Aluguel turístico em prédios na Espanha: a votação dos 3/5

Pátio de um prédio residencial espanhol com apartamentos de temporada

Neste artigo

Alguns termos espanhóis primeiro
O que a lei diz desde abril de 2025
Como funciona a maioria de 3/5
Quem já alugava e quem começa agora
A convenção e o Tribunal Supremo
Como contestar um acordo
Registro regional e NRUA
Boa convivência com os vizinhos
Perguntas frequentes
Fontes

Se você tem um apartamento em um prédio na Espanha e quer começar a alugá-lo para turistas, desde 3 de abril de 2025 precisa da aprovação expressa do condomínio do prédio. A Lei de Propriedade Horizontal espanhola (Ley de Propiedad Horizontal, LPH) foi alterada pela Lei Orgânica 1/2025: a aprovação precisa ser dada por três quintos do total de proprietários que, ao mesmo tempo, somem três quintos das frações ideais. A mesma maioria pode limitar, impor condições ou proibir o aluguel turístico, e pode cobrar dos apartamentos turísticos até 20 % a mais nas taxas de condomínio.

A boa notícia, se você já alugava legalmente antes dessa data: os novos acordos não são retroativos. Este guia explica as regras em linguagem simples, como a votação é contada, como contestar uma decisão e o que o Tribunal Supremo espanhol disse sobre as convenções de condomínio.

Alguns termos espanhóis primeiro

Comunidad de propietarios (condomínio): a entidade formada por todos os proprietários de um prédio ou conjunto. Todo proprietário faz parte automaticamente e paga as taxas de condomínio (gastos de comunidad).
Junta de propietarios (assembleia de condôminos): a assembleia geral onde as decisões são votadas. Normalmente há pelo menos uma assembleia ordinária por ano, além das extraordinárias.
Presidente (presidente do condomínio): um proprietário eleito para representar o condomínio.
Administrador de fincas (administrador do condomínio): o profissional que normalmente cuida da papelada, das contas e das atas do condomínio, e muitas vezes atua como secretário.
Cuota de participación (fração ideal): a porcentagem de cada apartamento no prédio, fixada na escritura. Ela determina quanto você paga e quanto pesa o seu voto.
Estatutos (convenção de condomínio): as regras internas do prédio, muitas vezes incluídas na escritura de constituição (título constitutivo).

O que a lei diz desde abril de 2025

A Lei Orgânica 1/2025, de 2 de janeiro (uma reforma de eficiência do sistema de justiça), mudou três partes da LPH, com efeitos desde 3 de abril de 2025:

Artigo 7.3 (novo): o proprietário que quer explorar um aluguel turístico precisa obter antes a aprovação expressa do condomínio, nos termos do artigo 17.12. Se alguém o fizer sem aprovação, o presidente (por iniciativa própria ou a pedido de qualquer vizinho) exigirá que pare, avisando que o condomínio recorrerá à Justiça.
Artigo 17.12 (alterado): um acordo expresso que aprove, limite, condicione ou proíba o aluguel turístico exige 3/5 do total de proprietários que representem 3/5 das frações, altere ou não a convenção. A mesma maioria pode fixar taxas especiais ou aumentar a participação do apartamento nas despesas comuns, desde que o aumento não passe de 20 %. Esses acordos não têm efeito retroativo.
Segunda disposição adicional da LPH (nova, acrescentada pela quarta disposição final da Lei Orgânica 1/2025): o proprietário que já exercia a atividade antes da reforma, e tinha se registrado conforme as regras de turismo da sua comunidade autônoma, pode continuar nas condições e nos prazos dessas regras.

A regra dos 3/5 em si é de 2019 (Real Decreto-lei 7/2019), mas naquela época o condomínio só podia restringir. A grande mudança de 2025 é que o silêncio já não vale como consentimento: um novo aluguel turístico precisa de um sim claro.

Como funciona a maioria de 3/5

A maioria é dupla e contada sobre o prédio inteiro, não só sobre os presentes:

Requisito	Como é contado	Exemplo (20 apartamentos)
3/5 dos proprietários	Sobre todos os proprietários do condomínio	Pelo menos 12 a favor
3/5 das frações	Somando a porcentagem de cada proprietário	Pelo menos 60 % das frações
Acréscimo nas taxas	A mesma maioria dupla	Até 20 % a mais

Os ausentes contam como «sim» (artigo 17.8)

Pelo artigo 17.8 da LPH, os proprietários convocados corretamente que não compareceram contam a favor, a menos que, depois de notificados do acordo, informem ao secretário que discordam em até 30 dias corridos, por um meio que deixe comprovante de recebimento. Se você mora fora e não vai às assembleias, isso importa: leia a ata (acta) quando ela chegar, mesmo que esteja só em espanhol, e responda a tempo se for contra. Confirme que o administrador do condomínio tem o seu endereço postal e o seu e-mail atualizados.

O acréscimo de 20 %

A assembleia pode aprovar uma taxa especial ou aumentar a participação dos apartamentos turísticos nas despesas comuns, com teto de 20 %, pela mesma maioria dupla. Ele vale a partir da data do acordo.

Quem já alugava e quem começa agora

Se você já alugava antes de 3 de abril de 2025

A segunda disposição adicional protege os proprietários que já operavam de acordo com as regras de turismo da comunidade autônoma (normalmente, inscritos no registro de turismo regional). Junto com a regra de não retroatividade, isso significa que uma proibição posterior, em princípio, não deveria afetar você. Se um acréscimo aprovado depois pode ser aplicado daqui para a frente aos apartamentos que já existiam é uma questão discutida, então consulte um advogado se isso acontecer com você.

A proteção não vale se a convenção já proibia a atividade (veja abaixo).

Se você quer começar agora

Você precisa de um acordo de aprovação por 3/5 antes de aceitar a primeira reserva. Passos habituais:

Peça ao presidente ou ao administrador do condomínio que inclua o assunto na pauta (orden del día) da próxima assembleia. Acordos tomados em «assuntos gerais» são fáceis de contestar.
Faça a votação e espere o prazo de 30 dias dos ausentes.
Peça uma certidão do secretário ou do administrador do condomínio com a aprovação.
Use-a para fazer a sua inscrição no registro de turismo da comunidade autônoma.

Se não puder comparecer, normalmente pode ser representado por alguém com uma simples procuração assinada. Se você começar sem aprovação, o condomínio pode exigir que você pare e, depois, entrar com uma ação de cessação pelo artigo 7.2.

A convenção e o Tribunal Supremo

Além dos acordos da assembleia, a convenção do prédio importa. O Tribunal Supremo espanhol (Tribunal Supremo) fixou estes pontos:

Novembro de 2023 (sentenças 1643/2023 e 1671/2023): se a convenção proíbe atividades econômicas, empresariais ou comerciais nos apartamentos, essa proibição abrange o aluguel turístico, porque a lei espanhola o trata como atividade econômica. Outras sentenças de 2024 (90/2024 e 95/2024) seguiram a mesma linha.
3 de outubro de 2024 (Pleno da Primeira Sala, sentenças 1232/2024 e 1233/2024, por unanimidade; divulgadas pelo Poder Judiciário em 7 de outubro): a primeira decisão sobre o artigo 17.12, na redação de 2019. O condomínio pode proibir o aluguel turístico pela maioria de 3/5; não é preciso unanimidade.
2025 (sentença ECLI:ES:TS:2025:725, divulgada pelo Poder Judiciário em 6 de março de 2025): uma restrição precisa ser clara e precisa. Uma convenção que apenas descreve os apartamentos como moradias, sem proibir o uso turístico ou a atividade econômica, não proíbe o aluguel turístico.

Para quem compra, isso significa: uma proibição na convenção só obriga um novo proprietário se estiver registrada no Registro de Imóveis (Registro de la Propiedad; artigo 5 da LPH). Antes de comprar um apartamento para alugar, peça ao seu advogado uma nota simple (certidão do Registro de Imóveis) e uma cópia da convenção e das atas recentes.

Como contestar um acordo

O artigo 18 da LPH permite aos proprietários contestar acordos na Justiça:

Motivos: contrário à lei ou à convenção, gravemente prejudicial ao condomínio em benefício de alguns proprietários, causador de prejuízo grave a um proprietário que não tem o dever legal de suportá-lo, ou abuso de direito.
Quem pode: os proprietários que votaram contra e fizeram constar a sua divergência em ata (salvar el voto), os ausentes e quem foi indevidamente impedido de votar.
Condição: você precisa estar em dia com as taxas de condomínio, ou depositar a dívida em juízo.
Prazo: três meses a partir do acordo, ou um ano se ele violar a lei ou a convenção. Para os ausentes, o prazo começa quando são notificados.

Registro regional e NRUA

A aprovação do condomínio se soma ao registro de turismo; não o substitui.

Andaluzia: você se inscreve no Registro de Turismo da Andaluzia (Registro de Turismo de Andalucía) apresentando on-line uma declaração responsável (declaración responsable), o que exige um certificado digital espanhol. Segundo as perguntas frequentes do governo regional, é preciso anexar uma nota simple atualizada e uma certidão do secretário ou do administrador do condomínio mostrando a aprovação expressa do uso turístico; se faltar, você recebe 10 dias úteis para apresentá-la e, depois disso, começa o processo de cancelamento. O decreto andaluz de moradias turísticas (Decreto 28/2016, texto consolidado) também exclui os apartamentos em prédios cuja escritura de constituição ou convenção proíbe expressamente a hospedagem turística. Veja o nosso guia do registro VUT da Andaluzia e páginas locais como Málaga ou Marbella.
Registro Único (NRUA): em maio de 2026, o Tribunal Supremo anulou a parte do Real Decreto 1312/2024 que criava o Registro Único de Aluguéis nacional (sentença publicada no Diário Oficial em 8 de junho de 2026), mas manteve o balcão único digital e o envio de dados pelas plataformas. Mais no nosso artigo sobre o NRUA.

O registro de hóspedes na polícia (SES.HOSPEDAJES) e a eventual taxa turística continuam valendo: veja o registro de hóspedes passo a passo e a taxa turística por comunidade autônoma. Se você não mora na Espanha, lembre-se de que a sua renda de aluguel também é tributada na Espanha pelo imposto de renda de não residentes (IRNR, Modelo 210), que exige o seu NIE.

Boa convivência com os vizinhos

As assembleias costumam votar contra o aluguel turístico por causa de barulho e lixo. Chegar com dados ajuda.

Se o prédio tem recepção ou administração, o Apartop Community foi feito para eles: um cartaz com QR para que os vizinhos avisem sobre barulho, lixo, piscina ou danos sem criar conta (o aviso chega ao anfitrião do apartamento e ao condomínio), regras do condomínio que os hóspedes dos apartamentos conectados aceitam no check-in on-line, um relatório para imprimir para a assembleia com estadias, noites e avisos por apartamento, e uma planilha para registrar as taxas dos apartamentos turísticos se for aprovado um acréscimo (com teto de 20 %). O Apartop não define nem cobra essas taxas. É grátis para os proprietários; o condomínio paga por número de apartamentos. Veja como funciona o Apartop Community.

Para um proprietário que mora fora, ser organizado também ajuda: check-in on-line com SES.HOSPEDAJES, um guia digital do hóspede com as regras do prédio e uma entrega de chaves que os vizinhos nem percebem. Você pode começar grátis com até 2 apartamentos ou ver os preços do Pro.

Perguntas frequentes

O meu condomínio pode proibir o aluguel turístico por maioria?

Sim. Três quintos dos proprietários que somem três quintos das frações bastam; não é preciso unanimidade, como o Tribunal Supremo confirmou em 3 de outubro de 2024. Desde 3 de abril de 2025, um apartamento que quer começar também precisa de aprovação expressa por essa maioria.

Eu já estava registrado antes de abril de 2025. Uma nova proibição me afeta?

Em princípio, não: o artigo 17.12 diz que os acordos não são retroativos, e a segunda disposição adicional permite que quem já operava legalmente continue. É diferente se uma convenção registrada já proibia a atividade.

Quanto a mais o condomínio pode me cobrar?

No máximo 20 % a mais sobre a sua participação nas despesas comuns, aprovado pela maioria dupla de 3/5. Um acréscimo maior, ou aprovado com menos votos, pode ser contestado.

Moro fora e nunca vou às assembleias. O meu voto conta?

Sim, como «sim» por padrão: pelo artigo 17.8, os ausentes notificados corretamente que não se opõem perante o secretário em até 30 dias corridos contam a favor. Nomeie um procurador ou responda por escrito se discordar.

Quanto tempo tenho para contestar uma decisão?

Três meses a partir do acordo (a partir da notificação, se você estava ausente), ou um ano se ele violar a lei ou a convenção. Você precisa estar em dia com as taxas ou depositar o valor devido.

Uma convenção que diz «uso residencial» proíbe o aluguel turístico?

Não necessariamente. O Tribunal Supremo exige uma proibição clara e precisa; descrever os apartamentos como moradias não basta. Já uma proibição de atividades econômicas ou comerciais abrange, sim, o aluguel turístico, segundo as sentenças de 2023 e 2024.

Fontes

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