スペインのマンションで民泊:管理組合の5分の3決議

この記事の内容

まずはスペイン語の用語から
2025年4月以降の法律の内容
5分の3の多数決の仕組み
すでに貸している場合と、これから始める場合
規約と最高裁判所
決議への異議申し立て
州の観光登録とNRUA
近隣住民との良好な関係
よくある質問
出典

スペインの集合住宅(マンション)に部屋をお持ちで、観光客への貸し出しを始めたい場合、2025年4月3日 以降は 建物の区分所有者の管理組合による明示的な承認 が必要です。スペインの区分所有法(Ley de Propiedad Horizontal、LPH)が組織法1/2025によって改正され、承認には 全区分所有者の5分の3で、かつ持分割合の5分の3を有する者 の賛成が必要になりました。同じ多数決で、民泊を制限したり、条件を付けたり、禁止したりすることもでき、民泊物件の管理費を 最大20% 割り増しすることもできます。

その日より前から合法的に貸し出していた方には良い知らせがあります。新しい決議には遡及効がありません。このガイドでは、ルールをわかりやすく説明し、票の数え方、決議に異議を申し立てる方法、建物の規約についてスペイン最高裁判所が示した判断を解説します。

まずはスペイン語の用語から

Comunidad de propietarios(区分所有者の管理組合):建物または団地のすべての区分所有者で構成される法的な団体です。所有者は自動的に加入し、管理費(gastos de comunidad)を支払います。
Junta de propietarios(区分所有者総会):決議を投票で行う総会です。通常、年に1回以上の通常総会があり、臨時総会も開かれます。
Presidente(理事長):管理組合を代表するために選ばれた区分所有者です。
Administrador de fincas(管理会社・管理者):管理組合の事務、会計、議事録を通常担当する専門家で、書記を務めることも多くあります。
Cuota de participación(持分割合):登記証書に定められた、建物全体に対する各住戸の割合です。支払う金額や議決権の重みを決めます。
Estatutos(規約):建物の内部規則で、多くは設定証書(título constitutivo)に記載されています。

2025年4月以降の法律の内容

1月2日付の組織法1/2025(司法制度の効率化改革)は、LPHの3つの部分を改正し、2025年4月3日から施行されました。

第7条3項(新設):民泊を営もうとする区分所有者は、事前に第17条12項に基づく管理組合の明示的な承認を得なければなりません。承認なしに行った場合、理事長は(自らの判断で、または住民の求めに応じて)中止を求め、管理組合が裁判所に訴えることを警告します。
第17条12項(改正):民泊を 承認、制限、条件付け、または禁止 する明示的な決議には、規約の変更を伴うかどうかにかかわらず、持分割合の5分の3を代表する全区分所有者の5分の3が必要です。同じ多数決で特別負担金を定めたり、共用費用の負担割合を引き上げたりできますが、引き上げは 20%を超えてはなりません。これらの決議には遡及効がありません。
LPH第2追加規定(新設、組織法1/2025の第4最終規定により追加):改正前から事業を行い、州の観光規則に基づいて登録していた区分所有者は、その規則の条件と期限に従って事業を続けることができます。

5分の3のルール自体は2019年(緊急勅令7/2019)からありましたが、当時の管理組合は制限することしかできませんでした。2025年の大きな変化は、沈黙はもはや同意とみなされない ことです。新しく民泊を始めるには、明確な賛成が必要です。

5分の3の多数決の仕組み

多数決は二重で、出席者だけでなく 建物全体 に対して数えます。

要件	数え方	例(20戸の場合)
区分所有者の5分の3	管理組合の全区分所有者に対して	賛成が12人以上
持分割合の5分の3	各区分所有者の割合を合計	持分割合の60%以上
管理費の割増	同じ二重の多数決	最大20%増

欠席者は「賛成」として数えられる(第17条8項)

LPH第17条8項により、正しく招集されたのに出席しなかった区分所有者は、決議の通知を受けてから 30暦日以内 に、受領の証拠が残る方法で書記に反対を伝えない限り、賛成として数えられます。海外に住んでいて総会を欠席しているなら、これは重要です。議事録(acta)が届いたら、スペイン語だけでも必ず読み、反対する場合は期限内に返信しましょう。管理会社に最新の住所とメールアドレスを伝えておいてください。

20%の割増

総会は同じ二重の多数決により、民泊物件の特別負担金を定めたり、共用費用の負担割合を引き上げたりでき、上限は20% です。決議の日以降に適用されます。

すでに貸している場合と、これから始める場合

2025年4月3日より前から貸している場合

第2追加規定は、州の観光規則に沿ってすでに運営している(通常は州の観光登録簿に登録済みの)区分所有者を保護しています。遡及効がないというルールと合わせて、原則として後からの禁止決議の影響は受けないことになります。後に決議された割増を既存の物件に将来に向かって適用できるかどうかは議論があるため、該当する場合は弁護士にご相談ください。

規約ですでに事業が禁止されていた場合は、この保護は役に立ちません(下記参照)。

これから始めたい場合

最初の予約を受ける前に、5分の3による承認決議 が必要です。一般的な手順は次のとおりです。

理事長または管理会社に、次回の総会の議題(orden del día)に入れてもらうよう依頼します。「その他」の議題で行われた決議は異議を申し立てられやすくなります。
投票し、欠席者のための30日間の期間が経過するのを待ちます。
承認を記録した 書記または管理会社の証明書 を請求します。
それを使って州の観光登録簿に登録します。

出席できない場合は、通常、署名した簡単な委任状で代理人を立てることができます。承認なしに始めると、管理組合は中止を求め、第7条2項に基づいて差止めを求める訴えを起こすことができます。

規約と最高裁判所

総会の決議に加えて、建物の規約も重要です。スペイン最高裁判所(Tribunal Supremo)は次のような判断を示しています。

2023年11月(判決1643/2023および1671/2023):規約が住戸での 経済活動、事業活動、商業活動 を禁止している場合、スペインの法律は民泊を経済活動として扱うため、その禁止は民泊にも及びます。2024年の判決(90/2024および95/2024)も同じ考え方を踏襲しました。
2024年10月3日(第1部全体会議、判決1232/2024および1233/2024、全員一致。司法当局が10月7日に発表):2019年の文言の第17条12項に関する初の判断です。管理組合は5分の3の多数決で民泊を禁止でき、全員一致は必要ありません。
2025年(判決ECLI:ES:TS:2025:725、司法当局が2025年3月6日に発表):制限は 明確かつ具体的 でなければなりません。住戸を住居と記載しているだけで、観光利用や経済活動を禁止していない規約は、民泊を禁止したことには なりません。

購入希望者にとっての意味:規約による禁止が新しい所有者を拘束するのは、それが 不動産登記所(Registro de la Propiedad、LPH第5条)に 登記されている 場合だけです。民泊用に物件を購入する前に、弁護士に nota simple(登記簿の抄本)と、規約および最近の議事録の写しを取り寄せてもらいましょう。

決議への異議申し立て

LPH第18条により、区分所有者は決議に対して裁判所で異議を申し立てることができます。

理由:法律や規約に反する、一部の区分所有者の利益のために管理組合に重大な損害を与える、法的に受忍義務のない区分所有者に重大な損害を与える、または権利の濫用である場合。
申立てができる人:反対票を投じてその旨を記録した(salvar el voto)区分所有者、欠席者、不当に議決権を否定された人。
条件:管理費を滞納していない こと、または滞納額を裁判所に供託すること。
期限:決議から 3か月、法律や規約に違反する場合は 1年。欠席者の場合は通知を受けたときから起算します。

州の観光登録とNRUA

管理組合の承認は、観光登録に代わるものではなく、それに加えて必要なものです。

アンダルシア州:アンダルシア観光登録簿(Registro de Turismo de Andalucía)に、オンラインで責任申告書(declaración responsable)を提出して登録します。これにはスペインの電子証明書が必要です。州政府のFAQによると、最新の nota simple と、観光利用の明示的な承認を示す 管理組合の書記または管理会社の証明書 を添付しなければなりません。不足している場合は10営業日以内に提出する猶予が与えられ、その後は登録抹消の手続きが始まります。アンダルシアの観光住宅に関する政令(政令28/2016、統合版)も、設定証書や規約で観光宿泊を明示的に禁止している建物の住戸を対象外としています。アンダルシアのVUT登録のガイドや、マラガ、マルベーリャなどの地域ページもご覧ください。
単一登録(NRUA):2026年5月、最高裁判所は全国の短期賃貸単一登録簿を創設した勅令1312/2024の該当部分を無効としました(判決は2026年6月8日に官報で公示)。デジタル窓口とプラットフォームのデータ共有は維持されています。詳しくは NRUAの記事をご覧ください。

警察への宿泊者登録(SES.HOSPEDAJES)や観光税は引き続き適用されます。宿泊者登録の手順と州別の観光税をご覧ください。スペインに住んでいない場合、賃貸収入はスペインでも非居住者所得税(IRNR、Modelo 210)の課税対象となり、NIEが必要になることもお忘れなく。

近隣住民との良好な関係

総会で民泊に反対票が投じられる理由は、たいてい騒音とごみです。事実をもとに話すことが助けになります。

建物にフロントや管理会社がある場合、Apartop Community はそのために作られています。住民がアカウントなしで騒音、ごみ、プール、破損などの問題を報告できるQRポスター(報告は物件のホストと管理組合に届きます)、接続された物件のゲストがオンラインチェックインの際に同意する館内規則、物件ごとの滞在数・泊数・報告件数をまとめた 総会用の印刷可能なレポート、割増が承認された場合(上限20%)に 民泊物件の負担金 を記録するシートがあります。Apartopがこれらの負担金を設定・徴収することはありません。区分所有者は無料で、管理組合が住戸数に応じて支払います。Apartop Communityの仕組みをご覧ください。

海外に住むオーナーとしては、きちんと運営していることも助けになります。SES.HOSPEDAJES対応のオンラインチェックイン、建物のルールを載せたデジタルのゲストガイド、近隣に気づかれない鍵の受け渡しなどです。2室まで無料で始めるか、Proの料金をご確認ください。

よくある質問

管理組合は多数決で民泊を禁止できますか?

はい。持分割合の5分の3を有する区分所有者の5分の3で十分で、2024年10月3日に最高裁判所が確認したとおり、全員一致は必要ありません。2025年4月3日以降は、新たに民泊を始める物件も、同じ多数決による明示的な承認が必要です。

2025年4月より前に登録済みです。新しい禁止決議の影響を受けますか?

原則として受けません。第17条12項は決議に遡及効がないと定め、第2追加規定は既存の合法的な事業者が事業を続けることを認めています。登記された規約ですでに事業が禁止されていた場合は話が別です。

管理組合はどれくらい割増できますか?

共用費用の負担割合に対して最大20%増までで、5分の3の二重の多数決による承認が必要です。それを超える割増や、少ない票数で承認された割増には異議を申し立てられます。

海外に住んでいて総会に出席したことがありません。私の票は数えられますか?

はい、デフォルトで「賛成」として数えられます。第17条8項により、正しく通知を受けた欠席者が30暦日以内に書記へ反対を伝えなければ、賛成とみなされます。反対の場合は代理人を立てるか、書面で回答してください。

決議に異議を申し立てる期限はどれくらいですか?

決議から3か月(欠席した場合は通知から)、法律や規約に違反する場合は1年です。管理費を滞納していないこと、または未払い額を供託することが必要です。

規約に「住居用」と書いてあれば民泊は禁止されますか?

必ずしもそうではありません。最高裁判所は明確かつ具体的な禁止を求めており、住戸を住居と記載しているだけでは不十分です。ただし、経済活動や商業活動の禁止は、2023年と2024年の判決によると民泊にも及びます。

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