Sewa liburan di apartemen Spanyol: suara 3/5 pemilik

Halaman dalam gedung apartemen Spanyol dengan apartemen liburan

Dalam artikel ini

Beberapa istilah Spanyol terlebih dahulu
Apa kata undang-undang sejak April 2025
Cara kerja mayoritas 3/5
Sudah menyewakan vs baru mulai sekarang
Anggaran dasar dan Mahkamah Agung
Menggugat keputusan
Registrasi daerah dan NRUA
Menjaga hubungan baik dengan tetangga
Pertanyaan yang sering diajukan
Sumber

Jika Anda memiliki apartemen di sebuah gedung apartemen di Spanyol dan ingin mulai menyewakannya kepada wisatawan, sejak 3 April 2025 Anda memerlukan persetujuan tegas dari perhimpunan pemilik gedung (comunidad de propietarios). Undang-Undang Kepemilikan Horizontal Spanyol (Ley de Propiedad Horizontal, LPH) diubah oleh Ley Orgánica 1/2025: persetujuan harus diberikan oleh tiga perlima dari seluruh pemilik yang juga mewakili tiga perlima bagian kepemilikan. Mayoritas yang sama dapat membatasi, memberi syarat, atau melarang sewa liburan, dan dapat mengenakan iuran perhimpunan hingga 20 % lebih tinggi kepada apartemen wisata.

Kabar baiknya jika Anda sudah menyewakan secara legal sebelum tanggal itu: keputusan baru tidak berlaku surut. Panduan ini menjelaskan aturannya dengan bahasa sederhana, cara menghitung suara, cara menggugat keputusan, dan apa kata Mahkamah Agung Spanyol tentang anggaran dasar gedung.

Beberapa istilah Spanyol terlebih dahulu

Comunidad de propietarios (perhimpunan pemilik): badan hukum yang dibentuk oleh semua pemilik di sebuah gedung atau kompleks. Setiap pemilik otomatis menjadi anggota dan membayar iuran perhimpunan (gastos de comunidad).
Junta de propietarios (rapat pemilik): rapat umum tempat keputusan divotekan. Biasanya ada setidaknya satu rapat biasa per tahun, ditambah rapat luar biasa.
Presidente (ketua): pemilik yang dipilih untuk mewakili perhimpunan.
Administrador de fincas (pengelola properti): profesional yang biasanya mengurus administrasi, keuangan, dan notulen perhimpunan, dan sering bertindak sebagai sekretaris.
Cuota de participación (bagian kepemilikan): persentase setiap apartemen atas gedung, yang ditetapkan dalam akta. Angka ini menentukan berapa yang Anda bayar dan seberapa besar bobot suara Anda.
Estatutos (anggaran dasar): aturan internal gedung, sering kali tercantum dalam akta pendirian (título constitutivo).

Apa kata undang-undang sejak April 2025

Ley Orgánica 1/2025 tanggal 2 Januari (reformasi efisiensi sistem peradilan) mengubah tiga bagian LPH, berlaku sejak 3 April 2025:

Pasal 7.3 (baru): pemilik yang ingin menjalankan sewa wisata harus terlebih dahulu mendapatkan persetujuan tegas perhimpunan berdasarkan pasal 17.12. Jika seseorang melakukannya tanpa persetujuan, ketua (atas inisiatif sendiri atau atas permintaan tetangga mana pun) akan menuntut agar kegiatan itu dihentikan, dengan peringatan bahwa perhimpunan akan menempuh jalur pengadilan.
Pasal 17.12 (diubah): keputusan tegas yang menyetujui, membatasi, memberi syarat, atau melarang sewa wisata memerlukan 3/5 dari seluruh pemilik yang mewakili 3/5 bagian kepemilikan, baik mengubah anggaran dasar maupun tidak. Mayoritas yang sama dapat menetapkan iuran khusus atau menaikkan porsi biaya bersama apartemen tersebut, asalkan kenaikannya tidak melebihi 20 %. Keputusan ini tidak berlaku surut.
Ketentuan tambahan kedua LPH (baru, ditambahkan oleh ketentuan penutup keempat Ley Orgánica 1/2025): pemilik yang sudah menjalankan kegiatan ini sebelum reformasi, dan telah terdaftar sesuai aturan pariwisata daerah, boleh melanjutkannya dengan syarat dan tenggat aturan tersebut.

Aturan 3/5 itu sendiri berasal dari 2019 (Real Decreto-ley 7/2019), tetapi saat itu perhimpunan hanya dapat membatasi. Perubahan besar pada 2025 adalah bahwa diam tidak lagi berarti setuju: sewa liburan baru memerlukan persetujuan yang jelas.

Cara kerja mayoritas 3/5

Mayoritasnya bersifat ganda dan dihitung atas seluruh gedung, bukan hanya yang hadir:

Syarat	Cara penghitungan	Contoh (20 apartemen)
3/5 pemilik	Atas seluruh pemilik dalam perhimpunan	Setidaknya 12 setuju
3/5 bagian kepemilikan	Menjumlahkan persentase setiap pemilik	Setidaknya 60 % bagian
Tambahan iuran	Mayoritas ganda yang sama	Hingga 20 % lebih tinggi

Pemilik yang tidak hadir dihitung "setuju" (pasal 17.8)

Berdasarkan pasal 17.8 LPH, pemilik yang telah diundang dengan benar tetapi tidak hadir dihitung setuju kecuali, setelah diberi tahu tentang keputusan tersebut, mereka menyatakan ketidaksetujuan kepada sekretaris dalam 30 hari kalender, dengan cara yang meninggalkan bukti penerimaan. Jika Anda tinggal di luar negeri dan tidak menghadiri rapat, hal ini penting: baca notulen (acta) saat tiba, meskipun hanya dalam bahasa Spanyol, dan balas tepat waktu jika Anda keberatan. Pastikan pengelola properti memiliki alamat pos dan email Anda yang terbaru.

Tambahan 20 %

Rapat dapat menyetujui iuran khusus atau menaikkan porsi biaya perhimpunan untuk apartemen wisata, dengan batas 20 %, melalui mayoritas ganda yang sama. Ketentuan ini berlaku sejak tanggal keputusan ke depan.

Sudah menyewakan vs baru mulai sekarang

Jika Anda sudah menyewakan sebelum 3 April 2025

Ketentuan tambahan kedua melindungi pemilik yang sudah beroperasi sesuai aturan pariwisata daerah (biasanya, terdaftar di daftar pariwisata daerah). Bersama aturan tidak berlaku surut, ini berarti larangan yang dibuat belakangan pada prinsipnya tidak memengaruhi Anda. Apakah tambahan iuran yang disepakati belakangan dapat dikenakan ke depan pada apartemen yang sudah ada masih diperdebatkan, jadi tanyakan kepada pengacara jika hal itu terjadi pada Anda.

Perlindungan ini tidak berlaku jika anggaran dasar sudah melarang kegiatan tersebut (lihat di bawah).

Jika Anda ingin mulai sekarang

Anda memerlukan keputusan persetujuan 3/5 sebelum menerima pemesanan pertama. Langkah-langkah yang umum:

Minta ketua atau pengelola properti memasukkan hal ini ke dalam agenda (orden del día) rapat berikutnya. Keputusan yang diambil di bagian "lain-lain" mudah digugat.
Lakukan pemungutan suara, lalu tunggu masa 30 hari bagi pemilik yang tidak hadir.
Minta sertifikat dari sekretaris atau pengelola properti yang mencatat persetujuan tersebut.
Gunakan sertifikat itu untuk mengajukan registrasi Anda ke daftar pariwisata daerah.

Jika Anda tidak dapat hadir, biasanya Anda dapat diwakili seseorang dengan surat kuasa sederhana yang ditandatangani. Jika Anda mulai tanpa persetujuan, perhimpunan dapat menuntut Anda berhenti lalu menggugat untuk perintah penghentian berdasarkan pasal 7.2.

Anggaran dasar dan Mahkamah Agung

Selain keputusan rapat, anggaran dasar gedung juga penting. Mahkamah Agung Spanyol (Tribunal Supremo) telah menetapkan poin-poin berikut:

November 2023 (putusan 1643/2023 dan 1671/2023): jika anggaran dasar melarang kegiatan ekonomi, usaha, atau komersial di apartemen, larangan itu mencakup sewa liburan, karena hukum Spanyol memperlakukannya sebagai kegiatan ekonomi. Putusan lanjutan pada 2024 (90/2024 dan 95/2024) mengikuti garis yang sama.
3 Oktober 2024 (pleno Kamar Pertama, putusan 1232/2024 dan 1233/2024, bulat; diumumkan lembaga peradilan pada 7 Oktober): putusan pertama tentang pasal 17.12, dalam rumusan 2019. Perhimpunan dapat melarang sewa wisata dengan mayoritas 3/5; tidak perlu suara bulat.
2025 (putusan ECLI:ES:TS:2025:725, diumumkan lembaga peradilan pada 6 Maret 2025): pembatasan harus jelas dan tegas. Anggaran dasar yang sekadar menyebut apartemen sebagai tempat tinggal, tanpa melarang penggunaan wisata atau kegiatan ekonomi, tidak melarang sewa liburan.

Bagi pembeli, ini berarti: larangan dalam anggaran dasar hanya mengikat pemilik baru jika tercatat di Kantor Pendaftaran Properti (Registro de la Propiedad; pasal 5 LPH). Sebelum membeli apartemen untuk disewakan, mintalah kepada pengacara Anda nota simple (ekstrak pendaftaran properti) serta salinan anggaran dasar dan notulen terbaru.

Menggugat keputusan

Pasal 18 LPH memungkinkan pemilik menggugat keputusan di pengadilan:

Alasan: bertentangan dengan undang-undang atau anggaran dasar, sangat merugikan perhimpunan demi keuntungan sebagian pemilik, menimbulkan kerugian serius bagi pemilik yang secara hukum tidak wajib menanggungnya, atau penyalahgunaan hak.
Siapa: pemilik yang memilih menolak dan ketidaksetujuannya dicatat (salvar el voto), pemilik yang tidak hadir, dan mereka yang secara keliru tidak diberi hak suara.
Syarat: Anda harus sudah melunasi iuran perhimpunan, atau menitipkan utangnya di pengadilan.
Tenggat: tiga bulan sejak keputusan, atau satu tahun jika melanggar undang-undang atau anggaran dasar. Bagi pemilik yang tidak hadir, tenggat dihitung sejak mereka diberi tahu.

Registrasi daerah dan NRUA

Persetujuan perhimpunan merupakan tambahan, bukan pengganti, registrasi pariwisata.

Andalusia: Anda mendaftar di Registro de Turismo de Andalucía (Daftar Pariwisata Andalusia) dengan mengajukan pernyataan resmi (declaración responsable) secara online, yang memerlukan sertifikat digital Spanyol. Menurut FAQ pemerintah daerah, Anda harus melampirkan nota simple terbaru dan sertifikat dari sekretaris perhimpunan atau pengelola properti yang menunjukkan persetujuan tegas atas penggunaan wisata; jika tidak ada, Anda diberi 10 hari kerja untuk menyerahkannya, setelah itu proses pembatalan dimulai. Dekret rumah wisata Andalusia (Decreto 28/2016, teks konsolidasi) juga mengecualikan apartemen di gedung yang akta pendirian atau anggaran dasarnya secara tegas melarang akomodasi wisata. Lihat panduan kami tentang registrasi VUT Andalusia dan halaman lokal seperti Málaga atau Marbella.
Registro Único (NRUA): pada Mei 2026 Mahkamah Agung membatalkan bagian Real Decreto 1312/2024 yang membentuk Registro Único de Arrendamientos nasional (putusan diterbitkan di Lembaran Negara pada 8 Juni 2026), sambil mempertahankan loket tunggal digital dan berbagi data platform. Selengkapnya di artikel NRUA kami.

Registrasi tamu ke polisi (SES.HOSPEDAJES) dan pajak turis, jika ada, tetap berlaku: lihat registrasi tamu langkah demi langkah dan pajak turis per daerah. Jika Anda tidak tinggal di Spanyol, ingatlah bahwa penghasilan sewa Anda juga dikenai pajak di Spanyol berdasarkan pajak penghasilan non-residen (IRNR, modelo 210), yang memerlukan NIE Anda.

Menjaga hubungan baik dengan tetangga

Rapat biasanya menolak sewa liburan karena kebisingan dan sampah. Datang dengan membawa fakta akan membantu.

Jika gedung memiliki resepsionis atau pengelola properti, Apartop Community dibuat untuk mereka: poster QR agar tetangga dapat melaporkan masalah kebisingan, sampah, kolam renang, atau kerusakan tanpa akun (laporan sampai ke host apartemen dan ke perhimpunan), aturan rumah yang diterima tamu dari apartemen yang terhubung saat check-in online, laporan siap cetak untuk rapat pemilik dengan masa inap, malam, dan laporan per apartemen, serta lembar untuk mencatat iuran apartemen wisata jika tambahan disetujui (dengan batas 20 %). Apartop tidak menetapkan atau menagih iuran tersebut. Gratis bagi pemilik; perhimpunan membayar berdasarkan jumlah apartemen. Lihat cara kerja Apartop Community.

Sebagai pemilik di luar negeri, keteraturan juga membantu: check-in online dengan SES.HOSPEDAJES, panduan tamu digital dengan aturan gedung, dan penyerahan kunci yang tidak akan mengganggu tetangga Anda. Anda dapat mulai gratis hingga 2 apartemen atau melihat harga Pro.

Pertanyaan yang sering diajukan

Bisakah perhimpunan saya melarang sewa liburan dengan suara mayoritas?

Bisa. Tiga perlima pemilik yang mewakili tiga perlima bagian kepemilikan sudah cukup; tidak perlu suara bulat, sebagaimana ditegaskan Mahkamah Agung pada 3 Oktober 2024. Sejak 3 April 2025, apartemen yang ingin mulai juga memerlukan persetujuan tegas dengan mayoritas tersebut.

Saya sudah terdaftar sebelum April 2025. Apakah larangan baru memengaruhi saya?

Pada prinsipnya tidak: pasal 17.12 menyatakan keputusan tidak berlaku surut, dan ketentuan tambahan kedua memungkinkan operator legal yang sudah ada untuk melanjutkan. Lain halnya jika anggaran dasar yang terdaftar sudah melarang kegiatan tersebut.

Berapa tambahan yang dapat dikenakan perhimpunan kepada saya?

Paling banyak 20 % lebih tinggi atas porsi biaya bersama Anda, disetujui dengan mayoritas ganda 3/5. Tambahan yang lebih besar, atau yang disetujui dengan suara lebih sedikit, dapat digugat.

Saya tinggal di luar negeri dan tidak pernah menghadiri rapat. Apakah suara saya dihitung?

Ya, sebagai "setuju" secara default: berdasarkan pasal 17.8, pemilik yang tidak hadir dan telah diberi tahu dengan benar, tetapi tidak menyatakan keberatan kepada sekretaris dalam 30 hari kalender, dihitung setuju. Tunjuk kuasa atau balas secara tertulis jika Anda tidak setuju.

Berapa lama waktu saya untuk menggugat keputusan?

Tiga bulan sejak keputusan (sejak pemberitahuan jika Anda tidak hadir), atau satu tahun jika melanggar undang-undang atau anggaran dasar. Anda harus sudah melunasi iuran atau menitipkan jumlah yang terutang.

Apakah anggaran dasar yang menyebut "penggunaan hunian" melarang sewa liburan?

Belum tentu. Mahkamah Agung mensyaratkan larangan yang jelas dan tegas; menyebut apartemen sebagai tempat tinggal tidak cukup. Namun, larangan atas kegiatan ekonomi atau komersial mencakup sewa liburan menurut putusan tahun 2023 dan 2024.

Sumber

Coba Apartop gratis

Gratis selamanya hingga 2 apartemen, tanpa kartu. Dengan Pro, 9 € per apartemen per bulan.

Mulai gratis Lihat harga