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Como declarar aluguel por temporada na Espanha: IRPF e IRNR

Como declarar a renda do aluguel por temporada na Espanha: residentes (IRPF) e não residentes (IRNR, Modelo 210, 19 % ou 24 %), despesas e modelo 238.

Equipe Apartop13 min de leitura

Ficha de um apartamento de temporada com os dados fiscais necessários para a declaração espanhola
Neste artigo
  1. Antes de tudo: NIE e classificação do aluguel
  2. Se você é não residente (IRNR, Modelo 210)
  3. Como se calcula o valor líquido (residentes e proprietários da UE/EEE)
  4. Se você é residente fiscal na Espanha (IRPF)
  5. Modelo 238 (antes 179): o que o fisco já sabe
  6. Como o Apartop ajuda
  7. Perguntas frequentes
  8. Fontes

A forma de declarar a renda de um aluguel por temporada na Espanha depende, antes de tudo, de onde você é residente fiscal. Se mora na Espanha (como regra, mais de 183 dias por ano), a renda entra na sua declaração anual de imposto de renda, o IRPF. Se mora fora, você paga o Imposto sobre a Renda de Não Residentes (IRNR) pelo Modelo 210, com alíquota de 19 % se mora na UE (Portugal incluído), na Islândia, na Noruega ou em Liechtenstein, ou de 24 % em qualquer outro lugar, incluindo o Brasil. A diferença é grande, porque só os residentes da UE e do EEE podem deduzir despesas.

Este guia cobre os dois casos. Explica como o fisco espanhol classifica o aluguel por temporada, quais despesas você pode deduzir, como funciona a depreciação, o que acontece nos dias em que o imóvel fica vazio, o que as plataformas informam sobre você (modelo 238, que substituiu o modelo 179) e a mudança do IVA a partir de 1º de dezembro de 2026. Conferimos tudo em 11 de outubro de 2026 no site da Agência Tributária espanhola (Agencia Tributaria, AEAT) e no seu Manual do Imposto de Renda 2025, e nas leis publicadas no BOE (o diário oficial espanhol), incluindo o Real Decreto-lei 29/2026, de 6 de outubro.

Antes de tudo: NIE e classificação do aluguel

Para ter um imóvel e pagar impostos na Espanha, você precisa de um NIE, o número de identificação fiscal para estrangeiros. Depois vem a pergunta-chave: o seu aluguel por temporada é só renda de imóvel ou uma atividade empresarial?

Segundo a AEAT, o aluguel por temporada é rendimento do capital imobiliário (rendimiento del capital inmobiliario), ou seja, renda de imóvel, a menos que:

  • você preste serviços de tipo hoteleiro: recepção e atendimento contínuo ao hóspede, limpeza durante a estadia, troca de roupa de cama, lavanderia, refeições e similares; ou
  • tenha pelo menos uma pessoa contratada em tempo integral para administrá-lo.

A AEAT esclarece que a limpeza na chegada e na saída dos hóspedes, a troca de roupa de cama nesse momento e consertos pontuais não são serviços de tipo hoteleiro. Um apartamento de temporada normal, com limpeza entre uma estadia e outra, é renda de imóvel.

Se você presta serviços de tipo hoteleiro, o aluguel passa a ser uma atividade empresarial, tributada com IVA de 10 %. Um não residente que opera dessa forma é tratado como tendo um estabelecimento permanente na Espanha, o que traz mais obrigações (e, se você mora fora da UE, um representante fiscal espanhol). A maioria dos proprietários estrangeiros fica no lado simples.

IVA a partir de 1º de dezembro de 2026. Até 30 de novembro de 2026, um aluguel por temporada simples (sem serviços de tipo hoteleiro) é isento de IVA. A partir de 1º de dezembro de 2026, o Real Decreto-lei 29/2026 (artigo 7) acaba com a isenção para imóveis mobiliados alugados ao mesmo hóspede por 30 noites ou menos, a menos que seja a casa onde você mesmo mora, e os tributa a 10 %. Na prática, quase todo aluguel por temporada vai ter IVA, com ou sem serviços de tipo hoteleiro, então você vai precisar cobrar IVA, emitir faturas (veja VeriFactu para aluguel por temporada) e apresentar declarações de IVA. Pagar IVA não transforma, por si só, o aluguel em atividade empresarial para o imposto de renda. Um real decreto-lei precisa ser convalidado pelo Parlamento espanhol em 30 dias úteis; em 11 de outubro de 2026 ainda não foi votado, e um decreto anterior com o mesmo conteúdo (RDL 26/2026) foi rejeitado em 2 de outubro. Confira o resultado com o seu gestor.

Se você é não residente (IRNR, Modelo 210)

Alíquotas

Você mora emAlíquota sobre a renda do aluguelPode deduzir despesas?
UE (incluindo Portugal), Islândia, Noruega ou Liechtenstein19 %✅ Sim, se diretamente relacionadas à renda espanhola
Brasil, Reino Unido, EUA e todos os demais países24 %❌ Não, o imposto incide sobre o valor bruto

Para residentes da UE e do EEE, as despesas são dedutíveis pelas mesmas regras dos residentes espanhóis (veja abaixo), desde que estejam diretamente ligadas à renda obtida na Espanha (artigo 24.6 da Lei do Imposto sobre a Renda de Não Residentes). Todos os demais pagam sobre o valor total recebido do hóspede, sem deduções. Isso inclui quem mora no Brasil e, desde o Brexit, no Reino Unido. Uma sentença da Audiência Nacional (Audiencia Nacional) de 28 de julho de 2025 entendeu que os residentes fora da UE também deveriam poder deduzir despesas, mas a AEAT se opôs e as suas instruções continuam aplicando a regra acima; pergunte ao seu assessor se vale a pena reclamar.

Quando declarar

A renda é devida quando o aluguel se torna exigível, ou quando você recebe, se isso acontecer antes. Para renda de aluguel com imposto a pagar, as instruções do Modelo 210 da AEAT dão duas opções. Você pode declarar trimestralmente, nos primeiros 20 dias de abril, julho, outubro e janeiro, ou agrupar o ano inteiro em uma única declaração (agrupamento anual desde a renda de 2024). A Orden HAC/623/2026 muda o prazo da renda de aluguel para 1 a 20 de abril do ano seguinte, a partir da renda do último trimestre de 2026, então a primeira janela pela nova regra abre em abril de 2027. Confira as instruções vigentes antes de cada declaração.

Dias em que o imóvel fica vazio: renda imputada

Pelos dias em que o imóvel não está alugado (porque você o usa ou porque está vazio), a Espanha tributa uma renda presumida. Ela é de 1,1 % do valor cadastral (o valor oficial do imóvel que aparece no carnê do IBI, o IPTU espanhol) se os valores do município foram revistos em uma avaliação geral que entrou em vigor a partir de 1º de janeiro de 2012, ou de 2 % nos demais casos. O valor é proporcional aos dias, e você paga 19 % ou 24 % sobre ele, também pelo Modelo 210. A renda de 2025 é declarada entre 1º de janeiro e 31 de dezembro de 2026. A partir da renda de 2026, a janela passa a ser de 1º de abril a 31 de dezembro do ano seguinte. O Real Decreto-lei 29/2026, ainda pendente de convalidação, substituiria a partir de 2027 a alíquota fixa por uma escala progressiva (1,1 %, 1,5 %, 2 % e 3 %) sobre o valor cadastral total dos seus imóveis.

Preciso de um representante fiscal?

Não automaticamente. Pelo artigo 10 da Lei do Imposto sobre a Renda de Não Residentes, os residentes da UE nunca precisam nomear um. Se você mora fora da UE e só aluga o imóvel, precisa nomear um apenas se a AEAT exigir (pelo valor ou tipo de renda, ou por você ter imóveis na Espanha). É obrigatório se você opera por meio de um estabelecimento permanente, por exemplo um aluguel por temporada com serviços de tipo hoteleiro, ou se mora em um país sem troca efetiva de informações fiscais com a Espanha. Na prática, muitos proprietários contratam um gestor para apresentar o Modelo 210 por eles.

Como se calcula o valor líquido (residentes e proprietários da UE/EEE)

Rendimento líquido = renda bruta − despesas dedutíveis − depreciação.

A renda bruta é tudo o que o hóspede paga pela estadia, incluindo a taxa de limpeza, se houver, sem o IVA, se houver. Se você recebe reservas pelo Airbnb ou Booking.com, declare o valor bruto da reserva e deduza a comissão da plataforma como despesa. Assim os seus números batem com o que a plataforma informa.

Despesas dedutíveis

  • Juros do financiamento usado para comprar ou reformar o imóvel.
  • Consertos e manutenção: pintura, conserto do aquecedor, troca de eletrodomésticos quebrados. Benfeitorias não são despesa: somam ao valor do imóvel e são depreciadas.
  • Tributos locais: IBI (o IPTU espanhol) e taxa de lixo.
  • Taxas de condomínio, seguros e contas de consumo que você paga.
  • Serviços de terceiros: limpeza, lavanderia, administradora, gestor, comissões das plataformas, software.
  • Depreciação do imóvel e dos móveis.

Limite: os juros mais os consertos e a manutenção não podem passar da renda bruta daquele imóvel (artigo 23.1.a da Lei do Imposto de Renda). O excedente pode ser levado aos 4 anos seguintes, com o mesmo limite a cada ano.

Aluguel em parte do ano: seguindo o Tribunal Supremo (sentenças de 25 de fevereiro de 2021 e de 15 de setembro de 2021) e o TEAC (o tribunal econômico-administrativo central, resolução de 22 de abril de 2024), as despesas anuais (IBI, condomínio, seguro, contas de consumo, juros, depreciação) só são dedutíveis na proporção dos dias em que o imóvel esteve efetivamente alugado. As despesas de cada estadia (limpeza, comissões, lavanderia) e, como regra, os consertos são dedutíveis integralmente. Aquele caso do TEAC envolvia um proprietário não residente da UE.

Depreciação: 3 % ao ano

  • Construção: 3 % ao ano sobre o maior valor entre o custo de aquisição da construção (preço mais custos e impostos da compra) e o valor cadastral da construção (artigo 14 do Regulamento do Imposto de Renda). O terreno fica sempre de fora: separe-o usando a proporção entre construção e terreno do carnê do IBI.
  • Móveis e equipamentos: até 10 % ao ano do que custaram.

Exemplo: imóvel comprado por € 180.000 mais € 18.000 de custos e impostos, com valor cadastral de € 90.000, dos quais € 54.000 correspondem à construção (60 %). O custo da construção é € 198.000 × 60 % = € 118.800, maior que € 54.000. A depreciação anual é de € 3.564. Com 200 dias alugados, você deduz € 3.564 × 200 / 365 = € 1.952,88. Segundo o TEAC (resolução de 18 de dezembro de 2025, RG 653/2025), a depreciação acumulada ao longo dos anos não pode passar do custo de aquisição da construção.

Se você é residente fiscal na Espanha (IRPF)

Os residentes espanhóis colocam o valor líquido acima na declaração anual do IRPF, normalmente entregue entre abril e junho, e pagam imposto pela sua alíquota marginal. Dois pontos a considerar:

  • Sem redução de aluguel. As reduções para aluguéis residenciais de longa duração (na declaração de 2025, de 50 % a 90 %, ou 60 % para contratos assinados antes de 26 de maio de 2023) não se aplicam ao aluguel por temporada, como a AEAT diz no seu manual. O Real Decreto-lei 29/2026 as reescreve (de 15 % a 100 %), mas continua limitando-as aos aluguéis que são a moradia principal do inquilino.
  • Renda imputada se aplica aos dias sem aluguel, a 1,1 % ou 2 % do valor cadastral, proporcional, a menos que o imóvel seja a sua moradia principal. O Tribunal Supremo confirmou em 2021 que um imóvel à espera de hóspedes também gera essa renda.

Modelo 238 (antes 179): o que o fisco já sabe

O modelo 179, a declaração em que os intermediários informavam os aluguéis por temporada, foi extinto a partir do exercício de 2024. O Real Decreto 117/2024 o substituiu pela obrigação de informação de toda a UE (DAC7) dos operadores de plataformas digitais, como Airbnb e Booking.com, que apresentam o modelo 238 (Orden HAC/72/2024) todo mês de janeiro referente ao ano anterior. Você não o apresenta se aluga diretamente. Para cada imóvel, ele mostra o endereço, a referência cadastral, o número de dias alugados e, trimestre a trimestre, o que a plataforma pagou a você, as comissões retidas e os impostos. A AEAT cruza esses dados com as suas declarações, então os seus números devem sair das mesmas reservas.

Como o Apartop ajuda

O Apartop tem uma seção Renta (imposto de renda). Para cada imóvel e ano, ela mostra as noites alugadas, a renda sem IVA, as despesas agrupadas como na declaração e proporcionais aos dias, o limite de juros e consertos, a depreciação de 3 % e dos móveis, o rendimento líquido e a renda imputada dos dias vazios. Também gera uma lista de estadias com os dados do antigo modelo 179, para você conferir o que as plataformas informam no modelo 238. Tudo é exportado para Excel para o seu gestor, e está incluído no plano grátis. Os números seguem as regras dos residentes espanhóis: se você é não residente, o seu gestor pode usá-los como base para o Modelo 210. É uma referência, e o sistema avisa quando faltam dados como a referência cadastral ou o preço de compra.

A renda vem das suas reservas, e as despesas, das notas de despesas fotografadas (plano Pro). Você vê a rentabilidade nas estatísticas e, se a sua região cobra taxa turística, o Apartop a calcula à parte.

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Perguntas frequentes

Moro no Brasil e tenho um apartamento de temporada na Espanha. Posso deduzir despesas?

Não. Como o Brasil não faz parte da UE nem do EEE, você é tributado como residente fora da UE: 24 % sobre a renda bruta do aluguel, sem deduzir despesas. Só os residentes da UE (como Portugal), da Islândia, da Noruega e de Liechtenstein podem deduzir despesas, com alíquota de 19 %.

Com que frequência os não residentes apresentam o Modelo 210 pela renda de aluguel?

Tradicionalmente a cada trimestre, nos primeiros 20 dias de abril, julho, outubro e janeiro, ou uma vez por ano, se você agrupar o ano. A Orden HAC/623/2026 passa a renda de aluguel para uma janela única, de 1 a 20 de abril do ano seguinte, a partir do último trimestre de 2026. Confira as instruções da AEAT antes de declarar.

Pago imposto se só eu uso o imóvel?

Sim. Os não residentes pagam imposto sobre a renda imputada: 1,1 % ou 2 % do valor cadastral, a 19 % ou 24 %, declarada pelo Modelo 210. Os residentes espanhóis a incluem na declaração do IRPF, a menos que seja a sua moradia principal.

O meu aluguel por temporada é uma atividade empresarial para o fisco?

Só se você presta serviços de tipo hoteleiro (limpeza durante a estadia, troca de roupa de cama, refeições, recepção) ou tem alguém contratado em tempo integral. A limpeza entre um hóspede e outro não conta.

Tenho que cobrar IVA?

Até 30 de novembro de 2026, só com serviços de tipo hoteleiro, a 10 %. A partir de 1º de dezembro de 2026, também para estadias de 30 noites ou menos, a 10 %, pelo Real Decreto-lei 29/2026, ainda pendente de convalidação.

Eu mesmo apresento o modelo 179?

Não. O modelo 179 foi extinto a partir do exercício de 2024. Agora as plataformas digitais informam o que pagaram a você no modelo 238, todo mês de janeiro. Você não o apresenta, mas convém conferir se os números delas batem com os seus.

Fontes

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