Ferienvermietung in Spanien: die 3/5-Mehrheit der Eigentümer

Innenhof eines spanischen Wohnhauses mit Ferienwohnungen

In diesem Artikel

Zunächst einige spanische Begriffe
Was das Gesetz seit April 2025 sagt
So funktioniert die 3/5-Mehrheit
Bereits vermietet oder neu starten
Statuten und der Oberste Gerichtshof
Einen Beschluss anfechten
Regionale Registrierung und NRUA
Gutes Verhältnis zu den Nachbarn
Häufige Fragen
Quellen

Wenn Sie eine Wohnung in einem spanischen Mehrfamilienhaus besitzen und sie an Touristen vermieten möchten, brauchen Sie seit dem 3. April 2025 die ausdrückliche Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Das spanische Wohnungseigentumsgesetz (Ley de Propiedad Horizontal, LPH) wurde durch das Organgesetz 1/2025 geändert: Die Zustimmung muss von drei Fünfteln aller Eigentümer erteilt werden, die zugleich drei Fünftel der Miteigentumsanteile halten. Dieselbe Mehrheit kann Ferienvermietungen beschränken, an Bedingungen knüpfen oder verbieten und Ferienwohnungen beim Hausgeld bis zu 20 % mehr berechnen.

Die gute Nachricht, wenn Sie bereits vor diesem Datum legal vermietet haben: Die neuen Beschlüsse wirken nicht rückwirkend. Dieser Leitfaden erklärt die Regeln verständlich, wie die Abstimmung gezählt wird, wie Sie einen Beschluss anfechten und was der Oberste Gerichtshof Spaniens zu den Statuten eines Gebäudes entschieden hat.

Zunächst einige spanische Begriffe

Comunidad de propietarios (Eigentümergemeinschaft): die rechtliche Gemeinschaft aller Eigentümer eines Gebäudes oder einer Anlage. Jeder Eigentümer gehört automatisch dazu und zahlt Hausgeld (gastos de comunidad).
Junta de propietarios (Eigentümerversammlung): die Versammlung, in der Beschlüsse gefasst werden. In der Regel gibt es mindestens eine ordentliche Versammlung pro Jahr, dazu außerordentliche.
Presidente (Präsident): ein gewählter Eigentümer, der die Gemeinschaft vertritt.
Administrador de fincas (Hausverwalter): der Fachmann, der meist die Verwaltung, Buchhaltung und Protokolle der Gemeinschaft führt und oft als Sekretär fungiert.
Cuota de participación (Miteigentumsanteil): der in der Urkunde festgelegte Prozentsatz jeder Wohnung am Gebäude. Davon hängen ab, wie viel Sie zahlen und wie viel Ihre Stimme wiegt.
Estatutos (Statuten): die interne Satzung des Gebäudes, oft in der Teilungserklärung (título constitutivo) enthalten.

Was das Gesetz seit April 2025 sagt

Das Organgesetz 1/2025 vom 2. Januar (eine Reform zur Effizienz der Justiz) hat mit Wirkung zum 3. April 2025 drei Teile der LPH geändert:

Artikel 7.3 (neu): Ein Eigentümer, der eine touristische Vermietung betreiben will, muss vorher die ausdrückliche Zustimmung der Gemeinschaft nach Artikel 17.12 einholen. Tut es jemand ohne Zustimmung, fordert der Präsident (aus eigener Initiative oder auf Verlangen eines Nachbarn) die Einstellung und kündigt an, dass die Gemeinschaft vor Gericht geht.
Artikel 17.12 (geändert): Ein ausdrücklicher Beschluss, der touristische Vermietungen genehmigt, beschränkt, an Bedingungen knüpft oder verbietet, braucht 3/5 aller Eigentümer, die 3/5 der Anteile vertreten, ob er die Statuten ändert oder nicht. Mit derselben Mehrheit können Sonderumlagen festgelegt oder der Anteil der Wohnung an den gemeinsamen Kosten erhöht werden, sofern die Erhöhung 20 % nicht übersteigt. Diese Beschlüsse wirken nicht rückwirkend.
Zweite Zusatzbestimmung der LPH (neu, eingefügt durch die vierte Schlussbestimmung des Organgesetzes 1/2025): Ein Eigentümer, der die Tätigkeit bereits vor der Reform ausübte und nach den regionalen Tourismusvorschriften registriert war, darf sie unter den Bedingungen und Fristen dieser Vorschriften fortführen.

Die 3/5-Regel selbst stammt aus dem Jahr 2019 (Königliches Gesetzesdekret 7/2019), damals konnte die Gemeinschaft aber nur beschränken. Die große Änderung von 2025: Schweigen gilt nicht mehr als Zustimmung. Eine neue Ferienwohnung braucht ein klares Ja.

So funktioniert die 3/5-Mehrheit

Die Mehrheit ist doppelt und wird auf das ganze Gebäude bezogen, nicht nur auf die Anwesenden:

Anforderung	Wie gezählt wird	Beispiel (20 Wohnungen)
3/5 der Eigentümer	Bezogen auf alle Eigentümer der Gemeinschaft	Mindestens 12 dafür
3/5 der Anteile	Summe der Prozentsätze jedes Eigentümers	Mindestens 60 % der Anteile
Zuschlag beim Hausgeld	Dieselbe doppelte Mehrheit	Bis zu 20 % mehr

Abwesende Eigentümer zählen als „Ja“ (Artikel 17.8)

Nach Artikel 17.8 LPH werden ordnungsgemäß geladene, aber nicht erschienene Eigentümer als Zustimmung gezählt, es sei denn, sie teilen dem Sekretär nach Zustellung des Beschlusses innerhalb von 30 Kalendertagen ihren Widerspruch mit, auf einem Weg, der den Zugang nachweist. Wenn Sie im Ausland leben und Versammlungen auslassen, ist das wichtig: Lesen Sie das Protokoll (acta), wenn es eintrifft, auch wenn es nur auf Spanisch ist, und antworten Sie rechtzeitig, wenn Sie widersprechen. Sorgen Sie dafür, dass die Hausverwaltung Ihre aktuelle Post- und E-Mail-Adresse hat.

Der Zuschlag von 20 %

Die Versammlung kann mit derselben doppelten Mehrheit eine Sonderumlage beschließen oder den Kostenanteil von Ferienwohnungen erhöhen, höchstens um 20 %. Er gilt ab dem Datum des Beschlusses.

Bereits vermietet oder neu starten

Wenn Sie schon vor dem 3. April 2025 vermietet haben

Die zweite Zusatzbestimmung schützt Eigentümer, die bereits im Einklang mit den regionalen Tourismusvorschriften tätig waren (typischerweise im regionalen Tourismusregister eingetragen). Zusammen mit dem Rückwirkungsverbot bedeutet das, dass ein späteres Verbot Sie grundsätzlich nicht treffen sollte. Ob ein später beschlossener Zuschlag künftig auf bestehende Wohnungen angewendet werden kann, ist umstritten; fragen Sie einen Anwalt, wenn es Sie betrifft.

Der Schutz hilft nicht, wenn die Statuten die Tätigkeit bereits verboten (siehe unten).

Wenn Sie jetzt starten wollen

Sie brauchen einen Zustimmungsbeschluss mit 3/5, bevor Sie die erste Buchung annehmen. Die üblichen Schritte:

Bitten Sie den Präsidenten oder die Hausverwaltung, den Punkt auf die Tagesordnung (orden del día) der nächsten Versammlung zu setzen. Beschlüsse unter „Verschiedenes“ lassen sich leicht anfechten.
Abstimmen und dann die 30-Tage-Frist für abwesende Eigentümer ablaufen lassen.
Eine Bescheinigung des Sekretärs oder der Hausverwaltung über die Zustimmung anfordern.
Damit die Registrierung im regionalen Tourismusregister einreichen.

Können Sie nicht teilnehmen, können Sie sich meist mit einer einfachen unterschriebenen Vollmacht vertreten lassen. Starten Sie ohne Zustimmung, kann die Gemeinschaft die Einstellung verlangen und dann nach Artikel 7.2 auf Unterlassung klagen.

Statuten und der Oberste Gerichtshof

Neben den Versammlungsbeschlüssen zählen die Statuten des Gebäudes. Der Oberste Gerichtshof Spaniens (Tribunal Supremo) hat Folgendes festgehalten:

November 2023 (Urteile 1643/2023 und 1671/2023): Verbieten die Statuten wirtschaftliche, gewerbliche oder kommerzielle Tätigkeiten in den Wohnungen, umfasst das Verbot auch Ferienvermietungen, weil das spanische Recht sie als wirtschaftliche Tätigkeit behandelt. Weitere Urteile von 2024 (90/2024 und 95/2024) folgten derselben Linie.
3. Oktober 2024 (Plenum der Ersten Kammer, Urteile 1232/2024 und 1233/2024, einstimmig; von der Justiz am 7. Oktober bekannt gegeben): das erste Urteil zu Artikel 17.12 in seiner Fassung von 2019. Die Gemeinschaft kann touristische Vermietungen mit 3/5-Mehrheit verbieten; Einstimmigkeit ist nicht nötig.
2025 (Urteil ECLI:ES:TS:2025:725, von der Justiz am 6. März 2025 bekannt gegeben): Eine Beschränkung muss klar und eindeutig sein. Statuten, die die Wohnungen nur als Wohnraum beschreiben, ohne touristische Nutzung oder wirtschaftliche Tätigkeit zu verbieten, verbieten Ferienvermietungen nicht.

Für Käufer heißt das: Ein Verbot in den Statuten bindet einen neuen Eigentümer nur, wenn es im Grundbuch eingetragen ist (Registro de la Propiedad; Artikel 5 LPH). Bevor Sie eine Wohnung zum Vermieten kaufen, lassen Sie sich von Ihrem Anwalt eine Nota simple (Grundbuchauszug) und eine Kopie der Statuten und der jüngsten Protokolle geben.

Einen Beschluss anfechten

Artikel 18 LPH erlaubt den Eigentümern, Beschlüsse gerichtlich anzufechten:

Gründe: Verstoß gegen Gesetz oder Statuten, schwere Schädigung der Gemeinschaft zum Vorteil einzelner Eigentümer, schwerer Nachteil für einen Eigentümer, der ihn rechtlich nicht hinnehmen muss, oder Rechtsmissbrauch.
Wer: Eigentümer, die dagegen gestimmt und ihren Widerspruch haben protokollieren lassen (salvar el voto), abwesende Eigentümer und zu Unrecht vom Stimmrecht Ausgeschlossene.
Voraussetzung: Sie müssen mit dem Hausgeld auf dem Laufenden sein oder die Schuld beim Gericht hinterlegen.
Frist: drei Monate ab dem Beschluss oder ein Jahr, wenn er gegen Gesetz oder Statuten verstößt. Für Abwesende beginnt die Frist mit der Zustellung.

Regionale Registrierung und NRUA

Die Zustimmung der Gemeinschaft kommt zur touristischen Registrierung hinzu, sie ersetzt sie nicht.

Andalusien: Sie registrieren sich im Tourismusregister Andalusiens (Registro de Turismo de Andalucía), indem Sie online eine verantwortliche Erklärung (declaración responsable) einreichen; dafür ist ein spanisches digitales Zertifikat nötig. Nach den FAQ der Regionalregierung müssen Sie eine aktuelle Nota simple und eine Bescheinigung des Sekretärs oder der Hausverwaltung über die ausdrückliche Zustimmung zur touristischen Nutzung beifügen; fehlt sie, haben Sie 10 Werktage zur Nachreichung, danach beginnt das Löschungsverfahren. Das andalusische Dekret über Ferienwohnungen (Decreto 28/2016, konsolidierter Text) schließt außerdem Wohnungen in Gebäuden aus, deren Teilungserklärung oder Statuten touristische Unterkünfte ausdrücklich verbieten. Siehe unseren Leitfaden zur andalusischen VUT-Registrierung und lokale Seiten wie Málaga oder Marbella.
Einheitliches Register (NRUA): Im Mai 2026 hat der Oberste Gerichtshof den Teil des Königlichen Dekrets 1312/2024 aufgehoben, der das staatliche Einheitliche Mietregister schuf (Urteil im Amtsblatt am 8. Juni 2026 veröffentlicht), das digitale zentrale Portal und den Datenaustausch mit den Plattformen aber beibehalten. Mehr in unserem NRUA-Artikel.

Die Gästemeldung bei der Polizei (SES.HOSPEDAJES) und eine etwaige Touristensteuer gelten weiterhin: siehe Gästeregistrierung Schritt für Schritt und Touristensteuer nach Region. Wenn Sie nicht in Spanien leben, denken Sie daran, dass Ihre Mieteinnahmen auch in Spanien über die Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR, Modelo 210) besteuert werden, wofür Sie Ihre NIE brauchen.

Gutes Verhältnis zu den Nachbarn

Versammlungen stimmen meist wegen Lärm und Müll gegen Ferienvermietungen. Mit Fakten zu kommen, hilft.

Hat das Gebäude eine Rezeption oder eine Hausverwaltung, ist Apartop Community für sie gemacht: ein QR-Aushang, über den Nachbarn ohne Konto Lärm, Müll, Probleme am Pool oder Schäden melden können (die Meldung geht an den Gastgeber der Wohnung und an die Gemeinschaft), Hausregeln, die Gäste angebundener Wohnungen beim Online-Check-in akzeptieren, ein druckbarer Bericht für die Eigentümerversammlung mit Aufenthalten, Nächten und Meldungen pro Wohnung und eine Übersicht zur Erfassung der Umlagen für Ferienwohnungen, falls ein Zuschlag beschlossen wird (höchstens 20 %). Apartop legt diese Umlagen weder fest noch zieht es sie ein. Für Eigentümer ist es kostenlos; die Gemeinschaft zahlt nach Zahl der Wohnungen. Siehe so funktioniert Apartop Community.

Als Eigentümer im Ausland hilft auch gute Organisation: Online-Check-in mit SES.HOSPEDAJES, ein digitaler Gästeleitfaden mit den Hausregeln und eine Schlüsselübergabe, die Ihre Nachbarn nicht bemerken. Sie können kostenlos starten mit bis zu 2 Wohnungen oder die Pro-Preise ansehen.

Häufige Fragen

Kann meine Eigentümergemeinschaft Ferienvermietungen per Mehrheit verbieten?

Ja. Drei Fünftel der Eigentümer mit drei Fünfteln der Anteile genügen; Einstimmigkeit ist nicht nötig, wie der Oberste Gerichtshof am 3. Oktober 2024 bestätigt hat. Seit dem 3. April 2025 braucht eine Wohnung, die neu starten will, zudem die ausdrückliche Zustimmung mit dieser Mehrheit.

Ich war schon vor April 2025 registriert. Betrifft mich ein neues Verbot?

Grundsätzlich nein: Artikel 17.12 sagt, dass die Beschlüsse nicht rückwirkend gelten, und die zweite Zusatzbestimmung erlaubt bestehenden legalen Betreibern, weiterzumachen. Anders ist es, wenn eingetragene Statuten die Tätigkeit bereits verboten.

Wie viel mehr darf mir die Gemeinschaft berechnen?

Höchstens 20 % mehr auf Ihren Anteil an den gemeinsamen Kosten, beschlossen mit der doppelten 3/5-Mehrheit. Ein höherer Zuschlag oder einer, der mit weniger Stimmen beschlossen wurde, kann angefochten werden.

Ich lebe im Ausland und gehe nie zu Versammlungen. Zählt meine Stimme?

Ja, standardmäßig als „Ja“: Nach Artikel 17.8 zählen ordnungsgemäß benachrichtigte abwesende Eigentümer, die dem Sekretär nicht innerhalb von 30 Kalendertagen widersprechen, als Zustimmung. Bestellen Sie einen Vertreter oder antworten Sie schriftlich, wenn Sie nicht einverstanden sind.

Wie viel Zeit habe ich, um einen Beschluss anzufechten?

Drei Monate ab dem Beschluss (ab der Zustellung, wenn Sie abwesend waren) oder ein Jahr, wenn er gegen Gesetz oder Statuten verstößt. Sie müssen mit dem Hausgeld auf dem Laufenden sein oder den geschuldeten Betrag hinterlegen.

Verbieten Statuten mit „Wohnnutzung“ die Ferienvermietung?

Nicht unbedingt. Der Oberste Gerichtshof verlangt ein klares und eindeutiges Verbot; die Wohnungen als Wohnraum zu beschreiben, genügt nicht. Ein Verbot wirtschaftlicher oder kommerzieller Tätigkeiten umfasst nach den Urteilen von 2023 und 2024 jedoch auch Ferienvermietungen.

Quellen

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