スペインの賃貸単一登録(NRUA):2026年の現状

2025年7月1日から、スペインの 賃貸単一登録(Registro Único de Arrendamientos)により、すべての民泊と中期の家具付き賃貸は、Airbnb、Booking.comなどのプラットフォームに掲載する前に、不動産登記所で登録して 単一登録番号(NRUA) を取得することが義務付けられていました。2026年、スペイン最高裁判所は3つの判決でこの義務を無効にしました。現在、NRUAを求められることはありませんが、州の観光ライセンス番号(アンダルシアではVUT番号)は引き続き必須です。

このガイドでは、この制度の内容、裁判所が無効にしたもの、存続しているもの(賃貸デジタル単一窓口)、そしてオーナー、特にスペイン国外にお住まいのオーナーが何をすべきかを説明します。以下の内容はすべて、2026年10月11日にスペインの官報であるBOEで確認しました。

賃貸単一登録とは何だったのか

短期賃貸のデータに関する EU規則2024/1028 をスペインで適用するため、12月23日付の 勅令1312/2024 によって創設されました。2025年1月2日に施行され、2025年7月1日 から適用が始まりました。

制度は2つの部分から成っていました。

• 単一登録:オーナー(または物件の運営者)が、不動産登記所(Registro de la Propiedad)、船舶の場合は動産登記所に、各ユニットの番号を申請しました。民泊 と 中期賃貸(仕事、学業、医療などのため)の両方が対象でした。民泊の場合は、州のライセンスまたは登録も提出する必要がありました。番号は「ES」で始まり、英字と数字が続く形式でした。
• 賃貸デジタル単一窓口(Ventanilla Única Digital de Arrendamientos):住宅省が運営するゲートウェイで、プラットフォームはこれを通じて各掲載の活動データを送信し、番号を確認します。

プラットフォームは掲載前に番号を求めなければならず、住宅省は番号が無効または取り消された掲載の削除を命じることができました。

年次報告

第10条4項は、前年の賃貸とその目的を匿名化した一覧を、毎年不動産登記所に提出することをオーナーに義務付けていました。省令VAU/1560/2025 がその情報書式を承認しました。物件ごとに1件、紙またはXBRLファイルで 2月に 提出し、初回は2025年のデータで 2026年2月 に提出されました。提出しなかった場合や不正利用が判明した場合、登記官は番号を取り消すことができました。

最高裁判所が無効にしたもの

最高裁判所の行政訴訟部は、勅令1312/2024に対する3件の訴えを全部または一部認容しました。

判断の理由は権限に関するものです。判決は登録手続きとともに、それを規制するために中央政府の権限を根拠とした限りにおいて第1最終規定を無効にしています。最初の判決は、第5条(貸主の義務)、第8条(登録簿)、第9条(申請と番号)、第10条(番号の確認と年次報告)、第12条のb)とc)、第2追加規定、そして登録簿に関わる限りでの第1条、第2条、第6条、さらに単一登録に関する「その他のあらゆる規定または言及」を無効にしました。5月21日と6月1日の判決も、実質的に同じ規定を無効にしています。また、プラットフォームに掲載するための番号を取得するために不動産登記所で登録する義務もなくなりました。

実際には:

• 民泊でも中期賃貸でも、NRUAはもう必要ありません。
• 無効とされた第10条に依拠していたため、2月の年次報告は法的根拠を失いました。2026年2月の報告は当時有効だったルールに基づいて行われたものです。現在のBOEでは、2027年2月に再度提出する義務はありません。
• すでに番号をお持ちなら引き続き表示しても構いませんが、それを求める全国的なルールはありません。

引き続き有効なもの

無効は 一部 です。BOEの 勅令1312/2024の統合版 によると、次のものは存続しています。

• 住宅省が運営する 賃貸デジタル単一窓口(第7条)。
• EU規則2024/1028に基づき、各掲載の定期的な活動データを窓口へ送信する プラットフォーム の義務(第6条、無効とされていない範囲で)。
• そのデータの 公的統計 への利用(第11条)。

さらに、2026年10月7日に公示された 緊急勅令29/2026 は、都市賃貸借法の第5編を改正し、デジタル単一窓口へデータを送信しない プラットフォームに対する罰則制度 を定めています(第38条〜第51条)。軽微な違反は100,000ユーロ、重大な違反は500,000ユーロ(年間売上高の最大1%)、非常に重大な違反は100万ユーロ(最大2%)です。また第20条は、すべての賃貸の募集や広告に「該当する場合、賃貸ユニットの識別番号、コード、または名称」を記載することを求めています。他の緊急勅令と同様に、30営業日以内に下院で承認されなければなりません。総選挙のために議会が解散しているため(勅令806/2026)、採決は常設委員会(Diputación Permanente)が行います。2026年10月11日時点では、まだ採決されていません。

必要な登録:州の観光登録

判決は、民泊を合法にするための 州の観光登録簿 には影響しません。アンダルシアでは アンダルシア観光登録簿(Registro de Turismo de Andalucía)です。観光用住宅(vivienda de uso turístico)は責任申告書(declaración responsable)を提出して登録され、政令31/2024に基づき VUT/県/番号 という形式のコード(例:VUT/MA/12345、古いものはVFT/で始まります)が付与されます。これが広告や書類に表示すべき番号です。

よくある間違い:責任申告書を提出したときに受け取る CTC-… の参照番号は登録番号ではありません。本当の番号は決定通知(resolución)に記載されています。

海外にお住まいの場合、州の登録簿とのやり取りは通常、スペインの電子証明書を使ってオンラインで行うか、代理の gestor を通じて行い、NIE(外国人の税務識別番号)が必要です。また、建物の区分所有者の管理組合は5分の3の多数決で民泊を制限できること(こちらで解説しています)、そしていずれの登録とも別に、宿泊者を警察のシステムSES.Hospedajesへ届け出る必要があること(手順はこちら)もお忘れなく。

プラットフォームによる掲載削除はどうなる?

NRUAが有効だった間、住宅省は有効な番号のない掲載を48時間以内に削除するようプラットフォームに命じることができました。この権限は不動産登記所の番号に結びついていたため、それとともに失われました。州のルールは失われていません。州は観光登録番号のない広告に罰金を科すことができ、EU規則は、州の手続きを含め登録手続きが存在する場合には番号を表示することをプラットフォームに求めています。各プラットフォームも独自のルールを定めているため、ホスト用ダッシュボードのお知らせに注意してください。

おすすめの対応

1. 各物件に有効な 州の観光登録番号 があり、すべての広告に表示されていることを確認する。
2. すでにNRUAをお持ちなら記録として保管する。新しいルールが成立しない限り、更新も2月の報告も必要ありません。
3. BOEを注視する:住宅省が州の登録簿との連携について再び立法する可能性があり、緊急勅令29/2026は下院常設委員会での承認待ちです。
4. その他の義務も最新の状態に保つ:宿泊者の届出、観光税(ある場合)、所得税(非居住者ならModelo 210)、該当する場合の請求書(民泊のVeriFactu)。

Apartopでできること

Apartopでは、各物件の アンダルシア観光登録番号 を種類(VUT、観光アパートメント、農村住宅、VTARなど)とともに保存でき、Apartopがその番号を物件の書類に記載します(機能を見る)。登録番号の代わりに責任申告書のCTC参照番号を入力した場合はそれを検出し、他の州の形式も認識します。単一登録の番号をお持ちなら保存することもできますが、Apartopが それを求めることはありません。掲載ページから物件を追加すると、Apartopはそこに表示されている番号を読み取ります。

オンラインチェックインでは、SES.Hospedajes向けの宿泊者届出も準備します。ダウンロードは無料、Proでは自動送信されます(オンラインチェックイン)。Apartopは2室まで無料です(料金)。こちらから無料で始められます。

出典

公的な情報源は2026年10月11日に閲覧しました。

• 勅令1312/2024、無効部分を反映した統合版(BOE、2026年7月18日更新)
• 2026年5月19日の最高裁判所判決、訴訟1/143/2025(BOE第139号、2026年6月8日)
• 5月21日の最高裁判所判決629/2026、訴訟1/54/2025(BOE第155号、2026年6月26日)
• 2026年6月1日の最高裁判所判決、訴訟1/144/2025(BOE第174号、2026年7月18日)
• 12月22日付省令VAU/1560/2025、年次情報書式(BOE)
• EU規則2024/1028、2026年5月20日から適用(BOE)
• 10月6日付緊急勅令29/2026:第3条(都市賃貸借法第5編)および第20条(BOE、2026年10月7日)
• 勅令806/2026、議会の解散と選挙の実施(BOE、2026年10月6日)
• La Moncloa:単一登録に関する住宅省のキャンペーン、2025年6月