Registre Únic d'Arrendaments (NRUA): situació el 2026

El Registre Únic d'Arrendaments obligava des de l'1 de juliol de 2025 a inscriure cada pis turístic o de temporada al Registre de la Propietat per obtenir un Número de Registre Únic (NRUA) i poder-lo anunciar a Airbnb, Booking i la resta de plataformes. El 2026 el Tribunal Suprem va anul·lar aquesta obligació en tres sentències: avui el NRUA ja no és exigible, però el número del registre de turisme de la teva comunitat (a Andalusia, el VUT; a Catalunya, el del Registre de Turisme de Catalunya) continua sent obligatori.

Aquí tens què era exactament, què va anul·lar el Suprem, què continua dempeus (la Finestreta Única Digital d'Arrendaments) i què et convé fer, amb tot comprovat al BOE a 11 d'octubre de 2026.

Què era el Registre Únic d'Arrendaments

El va crear el Reial decret 1312/2024, de 23 de desembre, per aplicar a Espanya el Reglament (UE) 2024/1028 sobre dades de lloguers de curta durada. Va entrar en vigor el 2 de gener de 2025 i es va començar a aplicar l'1 de juliol de 2025.

El sistema tenia dues peces:

• El Registre Únic: el propietari (o qui explotava l'habitatge) demanava al Registre de la Propietat (o al de Béns Mobles, per a vaixells) un número per a cada unitat. Afectava tant el lloguer turístic com el de temporada (per feina, estudis, tractament mèdic…). Per al turístic calia aportar, a més, la llicència o inscripció autonòmica. El número començava per «ES» seguit de lletres i xifres.
• La Finestreta Única Digital d'Arrendaments: una passarel·la del Ministeri d'Habitatge per la qual les plataformes envien les dades d'activitat de cada anunci i comproven els números.

Les plataformes havien d'exigir el número abans de publicar un anunci, i el Ministeri podia ordenar retirar els anuncis amb números invàlids o revocats.

El dipòsit anual d'informació

L'article 10.4 obligava a presentar cada any al Registre un model amb la llista anonimitzada dels lloguers de l'any anterior i la seva finalitat. L'Ordre VAU/1560/2025 va aprovar aquest model informatiu: es presentava al febrer, un per finca, en paper o en fitxer XBRL, i la primera vegada al febrer de 2026 amb les dades del 2025. Si no es presentava o revelava un ús indegut, el registrador podia retirar el número.

Què va anul·lar el Tribunal Suprem

La Sala Tercera del Suprem va estimar, totalment o parcialment, tres recursos contra el Reial decret 1312/2024:

El motiu és competencial: al costat del procediment de registre, la decisió anul·la la disposició final primera pel que fa als títols competencials que l'emparaven. La primera sentència anul·la els articles 5 (obligacions de les persones arrendadores), 8 (registre únic), 9 (procediment d'inscripció i número) i 10 (verificació del número i dipòsit anual), les lletres b) i c) de l'article 12, la disposició addicional segona i els articles 1, 2 i 6 pel que fa al registre, a més de «cualesquiera otras previsiones o menciones» (qualssevol altres previsions o mencions) al registre únic. Les sentències de 21 de maig i d'1 de juny anul·len, en essència, els mateixos preceptes. També deixa sense efecte l'obligació d'inscriure's al Registre de la Propietat per obtenir un número amb el qual anunciar-se a les plataformes.

A la pràctica:

• Ja no has de demanar el NRUA ni per a lloguer turístic ni per a temporada.
• El dipòsit anual de febrer perd la seva base, perquè es recolzava en l'article 10, anul·lat. El de febrer de 2026 es va presentar amb la norma llavors vigent; amb el BOE actual no hi ha obligació de repetir-lo el febrer de 2027.
• Si ja tens número, el pots continuar mostrant, però cap norma estatal no te l'exigeix.

Què continua vigent

Les sentències són una anul·lació parcial. Segons el text consolidat del Reial decret 1312/2024 al BOE, continuen dempeus:

• La Finestreta Única Digital d'Arrendaments (article 7), dependent del Ministeri d'Habitatge.
• L'obligació de les plataformes d'enviar periòdicament a la Finestreta les dades d'activitat de cada anunci, d'acord amb el Reglament europeu 2024/1028 (article 6, en allò no anul·lat).
• L'ús d'aquestes dades per a estadística oficial (article 11).

A més, el Reial decret llei 29/2026, publicat el 7 d'octubre de 2026, dona nova redacció al títol V de la Llei d'arrendaments urbans amb un règim de sancions per a les plataformes que incompleixin l'enviament de dades a la Finestreta Única (articles 38 a 51): 100.000 € les lleus, 500.000 € les greus (ampliable fins a l'1 % del seu volum de negoci anual) i 1 milió d'euros les molt greus (ampliable fins al 2 %). A més, el seu article 20 exigeix que tota oferta o publicitat de lloguer inclogui «el número, código o título identificativo de la unidad arrendada, cuando proceda». Com tot reial decret llei, s'ha de convalidar al Congrés en 30 dies hàbils; amb les Corts dissoltes per la convocatòria d'eleccions (Reial decret 806/2026), el vota la Diputació Permanent. A 11 d'octubre de 2026 encara no s'ha votat.

El registre que sí que necessites: el de la teva comunitat

L'anul·lació no toca els registres autonòmics de turisme, que són els que habiliten legalment un pis turístic. A Andalusia és el Registro de Turismo de Andalucía: l'habitatge d'ús turístic s'inscriu mitjançant declaració responsable i rep un codi amb la forma VUT/província/número (per exemple, VUT/MA/12345; les antigues, VFT/…), segons el Decret 31/2024. A Catalunya, l'equivalent és el Registre de Turisme de Catalunya (habitatges d'ús turístic, HUT). Aquest número és el que has de mostrar als teus anuncis i documents.

Compte amb un error freqüent: el número CTC-… que et donen en presentar la declaració responsable a Andalusia no és el número d'inscripció; el bo arriba amb la resolució.

Recorda també que la teva comunitat de propietaris pot limitar els pisos turístics amb una majoria de 3/5 (t'ho expliquem aquí) i que, a part dels registres, continues obligat a comunicar els viatgers a SES.Hospedajes (pas a pas).

I les plataformes que retiraven anuncis?

Mentre el NRUA va estar vigent, el Ministeri d'Habitatge podia ordenar a les plataformes retirar en 48 hores els anuncis sense número vàlid. Aquesta obligació es vinculava al número del Registre de la Propietat i ha caigut amb ell. El que no ha caigut és la normativa autonòmica: les comunitats poden sancionar els anuncis sense el seu número de registre de turisme, i el Reglament europeu exigeix a les plataformes mostrar el número allà on existeixi un procediment de registre, també autonòmic. Cada plataforma decideix, a més, les seves pròpies normes; revisa'n els avisos al teu tauler d'amfitrió.

Què et recomanem fer

1. Comprova que cada pis té el seu número de registre de turisme autonòmic en vigor i que apareix en tots els teus anuncis.
2. Si ja tenies NRUA, guarda'l; no cal que el renovis ni que presentis el dipòsit de febrer mentre no hi hagi una norma nova.
3. Vigila el BOE: el Ministeri podria tornar a regular la coordinació amb els registres autonòmics, i el Reial decret llei 29/2026 està pendent de convalidació per la Diputació Permanent del Congrés.
4. Mantén al dia la resta d'obligacions: comunicació de viatgers, taxa turística on n'hi hagi i factures si et corresponen (VeriFactu en el lloguer turístic).

Com t'ajuda Apartop

A Apartop guardes el número del Registro de Turismo de Andalucía de cada apartament, amb el seu tipus (VUT, apartaments turístics, casa rural, VTAR…), i Apartop el posa als seus documents (veure la funció). Detecta si has escrit el CTC de la declaració responsable en lloc del número d'inscripció i reconeix els formats d'altres comunitats. Si tens Registre Únic, també el pots guardar, però mai no te l'exigeix. Si dones d'alta un pis des del seu anunci, Apartop llegeix els números que hi apareixen.

A més, el check-in en línia et deixa la comunicació de viatgers llesta per a SES.Hospedajes, gratis per descarregar-la i amb enviament automàtic a Pro (check-in en línia). És gratis fins a 2 apartaments (preus); pots començar gratis aquí.

Fonts

Fonts oficials consultades l'11 d'octubre de 2026.

• Reial decret 1312/2024, text consolidat amb les anul·lacions (BOE, actualitzat el 18-jul-2026)
• Sentència del Tribunal Suprem de 19 de maig de 2026, recurs 1/143/2025 (BOE núm. 139, de 8 de juny de 2026)
• Sentència del Tribunal Suprem 629/2026, de 21 de maig, recurs 1/54/2025 (BOE núm. 155, de 26 de juny de 2026)
• Sentència del Tribunal Suprem d'1 de juny de 2026, recurs 1/144/2025 (BOE núm. 174, de 18 de juliol de 2026)
• Ordre VAU/1560/2025, de 22 de desembre, model informatiu anual (BOE)
• Reglament (UE) 2024/1028, aplicable des del 20 de maig de 2026 (BOE)
• Reial decret llei 29/2026, de 6 d'octubre: art. 3 (títol V de la LAU) i art. 20 (BOE de 7 d'octubre de 2026)
• Reial decret 806/2026, de dissolució de les Corts i convocatòria d'eleccions (BOE de 6 d'octubre de 2026)
• La Moncloa: campanya del Ministeri d'Habitatge sobre el registre únic, juny de 2025