VeriFactu no aluguel por temporada na Espanha: quem e quando

VeriFactu é o apelido de uma norma espanhola que obriga os softwares de faturamento a manter um registro inviolável de cada fatura emitida, com uma impressão digital encadeada (hash) e um código QR que o cliente pode conferir na Agência Tributária espanhola (Agencia Tributaria, ou AEAT). Se você tem um imóvel de temporada na Espanha, a pergunta real não é se você tem um imóvel lá, e sim se o seu aluguel conta como atividade empresarial e se você emite faturas com um software.

A situação em 11 de outubro de 2026: os prazos legais continuam sendo 1º de janeiro de 2027 para empresas e 1º de julho de 2027 para todos os demais obrigados. Em 5 de outubro de 2026, o Ministério da Fazenda anunciou a intenção de adiá-los para outubro de 2028, mas essa mudança ainda não foi publicada no Boletín Oficial del Estado (BOE), o diário oficial espanhol.

O que é o VeriFactu

A base legal é o Real Decreto 1007/2023, que aprova o regulamento dos requisitos dos softwares de faturamento (conhecido em espanhol como RRSIF). O detalhe técnico está na Orden HAC/1177/2024: formatos dos registros, como o hash é calculado, como é o código QR e como os dados são enviados à AEAT.

O princípio é simples. Cada vez que o seu software emite uma fatura, ele cria também um registro de faturamento com os dados principais: número fiscal do emissor (NIF), número da fatura, data, tipo de fatura, valor do IVA e total. Esse registro é «selado» com um hash que depende também do hash do registro anterior, então, se alguém apagar ou editar uma fatura antiga, a cadeia deixa de fechar.

Há duas formas de cumprir:

• Modo VERI*FACTU: o software envia cada registro à AEAT no momento em que é criado. A fatura traz a frase «Factura verificable en la sede electrónica de la AEAT».
• Modo «não VERI*FACTU»: o software guarda os registros, à disposição do fisco, com requisitos de segurança adicionais: cada registro precisa ser assinado eletronicamente (assinatura XAdES, artigo 14 da ordem) e o software precisa manter um registro de eventos (artigo 9 da ordem: início e fim desse modo, detecção de anomalias, exportações, restaurações de backup e um resumo pelo menos a cada 6 horas de funcionamento). A fatura continua levando o código QR, sem aquela frase.

Ele se aplica ao seu aluguel por temporada?

A AEAT resume o alcance com a regra dos «quatro NÃOs»: você está obrigado se emite faturas com software (não só à mão), não está no SII (o sistema de informação do IVA em tempo real), o seu domicílio fiscal não fica no País Basco nem em Navarra e não tem uma decisão de dispensa. Além disso, o regulamento só abrange empresas, contribuintes do imposto de renda espanhol que exercem uma atividade empresarial e não residentes que operam por meio de um estabelecimento permanente na Espanha.

No aluguel por temporada, isso dá estes casos comuns:

A maioria dos proprietários estrangeiros com um ou dois apartamentos se encaixa nas duas últimas linhas: você entrega as chaves, faz a limpeza entre os hóspedes e declara a renda como renda de imóvel, na declaração espanhola de imposto de renda, se é residente, ou pelo Modelo 210 (imposto de renda de não residentes, IRNR), se não é. Explicamos o lado dos residentes em como declarar a renda do aluguel por temporada. Observe que ficar fora do VeriFactu não significa que você nunca precise emitir faturas; significa apenas que o seu software não precisa cumprir essas regras.

Prazos vigentes

O calendário já mudou várias vezes:

1. O Real Decreto 254/2025 fixou 1º de janeiro de 2026 para empresas e 1º de julho de 2026 para os demais.
2. O Real Decreto-lei 15/2025, de 2 de dezembro, adiou tudo em um ano: 1º de janeiro de 2027 para os contribuintes do imposto sobre sociedades e 1º de julho de 2027 para os demais (autônomos e não residentes com estabelecimento permanente). São essas as datas que a AEAT mostra hoje.
3. Em 5 de outubro de 2026, o Ministério da Fazenda publicou uma nota informativa anunciando o adiamento das obrigações pendentes para outubro de 2028, para que coincidam com a fatura eletrônica B2B obrigatória das empresas com faturamento de até € 8 milhões. A nota diz que os requisitos de integridade, conservação e rastreabilidade continuarão «substancialmente equivalentes».

Enquanto esse adiamento não for aprovado e publicado no BOE, as datas de 2027 continuam sendo a lei. Vale a pena continuar se preparando: o que muda é o calendário, não o conteúdo.

O que o seu software de faturas precisa fazer

Um software de faturamento em conformidade deve, no mínimo:

• Criar um registro de emissão para cada fatura emitida e um registro de cancelamento quando uma for cancelada, com os campos definidos pela Ordem.
• Calcular um hash SHA-256 para cada registro, encadeado ao anterior, para que o histórico não possa ser alterado sem deixar rastro.
• Imprimir um código QR na fatura (entre 30x30 e 40x40 mm, pelo artigo 21 da ordem; a especificação técnica da AEAT acrescenta o rótulo «QR tributario:»), com link para o serviço de verificação da AEAT com o NIF do emissor, o número da fatura, a data e o valor.
• Não permitir apagar nem editar faturas emitidas: os erros são corrigidos com uma fatura retificativa (factura rectificativa).
• Conforme o modo: enviar os registros à AEAT (VERI*FACTU) ou guardá-los com assinatura eletrônica junto com um registro de eventos (não VERI*FACTU).
• Vir acompanhado de uma declaração de conformidade (declaración responsable) do fabricante do software.

A AEAT também oferece no seu site um aplicativo gratuito de faturamento, uma opção se você emite poucas faturas e não precisa de mais nada.

O que o Apartop faz com as suas faturas

No Apartop, as «Faturas emitidas com hash encadeado e código QR» fazem parte do plano Pro (veja os preços). Isto é exatamente o que ele faz hoje:

• Fatura cada reserva com os dados do hóspede vindos do check-in on-line, as datas e o valor já preenchidos, com numeração sequencial por série, faturas completas ou simplificadas e faturas retificativas (como funciona).
• Cada fatura recebe um registro com hash SHA-256 encadeado ao anterior do mesmo proprietário, calculado conforme a especificação técnica da AEAT. Se você apagar a última fatura por engano, um registro de cancelamento é mantido. Nas configurações, você pode conferir se a cadeia de cada proprietário está íntegra.
• A fatura leva o «QR tributario» com link para o serviço de verificação da AEAT.
• Ele guarda os registros e não os envia à AEAT, como no modo não VERI*FACTU, e por isso as faturas não trazem a frase «VERI*FACTU».

O que ele ainda não faz, e você deve saber: hoje o Apartop não envia registros à AEAT, não assina eletronicamente os registros nem mantém o registro de eventos que o modo não VERI*FACTU exige, e ainda não publicou a sua declaração de conformidade. Nada disso é obrigatório ainda (as datas são de 2027), mas, antes da data que se aplica a você, peça ao seu fornecedor de software (o Apartop ou qualquer outro) a declaração de conformidade e combine o modo certo com o seu assessor.

O Apartop também permite definir o tratamento do IVA para cada proprietário (isento, 10 % ou 21 %) e separa a comissão da plataforma como despesa. As faturas que você recebe (limpeza, contas de consumo, consertos) são tratadas por outra função: despesas pela foto da nota.

IVA no aluguel por temporada e a relação com o VeriFactu

O VeriFactu não muda o IVA que você cobra (o imposto sobre o valor agregado espanhol); só regula como as faturas são registradas. Mas os dois se cruzam, porque o tratamento do IVA muitas vezes indica se o seu aluguel é uma atividade empresarial:

• Sem serviços de tipo hoteleiro: o aluguel de uma moradia mobiliada é hoje isento de IVA (art. 20.Uno.23 da Lei do IVA, Lei 37/1992).
• Com serviços de tipo hoteleiro (limpeza durante a estadia, troca de roupa de cama, restaurante…): IVA de 10 %, e é atividade empresarial para o imposto de renda, o que leva você ao VeriFactu.

Novidade: o Real Decreto-lei 29/2026, publicado no BOE em 7 de outubro de 2026, acaba com a isenção a partir de 1º de dezembro de 2026 para aluguéis mobiliados de 30 noites ou menos (a menos que seja na moradia principal do próprio locador) e os passa para IVA de 10 % (nova redação do artigo 20.Uno.23, letra e', e do artigo 91.Uno.2.2 da Lei do IVA). Um real decreto-lei precisa ser convalidado pelo Congresso em 30 dias úteis, ou é revogado; com o Parlamento dissolvido para as eleições de 29 de novembro, a votação cabe à sua Comissão Permanente (Diputación Permanente). Em 11 de outubro de 2026, ainda não foi votado. Cobrar IVA não transforma, por si só, o seu aluguel em atividade empresarial para o imposto de renda, então não leva você automaticamente ao VeriFactu. Se você é não residente, o cadastro no IVA também pode exigir nomear um representante fiscal ou assessor na Espanha: busque orientação antes de 1º de dezembro.

Para outros tributos locais, veja a taxa turística por região em 2026.

Multas

O artigo 201 bis da Lei Geral Tributária pune:

• Usar um sistema de faturamento sem a certificação devida quando ela é obrigatória, ou que tenha sido alterado ou modificado: € 50.000 por exercício fiscal.
• Produzir ou vender sistemas que não cumprem as regras: € 150.000 por exercício fiscal por tipo de sistema, mais € 1.000 por cada sistema vendido sem a certificação exigida.

Por isso importa que o seu software tenha a declaração de conformidade e, se você está obrigado, uma planilha editável que permite reescrever faturas antigas não é uma opção segura.

O que fazer agora

1. Pergunte ao seu assessor se o seu aluguel é uma atividade empresarial (serviços de tipo hoteleiro, funcionários) ou simples renda de imóvel.
2. Se você é empresa ou autônomo com serviços de tipo hoteleiro, escolha já um software preparado e comece a faturar com numeração sequencial.
3. Revise a sua situação de IVA antes de 1º de dezembro de 2026 e acompanhe se o Real Decreto-lei 29/2026 é convalidado.
4. Acompanhe a página do VeriFactu na AEAT para ver se o adiamento para 2028 chega ao BOE.

Se quiser testar as faturas das reservas, pode criar uma conta grátis: contas novas ganham 30 dias de Pro. E não esqueça a outra papelada do seu apartamento, como a licença turística regional (e o que restou do Registro Único de Aluguéis depois de anulado).

Fontes

Fontes oficiais consultadas em 11 de outubro de 2026.

• Real Decreto 1007/2023, regulamento dos softwares de faturamento (BOE)
• Orden HAC/1177/2024, especificações técnicas: arts. 6, 9, 14, 20 e 21 (BOE)
• Real Decreto 254/2025, de 1º de abril (BOE)
• Real Decreto-lei 15/2025, de 2 de dezembro, convalidado pelo Congresso (Resolução de 11 de dezembro de 2025) (BOE)
• Nota informativa do Ministério da Fazenda, 5 de outubro de 2026 (anúncio, ainda não é lei no BOE)
• Orden HAC/1028/2026, solução pública de fatura eletrônica (BOE, 5 de outubro de 2026)
• AEAT: softwares de faturamento e VERI*FACTU
• AEAT: perguntas frequentes sobre o alcance («regra dos 4 NÃOs», aluguéis)
• Lei 58/2003, Lei Geral Tributária, art. 201 bis (BOE)
• Lei 37/1992, Lei do IVA (BOE)
• Real Decreto-lei 29/2026, de 6 de outubro, art. 7 (BOE, 7 de outubro de 2026)
• Real Decreto 806/2026, de dissolução do Parlamento (BOE, 6 de outubro de 2026)