Llei de propietat horitzontal i pisos turístics: els 3/5

Des del 3 d'abril de 2025, si vols començar a llogar un pis com a habitatge turístic dins d'un edifici en règim de propietat horitzontal, necessites l'aprovació expressa de la comunitat de propietaris. La Llei orgànica 1/2025 va reformar la Llei de propietat horitzontal (LPH): l'article 7.3 exigeix aquest permís previ i l'article 17.12 fixa la majoria per donar-lo, limitar-lo o prohibir-lo: tres cinquenes parts dels propietaris que, alhora, sumin tres cinquenes parts de les quotes de participació.

Amb aquesta mateixa majoria la junta pot imposar als pisos turístics un recàrrec de despeses de fins al 20 %. Els acords no són retroactius i qui ja exercia l'activitat legalment abans d'aquesta data pot continuar. T'expliquem com es vota, què passa amb els estatuts, com s'impugna i què ha dit el Tribunal Suprem.

Què diu la llei després de la LO 1/2025

La reforma va entrar per la Llei orgànica 1/2025, de 2 de gener, de mesures en matèria d'eficiència del Servei Públic de Justícia, amb efectes des del 3 d'abril de 2025. Toca tres peces de la LPH:

• Article 7.3 (nou): el propietari que vulgui exercir l'activitat d'habitatge turístic «deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios» (haurà d'obtenir prèviament l'aprovació expressa de la comunitat de propietaris), en els termes de l'article 17.12. Si algú l'exerceix sense aquesta aprovació, el president, per iniciativa pròpia o de qualsevol veí, li requerirà que cessi, amb l'advertiment d'anar als tribunals.
• Article 17.12 (reformat): l'acord exprés que aprovi, limiti, condicioni o prohibeixi l'activitat, comporti o no modificació del títol constitutiu o dels estatuts, requereix el vot favorable de 3/5 del total de propietaris que representin 3/5 de les quotes. La mateixa majoria serveix per fixar quotes especials de despeses o un increment de la participació en les despeses comunes d'aquest habitatge, sempre que no superi el 20 %. I afegeix: «Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos» (aquests acords no tindran efectes retroactius).
• Disposició addicional segona de la LPH (nova, afegida per la disposició final quarta de la LO 1/2025): qui ja exercia l'activitat abans de l'entrada en vigor de la reforma i s'havia acollit a la normativa turística pot continuar exercint-la «con las condiciones y plazos establecidos en la misma» (amb les condicions i els terminis que s'hi estableixen).

Abans del 2025, l'article 17.12 (introduït pel Reial decret llei 7/2019) ja permetia limitar o condicionar amb 3/5, però no exigia autorització prèvia. El gran canvi és que ara el silenci de la comunitat ja no n'hi ha prou: cal un sí exprés.

La majoria de 3/5, pas a pas

La majoria és doble i es calcula sobre el total de l'edifici, no sobre els assistents:

Com es computen els absents (art. 17.8)

L'article 17.8 de la LPH diu que, llevat d'excepcions concretes, els propietaris absents degudament citats compten com a vots a favor si, un cop informats de l'acord, no comuniquen la seva discrepància al secretari en 30 dies naturals per un mitjà que en deixi constància. A la pràctica, moltes comunitats voten a la junta i esperen que passi aquest termini abans de donar l'acord per adoptat. Si ets propietari i no hi vas anar, revisa l'acta que et arribi: el teu silenci compta.

Recàrrec de fins al 20 %

La junta pot aprovar una quota especial o augmentar la participació en despeses comunes del pis turístic, amb un límit del 20 %. Aquest recàrrec també s'aprova per 3/5 i tampoc no és retroactiu: s'aplica des que s'acorda.

Pisos que ja funcionaven i pisos nous

Si ja llogaves abans del 3 d'abril de 2025

La disposició addicional segona protegeix qui ja exercia l'activitat d'acord amb la normativa turística (per exemple, amb la seva inscripció al registre autonòmic). A més, el mateix article 17.12 diu que els acords no tenen efectes retroactius. Per això, un acord posterior que prohibeixi els pisos turístics no hauria d'afectar, en principi, qui ja estava donat d'alta. El que sí que és discutible és si un recàrrec de despeses aprovat després es pot aplicar a aquests pisos de cara al futur: hi ha opinions diferents i convé consultar-ho.

Compte: la protecció es perd si els estatuts ja prohibien l'activitat des d'abans (vegeu més avall). La disposició addicional no convalida el que ja estava prohibit.

Si vols començar ara

Si el teu pis no estava donat d'alta abans del 3 d'abril de 2025, necessites un acord exprés de la junta aprovat per 3/5 abans de començar. Els passos habituals:

1. Demana al president o a l'administrador de finques que inclogui el punt a l'ordre del dia de la junta (un acord pres a «precs i preguntes» és fàcil d'impugnar).
2. Vota i espera els 30 dies de l'article 17.8 per als absents.
3. Demana un certificat del secretari o de l'administrador amb l'acord d'aprovació.
4. Amb aquest certificat, presenta la declaració responsable al registre turístic de la teva comunitat autònoma.

Si comences sense aprovació, el president et pot requerir que cessin les estades i, si no ho fas, la comunitat et pot portar als tribunals amb l'acció de cessació de l'article 7.2.

Estatuts: el que va dir el Tribunal Suprem

A més dels acords de junta, compten els estatuts i el títol constitutiu de l'edifici. El Tribunal Suprem ha fixat diversos criteris:

• Novembre de 2023 (sentències 1643/2023 i 1671/2023): si els estatuts prohibeixen als habitatges les activitats econòmiques, empresarials o comercials, aquesta prohibició abasta el lloguer turístic, perquè la normativa estatal, autonòmica i municipal el qualifica d'activitat econòmica. El CGPJ ho va difondre el 12 de desembre de 2023. En la mateixa línia en van seguir d'altres del 2024 (90/2024 i 95/2024).
• 3 d'octubre de 2024 (Ple de la Sala Primera, sentències 1232/2024 i 1233/2024, per unanimitat; el CGPJ ho va difondre el 7 d'octubre): primera interpretació de l'article 17.12, en la redacció del 2019. La comunitat pot prohibir els pisos turístics amb la majoria de 3/5, sense unanimitat: el verb «limitar» no exclou la prohibició.
• 2025 (sentència ECLI:ES:TS:2025:725, difosa pel CGPJ el 6 de març de 2025): la limitació ha de ser clara i precisa. Uns estatuts que només descriuen els pisos com a habitatges, sense prohibir l'ús turístic ni les activitats econòmiques, no el prohibeixen.

Dues conseqüències pràctiques:

• Perquè una prohibició estatutària afecti qui compra després, ha d'estar inscrita al Registre de la Propietat (article 5 de la LPH: els estatuts no inscrits no perjudiquen tercers). Abans de comprar un pis per llogar-lo, demana una nota simple.
• Canviar els estatuts per prohibir totes les activitats econòmiques en general continua exigint, segons bona part dels juristes, unanimitat; la drecera de 3/5 és només per a l'activitat turística.

Com impugnar un acord

L'article 18 de la LPH regula la impugnació davant del jutjat:

• Motius: acords contraris a la llei o als estatuts, greument lesius per a la comunitat en benefici d'un o diversos propietaris, o que causin un perjudici greu a un propietari que no tingui obligació de suportar-lo, o adoptats amb abús de dret.
• Qui pot: qui va salvar el seu vot a la junta, els absents per qualsevol causa i els que van ser privats indegudament del vot.
• Requisit: estar al corrent de pagament dels deutes vençuts amb la comunitat, o consignar-los judicialment.
• Termini: tres mesos des de l'acord, o un any si és contrari a la llei o als estatuts. Per als absents compta des que se'ls comunica.

Relació amb el registre autonòmic i el NRUA

L'aprovació de la comunitat no substitueix els registres turístics; s'hi suma.

• Andalusia: l'alta al Registro de Turismo de Andalucía es fa amb una declaració responsable. Segons les preguntes freqüents de la Junta, cal acompanyar-la d'una nota simple actualitzada del Registre de la Propietat i d'un certificat del secretari o administrador de la comunitat que reculli «la aprobación expresa y en vigor» (l'aprovació expressa i vigent) de l'ús turístic; si no l'aportes, te'l demanen amb 10 dies hàbils de termini i, si no arriba, s'inicia la cancel·lació. A més, el Decret 28/2016 (en el text consolidat) exclou els habitatges d'immobles el títol constitutiu o els estatuts dels quals prohibeixen expressament l'allotjament turístic. T'ho expliquem a registre de turisme d'Andalusia (VUT) i, per zones, a Màlaga o Sevilla.
• Registre Únic (NRUA): el Tribunal Suprem va anul·lar el maig de 2026 la part del Reial decret 1312/2024 que creava el Registre Únic d'Arrendaments (sentència publicada al BOE el 8 de juny de 2026), tot i que va mantenir la finestreta única digital i l'enviament de dades de les plataformes. Ho expliquem a què passa amb el NRUA.

I recorda que el registre de viatgers a SES.HOSPEDAJES i la taxa turística, on n'hi hagi, continuen aplicant-se: mira el registre de viatgers pas a pas i la taxa turística per comunitat.

Conviure bé: el que ajuda a la junta

Les juntes solen votar en contra pel soroll o les escombraries. Arribar-hi amb dades ajuda.

Si l'edifici té recepció o administració, Apartop Community està pensat per a això: un cartell amb QR perquè els veïns avisin de soroll, escombraries, piscina o danys sense crear compte (l'avís arriba a l'amfitrió del pis i a la comunitat), normes de la comunitat que els hostes dels apartaments connectats accepten al seu check-in en línia, un informe imprimible per a la junta amb estades, nits i avisos per apartament, i un full per apuntar les quotes de pisos turístics si la junta aprova un recàrrec (amb el límit del 20 %). Apartop no decideix ni cobra aquestes quotes; només ajuda a portar-les. Per als propietaris és gratis; la comunitat paga per trams d'apartaments. Ho tens a com funciona Apartop Community.

Si ets propietari, complir el bàsic també suma: check-in en línia amb enviament a SES.HOSPEDAJES, una guia de l'hoste amb les normes de l'edifici i un lliurament de claus ordenat. Pots començar gratis amb fins a 2 apartaments o veure els preus de Pro.

Fonts

• BOE: Llei 49/1960, de propietat horitzontal, text consolidat (arts. 5, 7, 17, 18 i disposició addicional segona); consultat l'11-oct-2026
• BOE: Llei orgànica 1/2025, de 2 de gener (disposició final quarta); consultat l'11-oct-2026
• Poder Judicial: el Suprem estableix que les comunitats poden prohibir els lloguers turístics per majoria de tres cinquens (7 d'octubre de 2024); consultat l'11-oct-2026
• Poder Judicial: el Suprem avala el veto en comunitats els estatuts de les quals prohibeixen activitats econòmiques (12 de desembre de 2023); consultat l'11-oct-2026
• Poder Judicial: sense prohibició clara als estatuts no hi ha veto (6 de març de 2025); consultat l'11-oct-2026
• Poder Judicial: el Suprem anul·la el Registre Únic d'arrendaments de curta durada (21 de maig de 2026); consultat l'11-oct-2026
• BOE: sentència del Tribunal Suprem de 19 de maig de 2026 sobre el Reial decret 1312/2024 (BOE-A-2026-12300); consultat l'11-oct-2026
• BOE: Llei 5/2006, de 10 de maig, del llibre cinquè del Codi civil de Catalunya, text consolidat (arts. 553-11, 553-25 i 553-26); consultat l'11-oct-2026
• BOE: Llei 29/2002, de 30 de desembre, primera llei del Codi civil de Catalunya, text consolidat (art. 111-5); consultat l'11-oct-2026
• Poder Judicial: el TSJ de Catalunya desestima una demanda contra l'ús de pisos turístics en una comunitat de propietaris (31 de maig de 2016); consultat l'11-oct-2026
• Junta de Andalucía: habitatges d'ús turístic, preguntes freqüents; consultat l'11-oct-2026