VeriFactu en el lloguer turístic: a qui afecta i dates

VeriFactu és el nom popular del reglament que obliga que els programes amb què s'emeten factures guardin un registre de cada factura que no es pugui manipular, amb una empremta encadenada i un codi QR que el client pot comprovar a Hisenda. Si llogues pisos turístics, la pregunta clau no és si tens un pis, sinó si el teu lloguer és una activitat econòmica i si factures amb un programa.

Resum a 11 d'octubre de 2026: les dates en vigor continuen sent l'1 de gener de 2027 per a societats i l'1 de juliol de 2027 per a la resta d'obligats. El 5 d'octubre de 2026 Hisenda va anunciar que vol ajornar-ho a l'octubre de 2028, però aquest canvi encara no està publicat al BOE.

Què és VeriFactu

La base legal és el Reial decret 1007/2023, que aprova el Reglament de requisits dels sistemes informàtics de facturació (en l'argot, RRSIF). Els detalls tècnics són a l'Ordre HAC/1177/2024: format dels registres, com es calcula l'empremta, com és el QR i com s'envien les dades a l'AEAT.

La idea és senzilla: cada vegada que el teu programa emet una factura, genera alhora un registre de facturació amb les dades bàsiques (NIF de l'emissor, número, data, tipus de factura, quota d'IVA i import total). Aquest registre se «segella» amb una empremta que depèn també de l'empremta del registre anterior. Si algú esborra o canvia una factura antiga, la cadena deixa de quadrar.

Hi ha dues maneres de complir:

• Modalitat VERI*FACTU: el programa envia cada registre a l'AEAT en el moment. La factura porta la llegenda «Factura verificable en la sede electrónica de la AEAT».
• Modalitat «No VERI*FACTU»: el programa guarda els registres i els conserva a disposició d'Hisenda, amb requisits addicionals de seguretat: cada registre ha d'anar signat electrònicament (signatura XAdES, article 14 de l'ordre) i el programa ha de portar un registre d'esdeveniments (article 9 de l'ordre: inici i fi d'aquest mode, detecció d'anomalies, exportacions, restauració de còpies i un resum almenys cada 6 hores de funcionament). La factura porta igualment el QR, però sense aquesta llegenda.

A qui afecta en el lloguer turístic

L'AEAT resumeix l'àmbit amb la «regla dels 4 NO»: t'afecta si emets factures amb un programa (no només a mà), no ets al SII, no tens el domicili fiscal al País Basc o a Navarra i no tens una resolució que t'exclogui. A més, el reglament només abasta societats, contribuents de l'IRPF que fan activitats econòmiques i no residents amb establiment permanent.

En el lloguer turístic això deixa tres situacions habituals:

Aquest últim cas és el de molts propietaris amb un o dos pisos: lliures claus, neteges entre hostes i declares a la Renda com a rendiments del capital immobiliari (ho expliquem a com declarar el lloguer turístic a la renda). L'AEAT indica que, si el lloguer no constitueix activitat econòmica, les seves factures queden fora del reglament. Compte: això no t'eximeix d'emetre factures quan correspongui; només que el programa compleixi VeriFactu.

Si ets no resident i llogues el teu pis sense establiment permanent a Espanya (tributes per l'IRNR amb el model 210), tampoc no entres en l'àmbit del reglament.

Dates d'obligatorietat vigents

El calendari ha canviat diverses vegades:

1. El Reial decret 254/2025 va fixar l'1 de gener de 2026 per a societats i l'1 de juliol de 2026 per a la resta.
2. El Reial decret llei 15/2025, de 2 de desembre, el va endarrerir un any: 1 de gener de 2027 per a contribuents de l'Impost sobre Societats i 1 de juliol de 2027 per als altres (autònoms a l'IRPF i no residents amb establiment permanent). Són les dates que publica avui l'AEAT.
3. El 5 d'octubre de 2026 el Ministeri d'Hisenda va publicar una nota informativa en què anuncia l'ajornament de les obligacions pendents fins a l'octubre de 2028, per fer-les coincidir amb la factura electrònica obligatòria d'empreses i professionals que facturen fins a 8 milions d'euros. La nota avança que els requisits d'integritat, conservació i traçabilitat es mantindran en termes «sustancialmente equivalentes» (substancialment equivalents).

Mentre aquest ajornament no s'aprovi per norma i surti al BOE, les dates legals continuen sent les del 2027. No és mala idea continuar preparant-te: el que canvia és el calendari, no el fons.

Què ha de fer el teu programa de factures

Un sistema informàtic de facturació que compleixi el reglament ha de, com a mínim:

• Generar un registre d'alta per cada factura emesa i un registre d'anul·lació quan s'anul·la, amb els camps que fixa l'ordre.
• Calcular l'empremta (hash SHA-256) de cada registre, encadenada amb la del registre anterior, perquè no es pugui alterar l'historial sense que es noti.
• Imprimir un codi QR a la factura (entre 30x30 i 40x40 mm segons l'article 21 de l'ordre; l'especificació tècnica de l'AEAT hi afegeix el text «QR tributario:») que enllaça amb el servei d'acarament de l'AEAT amb el NIF de l'emissor, el número, la data i l'import.
• No permetre esborrar ni modificar factures emeses: els errors es corregeixen amb una factura rectificativa.
• Segons la modalitat: enviar els registres a l'AEAT (VERI*FACTU) o conservar-los amb signatura electrònica juntament amb un registre d'esdeveniments («No VERI*FACTU»).
• Comptar amb una declaració responsable del fabricant del programa que acrediti que compleix el reglament.

L'AEAT ofereix a més a la seva seu una aplicació gratuïta de facturació, una opció si emets poques factures i no necessites res més.

Què fa Apartop amb les teves factures

A Apartop la funció «Factures emeses amb empremta encadenada i QR» forma part del pla Pro (veure preus). Això és exactament el que fa avui:

• Factura cada reserva amb les dades de l'hoste del check-in, les dates i l'import ja emplenats, amb numeració correlativa per sèries, factures completes o simplificades i rectificatives (com funciona).
• Cada factura queda en un registre amb la seva empremta SHA-256 encadenada amb l'anterior del mateix titular, calculada segons l'especificació tècnica de l'AEAT. Si esborres l'última factura per error, en queda un registre d'anul·lació. Als ajustos pots veure si la cadena de cada titular quadra.
• La factura porta el «QR tributario» que enllaça amb el servei d'acarament de l'AEAT.
• Guarda els registres i no els envia a Hisenda, com en el mode «No VERI*FACTU». Per això la factura no porta la llegenda «VERI*FACTU».

El que encara no fa, i convé que ho sàpigues: Apartop no envia avui registres a l'AEAT, no signa electrònicament els registres ni porta el registre d'esdeveniments que exigeix el mode «No VERI*FACTU», i encara no ha publicat la seva declaració responsable. Ara per ara no hi ha obligació (les dates són del 2027), però abans de la data que t'obligui demana al teu proveïdor de programari (sigui Apartop o qualsevol altre) la seva declaració responsable i confirma amb el teu gestor la modalitat que et convé.

A més, Apartop et deixa triar per a cada titular el règim d'IVA (exempt, 10 % o 21 %) i separa la comissió de la plataforma com a despesa. Les factures que reps (neteja, subministraments, obres) van en una altra funció: despeses amb foto de la factura.

IVA en el lloguer turístic i la seva relació amb VeriFactu

VeriFactu no canvia l'IVA que apliques; només com es registren les factures. Però tots dos temes es creuen, perquè l'IVA sol indicar si el teu lloguer és una activitat econòmica:

• Sense serveis hotelers: avui el lloguer d'habitatge moblat està exempt d'IVA (art. 20.U.23è de la Llei 37/1992).
• Amb serveis propis de la indústria hotelera (neteja durant l'estada, canvi de roba, restaurant…): tributa al 10 %, i a més és activitat econòmica a l'IRPF, de manera que entres a VeriFactu.

Novetat: el Reial decret llei 29/2026, publicat al BOE el 7 d'octubre de 2026, treu l'exempció des de l'1 de desembre de 2026 als lloguers d'habitatge moblat de 30 nits o menys (llevat que sigui a l'habitatge habitual de l'arrendador) i els porta al 10 % (nova redacció de l'article 20.U.23è, lletra e'), i del 91.U.2.2n). Un reial decret llei l'ha de convalidar el Congrés en 30 dies hàbils; amb les Corts dissoltes per les eleccions del 29 de novembre, el vota la Diputació Permanent. Si no es convalidés, quedaria derogat. A 11 d'octubre de 2026 encara no s'ha votat. Que un lloguer passi a portar IVA no el converteix per si sol en activitat econòmica a l'IRPF, així que no implica automàticament VeriFactu: és justament el tipus de dubte que has de resoldre amb el teu gestor.

Per a la resta d'impostos del lloguer turístic, mira també la taxa turística per comunitat el 2026.

Multes per no complir

L'article 201 bis de la Llei general tributària castiga:

• Qui tingui un sistema de facturació que no estigui degudament certificat quan ho hagi d'estar, o que hagi estat alterat o modificat: 50.000 € per exercici.
• Qui fabriqui o comercialitzi sistemes que no compleixin: 150.000 € per exercici i tipus de sistema, i 1.000 € per cada sistema venut sense la certificació exigida.

Per això importa que el programa que facis servir tingui la seva declaració responsable i que no facis servir eines que permetin esborrar o reescriure factures emeses, com un full de càlcul editable si hi estàs obligat.

Què et recomanem fer ara

1. Esbrina amb el teu gestor si el teu lloguer és activitat econòmica (serveis hotelers, empleat) o capital immobiliari.
2. Si ets societat o autònom amb serveis hotelers, tria ja un programa preparat i comença a facturar amb numeració correlativa.
3. Revisa el teu IVA davant el canvi de l'1 de desembre de 2026 i vigila si el Reial decret llei 29/2026 es convalida.
4. Segueix la pàgina de VeriFactu de l'AEAT per veure si l'ajornament al 2028 arriba al BOE.

Si vols provar la facturació de reserves, pots crear el teu compte gratis: els comptes nous tenen 30 dies de Pro. I no oblidis la resta d'obligacions del pis, com el registre de turisme de la teva comunitat (a Catalunya, el Registre de Turisme de Catalunya) i el que queda del Registre Únic d'Arrendaments després de la seva anul·lació.

Fonts

Fonts oficials consultades l'11 d'octubre de 2026.

• Reial decret 1007/2023, Reglament de sistemes informàtics de facturació (BOE)
• Ordre HAC/1177/2024, especificacions tècniques: arts. 6, 9, 14, 20 i 21 (BOE)
• Reial decret 254/2025, d'1 d'abril (BOE)
• Reial decret llei 15/2025, de 2 de desembre, convalidat pel Congrés (Resolució d'11 de desembre de 2025) (BOE)
• Nota informativa del Ministeri d'Hisenda, 5 d'octubre de 2026 (anunci, pendent de norma al BOE)
• Ordre HAC/1028/2026, solució pública de facturació electrònica (BOE de 5 d'octubre de 2026)
• AEAT: Sistemes Informàtics de Facturació i VERI*FACTU
• AEAT: preguntes freqüents sobre l'àmbit d'aplicació («regla dels 4 NO», arrendaments)
• Llei 58/2003, general tributària, art. 201 bis (BOE)
• Llei 37/1992 de l'IVA (BOE)
• Reial decret llei 29/2026, de 6 d'octubre, art. 7 (BOE de 7 d'octubre de 2026)
• Reial decret 806/2026, de dissolució de les Corts (BOE de 6 d'octubre de 2026)