Najem turystyczny w Hiszpanii: zgoda wspólnoty 3/5

Dziedziniec hiszpańskiego budynku mieszkalnego z mieszkaniami turystycznymi

W tym artykule

Najpierw kilka hiszpańskich pojęć
Co mówi prawo od kwietnia 2025 roku
Jak działa większość 3/5
Wynajmujący wcześniej a zaczynający teraz
Statut i Sąd Najwyższy
Zaskarżenie uchwały
Rejestracja regionalna i NRUA
Dobre relacje z sąsiadami
Najczęściej zadawane pytania
Źródła

Jeśli masz mieszkanie w hiszpańskim budynku wielorodzinnym i chcesz zacząć wynajmować je turystom, od 3 kwietnia 2025 roku potrzebujesz wyraźnej zgody wspólnoty właścicieli budynku. Hiszpańską ustawę o własności horyzontalnej (Ley de Propiedad Horizontal, LPH) zmieniła Ustawa organiczna 1/2025: zgody musi udzielić trzy piąte wszystkich właścicieli, którzy jednocześnie reprezentują trzy piąte udziałów. Ta sama większość może ograniczyć najem turystyczny, uzależnić go od warunków lub go zakazać, a także obciążyć mieszkania turystyczne opłatami wspólnotowymi wyższymi nawet o 20%.

Dobra wiadomość, jeśli wynajmowałeś legalnie już przed tą datą: nowe uchwały nie działają wstecz. W tym poradniku przystępnie wyjaśniamy zasady, sposób liczenia głosów, sposób zaskarżenia uchwały i to, co hiszpański Sąd Najwyższy orzekł w sprawie statutów budynków.

Najpierw kilka hiszpańskich pojęć

Comunidad de propietarios (wspólnota właścicieli): podmiot prawny tworzony przez wszystkich właścicieli w budynku lub osiedlu. Każdy właściciel należy do niej automatycznie i płaci opłaty wspólnotowe (gastos de comunidad).
Junta de propietarios (zebranie właścicieli): walne zebranie, na którym głosuje się nad decyzjami. Zwykle odbywa się co najmniej jedno zebranie zwyczajne w roku, a do tego zebrania nadzwyczajne.
Presidente (przewodniczący): właściciel wybrany do reprezentowania wspólnoty.
Administrador de fincas (zarządca nieruchomości): profesjonalista, który zwykle prowadzi dokumenty, rozliczenia i protokoły wspólnoty i często pełni funkcję sekretarza.
Cuota de participación (udział): procentowy udział każdego mieszkania w budynku, określony w akcie notarialnym. Od niego zależy, ile płacisz i jaką wagę ma Twój głos.
Estatutos (statut): wewnętrzne zasady budynku, często zawarte w akcie założycielskim (título constitutivo).

Co mówi prawo od kwietnia 2025 roku

Ustawa organiczna 1/2025 z 2 stycznia (reforma usprawniająca wymiar sprawiedliwości) zmieniła trzy elementy LPH, ze skutkiem od 3 kwietnia 2025 roku:

Artykuł 7.3 (nowy): właściciel, który chce prowadzić najem turystyczny, musi najpierw uzyskać wyraźną zgodę wspólnoty zgodnie z artykułem 17.12. Jeśli ktoś to robi bez zgody, przewodniczący (z własnej inicjatywy lub na wniosek dowolnego sąsiada) zażąda zaprzestania działalności, uprzedzając, że wspólnota wystąpi na drogę sądową.
Artykuł 17.12 (zmieniony): wyraźna uchwała, która zatwierdza, ogranicza, uzależnia od warunków lub zakazuje najmu turystycznego, wymaga 3/5 wszystkich właścicieli reprezentujących 3/5 udziałów, niezależnie od tego, czy zmienia statut. Ta sama większość może ustanowić opłaty specjalne lub podwyższyć udział mieszkania w kosztach wspólnych, pod warunkiem że podwyżka nie przekracza 20%. Uchwały te nie działają wstecz.
Drugi przepis dodatkowy LPH (nowy, dodany czwartym przepisem końcowym Ustawy organicznej 1/2025): właściciel, który prowadził działalność już przed reformą i zarejestrował się zgodnie z regionalnymi przepisami turystycznymi, może ją kontynuować na warunkach i w terminach określonych w tych przepisach.

Sama zasada 3/5 pochodzi z 2019 roku (Dekret z mocą ustawy 7/2019), ale wtedy wspólnota mogła jedynie ograniczać. Wielka zmiana w 2025 roku polega na tym, że milczenie nie oznacza już zgody: nowy najem turystyczny wymaga wyraźnego „tak”.

Jak działa większość 3/5

Większość jest podwójna i liczona w odniesieniu do całego budynku, a nie tylko obecnych na zebraniu:

Wymóg	Jak się liczy	Przykład (20 mieszkań)
3/5 właścicieli	Wszyscy właściciele we wspólnocie	Co najmniej 12 za
3/5 udziałów	Suma procentowych udziałów każdego właściciela	Co najmniej 60% udziałów
Dopłata do opłat	Ta sama podwójna większość	Do 20% więcej

Nieobecni liczą się jako „za” (artykuł 17.8)

Zgodnie z artykułem 17.8 LPH właściciele prawidłowo zawiadomieni, którzy nie przyszli na zebranie, są liczeni jako głosujący za, chyba że po otrzymaniu informacji o uchwale w ciągu 30 dni kalendarzowych zgłoszą sekretarzowi sprzeciw w sposób zapewniający potwierdzenie odbioru. Jeśli mieszkasz za granicą i nie bywasz na zebraniach, ma to znaczenie: czytaj protokół (acta), gdy przyjdzie, nawet jeśli jest tylko po hiszpańsku, i odpowiedz w terminie, jeśli się nie zgadzasz. Upewnij się, że zarządca ma Twój aktualny adres pocztowy i e-mail.

Dopłata 20%

Zebranie może zatwierdzić opłatę specjalną lub podwyższyć udział mieszkań turystycznych w kosztach wspólnych, maksymalnie o 20%, tą samą podwójną większością. Obowiązuje ona od dnia podjęcia uchwały.

Wynajmujący wcześniej a zaczynający teraz

Jeśli wynajmowałeś już przed 3 kwietnia 2025 roku

Drugi przepis dodatkowy chroni właścicieli, którzy już prowadzili działalność zgodnie z regionalnymi przepisami turystycznymi (zazwyczaj: byli wpisani do regionalnego rejestru turystycznego). Razem z zasadą niedziałania wstecz oznacza to, że późniejszy zakaz co do zasady nie powinien Cię dotyczyć. Czy dopłatę uchwaloną później można stosować na przyszłość do istniejących mieszkań, jest kwestią sporną, więc jeśli Cię to spotka, zapytaj prawnika.

Ochrona nie pomoże, jeśli działalność zakazywał już statut (patrz niżej).

Jeśli chcesz zacząć teraz

Potrzebujesz uchwały zatwierdzającej większością 3/5, zanim przyjmiesz pierwszą rezerwację. Typowe kroki:

Poproś przewodniczącego lub zarządcę o wpisanie sprawy do porządku obrad (orden del día) najbliższego zebrania. Uchwały podjęte w punkcie „sprawy różne” łatwo zaskarżyć.
Przeprowadź głosowanie, a potem odczekaj 30 dni na ewentualny sprzeciw nieobecnych.
Poproś o zaświadczenie sekretarza lub zarządcy potwierdzające zgodę.
Dołącz je do wniosku o wpis do regionalnego rejestru turystycznego.

Jeśli nie możesz przyjść, zwykle może Cię reprezentować inna osoba na podstawie prostego podpisanego pełnomocnictwa. Jeśli zaczniesz bez zgody, wspólnota może zażądać zaprzestania działalności, a następnie wnieść powództwo o zaniechanie na podstawie artykułu 7.2.

Statut i Sąd Najwyższy

Oprócz uchwał zebrania znaczenie ma statut budynku. Hiszpański Sąd Najwyższy (Tribunal Supremo) przesądził następujące kwestie:

Listopad 2023 roku (wyroki 1643/2023 i 1671/2023): jeśli statut zakazuje w mieszkaniach działalności gospodarczej, przedsiębiorczej lub handlowej, zakaz ten obejmuje najem turystyczny, ponieważ hiszpańskie prawo traktuje go jako działalność gospodarczą. Kolejne wyroki z 2024 roku (90/2024 i 95/2024) poszły tą samą drogą.
3 października 2024 roku (pełny skład Izby Pierwszej, wyroki 1232/2024 i 1233/2024, jednogłośnie; ogłoszone przez władzę sądowniczą 7 października): pierwsze orzeczenie dotyczące artykułu 17.12 w brzmieniu z 2019 roku. Wspólnota może zakazać najmu turystycznego większością 3/5; jednomyślność nie jest potrzebna.
2025 rok (wyrok ECLI:ES:TS:2025:725, ogłoszony przez władzę sądowniczą 6 marca 2025 roku): ograniczenie musi być jasne i precyzyjne. Statut, który jedynie określa lokale jako mieszkania, nie zakazując użytku turystycznego ani działalności gospodarczej, nie zakazuje najmu turystycznego.

Dla kupujących oznacza to, że zakaz w statucie wiąże nowego właściciela tylko wtedy, gdy jest wpisany do rejestru nieruchomości (Registro de la Propiedad; artykuł 5 LPH). Zanim kupisz mieszkanie pod wynajem, poproś prawnika o nota simple (odpis z rejestru nieruchomości) oraz kopię statutu i ostatnich protokołów.

Zaskarżenie uchwały

Artykuł 18 LPH pozwala właścicielom zaskarżać uchwały w sądzie:

Podstawy: sprzeczność z prawem lub statutem, poważna szkoda dla wspólnoty na korzyść niektórych właścicieli, poważna szkoda dla właściciela, który nie ma prawnego obowiązku jej znosić, lub nadużycie prawa.
Kto: właściciele, którzy głosowali przeciw i zgłosili zdanie odrębne do protokołu (salvar el voto), nieobecni oraz osoby bezprawnie pozbawione głosu.
Warunek: musisz mieć uregulowane opłaty wspólnotowe albo złożyć zaległą kwotę do depozytu sądowego.
Termin: trzy miesiące od uchwały albo rok, jeśli narusza ona prawo lub statut. Dla nieobecnych termin biegnie od zawiadomienia.

Rejestracja regionalna i NRUA

Zgoda wspólnoty jest dodatkiem do rejestracji turystycznej, a nie jej zamiennikiem.

Andaluzja: rejestrujesz się w Andaluzyjskim Rejestrze Turystycznym (Registro de Turismo de Andalucía), składając online oświadczenie (declaración responsable), do czego potrzebny jest hiszpański certyfikat cyfrowy. Według FAQ rządu regionalnego musisz dołączyć aktualny nota simple i zaświadczenie sekretarza wspólnoty lub zarządcy potwierdzające wyraźną zgodę na użytek turystyczny; jeśli go brakuje, masz 10 dni roboczych na jego dostarczenie, po czym wszczyna się postępowanie o wykreślenie. Andaluzyjski dekret o mieszkaniach turystycznych (Dekret 28/2016, tekst jednolity) wyklucza też mieszkania w budynkach, których akt założycielski lub statut wyraźnie zakazuje zakwaterowania turystycznego. Zobacz nasz poradnik o andaluzyjskiej rejestracji VUT i strony lokalne, np. Málaga lub Marbella.
Jednolity Rejestr (NRUA): w maju 2026 roku Sąd Najwyższy uchylił część Dekretu Królewskiego 1312/2024, która tworzyła krajowy Jednolity Rejestr Najmu (wyrok opublikowany w dzienniku urzędowym 8 czerwca 2026 roku), utrzymując cyfrowe jednolite okienko i przekazywanie danych przez platformy. Więcej w naszym artykule o NRUA.

Nadal obowiązują rejestracja gości na policji (SES.HOSPEDAJES) i ewentualny podatek turystyczny: zobacz rejestrację gości krok po kroku i podatek turystyczny według regionów. Jeśli nie mieszkasz w Hiszpanii, pamiętaj, że Twój dochód z najmu jest też opodatkowany w Hiszpanii podatkiem od dochodów nierezydentów (IRNR, formularz 210), do czego potrzebny jest NIE.

Dobre relacje z sąsiadami

Zebrania zwykle głosują przeciw najmowi turystycznemu z powodu hałasu i śmieci. Przyjście z konkretnymi danymi pomaga.

Jeśli budynek ma recepcję lub zarządcę, z myślą o nich powstało Apartop Community: plakat z kodem QR, dzięki któremu sąsiedzi mogą bez zakładania konta zgłaszać hałas, śmieci, problemy z basenem czy szkody (zgłoszenie trafia do gospodarza mieszkania i do wspólnoty), regulamin domu akceptowany przez gości podłączonych mieszkań podczas check-inu online, raport do wydruku na zebranie właścicieli z pobytami, nocami i zgłoszeniami dla każdego mieszkania oraz arkusz do ewidencji opłat mieszkań turystycznych, jeśli zatwierdzono dopłatę (maksymalnie 20%). Apartop nie ustala ani nie pobiera tych opłat. Dla właścicieli jest bezpłatne; wspólnota płaci według liczby mieszkań. Zobacz, jak działa Apartop Community.

Jako właścicielowi mieszkającemu za granicą pomaga Ci też dobra organizacja: check-in online z SES.HOSPEDAJES, cyfrowy przewodnik dla gości z zasadami budynku oraz przekazywanie kluczy, którego sąsiedzi nie zauważą. Możesz zacząć za darmo z maksymalnie 2 mieszkaniami lub sprawdzić ceny planu Pro.

Najczęściej zadawane pytania

Czy wspólnota może zakazać najmu turystycznego większością głosów?

Tak. Wystarczą trzy piąte właścicieli reprezentujących trzy piąte udziałów; jednomyślność nie jest wymagana, co Sąd Najwyższy potwierdził 3 października 2024 roku. Od 3 kwietnia 2025 roku mieszkanie, które chce rozpocząć najem, również potrzebuje wyraźnej zgody tą większością.

Byłem zarejestrowany już przed kwietniem 2025 roku. Czy nowy zakaz mnie dotyczy?

Co do zasady nie: artykuł 17.12 stanowi, że uchwały nie działają wstecz, a drugi przepis dodatkowy pozwala istniejącym legalnym podmiotom kontynuować działalność. Inaczej jest, jeśli działalności zakazywał już wpisany do rejestru statut.

O ile wspólnota może podnieść moje opłaty?

Maksymalnie o 20% w stosunku do Twojego udziału w kosztach wspólnych, za zgodą podwójnej większości 3/5. Wyższą dopłatę lub uchwaloną mniejszą liczbą głosów można zaskarżyć.

Mieszkam za granicą i nigdy nie bywam na zebraniach. Czy mój głos się liczy?

Tak, domyślnie jako „za”: zgodnie z artykułem 17.8 prawidłowo zawiadomieni nieobecni właściciele, którzy w ciągu 30 dni kalendarzowych nie zgłoszą sprzeciwu sekretarzowi, są liczeni jako głosujący za. Ustanów pełnomocnika lub odpowiedz na piśmie, jeśli się nie zgadzasz.

Ile mam czasu na zaskarżenie uchwały?

Trzy miesiące od uchwały (od zawiadomienia, jeśli byłeś nieobecny) albo rok, jeśli narusza ona prawo lub statut. Musisz mieć uregulowane opłaty albo złożyć należną kwotę do depozytu.

Czy statut mówiący o „użytku mieszkalnym” zakazuje najmu turystycznego?

Niekoniecznie. Sąd Najwyższy wymaga jasnego i precyzyjnego zakazu; określenie lokali jako mieszkań nie wystarcza. Natomiast zakaz działalności gospodarczej lub handlowej obejmuje najem turystyczny według wyroków z 2023 i 2024 roku.

Źródła

Wypróbuj Apartop za darmo

Bezpłatnie na zawsze do 2 apartamentów, bez karty. W planie Pro 9 € za apartament miesięcznie.

Zacznij za darmo Zobacz ceny