スペインの民泊とVeriFactu:対象者と開始時期

この記事の内容

VeriFactuとは
あなたの民泊は対象になりますか?
現在有効な期限
請求書発行ソフトに必要な機能
Apartopが請求書について行うこと
民泊のVATとVeriFactuとの関係
罰則
今すべきこと
よくある質問
出典

VeriFactu は、請求書発行ソフトに対し、発行したすべての請求書について改ざんできない記録を残すことを求めるスペインの規則の通称です。記録には連鎖したフィンガープリント(ハッシュ)と、顧客がスペイン税務庁(Agencia Tributaria、AEAT)で確認できるQRコードが付きます。スペインに民泊物件をお持ちの場合、本当に問題になるのはスペインに不動産を所有しているかどうかではなく、賃貸が事業活動に当たるかどうか、そしてソフトで請求書を発行しているかどうか です。

2026年10月11日時点の状況:法律上の期限は、企業が 2027年1月1日、その他の対象者が 2027年7月1日 のままです。2026年10月5日、財務省はこれを 2028年10月 に延期する意向を発表しましたが、その変更はまだスペインの官報である Boletín Oficial del Estado(BOE)に公示されていません。

VeriFactuとは

法的根拠は、請求書発行ソフトの要件に関する規則(スペイン語で RRSIF)を承認した勅令1007/2023 です。技術的な詳細は省令HAC/1177/2024 に定められています。記録の形式、ハッシュの計算方法、QRコードの仕様、AEATへのデータ送信方法などです。

原則はシンプルです。ソフトが請求書を発行するたびに、主要なデータ(発行者の税務番号NIF、請求書番号、日付、請求書の種類、VAT額、合計額)を含む 請求記録 も作成します。その記録は、前の記録のハッシュにも依存するハッシュで「封印」されるため、誰かが過去の請求書を削除したり編集したりすると、連鎖の整合性が取れなくなります。

対応方法は2つあります。

VERI*FACTUモード:ソフトが記録を作成するたびにAEATへ送信します。請求書には「Factura verificable en la sede electrónica de la AEAT」(AEATの電子窓口で検証可能な請求書)という文言が入ります。
「非VERI*FACTU」モード:ソフト自身が記録を保管し、税務当局が利用できる状態にしておきます。追加のセキュリティ要件があり、各記録に 電子署名(XAdES署名、省令第14条)をし、ソフトは イベントログ を保持しなければなりません(省令第9条:このモードの開始と終了、異常の検出、エクスポート、バックアップの復元、そして稼働6時間ごとに少なくとも1回の要約)。請求書にはQRコードが付きますが、上記の文言は入りません。

あなたの民泊は対象になりますか?

AEATは対象範囲を「4つのNO」のルールでまとめています。ソフトで請求書を発行していて(手書きだけではない)、SII(VATのリアルタイム報告制度)に加入して いない、税務上の住所がバスク州やナバラ州にない、適用除外の決定を受けて いない 場合に対象となります。さらに、この規則の対象は、企業、事業活動 を行うスペインの所得税納税者、スペインに 恒久的施設 を通じて活動する非居住者に限られます。

民泊では、よくあるケースは次のようになります。

あなたの状況	VeriFactuは適用されるか
民泊を運営するスペインの会社(SL、SA)	✅ はい、企業の期限から
ホテル型サービス(滞在中の清掃、リネン交換、フロントなど)を提供する自営業者または個人の貸主	✅ はい。AEATはこれを事業活動として扱います
ホテル型サービスもフルタイムの従業員もなしで貸す個人	❌ AEATのFAQによると対象外。ただし任意で使うことは可能
恒久的施設なしでスペインの物件を貸す非居住者(IRNR、Modelo 210で課税)	❌ 対象外:規則の適用範囲外

1〜2室をお持ちの外国人オーナーの多くは、最後の2行に当てはまります。鍵を渡し、ゲストの入れ替え時に清掃し、収入を不動産所得として申告しています。居住者ならスペインの所得税申告で、非居住者なら Modelo 210(非居住者所得税、IRNR)で申告します。居住者の場合については民泊収入の申告方法で説明しています。なお、VeriFactuの対象外であっても請求書を発行しなくてよいわけではありません。ソフトがこれらのルールを満たす必要がないというだけです。

現在有効な期限

日程は何度も変更されています。

勅令254/2025 は、企業を2026年1月1日、その他を2026年7月1日と定めました。
12月2日付の緊急勅令15/2025 はこれを1年延期し、法人税の納税者は 2027年1月1日、その他(自営業者と恒久的施設を持つ非居住者)は 2027年7月1日 としました。これが現在AEATが示している日付です。
2026年10月5日、財務省はプレスノートを出し、残っている義務を 2028年10月 に延期し、売上高800万ユーロまでの事業者に対するB2B電子請求書の義務化と時期を合わせると発表しました。完全性、保管、追跡可能性の要件は「実質的に同等」に維持されるとしています。

この延期が承認されBOEに公示されるまでは、2027年の日付が法律上有効 です。準備を続けるのが賢明です。動いているのは日程であって、中身ではありません。

請求書発行ソフトに必要な機能

準拠した請求書発行ソフトは、少なくとも次のことを行う必要があります。

発行した請求書ごとに 登録記録 を、取り消した場合には 取消記録 を、省令で定められた項目で作成する。
各記録について、前の記録と連鎖した SHA-256ハッシュを計算 し、履歴が気づかれずに改変されないようにする。
請求書に QRコードを印刷 する(省令第21条により30x30mmから40x40mmの間。AEATの技術仕様では「QR tributario:」というラベルを追加)。QRコードは、発行者のNIF、請求書番号、日付、金額とともにAEATの確認サービスにリンクします。
発行済みの請求書の削除や編集を許可しない:誤りは 訂正請求書(factura rectificativa)で修正します。
モードに応じて、記録をAEATへ送信する(VERI*FACTU)か、イベントログとともに 電子署名付きで保管する(非VERI*FACTU)。
ソフトの開発元による 適合宣言書(declaración responsable)が付いていること。

AEATはウェブサイトで無料の請求書発行アプリも提供しており、請求書の発行が少なく、他の機能が不要な場合の選択肢になります。

Apartopが請求書について行うこと

Apartopでは、「連鎖ハッシュとQRコード付きの請求書発行」 はProプランの機能です(料金を見る)。現在の具体的な動作は次のとおりです。

オンラインチェックインで得たゲスト情報、日程、金額を入力済みの状態で、予約ごとに請求書を作成します。シリーズごとの連番、通常請求書または簡易請求書、訂正請求書 に対応しています(仕組み)。
各請求書には、AEATの技術仕様に従って計算された、同じオーナーの前の記録と 連鎖したSHA-256ハッシュ付きの記録 が作成されます。誤って最新の請求書を削除した場合は、取消記録が保持されます。設定画面で、各オーナーの連鎖が損なわれていないかを確認できます。
請求書には、AEATの確認サービスにリンクする 「QR tributario」 が付きます。
記録は保管しますが、非VERI*FACTUモードと同様に AEATへは送信しません。そのため、請求書には「VERI*FACTU」の文言は入りません。

まだ対応していないこと、知っておいていただきたいこと:Apartopは現在、記録をAEATへ送信しておらず、非VERI*FACTUモードで必要な 記録への電子署名やイベントログの保持を行っておらず、適合宣言書もまだ公表していません。まだ何も義務にはなっていませんが(日付は2027年です)、ご自身に適用される日付より前に、ソフトの提供元(Apartopでもそれ以外でも)に適合宣言書を求め、税理士と適切なモードを決めてください。

Apartopでは、オーナーごとにVATの扱い(免除、10%、21%)を設定でき、プラットフォームの手数料を経費として分けることもできます。受け取る請求書(清掃、光熱費、修繕)は別の機能で扱います:請求書の写真からの経費登録。

民泊のVATとVeriFactuとの関係

VeriFactuは、請求するVAT(スペイン語で IVA)を変えるものではなく、請求書の記録方法を定めるだけです。ただし両者は重なり合います。VATの扱いは、賃貸が事業活動に当たるかどうかを示すことが多い からです。

ホテル型サービスなし:家具付き住宅の賃貸は現在 VAT免除 です(VAT法(法律37/1992) 第20条1項23号)。
ホテル型サービスあり(滞在中の清掃、リネン交換、レストランなど):VAT 10% で、所得税上も事業活動となり、VeriFactuの対象になります。

新しい動き:2026年10月7日にBOEで公示された緊急勅令29/2026 は、2026年12月1日から、30泊以下 の家具付き賃貸(貸主自身の主たる住居にある場合を除く)について免除を廃止し、VAT 10%の対象にします(VAT法第20条1項23号e')と第91条1項2号2の新しい文言)。緊急勅令は30営業日以内に下院で承認されなければ廃止されます。11月29日の選挙のために議会が解散しているため、採決は常設委員会(Diputación Permanente)が行います。2026年10月11日時点では、まだ採決されていません。VATを請求することだけで、賃貸が所得税上の事業活動になるわけではないため、自動的にVeriFactuの対象になるわけではありません。非居住者の場合、VATの登録に伴い、スペインで税務代理人や税理士を任命する必要が生じることもあります。12月1日より前に専門家に相談してください。

その他の地方税については、2026年の州別観光税をご覧ください。

罰則

税法総則第201条の2は、次のことを罰則の対象としています。

義務があるのに適切に認証されていない、または改変・変更された請求書発行システムを 使用すること:課税年度ごとに50,000ユーロ。
準拠していないシステムを 製造・販売すること:システムの種類ごとに 課税年度ごとに150,000ユーロ、さらに必要な認証なしに販売したシステム1つにつき1,000ユーロ。

だからこそ、ソフトに適合宣言書があることが重要で、対象となる場合には、過去の請求書を書き換えられる編集可能なスプレッドシートは安全な選択肢ではありません。

今すべきこと

税理士に、あなたの賃貸が 事業活動(ホテル型サービス、従業員)なのか、単なる 不動産所得 なのかを確認する。
ホテル型サービスを提供する会社または自営業者なら、今のうちに対応済みのソフトを選び、連番で請求書の発行を始める。
2026年12月1日に向けてVATの状況を見直し、緊急勅令29/2026が承認されるかどうかを注視する。
AEATのVeriFactuのページで、2028年への延期がBOEに公示されるかどうかを確認する。

予約の請求書を試してみたい方は、無料アカウントを作成できます。新規アカウントにはProが30日間付きます。州の観光ライセンス(そして無効とされた後の賃貸単一登録の残った部分)など、物件に関するその他の書類手続きもお忘れなく。

よくある質問

個人としてスペインの物件を貸す場合、VeriFactuは必要ですか?

ホテル型サービスもフルタイムの従業員もなしで貸しているなら、AEATはこの規則上の事業活動には当たらないと考えているため、賃貸の請求書はVeriFactuの対象外です。ホテル型サービスを提供している場合は適用されます。スペインに恒久的施設を持たない非居住者も適用範囲外です。ご自身のケースは専門家にご確認ください。

VeriFactuはいつから義務になりますか?

2026年10月11日時点で、法律上の日付は企業が2027年1月1日、その他の対象者が2027年7月1日です(緊急勅令15/2025)。2026年10月5日に財務省は2028年10月への延期を発表しましたが、まだBOEに公示されていません。

Apartopは請求書をスペインの税務当局に送信しますか?

いいえ。Apartopは各請求書について連鎖ハッシュと税務用QRコード付きの記録を作成して保管しますが、記録をAEATへ送信することはありません。非VERI*FACTUモードの記録への署名やイベントログの保持にも、まだ対応していません。

ExcelやWordで請求書を作り続けてもいいですか?

VeriFactuが適用されないなら、問題ありません。適用される場合、痕跡を残さずに請求書を変更・削除できるソフトは準拠しておらず、罰金は課税年度ごとに最大50,000ユーロになります。

VeriFactuは電子請求書と同じものですか?

いいえ。VeriFactuはソフトが各請求書をどう記録するかを定めるもので、B2B電子請求書の義務化は独自の日程を持つ別のルールです(法律18/2022と、2026年10月6日施行の省令HAC/1028/2026)。財務省は現在、売上高800万ユーロまでの事業者について、両方を2028年10月に開始したいとしています。

出典

公的な情報源は2026年10月11日に閲覧しました。

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