VeriFactu bei Ferienvermietung in Spanien: wer und wann

VeriFactu ist der Kurzname einer spanischen Verordnung, nach der Rechnungssoftware von jeder ausgestellten Rechnung einen fälschungssicheren Datensatz führen muss, mit einem verketteten Fingerabdruck (Hash) und einem QR-Code, den Kunden bei der spanischen Steuerbehörde (Agencia Tributaria, kurz AEAT) prüfen können. Wenn Sie eine Ferienwohnung in Spanien besitzen, ist die eigentliche Frage nicht, ob Sie dort Eigentum haben, sondern ob Ihre Vermietung als wirtschaftliche Tätigkeit gilt und ob Sie Rechnungen mit Software ausstellen.

Stand 11. Oktober 2026: Die gesetzlichen Fristen sind weiterhin der 1. Januar 2027 für Gesellschaften und der 1. Juli 2027 für alle anderen Betroffenen. Am 5. Oktober 2026 hat das Finanzministerium angekündigt, den Start auf Oktober 2028 verschieben zu wollen, doch diese Änderung ist noch nicht im Boletín Oficial del Estado (BOE), dem spanischen Amtsblatt, veröffentlicht.

Was VeriFactu ist

Rechtsgrundlage ist das Königliche Dekret 1007/2023, das die Verordnung über die Anforderungen an Rechnungssoftware (auf Spanisch RRSIF) genehmigt. Die technischen Einzelheiten stehen in der Orden HAC/1177/2024: Datensatzformate, Berechnung des Hashs, Gestaltung des QR-Codes und Übermittlung der Daten an die AEAT.

Das Prinzip ist einfach. Jedes Mal, wenn Ihre Software eine Rechnung ausstellt, erzeugt sie zugleich einen Rechnungsdatensatz mit den Kerndaten: Steuernummer (NIF) des Ausstellers, Rechnungsnummer, Datum, Rechnungsart, Mehrwertsteuerbetrag und Gesamtbetrag. Dieser Datensatz wird mit einem Hash „versiegelt“, der auch vom Hash des vorherigen Datensatzes abhängt; löscht oder ändert jemand eine alte Rechnung, stimmt die Kette nicht mehr.

Es gibt zwei Wege, die Pflicht zu erfüllen:

• VERI*FACTU-Modus: Die Software sendet jeden Datensatz bei seiner Erstellung an die AEAT. Die Rechnung trägt den Vermerk „Factura verificable en la sede electrónica de la AEAT“.
• „Nicht-VERI*FACTU“-Modus: Die Software bewahrt die Datensätze selbst auf, zur Verfügung der Steuerbehörde, mit zusätzlichen Sicherheitsanforderungen: Jeder Datensatz muss elektronisch signiert sein (XAdES-Signatur, Artikel 14 der Orden), und die Software muss ein Ereignisprotokoll führen (Artikel 9 der Orden: Beginn und Ende dieses Modus, Erkennung von Unregelmäßigkeiten, Exporte, Wiederherstellung von Sicherungen und mindestens alle 6 Betriebsstunden eine Zusammenfassung). Die Rechnung trägt weiterhin den QR-Code, aber ohne diesen Vermerk.

Gilt es für Ihre Ferienwohnung?

Die AEAT fasst den Anwendungsbereich mit ihrer Regel der „vier NEIN“ zusammen: Sie sind betroffen, wenn Sie Rechnungen mit Software ausstellen (nicht nur von Hand), nicht am SII-System zur sofortigen Mehrwertsteuermeldung teilnehmen, Ihr steuerlicher Wohnsitz nicht im Baskenland oder in Navarra liegt und Sie keinen Befreiungsbescheid haben. Zudem erfasst die Verordnung nur Gesellschaften, in Spanien einkommensteuerpflichtige Personen mit einer wirtschaftlichen Tätigkeit und Nichtansässige, die über eine Betriebsstätte in Spanien tätig sind.

Für Ferienwohnungen ergeben sich daraus diese typischen Fälle:

Die meisten ausländischen Eigentümer mit ein oder zwei Wohnungen gehören in die letzten beiden Zeilen: Sie übergeben Schlüssel, lassen zwischen den Gästen reinigen und erklären die Einnahmen als Einkünfte aus Immobilienvermögen, entweder in Ihrer spanischen Einkommensteuererklärung, wenn Sie ansässig sind, oder mit dem Modelo 210 (Einkommensteuer für Nichtansässige, IRNR), wenn nicht. Die Seite der Ansässigen erklären wir in Einnahmen aus Ferienvermietung in der Steuererklärung angeben. Beachten Sie: Außerhalb von VeriFactu zu stehen heißt nicht, dass Sie nie Rechnungen ausstellen müssen; es heißt nur, dass Ihre Software diese Regeln nicht erfüllen muss.

Derzeit geltende Fristen

Der Zeitplan hat sich mehrmals verschoben:

1. Das Königliche Dekret 254/2025 legte den 1. Januar 2026 für Gesellschaften und den 1. Juli 2026 für alle anderen fest.
2. Das Königliche Gesetzesdekret 15/2025 vom 2. Dezember verschob alles um ein Jahr: 1. Januar 2027 für körperschaftsteuerpflichtige Unternehmen und 1. Juli 2027 für die übrigen (Selbstständige und Nichtansässige mit Betriebsstätte). Diese Termine nennt die AEAT heute.
3. Am 5. Oktober 2026 veröffentlichte das Finanzministerium eine Pressemitteilung, in der es eine Verschiebung der noch ausstehenden Pflichten auf Oktober 2028 ankündigt, damit sie mit der verpflichtenden elektronischen B2B-Rechnung für Unternehmen mit bis zu 8 Millionen € Umsatz zusammenfallen. Die Anforderungen an Integrität, Aufbewahrung und Nachverfolgbarkeit sollen dabei „im Wesentlichen gleichwertig“ bleiben.

Solange diese Verschiebung nicht genehmigt und im BOE veröffentlicht ist, gelten die Termine von 2027. Es ist sinnvoll, sich weiter vorzubereiten: Es verschiebt sich der Zeitplan, nicht der Inhalt.

Was Ihre Rechnungssoftware können muss

Konforme Rechnungssoftware muss mindestens:

• Für jede ausgestellte Rechnung einen Erfassungsdatensatz und bei einer Stornierung einen Stornodatensatz erzeugen, mit den von der Orden festgelegten Feldern.
• Für jeden Datensatz einen SHA-256-Hash berechnen, verkettet mit dem vorherigen, damit die Historie nicht unbemerkt verändert werden kann.
• Einen QR-Code auf die Rechnung drucken (nach Artikel 21 der Orden zwischen 30x30 und 40x40 mm; die technische Spezifikation der AEAT ergänzt die Beschriftung „QR tributario:“), der mit NIF des Ausstellers, Rechnungsnummer, Datum und Betrag auf den Prüfdienst der AEAT verweist.
• Das Löschen oder Ändern ausgestellter Rechnungen nicht zulassen: Fehler werden mit einer Korrekturrechnung (factura rectificativa) berichtigt.
• Je nach Modus: Datensätze an die AEAT senden (VERI*FACTU) oder sie mit elektronischer Signatur aufbewahren, zusammen mit einem Ereignisprotokoll (Nicht-VERI*FACTU).
• Mit einer Konformitätserklärung (declaración responsable) des Softwareherstellers geliefert werden.

Die AEAT bietet auf ihrer Website zudem eine kostenlose Rechnungsanwendung an, eine Option, wenn Sie wenige Rechnungen ausstellen und nichts weiter brauchen.

Was Apartop mit Ihren Rechnungen macht

In Apartop gehören „Ausgestellte Rechnungen mit verkettetem Hash und QR-Code“ zum Pro-Tarif (Preise ansehen). Genau das leistet es heute:

• Es stellt für jede Buchung eine Rechnung aus, mit den Gästedaten aus dem Online-Check-in, den Daten und dem bereits ausgefüllten Betrag, mit fortlaufender Nummerierung je Serie, vollständigen oder vereinfachten Rechnungen und Korrekturrechnungen (so funktioniert es).
• Jede Rechnung erhält einen Datensatz mit SHA-256-Hash, verkettet mit dem vorherigen desselben Eigentümers und nach der technischen Spezifikation der AEAT berechnet. Löschen Sie versehentlich die letzte Rechnung, bleibt ein Stornodatensatz erhalten. In den Einstellungen können Sie prüfen, ob die Kette jedes Eigentümers intakt ist.
• Die Rechnung trägt den „QR tributario“ mit Verweis auf den Prüfdienst der AEAT.
• Es speichert die Datensätze und sendet sie nicht an die AEAT, wie im Nicht-VERI*FACTU-Modus; deshalb tragen die Rechnungen nicht den Vermerk „VERI*FACTU“.

Was es noch nicht tut, und das sollten Sie wissen: Apartop sendet derzeit keine Datensätze an die AEAT, signiert die Datensätze nicht elektronisch und führt nicht das Ereignisprotokoll, das der Nicht-VERI*FACTU-Modus verlangt, und hat seine Konformitätserklärung noch nicht veröffentlicht. Noch ist nichts verpflichtend (die Termine liegen in 2027), aber fragen Sie vor dem für Sie geltenden Termin Ihren Softwareanbieter (Apartop oder jeden anderen) nach seiner Konformitätserklärung und stimmen Sie den passenden Modus mit Ihrem Berater ab.

In Apartop legen Sie außerdem die Mehrwertsteuerbehandlung für jeden Eigentümer fest (steuerfrei, 10 % oder 21 %), und die Plattformprovision wird als Ausgabe getrennt erfasst. Eingangsrechnungen (Reinigung, Versorger, Reparaturen) erledigt eine andere Funktion: Ausgaben per Foto der Rechnung.

Mehrwertsteuer bei Ferienvermietung und der Bezug zu VeriFactu

VeriFactu ändert nicht die Mehrwertsteuer, die Sie berechnen (auf Spanisch IVA); es regelt nur, wie Rechnungen erfasst werden. Beides überschneidet sich aber, denn die Mehrwertsteuerbehandlung zeigt oft, ob Ihre Vermietung eine wirtschaftliche Tätigkeit ist:

• Ohne hotelähnliche Leistungen: Die Vermietung einer möblierten Wohnung ist derzeit von der Mehrwertsteuer befreit (Art. 20.Uno.23 des Mehrwertsteuergesetzes, Ley 37/1992).
• Mit hotelähnlichen Leistungen (Reinigung während des Aufenthalts, Wäschewechsel, Restaurant…): 10 % Mehrwertsteuer, und einkommensteuerlich ist es eine wirtschaftliche Tätigkeit, womit VeriFactu für Sie gilt.

Neu: Das Königliche Gesetzesdekret 29/2026, am 7. Oktober 2026 im BOE veröffentlicht, streicht die Befreiung ab dem 1. Dezember 2026 für möblierte Vermietungen von 30 Nächten oder weniger (außer in der eigenen Hauptwohnung des Vermieters) und unterwirft sie 10 % Mehrwertsteuer (Neufassung von Artikel 20.Uno.23, Buchstabe e', und Artikel 91.Uno.2.2 des Mehrwertsteuergesetzes). Ein Königliches Gesetzesdekret muss innerhalb von 30 Werktagen vom Kongress bestätigt werden, sonst tritt es außer Kraft; da das Parlament wegen der Wahl am 29. November aufgelöst ist, stimmt dessen Ständiger Ausschuss (Diputación Permanente) ab. Stand 11. Oktober 2026 ist noch nicht abgestimmt worden. Mehrwertsteuer zu berechnen macht Ihre Vermietung einkommensteuerlich nicht automatisch zu einer wirtschaftlichen Tätigkeit und bringt Sie daher nicht automatisch unter VeriFactu. Wenn Sie nicht in Spanien ansässig sind, kann die Registrierung zur Mehrwertsteuer auch bedeuten, einen Steuervertreter oder Berater in Spanien zu bestellen: Lassen Sie sich vor dem 1. Dezember beraten.

Zu anderen lokalen Abgaben siehe Touristensteuer nach Region 2026.

Bußgelder

Artikel 201 bis des Allgemeinen Steuergesetzes bestraft:

• Die Nutzung eines Rechnungssystems, das nicht ordnungsgemäß zertifiziert ist, obwohl es das sein muss, oder das verändert oder manipuliert wurde: 50.000 € pro Steuerjahr.
• Die Herstellung oder den Vertrieb nicht konformer Systeme: 150.000 € pro Steuerjahr und Systemtyp, plus 1.000 € für jedes ohne die erforderliche Zertifizierung verkaufte System.

Deshalb ist es wichtig, dass Ihre Software ihre Konformitätserklärung hat, und deshalb ist, wenn Sie betroffen sind, eine bearbeitbare Tabelle, in der sich alte Rechnungen umschreiben lassen, keine sichere Option.

Was Sie jetzt tun sollten

1. Fragen Sie Ihren Berater, ob Ihre Vermietung eine wirtschaftliche Tätigkeit (hotelähnliche Leistungen, Personal) oder schlicht Einkünfte aus Immobilienvermögen ist.
2. Wenn Sie eine Gesellschaft oder selbstständig mit hotelähnlichen Leistungen sind, wählen Sie jetzt eine geeignete Software und stellen Sie Rechnungen mit fortlaufender Nummerierung aus.
3. Prüfen Sie Ihre Mehrwertsteuersituation vor dem 1. Dezember 2026 und verfolgen Sie, ob das Königliche Gesetzesdekret 29/2026 bestätigt wird.
4. Verfolgen Sie die VeriFactu-Seite der AEAT, um zu sehen, ob die Verschiebung auf 2028 ins BOE kommt.

Wenn Sie Buchungsrechnungen ausprobieren möchten, können Sie ein kostenloses Konto anlegen: Neue Konten erhalten 30 Tage Pro. Und vergessen Sie die übrigen Formalitäten für Ihre Wohnung nicht, etwa Ihre regionale Tourismuslizenz (und was vom Einheitlichen Mietregister nach seiner Aufhebung übrig ist).

Quellen

Amtliche Quellen, abgerufen am 11. Oktober 2026.

• Königliches Dekret 1007/2023, Verordnung über Rechnungssoftware (BOE)
• Orden HAC/1177/2024, technische Spezifikationen: Art. 6, 9, 14, 20 und 21 (BOE)
• Königliches Dekret 254/2025 vom 1. April (BOE)
• Königliches Gesetzesdekret 15/2025 vom 2. Dezember, vom Kongress bestätigt (Beschluss vom 11. Dezember 2025) (BOE)
• Pressemitteilung des Finanzministeriums vom 5. Oktober 2026 (Ankündigung, noch kein Gesetz im BOE)
• Orden HAC/1028/2026, öffentliche Lösung für elektronische Rechnungen (BOE vom 5. Oktober 2026)
• AEAT: Rechnungssoftware und VERI*FACTU
• AEAT: FAQ zum Anwendungsbereich („Regel der 4 NEIN“, Vermietungen)
• Ley 58/2003, Allgemeines Steuergesetz, Art. 201 bis (BOE)
• Ley 37/1992, Mehrwertsteuergesetz (BOE)
• Königliches Gesetzesdekret 29/2026 vom 6. Oktober, Art. 7 (BOE vom 7. Oktober 2026)
• Königliches Dekret 806/2026 über die Auflösung des Parlaments (BOE vom 6. Oktober 2026)