スペインの民泊収入の申告:IRPFとIRNR(非居住者)

スペインの民泊収入をどう申告するかは、まず どこの税務上の居住者か によって決まります。スペインに住んでいる場合(原則として年183日超)、収入は年1回の所得税申告である IRPF に含めます。海外に住んでいる場合は、Modelo 210 で 非居住者所得税(IRNR) を納めます。税率は、EU・アイスランド・ノルウェー・リヒテンシュタインの居住者なら 19%、日本や英国を含むそれ以外の国の居住者なら 24% です。経費を差し引けるのはEU・EEAの居住者だけなので、この差は大きなものになります。

このガイドでは両方のケースを扱います。税務署が民泊をどう区分するか、どの費用を控除できるか、減価償却の仕組み、物件が空いている日の扱い、プラットフォームがあなたについて何を報告しているか(Modelo 179に代わる Modelo 238)、そして2026年12月1日からのVAT(付加価値税)の変更について説明します。すべて2026年10月11日に、スペイン税務庁(Agencia Tributaria、AEAT)のウェブサイトと2025年所得税マニュアル、そして10月6日付の緊急勅令29/2026(Real Decreto-ley 29/2026)を含むBOE(スペイン官報)掲載の法令で確認しました。

まず最初に:NIEと民泊の区分

スペインで不動産を所有し税金を納めるには、外国人用の税務識別番号である NIE が必要です。次に重要なのは、あなたの民泊が単なる 不動産所得 なのか、事業 なのかという点です。

AEATによると、民泊は 不動産資本からの所得(rendimiento del capital inmobiliario)、つまり不動産所得です。ただし、次の場合を除きます。

• ホテル型のサービス を提供している場合:フロントや継続的なゲスト対応、滞在中の清掃、リネン交換、洗濯、食事など。
• 運営のために フルタイムの従業員を1人以上 雇用している場合。

AEATは、ゲストの到着時と退去時の清掃、その際のリネン交換、臨時の修繕はホテル型サービスに 当たらない としています。入れ替え時に清掃をする一般的な民泊物件は不動産所得です。

ホテル型サービスを提供している場合、民泊は事業となり、VAT 10% が課されます。非居住者がそのように運営すると、スペインに 恒久的施設 を持つものとみなされ、義務が増えます(EU域外に住んでいる場合はスペインの税務代理人も必要です)。外国人オーナーの多くはシンプルな形態のままにしています。

2026年12月1日からのVAT。 2026年11月30日までは、ホテル型サービスのない通常の民泊はVATが免除されます。2026年12月1日からは、緊急勅令29/2026(第7条)により、同じゲストに 30泊以下 で貸す家具付き住宅について、ご自身が住む住居である場合を除き免除が廃止され、10% が課されます。実際には、ホテル型サービスの有無にかかわらず、ほぼすべての民泊にVATがかかることになり、VATの請求、請求書の発行(民泊のVeriFactu をご覧ください)、VAT申告が必要になります。VATを納めることだけで、所得税上の事業になるわけではありません。緊急勅令は30営業日以内にスペイン議会で承認されなければならず、2026年10月11日時点ではまだ採決されていません。また、同じ内容の以前の勅令(RDL 26/2026)は10月2日に否決されています。結果は gestor にご確認ください。

非居住者の場合(IRNR、Modelo 210)

税率

EU・EEAの居住者は、スペインで得た収入に 直接関連する 経費であれば、スペイン居住者と同じルールで控除できます(下記参照、非居住者所得税法第24.6条)。それ以外の方は、ゲストから受け取った全額 に対して控除なしで課税されます。ブレグジット以降は英国の居住者もこれに含まれます。2025年7月28日の全国管区裁判所(Audiencia Nacional)の判決は、EU域外の居住者にも経費控除を認めるべきだとしましたが、AEATはこれに反対しており、その指針では引き続き上記のルールが適用されています。請求すべきかどうかは税理士にご相談ください。

申告時期

収入は、賃料の支払期日が来たとき、またはそれより早く支払いを受けたときに発生します。納税額のある賃貸収入について、AEATのModelo 210の手引きは2つの方法を示しています。四半期ごと に4月、7月、10月、1月の最初の20日間に申告するか、1年分をまとめて 1回で申告するかです(2024年分の収入から年間一括が可能)。省令HAC/623/2026 により、賃貸収入の申告期限は 翌年4月1日〜20日 に変更されます。これは2026年第4四半期の収入から適用されるため、新ルールでの最初の申告期間は2027年4月です。申告のたびに最新の手引きをご確認ください。

物件が空いている日:みなし所得

物件が 貸し出されていない 日(ご自身で使っている、または空いている日)について、スペインはみなし所得に課税します。その額は、自治体の評価額が2012年1月1日以降に発効した一般評価で見直されている場合は 台帳価格(valor catastral)の1.1%、それ以外の場合は 2% です。台帳価格は、IBI(固定資産税)の納税通知書に記載された公式の不動産評価額です。この額を日数で按分し、その19%または24%を、同じくModelo 210で納めます。2025年分は2026年1月1日から12月31日までに申告します。2026年分の収入からは、申告期間が翌年の 4月1日から12月31日まで になります。まだ承認待ちの緊急勅令29/2026は、2027年から一律の税率を、所有する物件の台帳価格の合計に対する累進税率(1.1%、1.5%、2%、3%)に置き換えることを予定しています。

税務代理人は必要ですか?

自動的に必要になるわけではありません。非居住者所得税法第10条により、EU居住者は任命する必要がありません。EU域外に住み、物件を貸すだけの場合は、AEATが求めたとき(収入の額や種類、またはスペインに不動産を所有していることを理由に)にのみ任命が必要です。恒久的施設を通じて事業を行う場合(たとえばホテル型サービス付きの民泊)や、スペインと実効的な税務情報交換を行っていない国に住んでいる場合は義務となります。実際には、多くのオーナーが gestor にModelo 210の申告を任せています。

純所得の計算方法(居住者とEU・EEAのオーナー)

純所得 = 総収入 − 控除できる経費 − 減価償却費

総収入 とは、清掃料を含め、ゲストが滞在に対して支払うすべての金額で、VATがかかる場合はVAT抜きの額です。AirbnbやBooking.com経由で予約を受けている場合は、予約の総額を申告し、プラットフォームの手数料を経費として差し引きます。こうすることで、プラットフォームが報告する数字と一致します。

控除できる経費

• 物件の購入や改良のためのローンの 住宅ローン利息。
• 修繕・維持費:塗装、ボイラーの修理、壊れた家電の交換など。改良 は経費ではなく、物件の価値に加算して減価償却します。
• 地方税:IBI(固定資産税)とごみ収集税。
• ご自身が支払う 管理組合費、保険料、光熱費。
• 外部サービス:清掃、洗濯、管理会社、gestor、プラットフォーム手数料、ソフトウェア。
• 建物と家具の 減価償却費。

上限: 利息と修繕・維持費の合計は、その物件からの総収入 を超えることはできません(所得税法第23.1.a条)。超過分は 4年間 繰り越すことができ、各年に同じ上限が適用されます。

年の一部だけ貸す場合: 最高裁判所(2021年2月25日および2021年9月15日の判決)とTEAC(中央経済行政裁判所、2024年4月22日の裁決)に従い、年間費用(IBI、管理組合費、保険料、光熱費、利息、減価償却費)は 実際に貸し出した日数に比例してのみ 控除できます。滞在ごとの費用(清掃、手数料、洗濯)と、原則として修繕費は全額控除できます。このTEACの事案は、EU在住の非居住者オーナーに関するものでした。

減価償却:年3%

• 建物: 建物の取得費(価格に購入時の諸費用と税金を加えたもの)と 建物部分の台帳価格 のうち 高いほう の 年3%(所得税法施行規則第14条)。土地は常に除外 されます。IBIの通知書にある建物と土地の比率を使って分けてください。
• 家具・設備: 取得費の最大 年10%。

例: 購入価格180,000ユーロに諸費用・税金18,000ユーロ、台帳価格90,000ユーロのうち建物部分が54,000ユーロ(60%)の場合。建物の取得費は198,000ユーロ × 60% = 118,800ユーロで、54,000ユーロより高くなります。年間の減価償却費は3,564ユーロです。200日貸し出した場合、3,564ユーロ × 200 / 365 = 1,952.88ユーロ を控除します。TEAC(2025年12月18日の裁決、RG 653/2025)によると、減価償却の累計額は建物の取得費を超えることはできません。

スペインの税務上の居住者の場合(IRPF)

スペインの居住者は、上記の純所得を通常4月から6月に行う年1回のIRPF申告に含め、限界税率で納税します。注意点は2つです。

• 賃貸の軽減措置はありません。 長期の住宅賃貸に対する軽減措置(2025年分の申告では50〜90%、2023年5月26日より前に締結した契約では60%)は、AEATがマニュアルで述べているとおり 民泊には適用されません。緊急勅令29/2026はこれらを改正しますが(15〜100%)、対象は引き続き借主の主たる住居となる賃貸のみです。
• 貸し出していない日には、主たる住居である場合を除き、台帳価格の1.1%または2%を日数で按分した みなし所得 が適用されます。最高裁判所は2021年、ゲストを待っている状態の物件にもみなし所得が生じることを確認しました。

Modelo 238(旧179):税務署がすでに把握していること

仲介業者が民泊を報告していた申告書 Modelo 179 は、2024年度から廃止 されました。勅令117/2024により、AirbnbやBooking.comなどの デジタルプラットフォーム運営者 のEU共通(DAC7)の報告義務に置き換えられ、運営者は 毎年1月 に前年分の Modelo 238(省令HAC/72/2024)を提出します。直接貸している場合は提出されません。物件ごとに、住所、地籍参照番号(referencia catastral)、貸出日数、そして 四半期ごと にプラットフォームが支払った金額、差し引いた手数料、税金が記載されます。AEATはこれをあなたの申告と照合するため、申告する数字は同じ予約データに基づくべきです。

Apartopでできること

Apartopには Renta(所得税)のセクションがあります。物件ごと・年ごとに、貸出泊数、VAT抜きの収入、申告書と同じ区分でまとめ 日数で按分 した経費、利息と修繕費の上限、3%の建物と家具の減価償却、純所得、空いている日の みなし所得 を表示します。旧Modelo 179の項目を含む 滞在一覧 も作成できるので、プラットフォームがModelo 238で報告する内容を確認できます。すべて gestor 向けにExcelへ出力でき、無料プランに含まれています。数字はスペイン居住者のルールに従っています。非居住者の場合は、gestor がModelo 210の基礎として使えます。あくまで目安であり、地籍参照番号や購入価格などのデータが不足していれば警告が表示されます。

収入は予約から、経費は 撮影した経費の領収書(Proプラン)から取り込まれます。収益は 統計 で確認でき、州が 観光税 を課している場合、Apartopが別途計算します。

2物件まで 無料で始める か、Proの料金 をご覧ください。

出典

• AEAT:民泊に関する非居住者所得税、2026年10月11日閲覧
• AEAT:Modelo 210の手引き、2026年10月11日閲覧
• AEAT、非居住者課税マニュアル:税務情報を交換しているEU・EEA諸国(アイスランド、ノルウェー、2021年7月11日からはリヒテンシュタイン)、2026年10月11日閲覧
• AEAT:Modelo 210の申告期限の変更(省令HAC/623/2026)、2026年10月11日閲覧
• AEAT:都市不動産のみなし所得(非居住者)、2026年10月11日閲覧
• AEAT:非居住者所得税における代理、2026年10月11日閲覧
• AEAT、2025年所得税マニュアル:不動産からの純所得、2026年10月11日閲覧
• AEAT、2025年所得税マニュアル:住宅賃貸の軽減措置、2026年10月11日閲覧
• AEAT、2025年所得税マニュアル:みなし所得、2026年10月11日閲覧
• AEAT:民泊の課税、2026年10月11日閲覧
• AEAT:Modelo 179のよくある質問(2024年から廃止)、2026年10月11日閲覧
• 緊急勅令29/2026(10月6日付)第6条および第7条(BOE、2026年10月7日)、2026年10月11日閲覧
• 非居住者所得税法(RDLeg 5/2004)第10条、第24条、第25条(BOE)、2026年10月11日閲覧
• 所得税法35/2006 第23条、第27条、第85条(BOE)、2026年10月11日閲覧
• 所得税法施行規則(RD 439/2007)第14条(BOE)、2026年10月11日閲覧
• 税務手続規則(RD 1065/2007)第54条の3(BOE)、2026年10月11日閲覧
• 省令HAC/72/2024、Modelo 040および238(BOE)、2026年10月11日閲覧