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Ferienvermietung in Spanien versteuern: IRPF und IRNR

So versteuern Sie Mieteinnahmen aus Spanien: Ansässige (IRPF), Nichtansässige (IRNR, Modelo 210, 19 % oder 24 %), Werbungskosten, Abschreibung, Modelo 238.

Das Apartop-Team11 Min. Lesezeit

Akte einer Ferienwohnung mit den Steuerdaten für die spanische Erklärung
In diesem Artikel
  1. Vorab: NIE und die Einordnung der Vermietung
  2. Wenn Sie nicht in Spanien ansässig sind (IRNR, Modelo 210)
  3. So wird der Nettobetrag berechnet (Ansässige und Eigentümer aus EU/EWR)
  4. Wenn Sie in Spanien steuerlich ansässig sind (IRPF)
  5. Modelo 238 (früher 179): was das Finanzamt schon weiß
  6. Wie Apartop Ihnen hilft
  7. Häufige Fragen
  8. Quellen

Wie Sie die Einnahmen aus einer Ferienwohnung in Spanien versteuern, hängt zuerst davon ab, wo Sie steuerlich ansässig sind. Leben Sie in Spanien (in der Regel mehr als 183 Tage im Jahr), gehören die Einnahmen in Ihre jährliche Einkommensteuererklärung, die IRPF. Leben Sie im Ausland, zahlen Sie die Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) mit dem Modelo 210, und zwar 19 %, wenn Sie in der EU, in Island, Norwegen oder Liechtenstein wohnen, oder 24 % überall sonst, auch in der Schweiz und im Vereinigten Königreich. Der Unterschied ist groß, denn nur Ansässige der EU und des EWR dürfen Ausgaben abziehen.

Dieser Leitfaden behandelt beide Fälle. Er erklärt, wie das Finanzamt eine Ferienvermietung einordnet, welche Kosten Sie abziehen können, wie die Abschreibung funktioniert, was an den Tagen gilt, an denen die Wohnung leer steht, was die Plattformen über Sie melden (Modelo 238, das das Modelo 179 ersetzt hat) und welche Mehrwertsteueränderung ab dem 1. Dezember 2026 kommt. Wir haben alles am 11. Oktober 2026 auf der Website der spanischen Steuerbehörde (Agencia Tributaria, AEAT), in ihrem Einkommensteuer-Handbuch 2025 und in den im BOE (dem spanischen Amtsblatt) veröffentlichten Gesetzen geprüft, einschließlich des Königlichen Gesetzesdekrets 29/2026 vom 6. Oktober.

Vorab: NIE und die Einordnung der Vermietung

Um in Spanien Eigentum zu besitzen und Steuern zu zahlen, brauchen Sie eine NIE, die Steuer-Identifikationsnummer für Ausländer. Dann kommt die Kernfrage: Ist Ihre Ferienvermietung bloß Einkünfte aus Immobilienvermögen oder ein Gewerbe?

Nach der AEAT ist eine Ferienvermietung Einkünfte aus Immobilienkapital (rendimiento del capital inmobiliario), also Vermietungseinkünfte, es sei denn:

  • Sie erbringen hotelähnliche Leistungen: Rezeption und laufende Betreuung der Gäste, Reinigung während des Aufenthalts, Wäschewechsel, Wäscheservice, Verpflegung und Ähnliches; oder
  • Sie beschäftigen für die Vermietung mindestens eine Person in Vollzeit.

Die AEAT stellt klar, dass die Reinigung bei Ankunft und Abreise der Gäste, der Wäschewechsel zu diesem Zeitpunkt und gelegentliche Reparaturen keine hotelähnlichen Leistungen sind. Eine normale Ferienwohnung mit Endreinigung erzielt Einkünfte aus Immobilienvermögen.

Erbringen Sie hotelähnliche Leistungen, wird die Vermietung zum Gewerbe mit 10 % Mehrwertsteuer. Ein Nichtansässiger, der so vermietet, gilt als jemand mit Betriebsstätte in Spanien, was weitere Pflichten mit sich bringt (und, wenn Sie außerhalb der EU leben, einen spanischen Steuervertreter). Die meisten ausländischen Eigentümer bleiben auf der einfachen Seite.

Mehrwertsteuer ab dem 1. Dezember 2026. Bis zum 30. November 2026 ist eine reine Ferienvermietung (ohne hotelähnliche Leistungen) von der Mehrwertsteuer befreit. Ab dem 1. Dezember 2026 streicht das Königliche Gesetzesdekret 29/2026 (Artikel 7) die Befreiung für möblierte Wohnungen, die an denselben Gast für 30 Nächte oder weniger vermietet werden, sofern es nicht die Wohnung ist, in der Sie selbst leben, und besteuert sie mit 10 %. Praktisch wird fast jede Ferienvermietung mehrwertsteuerpflichtig, mit oder ohne hotelähnliche Leistungen; Sie müssen dann Mehrwertsteuer berechnen, Rechnungen ausstellen (siehe VeriFactu bei Ferienvermietung) und Umsatzsteuererklärungen abgeben. Mehrwertsteuer zu zahlen macht die Vermietung einkommensteuerlich nicht von selbst zum Gewerbe. Ein Königliches Gesetzesdekret muss innerhalb von 30 Werktagen vom spanischen Parlament bestätigt werden; Stand 11. Oktober 2026 ist darüber nicht abgestimmt, und ein früheres Dekret gleichen Inhalts (RDL 26/2026) wurde am 2. Oktober abgelehnt. Klären Sie den Ausgang mit Ihrem Gestor.

Wenn Sie nicht in Spanien ansässig sind (IRNR, Modelo 210)

Steuersätze

Sie wohnen inSteuersatz auf MieteinnahmenDürfen Sie Ausgaben abziehen?
EU (z. B. Deutschland, Österreich), Island, Norwegen oder Liechtenstein19 %✅ Ja, wenn sie direkt mit den spanischen Einnahmen zusammenhängen
Schweiz, Vereinigtes Königreich, USA und alle anderen Länder24 %❌ Nein, besteuert wird der Bruttobetrag

Für Ansässige der EU und des EWR sind Ausgaben nach denselben Regeln abziehbar wie für spanische Ansässige (siehe unten), sofern sie unmittelbar mit den in Spanien erzielten Einnahmen zusammenhängen (Artikel 24.6 des Gesetzes über die Einkommensteuer für Nichtansässige). Alle anderen zahlen auf den vollen vom Gast erhaltenen Betrag, ohne Abzüge. Seit dem Brexit gilt das auch für Ansässige des Vereinigten Königreichs. Ein Urteil des Nationalen Gerichtshofs (Audiencia Nacional) vom 28. Juli 2025 entschied, dass auch Nicht-EU-Ansässige Ausgaben abziehen dürfen sollten, doch die AEAT hat sich dagegen gestellt und wendet in ihren Anweisungen weiter die obige Regel an; fragen Sie Ihren Berater, ob sich ein Antrag lohnt.

Wann Sie die Erklärung abgeben

Die Einnahme entsteht, wenn die Miete fällig wird, oder bei Zahlung, wenn diese früher erfolgt. Für Mieteinnahmen mit Steuerzahlung nennen die Anweisungen der AEAT zum Modelo 210 zwei Möglichkeiten. Sie können vierteljährlich abgeben, in den ersten 20 Tagen im April, Juli, Oktober und Januar, oder das ganze Jahr in einer Erklärung zusammenfassen (Jahreszusammenfassung seit den Einnahmen 2024). Die Orden HAC/623/2026 verlegt die Frist für Mieteinnahmen auf den 1. bis 20. April des Folgejahres, beginnend mit den Einnahmen des letzten Quartals 2026; das erste Fenster nach der neuen Regel öffnet sich also im April 2027. Prüfen Sie vor jeder Abgabe die aktuellen Anweisungen.

Tage, an denen die Wohnung leer steht: fiktive Einkünfte

Für die Tage, an denen Ihre Wohnung nicht vermietet ist (weil Sie sie selbst nutzen oder sie leer steht), besteuert Spanien ein fiktives Einkommen. Es beträgt 1,1 % des Katasterwerts (des amtlichen Immobilienwerts auf Ihrem Bescheid der Grundsteuer IBI), wenn die Werte der Gemeinde in einer allgemeinen Neubewertung überprüft wurden, die ab dem 1. Januar 2012 wirksam wurde, sonst 2 %. Der Betrag wird tageweise anteilig berechnet, und Sie zahlen darauf 19 % oder 24 %, ebenfalls mit dem Modelo 210. Für 2025 geben Sie die Erklärung zwischen dem 1. Januar und dem 31. Dezember 2026 ab. Ab den Einkünften 2026 gilt das Fenster 1. April bis 31. Dezember des Folgejahres. Das noch nicht bestätigte Königliche Gesetzesdekret 29/2026 würde den festen Satz ab 2027 durch eine progressive Staffel (1,1 %, 1,5 %, 2 % und 3 %) auf den gesamten Katasterwert Ihrer Immobilien ersetzen.

Brauche ich einen Steuervertreter?

Nicht automatisch. Nach Artikel 10 des Gesetzes über die Einkommensteuer für Nichtansässige müssen EU-Ansässige nie einen bestellen. Leben Sie außerhalb der EU und vermieten Sie nur die Immobilie, müssen Sie nur dann einen bestellen, wenn die AEAT es verlangt (wegen der Höhe oder Art der Einkünfte oder weil Sie Immobilien in Spanien besitzen). Pflicht ist es, wenn Sie über eine Betriebsstätte tätig sind, etwa bei einer Ferienvermietung mit hotelähnlichen Leistungen, oder wenn Sie in einem Land ohne wirksamen steuerlichen Informationsaustausch mit Spanien leben. In der Praxis lassen viele Eigentümer das Modelo 210 von einem Gestor einreichen.

So wird der Nettobetrag berechnet (Ansässige und Eigentümer aus EU/EWR)

Nettoeinkünfte = Bruttoeinnahmen − abziehbare Ausgaben − Abschreibung.

Bruttoeinnahmen sind alles, was der Gast für den Aufenthalt zahlt, einschließlich einer etwaigen Reinigungsgebühr, ohne eventuelle Mehrwertsteuer. Nehmen Sie Buchungen über Airbnb oder Booking.com an, erklären Sie den Brutto-Buchungsbetrag und ziehen Sie die Plattformprovision als Ausgabe ab. So stimmen Ihre Zahlen mit dem überein, was die Plattform meldet.

Abziehbare Ausgaben

  • Hypothekenzinsen für das Darlehen zum Kauf oder zur Verbesserung der Wohnung.
  • Reparaturen und Instandhaltung: Streichen, Reparatur der Heizung, Ersatz defekter Geräte. Verbesserungen sind keine Ausgabe: Sie werden dem Wert der Immobilie zugeschlagen und abgeschrieben.
  • Lokale Steuern: IBI (Grundsteuer) und Müllabfuhr.
  • Hausgeld der Eigentümergemeinschaft, Versicherungen und Versorgungskosten, die Sie tragen.
  • Leistungen Dritter: Reinigung, Wäscherei, Verwaltungsfirma, Gestor, Plattformprovisionen, Software.
  • Abschreibung von Gebäude und Möbeln.

Obergrenze: Zinsen plus Reparaturen und Instandhaltung dürfen die Bruttoeinnahmen aus dieser Immobilie nicht übersteigen (Artikel 23.1.a des Einkommensteuergesetzes). Der Überschuss kann 4 Jahre lang vorgetragen werden, mit derselben Obergrenze in jedem Jahr.

Vermietung nur während eines Teils des Jahres: Nach dem Obersten Gerichtshof (Urteile vom 25. Februar 2021 und 15. September 2021) und dem TEAC (dem zentralen Steuergericht, Entscheidung vom 22. April 2024) sind jährliche Kosten (IBI, Hausgeld, Versicherung, Versorgung, Zinsen, Abschreibung) nur im Verhältnis der tatsächlich vermieteten Tage abziehbar. Kosten je Aufenthalt (Reinigung, Provisionen, Wäscherei) und in der Regel Reparaturen sind voll abziehbar. Im Fall des TEAC ging es um einen nicht ansässigen Eigentümer aus der EU.

Abschreibung: 3 % pro Jahr

  • Gebäude: 3 % pro Jahr vom höheren der beiden Werte: Anschaffungskosten des Gebäudes (Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten und Steuern) oder Katasterwert des Gebäudes (Artikel 14 der Einkommensteuerverordnung). Der Grund und Boden ist immer ausgenommen: Trennen Sie ihn anhand des Verhältnisses Gebäude/Boden auf Ihrem IBI-Bescheid heraus.
  • Möbel und Ausstattung: bis zu 10 % pro Jahr ihrer Kosten.

Beispiel: Kauf für 180.000 € plus 18.000 € Nebenkosten und Steuern, Katasterwert 90.000 €, davon 54.000 € Gebäude (60 %). Die Gebäudekosten betragen 198.000 € × 60 % = 118.800 €, mehr als 54.000 €. Die jährliche Abschreibung beträgt 3.564 €. Bei 200 vermieteten Tagen ziehen Sie 3.564 € × 200 / 365 = 1.952,88 € ab. Nach dem TEAC (Entscheidung vom 18. Dezember 2025, RG 653/2025) darf die Abschreibung über die Jahre insgesamt die Anschaffungskosten des Gebäudes nicht übersteigen.

Wenn Sie in Spanien steuerlich ansässig sind (IRPF)

Spanische Ansässige tragen den obigen Nettobetrag in ihre jährliche IRPF-Erklärung ein, die meist zwischen April und Juni abgegeben wird, und zahlen ihren Grenzsteuersatz. Zwei Punkte sind zu beachten:

  • Keine Mietermäßigung. Die Ermäßigungen für langfristige Wohnraumvermietung (in der Erklärung 2025 50–90 %, oder 60 % bei Verträgen vor dem 26. Mai 2023) gelten nicht für Ferienvermietung, wie die AEAT in ihrem Handbuch festhält. Das Königliche Gesetzesdekret 29/2026 fasst sie neu (15–100 %), aber weiterhin nur für Vermietungen, die die Hauptwohnung des Mieters sind.
  • Fiktive Einkünfte fallen für die nicht vermieteten Tage an, mit 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts, anteilig, außer bei der eigenen Hauptwohnung. Der Oberste Gerichtshof hat 2021 bestätigt, dass auch eine Wohnung, die auf Gäste wartet, sie erzeugt.

Modelo 238 (früher 179): was das Finanzamt schon weiß

Das Modelo 179, die Erklärung, mit der Vermittler Ferienvermietungen meldeten, wurde ab dem Steuerjahr 2024 abgeschafft. Das Königliche Dekret 117/2024 ersetzte es durch die EU-weite Meldepflicht (DAC7) der Betreiber digitaler Plattformen wie Airbnb und Booking.com, die jedes Jahr im Januar für das Vorjahr das Modelo 238 (Orden HAC/72/2024) einreichen. Wenn Sie direkt vermieten, reichen Sie es nicht ein. Für jede Immobilie enthält es die Adresse, die Katasterreferenz, die Zahl der vermieteten Tage und, Quartal für Quartal, was die Plattform Ihnen ausgezahlt hat, die einbehaltenen Provisionen und Steuern. Die AEAT gleicht es mit Ihren Erklärungen ab; Ihre Zahlen sollten daher aus denselben Buchungen stammen.

Wie Apartop Ihnen hilft

Apartop hat einen Bereich Renta (Einkommensteuer). Für jede Immobilie und jedes Jahr zeigt er die vermieteten Nächte, die Einnahmen ohne Mehrwertsteuer, die Ausgaben gruppiert wie in der Erklärung und tageweise anteilig, die Obergrenze für Zinsen und Reparaturen, die Abschreibung von 3 % und für Möbel, die Nettoeinkünfte und die fiktiven Einkünfte für die leeren Tage. Außerdem erstellt er eine Liste der Aufenthalte mit den Daten des früheren Modelo 179, damit Sie prüfen können, was die Plattformen im Modelo 238 melden. Alles lässt sich für Ihren Gestor nach Excel exportieren, und es ist im kostenlosen Tarif enthalten. Die Zahlen folgen den Regeln für spanische Ansässige: Sind Sie nicht ansässig, kann Ihr Gestor sie als Grundlage für das Modelo 210 nutzen. Es ist eine Orientierung, und Apartop warnt Sie, wenn Daten wie die Katasterreferenz oder der Kaufpreis fehlen.

Die Einnahmen stammen aus Ihren Buchungen, die Ausgaben aus fotografierten Ausgabenbelegen (Pro-Tarif). Die Rendite sehen Sie in den Statistiken, und wenn Ihre Region eine Touristensteuer erhebt, berechnet Apartop sie getrennt.

Starten Sie kostenlos mit bis zu 2 Immobilien, oder sehen Sie sich die Pro-Preise an.

Häufige Fragen

Ich wohne in Deutschland und habe eine Ferienwohnung in Spanien. Kann ich Ausgaben abziehen?

Ja. Als EU-Ansässiger zahlen Sie 19 % und dürfen Ausgaben abziehen, die unmittelbar mit den spanischen Mieteinnahmen zusammenhängen. Wohnen Sie dagegen in der Schweiz oder im Vereinigten Königreich, gelten Sie als Nicht-EU-Ansässiger: 24 % auf die Brutto-Mieteinnahmen, ohne Abzug von Ausgaben.

Wie oft geben Nichtansässige das Modelo 210 für Mieteinnahmen ab?

Traditionell vierteljährlich, in den ersten 20 Tagen im April, Juli, Oktober und Januar, oder einmal jährlich, wenn Sie das Jahr zusammenfassen. Die Orden HAC/623/2026 verlegt Mieteinnahmen in ein einziges Fenster, den 1. bis 20. April des Folgejahres, beginnend mit dem letzten Quartal 2026. Prüfen Sie vor der Abgabe die Anweisungen der AEAT.

Zahle ich Steuern, wenn ich die Wohnung nur selbst nutze?

Ja. Nichtansässige zahlen Steuern auf fiktive Einkünfte: 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts, zu 19 % oder 24 %, erklärt mit dem Modelo 210. Spanische Ansässige nehmen sie in ihre IRPF-Erklärung auf, außer bei der Hauptwohnung.

Ist meine Ferienvermietung steuerlich ein Gewerbe?

Nur wenn Sie hotelähnliche Leistungen erbringen (Reinigung während des Aufenthalts, Wäschewechsel, Verpflegung, Rezeption) oder jemanden in Vollzeit beschäftigen. Eine Endreinigung zwischen zwei Gästen zählt nicht.

Muss ich Mehrwertsteuer berechnen?

Bis zum 30. November 2026 nur bei hotelähnlichen Leistungen, mit 10 %. Ab dem 1. Dezember 2026 auch bei Aufenthalten von 30 Nächten oder weniger, mit 10 %, nach dem Königlichen Gesetzesdekret 29/2026, das noch auf seine Bestätigung wartet.

Muss ich das Modelo 179 selbst einreichen?

Nein. Das Modelo 179 wurde ab dem Steuerjahr 2024 abgeschafft. Digitale Plattformen melden jetzt jedes Jahr im Januar mit dem Modelo 238, was sie Ihnen ausgezahlt haben. Sie reichen es nicht ein, sollten aber prüfen, ob deren Zahlen mit Ihren übereinstimmen.

Quellen

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