Hiszpański Jednolity Rejestr Najmu (NRUA): stan w 2026

Od 1 lipca 2025 roku hiszpański Jednolity Rejestr Najmu (Registro Único de Arrendamientos) wymagał, aby każde mieszkanie wynajmowane turystycznie lub na średni okres zostało zarejestrowane w rejestrze nieruchomości i otrzymało Jednolity Numer Rejestracyjny (NRUA), zanim można było je ogłosić na Airbnb, Booking.com czy innych platformach. W 2026 roku hiszpański Sąd Najwyższy uchylił ten obowiązek trzema wyrokami. Dziś nikt nie może już wymagać od Ciebie numeru NRUA, ale numer z regionalnego rejestru turystycznego (w Andaluzji numer VUT) nadal jest obowiązkowy.

W tym poradniku wyjaśniamy, czym był ten system, co uchylił sąd, co nadal obowiązuje (Cyfrowe Jednolite Okienko Najmu) i co powinieneś zrobić jako właściciel, zwłaszcza jeśli mieszkasz poza Hiszpanią. Wszystkie informacje zweryfikowaliśmy w BOE, hiszpańskim dzienniku urzędowym, 11 października 2026 roku.

Czym był Jednolity Rejestr Najmu

Utworzył go Dekret Królewski 1312/2024 z 23 grudnia, aby wdrożyć w Hiszpanii Rozporządzenie (UE) 2024/1028 w sprawie danych dotyczących najmu krótkoterminowego. Wszedł w życie 2 stycznia 2025 roku, a stosowano go od 1 lipca 2025 roku.

System składał się z dwóch elementów:

• Jednolity Rejestr: właściciel (lub podmiot prowadzący najem) występował do rejestru nieruchomości (Registro de la Propiedad), a w przypadku łodzi do rejestru ruchomości, o numer dla każdego lokalu. Obejmowało to zarówno najem turystyczny, jak i najem na średni okres (w celach zawodowych, naukowych, leczniczych itp.). Przy najmie turystycznym trzeba było dodatkowo przedstawić licencję lub wpis regionalny. Numer zaczynał się od „ES”, po którym następowały litery i cyfry.
• Cyfrowe Jednolite Okienko Najmu (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos): bramka Ministerstwa Mieszkalnictwa, przez którą platformy przesyłają dane o aktywności każdego ogłoszenia i weryfikują numery.

Platformy musiały wymagać numeru przed publikacją ogłoszenia, a ministerstwo mogło nakazać usunięcie ogłoszeń z nieważnymi lub cofniętymi numerami.

Roczne sprawozdanie

Artykuł 10.4 nakładał obowiązek składania co roku w rejestrze zanonimizowanej listy najmów z poprzedniego roku wraz z ich celem. Rozporządzenie VAU/1560/2025 zatwierdziło ten formularz informacyjny: składano go w lutym, osobno dla każdej nieruchomości, w formie papierowej lub jako plik XBRL, po raz pierwszy w lutym 2026 roku z danymi za 2025 rok. Jeśli go nie złożono albo wynikało z niego niewłaściwe użytkowanie, rejestrator mógł cofnąć numer.

Co uchylił Sąd Najwyższy

Izba Administracyjna Sądu Najwyższego uwzględniła, w całości lub w części, trzy skargi na Dekret Królewski 1312/2024:

Uzasadnienie dotyczy podziału kompetencji: oprócz procedury rejestracji wyrok uchyla pierwszy przepis końcowy w zakresie, w jakim powoływał się na kompetencje państwa do jej uregulowania. Pierwszy wyrok uchyla artykuł 5 (obowiązki wynajmujących), artykuł 8 (rejestr), artykuł 9 (wniosek i numer) i artykuł 10 (weryfikacja numeru i roczne sprawozdanie), litery b) i c) artykułu 12, drugi przepis dodatkowy oraz artykuły 1, 2 i 6 w zakresie dotyczącym rejestru, a także „wszelkie inne postanowienia lub wzmianki” o jednolitym rejestrze. Wyroki z 21 maja i 1 czerwca uchylają w istocie te same przepisy. Znosi to również obowiązek rejestracji w rejestrze nieruchomości w celu uzyskania numeru do ogłoszeń na platformach.

W praktyce:

• Nie musisz już uzyskiwać numeru NRUA, ani dla najmu turystycznego, ani na średni okres.
• Lutowe sprawozdanie roczne straciło podstawę prawną, ponieważ opierało się na uchylonym artykule 10. Sprawozdanie z lutego 2026 roku złożono na podstawie przepisów wówczas obowiązujących; według aktualnego BOE nie ma obowiązku powtarzania go w lutym 2027 roku.
• Jeśli masz już numer, możesz go nadal pokazywać, ale żaden przepis krajowy tego nie wymaga.

Co nadal obowiązuje

Uchylenie jest częściowe. Według tekstu jednolitego Dekretu Królewskiego 1312/2024 w BOE nadal obowiązują:

• Cyfrowe Jednolite Okienko Najmu (artykuł 7), prowadzone przez Ministerstwo Mieszkalnictwa.
• Obowiązek platform regularnego przesyłania do Okienka danych o aktywności każdego ogłoszenia zgodnie z Rozporządzeniem UE 2024/1028 (artykuł 6, w zakresie nieuchylonym).
• Wykorzystanie tych danych do statystyki publicznej (artykuł 11).

Ponadto Dekret z mocą ustawy 29/2026 (Real Decreto-ley), opublikowany 7 października 2026 roku, nadaje nowe brzmienie tytułowi V ustawy o najmie lokali miejskich (Ley de Arrendamientos Urbanos), wprowadzając system kar dla platform, które nie przesyłają danych do Jednolitego Okienka (artykuły 38–51): 100 000 € za naruszenia lekkie, 500 000 € za poważne (do 1% rocznego obrotu) i 1 mln € za bardzo poważne (do 2%). Jego artykuł 20 wymaga też, aby każda oferta lub reklama najmu zawierała „numer, kod lub tytuł identyfikacyjny wynajmowanego lokalu, jeśli ma to zastosowanie”. Jak każdy dekret z mocą ustawy musi zostać zatwierdzony przez Kongres w ciągu 30 dni roboczych; ponieważ parlament rozwiązano w związku z wyborami (Dekret Królewski 806/2026), głosowanie należy do jego Stałej Deputacji (Diputación Permanente). Na dzień 11 października 2026 roku głosowanie jeszcze się nie odbyło.

Rejestracja, której naprawdę potrzebujesz: regionalna

Wyroki nie dotyczą regionalnych rejestrów turystycznych, które decydują o legalności najmu turystycznego. W Andaluzji jest to Andaluzyjski Rejestr Turystyczny (Registro de Turismo de Andalucía): mieszkanie turystyczne (vivienda de uso turístico) rejestruje się przez złożenie oświadczenia (declaración responsable) i otrzymuje kod w formacie VUT/prowincja/numer (np. VUT/MA/12345; starsze zaczynają się od VFT/), zgodnie z Dekretem 31/2024. Ten numer musisz podawać w ogłoszeniach i dokumentach.

Częsty błąd: numer CTC-…, który dostajesz po złożeniu oświadczenia, nie jest numerem wpisu; właściwy numer przychodzi w decyzji (resolución).

Jeśli mieszkasz za granicą, sprawy z rejestrem regionalnym załatwisz zwykle online z hiszpańskim certyfikatem cyfrowym albo przez gestora działającego w Twoim imieniu; potrzebny będzie Ci NIE (numer identyfikacyjny cudzoziemca). Pamiętaj też, że wspólnota właścicieli w Twoim budynku może ograniczyć najem turystyczny większością 3/5 (wyjaśniamy to tutaj) oraz że niezależnie od rejestrów nadal musisz zgłaszać gości do policyjnego systemu SES.Hospedajes (krok po kroku).

A co z platformami usuwającymi ogłoszenia?

Gdy NRUA obowiązywał, Ministerstwo Mieszkalnictwa mogło nakazać platformom usunięcie w ciągu 48 godzin ogłoszeń bez ważnego numeru. To uprawnienie było powiązane z numerem z rejestru nieruchomości i upadło razem z nim. Przepisy regionalne pozostają w mocy: regiony mogą karać za ogłoszenia bez numeru z rejestru turystycznego, a rozporządzenie UE wymaga od platform wyświetlania numeru wszędzie tam, gdzie istnieje procedura rejestracji, także regionalna. Każda platforma ma ponadto własne zasady, więc śledź komunikaty w panelu gospodarza.

Co zalecamy

1. Sprawdź, czy każde mieszkanie ma ważny numer z regionalnego rejestru turystycznego i czy pojawia się on we wszystkich ogłoszeniach.
2. Jeśli miałeś już NRUA, zachowaj go w dokumentach; nie musisz go odnawiać ani składać lutowego sprawozdania, dopóki nie wejdą nowe przepisy.
3. Śledź BOE: ministerstwo może ponownie uregulować współpracę z rejestrami regionalnymi, a Dekret z mocą ustawy 29/2026 czeka na zatwierdzenie przez Stałą Deputację Kongresu.
4. Pilnuj pozostałych obowiązków: zgłaszania gości, podatku turystycznego tam, gdzie obowiązuje, podatku dochodowego (formularz 210, jeśli jesteś nierezydentem) i faktur, jeśli Cię dotyczą (VeriFactu w najmie turystycznym).

Jak pomaga Apartop

W Apartop przechowujesz numer z Andaluzyjskiego Rejestru Turystycznego każdego apartamentu wraz z jego typem (VUT, apartamenty turystyczne, dom wiejski, VTAR…), a Apartop umieszcza go w dokumentach apartamentu (zobacz funkcję). Wykrywa, gdy zamiast numeru wpisu wpiszesz numer CTC z oświadczenia, i rozpoznaje formaty z innych regionów. Jeśli masz numer z Jednolitego Rejestru, możesz go również zapisać, ale Apartop nigdy go nie wymaga. Jeśli dodajesz mieszkanie na podstawie jego ogłoszenia, Apartop odczytuje widoczne w nim numery.

Odprawa online (check-in) przygotowuje też zgłoszenie gości do SES.Hospedajes: za darmo do pobrania, z automatyczną wysyłką w planie Pro (check-in online). Apartop jest bezpłatny do 2 apartamentów (cennik); możesz zacząć za darmo tutaj.

Źródła

Oficjalne źródła sprawdzone 11 października 2026 roku.

• Dekret Królewski 1312/2024, tekst jednolity z uchyleniami (BOE, aktualizacja 18 lipca 2026)
• Wyrok Sądu Najwyższego z 19 maja 2026, skarga 1/143/2025 (BOE nr 139 z 8 czerwca 2026)
• Wyrok Sądu Najwyższego 629/2026 z 21 maja, skarga 1/54/2025 (BOE nr 155 z 26 czerwca 2026)
• Wyrok Sądu Najwyższego z 1 czerwca 2026, skarga 1/144/2025 (BOE nr 174 z 18 lipca 2026)
• Rozporządzenie VAU/1560/2025 z 22 grudnia, roczny formularz informacyjny (BOE)
• Rozporządzenie (UE) 2024/1028, stosowane od 20 maja 2026 (BOE)
• Dekret z mocą ustawy 29/2026 z 6 października: art. 3 (tytuł V ustawy o najmie) i art. 20 (BOE z 7 października 2026)
• Dekret Królewski 806/2026 o rozwiązaniu parlamentu i zarządzeniu wyborów (BOE z 6 października 2026)
• La Moncloa: kampania Ministerstwa Mieszkalnictwa dotycząca jednolitego rejestru, czerwiec 2025