Com declarar el lloguer turístic a la renda (IRPF)

Si ets un particular i llogues el teu pis a turistes sense oferir serveis d'hotel, el que guanyes es declara a la renda com a rendiment del capital immobiliari. Restes dels ingressos les despeses deduïbles i l'amortització, i tributes per la diferència. No tens la reducció del 50-60 % que sí que té el lloguer d'habitatge habitual. Si a més prestes serveis propis de l'hostaleria, passa a ser una activitat econòmica. Compte amb l'IVA: des de l'1 de desembre de 2026 les estades de 30 nits o menys paguen IVA del 10 % encara que no prestis serveis hotelers (Reial decret llei 29/2026, pendent de convalidació).

En aquesta guia tens com es calcula el rendiment net pas a pas, quines despeses pots deduir i en quina proporció, com es calcula l'amortització, què passa amb els dies en què el pis és buit i què informen de tu les plataformes a Hisenda. Ho hem comprovat l'11 d'octubre de 2026 al Manual pràctic de Renda 2025 de l'Agència Tributària (AEAT), la Llei 35/2006 de l'IRPF, el seu Reglament i la normativa publicada al BOE, inclòs el Reial decret llei 29/2026, de 6 d'octubre.

Capital immobiliari o activitat econòmica

És el primer que cal decidir, perquè canvia tota la resta. Segons l'AEAT, el lloguer turístic és rendiment del capital immobiliari excepte en dos casos, en què és activitat econòmica:

• Quan prestes serveis propis de la indústria hotelera: recepció i atenció continuada al client, neteja periòdica durant l'estada, canvi de roba, bugaderia, restauració i altres d'anàlegs.
• Quan per gestionar el lloguer tens com a mínim una persona empleada amb contracte laboral i a jornada completa (art. 27.2 de la Llei de l'IRPF).

L'AEAT aclareix que la neteja de l'apartament a l'entrada i a la sortida de cada hoste i el canvi de roba en aquell moment no són serveis hotelers, com tampoc les reparacions puntuals. Un pis turístic normal, amb neteja entre estades, continua sent capital immobiliari.

Com es calcula el rendiment net

Rendiment net = ingressos íntegres − despeses deduïbles − amortització.

Els ingressos íntegres són tot el que et paga l'hoste per l'estada, inclosa la neteja que li cobris, sense IVA si n'hi ha. Si reserves per Airbnb o Booking, declara l'import brut de la reserva i dedueix la comissió de la plataforma com a despesa. Així quadrarà amb el que la plataforma informa a Hisenda.

Despeses deduïbles

Segons l'art. 23 de la Llei de l'IRPF i el Manual de Renda 2025, pots deduir:

• Interessos del préstec amb què vas comprar o millorar el pis, i despeses de finançament.
• Reparació i conservació: pintar, arreglar la caldera, substituir electrodomèstics espatllats. Les millores (ampliar, reformar a fons) no són despesa: sumen al valor del pis i s'amortitzen.
• Tributs i taxes: IBI i taxa d'escombraries.
• Comunitat de propietaris, assegurances i subministraments (llum, aigua, gas, internet) que paguis tu.
• Serveis de tercers: neteja, bugaderia, gestoria, gestor de reserves, comissions de les plataformes, programari.
• Amortització de l'immoble i del mobiliari (ho veiem a baix).

Límit important: els interessos més la reparació i conservació no poden superar els ingressos íntegres d'aquest immoble (art. 23.1.a.1r de la Llei de l'IRPF). El que excedeixi ho pots deduir en els 4 anys següents, amb el mateix límit cada any.

Si llogues només una part de l'any: prorrateig

Un pis turístic rarament està llogat els 365 dies. El criteri del Tribunal Suprem (sentències de 25-2-2021, rec. 1302/2020, i de 15-9-2021, rec. 5664/2019) i del TEAC (resolució de 22-4-2024) és que les despeses anuals (IBI, comunitat, assegurances, subministraments, interessos, amortització) només es dedueixen en proporció als dies en què l'immoble va estar llogat i va generar ingressos. Les despeses de cada estada (neteja, comissions, bugaderia) i, en general, les de reparació i conservació es dedueixen senceres.

Exemple: si pagues 600 € d'IBI i llogues 200 dies de 365, dedueixes 600 × 200 / 365 = 328,77 €.

L'amortització: el 3 % que molts obliden

L'amortització és el desgast del pis, i sol ser la despesa més alta que pots deduir. Segons l'art. 23.1.b de la Llei de l'IRPF i l'art. 14 del seu Reglament:

• Immoble: el 3 % anual sobre el més gran d'aquests dos valors, sempre sense el sòl:
• el cost d'adquisició (preu més despeses i impostos de la compra, com notaria, registre i ITP o IVA) en la part que correspon a la construcció;
• el valor cadastral de la construcció.
• Si no coneixes el valor del sòl, reparteix el cost d'adquisició en la mateixa proporció que el valor cadastral de la construcció i el del sòl (els tens al rebut de l'IBI).
• Les millores sumen a la base d'amortització.
• Mobiliari i estris (mobles, electrodomèstics, parament): fins a un 10 % anual del que van costar (coeficient màxim de la taula d'amortització simplificada a què remet l'art. 14.2.b del Reglament).

Exemple: vas comprar el 2018 per 180.000 € i vas pagar 18.000 € de despeses i impostos. El valor cadastral és de 90.000 €, dels quals 54.000 € són construcció (60 %).

• Cost de la construcció: 198.000 × 60 % = 118.800 €.
• Valor cadastral de la construcció: 54.000 €.
• Base, la més gran de les dues: 118.800 €. Amortització anual: 118.800 × 3 % = 3.564 €.
• Si llogues 200 dies: 3.564 × 200 / 365 = 1.952,88 € deduïbles.

El TEAC (resolució de 18-12-2025, RG 653/2025, en unificació de criteri) estableix que l'amortització acumulada al llarg dels anys no pot superar el valor d'adquisició de la construcció. Si fa molts anys que llogues, revisa-ho amb el teu gestor.

Els dies sense llogar: imputació de rendes

Pels dies en què el pis no està llogat (ni és el teu habitatge habitual), tant si el fas servir tu com si és buit esperant hostes, Hisenda t'imputa una renda (art. 85 LIRPF). El Tribunal Suprem (sentència de 25-2-2021) va confirmar que l'immoble a l'espera de llogar-se genera imputació. A la Renda 2025 és:

• l'1,1 % del valor cadastral si el municipi té valors cadastrals revisats, modificats o determinats en una valoració col·lectiva general que va entrar en vigor a partir de l'1 de gener de 2012 (disposició addicional 55a LIRPF, igual que el 2023 i el 2024);
• el 2 % en els altres casos;

en proporció als dies sense llogar. En l'exemple: 90.000 × 1,1 % × 165 / 365 = 447,53 €, que se sumen a la base general. No es resta cap despesa d'aquesta renda imputada.

Renda 2026 i següents. El Reial decret llei 29/2026 (BOE de 7-10-2026) manté la regla de l'1,1 % per al 2026 i, des de l'1 de gener de 2027, canvia l'art. 85 per una escala progressiva sobre la suma dels valors cadastrals de tots els teus immobles subjectes a imputació: 1,1 % fins a 100.000 €, 1,5 % fins a 500.000 €, 2 % fins a 1.000.000 € i 3 % d'aquí en endavant. Un reial decret llei s'ha de convalidar al Congrés en 30 dies hàbils: a 11 d'octubre de 2026 no s'ha votat, i l'anterior amb el mateix contingut (RD llei 26/2026) va ser derogat el 2 d'octubre. Comprova en què queda abans de fer la Renda 2026.

La reducció del 60 % no s'aplica

Les reduccions de l'art. 23.2 LIRPF (a la Renda 2025, 60 % en contractes signats abans del 26-5-2023 i del 50 % al 90 % en els posteriors) són només per al lloguer que cobreix la necessitat permanent d'habitatge de l'inquilí. L'AEAT ho diu expressament: en els lloguers turístics no s'apliquen. Tampoc en els de temporada. El Reial decret llei 29/2026 ha redactat de nou l'art. 23.2 amb altres percentatges (del 15 % al 100 %), però el continua limitant als arrendaments d'habitatge de l'art. 2.1 de la Llei d'arrendaments urbans, que ara defineix com els que cobreixen l'habitatge habitual de l'inquilí: el lloguer turístic continua fora.

Model 238 (abans 179): el que Hisenda ja sap de tu

El model 179, la declaració informativa de la cessió d'ús d'habitatges amb finalitats turístiques que presentaven els intermediaris, ja no es presenta des de l'exercici 2024. El Reial decret 117/2024 va donar nova redacció a l'art. 54 ter del Reglament de gestió i inspecció tributària i el va substituir per l'obligació dels operadors de plataformes digitals (Airbnb, Booking i similars), que presenten el model 238 (Ordre HAC/72/2024): una declaració anual que es presenta al gener per l'any anterior. No la presentes tu si llogues directament.

Per cada immoble, el model 238 inclou l'adreça, la referència cadastral, el nombre de dies llogats i, per trimestres, el que t'ha pagat la plataforma, les comissions retingudes i els impostos. Amb aquestes dades l'AEAT encreua el que declares. Si no coincideix, el normal és que et arribi un requeriment. Per això convé que les teves xifres surtin de les mateixes reserves.

IVA: canvia l'1 de desembre de 2026

Fins al 30 de novembre de 2026, el lloguer turístic sense serveis hotelers està exempt d'IVA i, si prestes serveis propis de l'hostaleria, està subjecte al 10 %.

Des de l'1 de desembre de 2026, el Reial decret llei 29/2026 (art. 7) canvia l'art. 20.U.23è e') de la Llei de l'IVA: tampoc no està exempt el lloguer d'un habitatge moblat quan l'estada d'un mateix hoste no supera les 30 nits, llevat que sigui a l'habitatge en què tu tens la residència habitual. Tributa al 10 % (art. 91.U.2.2n). A la pràctica, gairebé tot el lloguer turístic passa a portar IVA, amb serveis hotelers o sense. Com qualsevol reial decret llei, està pendent de convalidació al Congrés.

Si el teu lloguer porta IVA, l'hauràs de repercutir a les teves factures i presentar les declaracions d'IVA. Que porti IVA no el converteix per si sol en activitat econòmica a l'IRPF: la qualificació segueix els criteris de dalt. Ho expliquem a VeriFactu per al lloguer turístic. Revisa-ho amb el teu gestor.

Si no resideixes a Espanya

Els propietaris no residents no fan la renda (IRPF): tributen per l'Impost sobre la Renda de No Residents amb el model 210 (24 %, o 19 % si resideixen a la UE, Islàndia, Noruega o Liechtenstein). Si és el teu cas, t'ho expliquem a la versió en anglès d'aquest article, pensada per a propietaris estrangers.

Com t'ajuda Apartop

A la secció Renda d'Apartop tens, per apartament i any, els dies llogats, els ingressos sense IVA, les despeses agrupades com a la declaració i ja prorratejades per dies, el límit d'interessos i conservació, l'amortització del 3 % i del mobiliari, el rendiment net i la imputació de rendes dels dies sense llogar. També tens un llistat d'estades amb les dades de l'antic model 179, per comprovar el que les plataformes informen de tu al model 238. Tot es descarrega en Excel per al teu gestor i també és al pla Gratuït. És orientatiu i avisa si falten dades, com la referència cadastral o el preu de compra.

Els ingressos surten de les teves reserves i les despeses, de les factures de despeses amb foto (pla Pro). La rendibilitat la veus a les estadístiques. Si cobres taxa turística, Apartop la calcula a part.

Comença gratis amb fins a 2 apartaments o mira els preus del pla Pro.

Fonts

• AEAT, Manual pràctic de Renda 2025: rendiment net del capital immobiliari, consultat l'11-oct-2026
• AEAT, Manual pràctic de Renda 2025: reducció per arrendament d'habitatge, consultat l'11-oct-2026
• AEAT, Manual pràctic de Renda 2025: import de la renda imputable, consultat l'11-oct-2026
• AEAT: tributació del lloguer d'apartaments turístics, consultat l'11-oct-2026
• AEAT: quadre resum de la tributació dels apartaments turístics, consultat l'11-oct-2026
• AEAT: llogo un apartament turístic, he d'ingressar IVA? (encara sense el canvi de l'1-12-2026), consultat l'11-oct-2026
• AEAT, Manual de tributació de no residents: països de la UE i de l'EEE amb intercanvi d'informació tributària (Islàndia, Noruega i, des de l'11-7-2021, Liechtenstein), consultat l'11-oct-2026
• AEAT: preguntes freqüents del model 179 (suprimit des de l'exercici 2024), consultat l'11-oct-2026
• Reial decret llei 29/2026, de 6 d'octubre, arts. 6 i 7 (BOE de 7-10-2026), consultat l'11-oct-2026
• Llei 35/2006, de l'IRPF, arts. 23, 27 i 85 i disposició addicional 55a (BOE, text consolidat), consultat l'11-oct-2026
• Reglament de l'IRPF, Reial decret 439/2007, art. 14 (BOE, text consolidat), consultat l'11-oct-2026
• Reglament de gestió i inspecció tributària, Reial decret 1065/2007, art. 54 ter (BOE, text consolidat), consultat l'11-oct-2026
• Ordre HAC/72/2024, models 040 i 238 (BOE), consultat l'11-oct-2026