Registro Único de Aluguéis da Espanha (NRUA): status em 2026

A partir de 1º de julho de 2025, o Registro Único de Aluguéis da Espanha (Registro Único de Arrendamientos) passou a exigir que todo aluguel turístico e todo aluguel mobiliado de média duração fosse inscrito no Registro de Imóveis para obter um Número de Registro Único (NRUA) antes de ser anunciado no Airbnb, no Booking.com ou em plataformas parecidas. Em 2026, o Tribunal Supremo espanhol derrubou essa exigência em três sentenças. Hoje o NRUA já não pode ser exigido, mas o número da licença turística da sua comunidade autônoma (na Andaluzia, o número VUT) continua obrigatório.

Este guia explica o que era o sistema, o que o tribunal anulou, o que sobrevive (o Balcão Único Digital de Aluguéis) e o que você deve fazer como proprietário, principalmente se mora fora da Espanha. Tudo foi conferido no BOE, o diário oficial espanhol, em 11 de outubro de 2026.

O que era o Registro Único de Aluguéis

Ele foi criado pelo Real Decreto 1312/2024, de 23 de dezembro, para aplicar o Regulamento (UE) 2024/1028 sobre dados de aluguéis de curta duração. Entrou em vigor em 2 de janeiro de 2025 e começou a ser aplicado em 1º de julho de 2025.

Tinha duas partes:

• O Registro Único: o proprietário (ou quem explorava o imóvel) pedia ao Registro de Imóveis (Registro de la Propiedad), ou ao Registro de Bens Móveis, no caso de barcos, um número para cada unidade. Valia tanto para aluguéis turísticos quanto para aluguéis de média duração (por trabalho, estudos, tratamento médico etc.). Para os turísticos, era preciso apresentar também a licença ou inscrição regional. O número começava com «ES», seguido de letras e dígitos.
• O Balcão Único Digital de Aluguéis (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos): um portal do Ministério da Habitação pelo qual as plataformas enviam os dados de atividade de cada anúncio e conferem os números.

As plataformas precisavam exigir o número antes de publicar um anúncio, e o Ministério podia mandar retirar os anúncios com números inválidos ou revogados.

A declaração anual

O artigo 10.4 obrigava os proprietários a apresentar todo ano, no Registro de Imóveis, uma lista anonimizada dos aluguéis do ano anterior e da sua finalidade. A Orden VAU/1560/2025 aprovou esse formulário informativo: ele era apresentado em fevereiro, um por imóvel, em papel ou como arquivo XBRL, pela primeira vez em fevereiro de 2026, com os dados de 2025. Se não fosse apresentado, ou se mostrasse uso indevido, o registrador podia retirar o número.

O que o Tribunal Supremo derrubou

A sala do contencioso-administrativo do Tribunal Supremo acolheu, total ou parcialmente, três recursos contra o Real Decreto 1312/2024:

O fundamento é de competência: além do procedimento de registro, a decisão anula a primeira disposição final na parte em que se apoiava nas competências do governo central para regulá-lo. A primeira sentença anula o artigo 5 (obrigações dos locadores), o artigo 8 (o registro), o artigo 9 (pedido e número) e o artigo 10 (verificação do número e declaração anual), as letras b) e c) do artigo 12, a segunda disposição adicional e os artigos 1, 2 e 6 na parte relativa ao registro, além de «qualquer outra previsão ou menção» ao registro único. As sentenças de 21 de maio e de 1º de junho anulam, no essencial, os mesmos dispositivos. Também deixa sem efeito a obrigação de se inscrever no Registro de Imóveis para obter um número para anunciar nas plataformas.

Na prática:

• Você já não precisa de um NRUA, nem para aluguéis turísticos nem para os de média duração.
• A declaração anual de fevereiro perdeu a base legal, porque dependia do artigo 10, anulado. A de fevereiro de 2026 foi apresentada pelas regras então vigentes; pelo BOE atual, não há obrigação de repeti-la em fevereiro de 2027.
• Se você já tem um número, pode continuar a exibi-lo, mas nenhuma norma nacional o exige.

O que continua valendo

A anulação é parcial. Segundo o texto consolidado do Real Decreto 1312/2024 no BOE, continuam:

• O Balcão Único Digital de Aluguéis (artigo 7), administrado pelo Ministério da Habitação.
• A obrigação das plataformas de enviar periodicamente ao Balcão os dados de atividade de cada anúncio, conforme o Regulamento (UE) 2024/1028 (artigo 6, na parte não anulada).
• O uso desses dados para estatísticas oficiais (artigo 11).

Além disso, o Real Decreto-lei 29/2026, publicado em 7 de outubro de 2026, reescreve o Título V da Lei de Arrendamentos Urbanos com um regime de sanções para as plataformas que não enviarem dados ao Balcão Único Digital (artigos 38 a 51): € 100.000 nas infrações leves, € 500.000 nas graves (até 1 % do faturamento anual) e € 1 milhão nas muito graves (até 2 %). O seu artigo 20 também exige que toda oferta ou anúncio de aluguel inclua «o número, código ou título identificativo da unidade alugada, quando for o caso». Como todo real decreto-lei, ele precisa ser convalidado pelo Congresso em 30 dias úteis; com o Parlamento dissolvido para as eleições gerais (Real Decreto 806/2026), a votação cabe à sua Comissão Permanente (Diputación Permanente). Em 11 de outubro de 2026, ainda não foi votado.

O registro de que você precisa: o da sua comunidade autônoma

As sentenças não afetam os registros de turismo regionais, que são o que torna legal um aluguel turístico. Na Andaluzia, é o Registro de Turismo da Andaluzia (Registro de Turismo de Andalucía): uma moradia de uso turístico (vivienda de uso turístico) é inscrita com uma declaração responsável (declaración responsable) e recebe um código no formato VUT/província/número (por exemplo, VUT/MA/12345; os antigos começam com VFT/), conforme o Decreto 31/2024. Esse é o número que você deve exibir nos anúncios e documentos.

Um erro comum: a referência CTC-… que você recebe ao apresentar a declaração responsável não é o seu número de inscrição; o verdadeiro vem na decisão (resolución).

Se você mora fora, normalmente vai tratar com o registro regional on-line, com um certificado digital espanhol, ou por meio de um gestor que atue por você, e vai precisar do seu NIE (o número de identificação fiscal para estrangeiros). Lembre-se também de que o condomínio do seu prédio pode restringir o aluguel turístico por maioria de 3/5 (explicamos aqui) e de que, independentemente de qualquer registro, você continua obrigado a comunicar os seus hóspedes ao sistema policial SES.Hospedajes (passo a passo).

E as plataformas que retiravam anúncios?

Enquanto o NRUA esteve em vigor, o Ministério da Habitação podia mandar as plataformas retirarem em 48 horas os anúncios sem número válido. Esse poder estava ligado ao número do Registro de Imóveis e caiu junto com ele. As regras regionais, não: as comunidades autônomas podem multar os anúncios sem o número do registro de turismo, e o Regulamento da UE exige que as plataformas exibam o número sempre que existir um procedimento de registro, incluindo os regionais. Cada plataforma também define as suas próprias regras, então fique de olho nos avisos do seu painel de anfitrião.

O que recomendamos

1. Confirme que cada imóvel tem um número de registro de turismo regional válido e que ele aparece em todos os seus anúncios.
2. Se você já tinha um NRUA, guarde-o; não precisa renová-lo nem apresentar a declaração de fevereiro, a menos que novas regras sejam aprovadas.
3. Acompanhe o BOE: o Ministério pode voltar a legislar sobre a coordenação com os registros regionais, e o Real Decreto-lei 29/2026 aguarda convalidação pela Comissão Permanente do Congresso.
4. Mantenha o resto em dia: comunicação dos hóspedes, taxa turística onde existir, imposto de renda (Modelo 210, se você é não residente) e faturas quando se aplicarem (VeriFactu para aluguel por temporada).

Como o Apartop ajuda

No Apartop, você guarda o número do Registro de Turismo da Andaluzia de cada apartamento com o seu tipo (VUT, apartamentos turísticos, casa rural, VTAR…), e o Apartop o coloca nos documentos do apartamento (veja a função). Ele percebe quando você digitou a referência CTC da declaração responsável no lugar do número de inscrição e reconhece formatos de outras comunidades autônomas. Se você tem um número do Registro Único, pode guardá-lo também, mas o Apartop nunca o exige. Se você cadastra um imóvel a partir do anúncio, o Apartop lê os números que aparecem nele.

O check-in on-line também prepara a ficha de hóspedes para o SES.Hospedajes: grátis para baixar, com envio automático no Pro (check-in on-line). O Apartop é grátis até 2 apartamentos (preços); você pode começar grátis aqui.

Fontes

Fontes oficiais consultadas em 11 de outubro de 2026.

• Real Decreto 1312/2024, texto consolidado com as anulações (BOE, atualizado em 18 de julho de 2026)
• Sentença do Tribunal Supremo de 19 de maio de 2026, recurso 1/143/2025 (BOE nº 139, de 8 de junho de 2026)
• Sentença do Tribunal Supremo 629/2026, de 21 de maio, recurso 1/54/2025 (BOE nº 155, de 26 de junho de 2026)
• Sentença do Tribunal Supremo de 1º de junho de 2026, recurso 1/144/2025 (BOE nº 174, de 18 de julho de 2026)
• Orden VAU/1560/2025, de 22 de dezembro, formulário informativo anual (BOE)
• Regulamento (UE) 2024/1028, aplicável desde 20 de maio de 2026 (BOE)
• Real Decreto-lei 29/2026, de 6 de outubro: art. 3 (Título V da Lei de Arrendamentos Urbanos) e art. 20 (BOE, 7 de outubro de 2026)
• Real Decreto 806/2026, de dissolução das Cortes e convocação de eleições (BOE, 6 de outubro de 2026)
• La Moncloa: campanha do Ministério da Habitação sobre o registro único, junho de 2025