這是首先要決定的事，因為其他一切都取決於它。依 AEAT 的說法，觀光短租屬於不動產資本收益，只有在以下兩種情況下屬於經濟活動：
- 您提供旅館業特有的服務：接待與持續的客戶服務、住宿期間的定期清潔、更換床單毛巾、洗衣、餐飲及其他類似服務。
- 您為經營出租而雇用至少一名簽有勞動契約的全職員工（IRPF 法第 27.2 條）。
AEAT 明確指出，在每位房客入住與退房時清潔公寓並同時更換床單毛巾，不屬於旅館服務，臨時維修也不算。一般的觀光短租房，在兩次住宿之間清潔，仍屬於不動產資本收益。
| 單純出租 | 提供旅館服務 | |
|---|---|---|
| IRPF | 不動產資本收益，無減免 | 經濟活動 |
| 2026-11-30 前的增值稅 | 免稅 | 適用 10 % |
| 2026-12-1 起的增值稅 | 住宿 30 晚以下適用 10 %（RD-ley 29/2026） | 適用 10 % |
| IAE（經濟活動稅） | 685 類 | 685 類 |
| 向稅務局申報的資訊 | 平台提交 modelo 238 | 平台提交 modelo 238 |
淨收益如何計算
淨收益 = 總收入 − 可扣除費用 − 折舊。
總收入是房客為住宿支付的全部金額，包括您向其收取的清潔費，若有增值稅則不含增值稅。如果透過 Airbnb 或 Booking 訂房，請申報訂單的總額，再把平台佣金列為費用扣除。這樣就會與平台向稅務局申報的資料一致。
可扣除費用
依 IRPF 法第 23 條與 2025 年度所得稅手冊，您可以扣除：
- 購買或改良房屋所用貸款的利息，以及融資費用。
- 維修與保養：油漆、修理熱水器、更換故障家電。改良（擴建、全面翻修）不是費用：它會計入房屋價值並提列折舊。
- 稅捐與規費：IBI（不動產稅）與垃圾費。
- 由您支付的社區管理費、保險與水電瓦斯網路等公用事業費。
- 第三方服務：清潔、洗衣、行政代辦、訂房管理、平台佣金、軟體。
- 不動產與家具的折舊（見下文）。
重要限制： 利息加上維修與保養的金額，不得超過該不動產的總收入（IRPF 法第 23.1.a.1.º 條）。超過的部分可在之後 4 年內扣除，每年適用同樣的上限。
只出租一年中的部分時間：按比例分攤
觀光短租房很少 365 天都租出去。最高法院（2021 年 2 月 25 日判決，訴訟 1302/2020；2021 年 9 月 15 日判決，訴訟 5664/2019）與 TEAC（中央經濟行政法院，2024 年 4 月 22 日決議）的見解是，年度費用（IBI、社區管理費、保險、公用事業費、利息、折舊）只能按不動產實際出租並產生收入的天數比例扣除。每次住宿的費用（清潔、佣金、洗衣）以及一般而言的維修與保養費用，則可全額扣除。
範例：如果您支付 600 € 的 IBI，一年 365 天中出租了 200 天，可扣除 600 × 200 / 365 = 328,77 €。
折舊：許多人忘記的 3 %
折舊是房屋的耗損，通常是您能扣除的最大一筆費用。依 IRPF 法第 23.1.b 條及其施行細則第 14 條：
- 不動產： 以下兩個價值中較高者的每年 3 %，且一律不含土地：
- 取得成本（價格加上購屋的費用與稅金，如公證、登記以及 ITP 或增值稅）中屬於建物的部分；
- 建物的地籍價值（valor catastral）。
- 如果您不知道土地價值，可按建物地籍價值與土地地籍價值的比例分配取得成本（兩者都列在 IBI 繳費單上）。
- 改良會計入折舊基礎。
- 家具與用品（家具、家電、廚具）：最高為購買成本的每年 10 %（施行細則第 14.2.b 條所引用之簡易折舊表的最高係數）。
範例： 您在 2018 年以 180.000 € 購屋，並支付了 18.000 € 的費用與稅金。地籍價值為 90.000 €，其中 54.000 € 為建物（60 %）。
- 建物成本：198.000 × 60 % = 118.800 €。
- 建物地籍價值：54.000 €。
- 基礎取兩者較高者：118.800 €。每年折舊：118.800 × 3 % = 3.564 €。
- 若出租 200 天：3.564 × 200 / 365 = 1.952,88 € 可扣除。
TEAC（2025 年 12 月 18 日決議，RG 653/2025，統一見解）確立，多年累計的折舊不得超過建物的取得價值。如果您已出租多年，請與您的 gestor 一起檢查。
未出租的日子：設算所得
在房子沒有出租（也不是您自住主要住所）的日子裡，無論是您自己使用或空著等待房客，稅務局都會設算一筆所得（imputación de rentas，IRPF 法第 85 條）。最高法院（2021 年 2 月 25 日判決）確認，等待出租的不動產也會產生設算所得。在 2025 年度所得稅中為：
- 若該市鎮的地籍價值是在 2012 年 1 月 1 日之後生效的全面集體評價中修訂、變更或確定的，為地籍價值的 1,1 %（IRPF 法第 55 條附加條款，與 2023 及 2024 年相同）；
- 其他情況為 2 %；
並按未出租天數的比例計算。在上例中：90.000 × 1,1 % × 165 / 365 = 447,53 €，計入一般稅基。這筆設算所得不得扣除任何費用。
2026 年度及以後的所得稅。 Real Decreto-ley 29/2026（BOE，2026 年 10 月 7 日）在 2026 年維持 1,1 % 的規定，並自 2027 年 1 月 1 日起將第 85 條改為累進級距，以您所有適用設算所得之不動產的地籍價值總和計算：100.000 € 以內 1,1 %，500.000 € 以內 1,5 %，1.000.000 € 以內 2 %，超過部分 3 %。皇家法令必須在 30 個工作天內經國會追認：截至 2026 年 10 月 11 日尚未表決，而內容相同的前一份法令（RD-ley 26/2026）已於 10 月 2 日廢止。在申報 2026 年度所得稅之前，請確認最終結果。
60 % 減免不適用
IRPF 法第 23.2 條的減免（2025 年度：2023 年 5 月 26 日前簽訂的合約為 60 %，之後的為 50 % 至 90 %）僅適用於滿足承租人長期居住需求的租賃。AEAT 明文指出：觀光短租不適用。季節性出租也不適用。Real Decreto-ley 29/2026 以不同比例（15 % 至 100 %）重新修訂了第 23.2 條，但仍限於《城市租賃法》第 2.1 條所定義的住宅租賃，現在將其定義為滿足承租人主要住所需求的租賃：觀光短租仍被排除在外。
Modelo 238（原 179）：稅務局已經知道您的哪些資料
Modelo 179 是過去由中介業者提交的觀光住宅使用權讓與資訊申報，自 2024 年度起已不再提交。Real Decreto 117/2024 重新修訂了《稅務管理與稽查施行細則》第 54 ter 條，改由數位平台營運商（Airbnb、Booking 等）負責，提交 modelo 238（Orden HAC/72/2024）：這是一份年度申報，於每年 1 月申報前一年的資料。如果您直接出租，則不需要由您提交。
Modelo 238 針對每筆不動產列出地址、地籍參考編號（referencia catastral）、出租天數，以及按季列出平台支付給您的金額、扣留的佣金與稅金。AEAT 會用這些資料比對您的申報。如果不一致，通常會收到稅務局的補正通知。所以您的數字最好與這些訂單出自同一來源。
增值稅：2026 年 12 月 1 日起改變
2026 年 11 月 30 日之前，不提供旅館服務的觀光短租免徵增值稅；若提供餐旅業特有的服務，則適用 10 %。
自 2026 年 12 月 1 日起，Real Decreto-ley 29/2026（第 7 條）修改了增值稅法第 20.Uno.23.º e') 條：同一位房客住宿不超過 30 晚的附家具住宅出租，也不再免稅，除非是在您自己主要居住的房屋內出租。稅率為 10 %（第 91.Uno.2.2.º 條）。實際上，幾乎所有觀光短租都將須繳增值稅，無論是否提供旅館服務。和所有皇家法令一樣，它尚待國會追認。
如果您的出租須繳增值稅，您必須在發票上轉嫁增值稅並提交增值稅申報。須繳增值稅本身並不會讓它在 IRPF 中變成經濟活動：歸類仍依上述標準。我們在觀光短租的 VeriFactu 中有說明。請與您的 gestor 確認。
如果您不是西班牙稅務居民
非居民屋主不申報 IRPF：他們繳納非居民所得稅（Impuesto sobre la Renta de No Residentes），使用 modelo 210（24 %；若居住於歐盟、冰島、挪威或列支敦斯登則為 19 %）。如果這是您的情況，本文的英文版專為外國屋主撰寫，有詳細說明。
Apartop 如何協助您
在 Apartop 的所得稅（Renta）區塊中，您可以依公寓與年度查看：出租天數、不含增值稅的收入、依申報表分類且已按天數分攤的費用、利息與保養的上限、3 % 與家具的折舊、淨收益，以及未出租日子的設算所得。另有一份住宿清單，包含舊 modelo 179 的資料，可用來核對平台在 modelo 238 中申報的您的資料。全部都能下載成 Excel 交給您的 gestor，免費方案也有此功能。這些數字僅供參考，若缺少資料（例如地籍參考編號或購買價格）會提醒您。
收入來自您的訂單，費用則來自拍照上傳的費用發票（Pro 方案）。獲利情況可在統計中查看。如果您收取觀光稅，Apartop 會另外計算。
常見問題
觀光短租是以不動產資本收益還是經濟活動課稅？
以不動產資本收益課稅，除非您提供餐旅業特有的服務（住宿期間定期清潔、更換床單毛巾、餐飲、接待），或雇用一名全職員工。入住與退房時的清潔不會讓它變成經濟活動。
觀光短租房可以適用 60 % 減免嗎？
不行。AEAT 指出，IRPF 法第 23.2 條的減免不適用於觀光短租，因為它們不滿足長期居住需求。Real Decreto-ley 29/2026 的新條文也未將其納入。
如果只在夏天出租，可以扣除哪些費用？
年度費用（IBI、社區管理費、保險、公用事業費、利息與折舊）只能按出租天數的比例扣除。清潔、佣金以及一般而言的維修費用可全額扣除。未出租的日子另外會有設算所得。
觀光短租房的折舊如何計算？
以建物取得成本（含購屋費用與稅金）與其地籍價值兩者中的較高者（不含土地）乘以每年 3 %，再按出租天數比例計算。家具最高每年 10 %。
我需要自己提交 modelo 179 嗎？
不需要。Modelo 179 自 2024 年度起已不再提交。現在由數位平台每年 1 月提交 modelo 238，列出它們支付給您的金額。您不需要提交這些，但最好確認它們的資料與您的一致。
我的觀光公寓需要收取增值稅嗎？
2026 年 11 月 30 日之前，只有在提供旅館服務時才需要（10 %）。自 2026 年 12 月 1 日起，依尚待追認的 Real Decreto-ley 29/2026，住宿 30 晚以下也需要，稅率 10 %。
資料來源
- AEAT，2025 年度所得稅實務手冊：不動產資本淨收益，2026 年 10 月 11 日查詢
- AEAT，2025 年度所得稅實務手冊：住宅租賃減免，2026 年 10 月 11 日查詢
- AEAT，2025 年度所得稅實務手冊：設算所得金額，2026 年 10 月 11 日查詢
- AEAT：觀光公寓出租的課稅，2026 年 10 月 11 日查詢
- AEAT：觀光公寓課稅摘要表，2026 年 10 月 11 日查詢
- AEAT：我出租觀光公寓，需要繳增值稅嗎？（尚未納入 2026-12-1 的變更），2026 年 10 月 11 日查詢
- AEAT 非居民稅務手冊：與西班牙交換稅務資訊的歐盟及歐洲經濟區國家（冰島、挪威，以及自 2021 年 7 月 11 日起的列支敦斯登），2026 年 10 月 11 日查詢
- AEAT：modelo 179 常見問題（自 2024 年度起廢止），2026 年 10 月 11 日查詢
- Real Decreto-ley 29/2026，10 月 6 日，第 6 條與第 7 條（BOE，2026 年 10 月 7 日），2026 年 10 月 11 日查詢
- Ley 35/2006（IRPF 法），第 23、27、85 條及第 55 條附加條款（BOE，彙編版本），2026 年 10 月 11 日查詢
- IRPF 施行細則，Real Decreto 439/2007，第 14 條（BOE，彙編版本），2026 年 10 月 11 日查詢
- 稅務管理與稽查施行細則，Real Decreto 1065/2007，第 54 ter 條（BOE，彙編版本），2026 年 10 月 11 日查詢
- Orden HAC/72/2024，modelo 040 與 238（BOE），2026 年 10 月 11 日查詢
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