Spaniens Einheitliches Mietregister (NRUA): Stand 2026

Seit dem 1. Juli 2025 verlangte Spaniens Einheitliches Mietregister (Registro Único de Arrendamientos), dass jede Ferienwohnung und jede möblierte Wohnung zur befristeten Vermietung im Grundbuchamt eingetragen wird, um eine Einheitliche Registrierungsnummer (NRUA) zu erhalten, bevor sie auf Airbnb, Booking.com oder ähnlichen Plattformen inseriert werden durfte. 2026 hat der Oberste Gerichtshof Spaniens diese Pflicht in drei Urteilen aufgehoben. Heute darf die NRUA nicht mehr verlangt werden, aber Ihre regionale Tourismus-Registrierungsnummer (in Andalusien die VUT-Nummer) bleibt Pflicht.

Dieser Leitfaden erklärt, was das System genau war, was das Gericht für nichtig erklärt hat, was bestehen bleibt (das Digitale Zentrale Mietportal) und was Sie als Eigentümer tun sollten, besonders wenn Sie außerhalb Spaniens leben. Alles wurde am 11. Oktober 2026 im BOE, dem spanischen Amtsblatt, geprüft.

Was das Einheitliche Mietregister war

Es wurde durch das Königliche Dekret 1312/2024 vom 23. Dezember geschaffen, um die Verordnung (EU) 2024/1028 über Daten zu kurzfristigen Vermietungen in Spanien umzusetzen. Es trat am 2. Januar 2025 in Kraft und galt ab dem 1. Juli 2025.

Das System bestand aus zwei Teilen:

• Das Einheitliche Register: Der Eigentümer (oder wer die Wohnung bewirtschaftete) beantragte beim Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) – für Boote beim Register für bewegliche Güter – eine Nummer für jede Einheit. Betroffen waren sowohl touristische als auch befristete Vermietungen (für Arbeit, Studium, ärztliche Behandlung usw.). Bei touristischer Vermietung musste zusätzlich die regionale Lizenz oder Eintragung vorgelegt werden. Die Nummer begann mit „ES“, gefolgt von Buchstaben und Ziffern.
• Das Digitale Zentrale Mietportal (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos): eine Schnittstelle des Wohnungsbauministeriums, über die Plattformen die Aktivitätsdaten jedes Inserats übermitteln und Nummern prüfen.

Die Plattformen mussten die Nummer vor der Veröffentlichung eines Inserats verlangen, und das Ministerium konnte anordnen, Inserate mit ungültigen oder widerrufenen Nummern zu entfernen.

Die jährliche Hinterlegung

Artikel 10.4 verpflichtete dazu, jedes Jahr beim Grundbuchamt eine anonymisierte Liste der Vermietungen des Vorjahres und ihres Zwecks einzureichen. Die Orden VAU/1560/2025 genehmigte dieses Informationsformular: Es wurde im Februar eingereicht, eines pro Immobilie, auf Papier oder als XBRL-Datei, erstmals im Februar 2026 mit den Daten von 2025. Wurde es nicht eingereicht oder zeigte es eine missbräuchliche Nutzung, konnte der Registerführer die Nummer entziehen.

Was der Oberste Gerichtshof aufgehoben hat

Die Dritte Kammer (Verwaltungsgerichtsbarkeit) des Obersten Gerichtshofs gab drei Klagen gegen das Königliche Dekret 1312/2024 ganz oder teilweise statt:

Der Grund ist eine Frage der Zuständigkeit: Neben dem Registrierungsverfahren hebt das Urteil die erste Schlussbestimmung auf, soweit sie sich auf die staatlichen Zuständigkeitstitel stützte, die es trugen. Das erste Urteil erklärt Artikel 5 (Pflichten der Vermieter), Artikel 8 (Einheitliches Register), Artikel 9 (Eintragungsverfahren und Nummer) und Artikel 10 (Prüfung der Nummer und jährliche Hinterlegung), die Buchstaben b) und c) von Artikel 12, die zweite Zusatzbestimmung sowie die Artikel 1, 2 und 6, soweit sie das Register betreffen, für nichtig, dazu „alle sonstigen Bestimmungen oder Erwähnungen“ des Einheitlichen Registers. Die Urteile vom 21. Mai und 1. Juni heben im Wesentlichen dieselben Vorschriften auf. Damit entfällt auch die Pflicht, sich im Grundbuchamt einzutragen, um eine Nummer für Inserate auf Plattformen zu erhalten.

In der Praxis:

• Sie brauchen keine NRUA mehr, weder für touristische noch für befristete Vermietung.
• Die jährliche Hinterlegung im Februar hat ihre Rechtsgrundlage verloren, weil sie auf dem aufgehobenen Artikel 10 beruhte. Die Hinterlegung vom Februar 2026 erfolgte nach den damals geltenden Regeln; nach dem aktuellen BOE besteht keine Pflicht, sie im Februar 2027 zu wiederholen.
• Wenn Sie bereits eine Nummer haben, dürfen Sie sie weiter anzeigen, aber keine staatliche Vorschrift verlangt sie.

Was weiter gilt

Die Urteile sind eine teilweise Aufhebung. Laut dem konsolidierten Text des Königlichen Dekrets 1312/2024 im BOE bleiben bestehen:

• Das Digitale Zentrale Mietportal (Artikel 7), betrieben vom Wohnungsbauministerium.
• Die Pflicht der Plattformen, dem Portal regelmäßig die Aktivitätsdaten jedes Inserats nach der EU-Verordnung 2024/1028 zu übermitteln (Artikel 6, soweit nicht aufgehoben).
• Die Nutzung dieser Daten für die amtliche Statistik (Artikel 11).

Außerdem fasst das am 7. Oktober 2026 veröffentlichte Königliche Gesetzesdekret 29/2026 Titel V des spanischen Mietgesetzes (Ley de Arrendamientos Urbanos) neu und schafft ein Sanktionsregime für Plattformen, die keine Daten an das Zentrale Mietportal übermitteln (Artikel 38 bis 51): 100.000 € bei leichten, 500.000 € bei schweren (bis zu 1 % des Jahresumsatzes) und 1 Million € bei sehr schweren Verstößen (bis zu 2 %). Sein Artikel 20 verlangt zudem, dass jedes Mietangebot und jede Werbung „die Identifikationsnummer, den Code oder den Titel der vermieteten Einheit, sofern zutreffend“ enthält. Wie jedes Königliche Gesetzesdekret muss es innerhalb von 30 Werktagen vom Kongress bestätigt werden; da das Parlament wegen der Neuwahlen aufgelöst ist (Königliches Dekret 806/2026), stimmt dessen Ständiger Ausschuss (Diputación Permanente) ab. Stand 11. Oktober 2026 ist noch nicht abgestimmt worden.

Die Registrierung, die Sie wirklich brauchen: die Ihrer Region

Die Urteile berühren die regionalen Tourismusregister nicht, und genau diese machen eine Ferienwohnung legal. In Andalusien ist das das Tourismusregister Andalusiens (Registro de Turismo de Andalucía): Eine Ferienwohnung (vivienda de uso turístico) wird per verantwortlicher Erklärung (declaración responsable) eingetragen und erhält nach dem Dekret 31/2024 einen Code der Form VUT/Provinz/Nummer (zum Beispiel VUT/MA/12345; ältere beginnen mit VFT/). Diese Nummer müssen Sie in Ihren Inseraten und Dokumenten angeben.

Ein häufiger Fehler: Die CTC-…-Referenz, die Sie beim Einreichen der verantwortlichen Erklärung erhalten, ist nicht Ihre Registrierungsnummer; die richtige kommt mit dem Bescheid (resolución).

Wenn Sie im Ausland leben, erledigen Sie die regionale Registrierung meist online mit einem spanischen digitalen Zertifikat oder über einen Gestor, der für Sie handelt, und Sie brauchen Ihre NIE (Steuer-Identifikationsnummer für Ausländer). Denken Sie auch daran, dass Ihre Eigentümergemeinschaft Ferienwohnungen mit einer Mehrheit von 3/5 einschränken kann (hier erklären wir es) und dass Sie, unabhängig von jedem Register, Ihre Gäste weiterhin an das Polizeisystem SES.Hospedajes melden müssen (Schritt für Schritt).

Und die Plattformen, die Inserate entfernten?

Solange die NRUA galt, konnte das Wohnungsbauministerium Plattformen anordnen, Inserate ohne gültige Nummer innerhalb von 48 Stunden zu entfernen. Diese Befugnis war an die Nummer des Grundbuchamts gebunden und ist mit ihr gefallen. Die regionalen Vorschriften dagegen nicht: Die Regionen können Inserate ohne ihre Tourismus-Registrierungsnummer sanktionieren, und die EU-Verordnung verpflichtet Plattformen, die Nummer überall dort anzuzeigen, wo ein Registrierungsverfahren besteht, auch ein regionales. Jede Plattform legt außerdem eigene Regeln fest; achten Sie auf die Hinweise in Ihrem Gastgeber-Dashboard.

Was wir empfehlen

1. Prüfen Sie, dass jede Wohnung eine gültige regionale Tourismus-Registrierungsnummer hat und dass sie in allen Ihren Inseraten erscheint.
2. Wenn Sie bereits eine NRUA hatten, bewahren Sie sie auf; Sie müssen sie weder erneuern noch die Februar-Hinterlegung einreichen, solange keine neue Vorschrift erlassen wird.
3. Behalten Sie das BOE im Blick: Das Ministerium könnte die Abstimmung mit den regionalen Registern neu regeln, und das Königliche Gesetzesdekret 29/2026 wartet auf die Bestätigung durch den Ständigen Ausschuss des Kongresses.
4. Halten Sie die übrigen Pflichten aktuell: Gästemeldung, Touristensteuer, wo es sie gibt, Einkommensteuer (Modelo 210, wenn Sie nicht in Spanien ansässig sind) und Rechnungen, wo sie anfallen (VeriFactu bei Ferienvermietung).

Wie Apartop Ihnen hilft

In Apartop speichern Sie für jedes Apartment die Nummer des Tourismusregisters Andalusiens mit ihrem Typ (VUT, Ferienapartments, Landhaus, VTAR…), und Apartop setzt sie in die Dokumente des Apartments (Funktion ansehen). Apartop erkennt, wenn Sie die CTC-Referenz der verantwortlichen Erklärung statt der Registrierungsnummer eingegeben haben, und kennt die Formate anderer Regionen. Wenn Sie eine Nummer des Einheitlichen Registers haben, können Sie sie ebenfalls speichern, aber Apartop verlangt sie nie. Wenn Sie eine Wohnung über ihr Inserat anlegen, liest Apartop die dort angezeigten Nummern aus.

Der Online-Check-in bereitet außerdem die Gästemeldung für SES.Hospedajes vor: kostenlos zum Herunterladen, mit automatischer Übermittlung in Pro (Online-Check-in). Apartop ist bis zu 2 Apartments kostenlos (Preise); Sie können hier kostenlos starten.

Quellen

Amtliche Quellen, abgerufen am 11. Oktober 2026.

• Königliches Dekret 1312/2024, konsolidierter Text mit den Aufhebungen (BOE, aktualisiert am 18. Juli 2026)
• Urteil des Obersten Gerichtshofs vom 19. Mai 2026, Verfahren 1/143/2025 (BOE Nr. 139 vom 8. Juni 2026)
• Urteil des Obersten Gerichtshofs 629/2026 vom 21. Mai, Verfahren 1/54/2025 (BOE Nr. 155 vom 26. Juni 2026)
• Urteil des Obersten Gerichtshofs vom 1. Juni 2026, Verfahren 1/144/2025 (BOE Nr. 174 vom 18. Juli 2026)
• Orden VAU/1560/2025 vom 22. Dezember, jährliches Informationsformular (BOE)
• Verordnung (EU) 2024/1028, anwendbar seit dem 20. Mai 2026 (BOE)
• Königliches Gesetzesdekret 29/2026 vom 6. Oktober: Art. 3 (Titel V des Mietgesetzes LAU) und Art. 20 (BOE vom 7. Oktober 2026)
• Königliches Dekret 806/2026 über die Auflösung des Parlaments und die Ausschreibung von Wahlen (BOE vom 6. Oktober 2026)
• La Moncloa: Kampagne des Wohnungsbauministeriums zum Einheitlichen Register, Juni 2025