VeriFactu w najmie turystycznym w Hiszpanii: kogo i kiedy

VeriFactu to potoczna nazwa hiszpańskiego rozporządzenia, które wymaga, aby programy do fakturowania prowadziły niemodyfikowalny rejestr każdej wystawionej faktury, z łańcuchowym odciskiem cyfrowym (hash) i kodem QR, który klient może sprawdzić w hiszpańskiej agencji podatkowej (Agencia Tributaria, AEAT). Jeśli masz w Hiszpanii mieszkanie na wynajem turystyczny, właściwe pytanie nie brzmi, czy masz tam nieruchomość, lecz czy Twój najem jest działalnością gospodarczą i czy wystawiasz faktury w programie.

Stan na 11 października 2026 roku: terminy ustawowe to nadal 1 stycznia 2027 roku dla spółek i 1 lipca 2027 roku dla wszystkich pozostałych objętych obowiązkiem. 5 października 2026 roku Ministerstwo Finansów zapowiedziało zamiar przesunięcia ich na październik 2028 roku, ale ta zmiana nie została jeszcze opublikowana w Boletín Oficial del Estado (BOE), hiszpańskim dzienniku urzędowym.

Czym jest VeriFactu

Podstawą prawną jest Dekret Królewski 1007/2023, zatwierdzający rozporządzenie w sprawie wymogów dla systemów fakturowania (po hiszpańsku RRSIF). Szczegóły techniczne zawiera Rozporządzenie HAC/1177/2024: formaty zapisów, sposób obliczania hasha, wygląd kodu QR i sposób przesyłania danych do AEAT.

Zasada jest prosta. Za każdym razem, gdy program wystawia fakturę, tworzy też zapis rejestru faktur z kluczowymi danymi: numerem podatkowym (NIF) wystawcy, numerem faktury, datą, rodzajem faktury, kwotą VAT i sumą. Zapis jest „pieczętowany” hashem zależnym również od hasha poprzedniego zapisu, więc jeśli ktoś usunie lub zmieni starą fakturę, łańcuch przestaje się zgadzać.

Są dwa sposoby spełnienia wymogów:

• Tryb VERI*FACTU: program wysyła każdy zapis do AEAT w chwili jego utworzenia. Faktura zawiera adnotację „Factura verificable en la sede electrónica de la AEAT”.
• Tryb „nie VERI*FACTU”: program sam przechowuje zapisy do dyspozycji organów podatkowych, z dodatkowymi wymogami bezpieczeństwa: każdy zapis musi być podpisany elektronicznie (podpis XAdES, artykuł 14 rozporządzenia), a program musi prowadzić dziennik zdarzeń (artykuł 9 rozporządzenia: początek i koniec tego trybu, wykrywanie anomalii, eksporty, przywracanie kopii zapasowych i podsumowanie co najmniej co 6 godzin pracy). Faktura nadal ma kod QR, ale bez tej adnotacji.

Czy dotyczy to Twojego najmu turystycznego?

AEAT streszcza zakres zasadą „czterech NIE”: obowiązek Cię dotyczy, jeśli wystawiasz faktury w programie (nie tylko ręcznie), nie korzystasz z systemu SII (raportowania VAT w czasie rzeczywistym), Twoja siedziba podatkowa nie znajduje się w Kraju Basków ani Nawarze i nie masz decyzji o zwolnieniu. Ponadto rozporządzenie obejmuje tylko spółki, hiszpańskich podatników podatku dochodowego prowadzących działalność gospodarczą oraz nierezydentów działających przez zakład w Hiszpanii.

W najmie turystycznym daje to następujące typowe przypadki:

Większość zagranicznych właścicieli z jednym lub dwoma mieszkaniami mieści się w dwóch ostatnich wierszach: przekazujesz klucze, sprzątasz między gośćmi i wykazujesz dochód jako dochód z nieruchomości, w hiszpańskim zeznaniu podatkowym, jeśli jesteś rezydentem, albo na formularzu 210 (podatek dochodowy od nierezydentów, IRNR), jeśli nie jesteś. Stronę rezydentów wyjaśniamy w artykule o tym, jak rozliczyć dochód z najmu turystycznego. Pamiętaj, że brak obowiązku VeriFactu nie oznacza, że nigdy nie musisz wystawiać faktur; oznacza tylko, że Twój program nie musi spełniać tych wymogów.

Obecnie obowiązujące terminy

Harmonogram zmieniał się kilka razy:

1. Dekret Królewski 254/2025 ustalił 1 stycznia 2026 roku dla spółek i 1 lipca 2026 roku dla pozostałych.
2. Dekret z mocą ustawy 15/2025 z 2 grudnia przesunął je o rok: 1 stycznia 2027 roku dla podatników podatku od osób prawnych i 1 lipca 2027 roku dla pozostałych (samozatrudnionych i nierezydentów z zakładem). Te daty podaje dziś AEAT.
3. 5 października 2026 roku Ministerstwo Finansów wydało komunikat zapowiadający przesunięcie zaległych obowiązków na październik 2028 roku, tak aby zbiegły się z obowiązkowym e-fakturowaniem B2B dla firm z obrotem do 8 mln €. Komunikat podaje, że wymogi integralności, przechowywania i identyfikowalności pozostaną „w istocie równoważne”.

Dopóki to przesunięcie nie zostanie zatwierdzone i opublikowane w BOE, obowiązującym prawem pozostają daty z 2027 roku. Rozsądnie jest kontynuować przygotowania: zmienia się harmonogram, a nie istota.

Co musi robić Twój program do fakturowania

Program do fakturowania zgodny z przepisami musi co najmniej:

• Tworzyć zapis rejestracji dla każdej wystawionej faktury i zapis anulowania przy jej anulowaniu, z polami określonymi w rozporządzeniu.
• Obliczać hash SHA-256 dla każdego zapisu, powiązany z poprzednim, aby historii nie dało się niepostrzeżenie zmienić.
• Drukować kod QR na fakturze (od 30x30 do 40x40 mm zgodnie z artykułem 21 rozporządzenia; specyfikacja techniczna AEAT dodaje etykietę „QR tributario:”), prowadzący do usługi weryfikacji AEAT z NIF wystawcy, numerem faktury, datą i kwotą.
• Nie pozwalać na usuwanie ani edycję wystawionych faktur: błędy poprawia się fakturą korygującą (factura rectificativa).
• W zależności od trybu: wysyłać zapisy do AEAT (VERI*FACTU) albo przechowywać je z podpisem elektronicznym wraz z dziennikiem zdarzeń (nie VERI*FACTU).
• Mieć deklarację zgodności (declaración responsable) producenta oprogramowania.

AEAT oferuje też na swojej stronie bezpłatną aplikację do fakturowania, co jest opcją, jeśli wystawiasz mało faktur i nie potrzebujesz niczego więcej.

Co Apartop robi z Twoimi fakturami

W Apartop funkcja „Faktury wystawione z hashem łańcuchowym i kodem QR” jest częścią planu Pro (zobacz cennik). Oto dokładnie, co robi dziś:

• Wystawia fakturę za każdą rezerwację z już uzupełnionymi danymi gościa z check-inu online, datami i kwotą, z kolejną numeracją według serii, fakturami pełnymi lub uproszczonymi oraz fakturami korygującymi (jak to działa).
• Każda faktura otrzymuje zapis z hashem SHA-256 powiązanym łańcuchowo z poprzednim zapisem tego samego właściciela, obliczonym według specyfikacji technicznej AEAT. Jeśli przez pomyłkę usuniesz ostatnią fakturę, zachowywany jest zapis anulowania. W ustawieniach możesz sprawdzić, czy łańcuch każdego właściciela jest nienaruszony.
• Faktura zawiera „QR tributario” prowadzący do usługi weryfikacji AEAT.
• Przechowuje zapisy i nie wysyła ich do AEAT, jak w trybie nie VERI*FACTU, dlatego faktury nie mają adnotacji „VERI*FACTU”.

Czego jeszcze nie robi, a co powinieneś wiedzieć: Apartop obecnie nie wysyła zapisów do AEAT, nie podpisuje elektronicznie zapisów ani nie prowadzi dziennika zdarzeń wymaganego w trybie nie VERI*FACTU i nie opublikował jeszcze swojej deklaracji zgodności. Nic nie jest jeszcze obowiązkowe (daty przypadają w 2027 roku), ale przed terminem, który Cię dotyczy, poproś dostawcę oprogramowania (Apartop lub innego) o deklarację zgodności i uzgodnij z doradcą właściwy tryb.

Apartop pozwala też ustawić sposób opodatkowania VAT dla każdego właściciela (zwolnienie, 10% lub 21%) i wydziela prowizję platformy jako koszt. Faktury otrzymywane (sprzątanie, media, naprawy) obsługuje inna funkcja: koszty ze zdjęcia faktury.

VAT w najmie turystycznym i jego związek z VeriFactu

VeriFactu nie zmienia VAT, który doliczasz (po hiszpańsku IVA); reguluje tylko sposób rejestrowania faktur. Oba tematy się jednak przenikają, bo sposób opodatkowania VAT często wskazuje, czy Twój najem jest działalnością gospodarczą:

• Bez usług typu hotelowego: najem umeblowanego mieszkania jest obecnie zwolniony z VAT (art. 20.Uno.23 ustawy o VAT, ustawa 37/1992).
• Z usługami typu hotelowego (sprzątanie w trakcie pobytu, wymiana pościeli, restauracja…): 10% VAT, a dla podatku dochodowego to działalność gospodarcza, co obejmuje Cię VeriFactu.

Nowość: Dekret z mocą ustawy 29/2026, opublikowany w BOE 7 października 2026 roku, znosi zwolnienie od 1 grudnia 2026 roku dla najmu umeblowanego na 30 nocy lub mniej (chyba że dotyczy głównego mieszkania samego wynajmującego) i przenosi go do stawki 10% VAT (nowe brzmienie artykułu 20.Uno.23, litera e', i artykułu 91.Uno.2.2 ustawy o VAT). Dekret z mocą ustawy musi zostać zatwierdzony przez Kongres w ciągu 30 dni roboczych, w przeciwnym razie zostaje uchylony; ponieważ parlament rozwiązano przed wyborami 29 listopada, głosowanie należy do jego Stałej Deputacji (Diputación Permanente). Na dzień 11 października 2026 roku głosowanie jeszcze się nie odbyło. Samo doliczanie VAT nie czyni z najmu działalności gospodarczej dla podatku dochodowego, więc nie obejmuje Cię automatycznie VeriFactu. Jeśli jesteś nierezydentem, rejestracja do VAT może też oznaczać konieczność ustanowienia przedstawiciela podatkowego lub doradcy w Hiszpanii: zasięgnij porady przed 1 grudnia.

O innych podatkach lokalnych przeczytasz w artykule podatek turystyczny według regionów w 2026.

Kary

Artykuł 201 bis Ordynacji podatkowej przewiduje kary za:

• Używanie systemu fakturowania bez wymaganej certyfikacji, gdy jest ona obowiązkowa, albo systemu zmienionego lub zmodyfikowanego: 50 000 € za rok podatkowy.
• Produkcję lub sprzedaż niezgodnych systemów: 150 000 € za rok podatkowy za każdy rodzaj systemu oraz 1000 € za każdy system sprzedany bez wymaganej certyfikacji.

Dlatego ważne jest, aby Twój program miał deklarację zgodności, i dlatego, jeśli obowiązek Cię dotyczy, edytowalny arkusz kalkulacyjny pozwalający przepisywać dawne faktury nie jest bezpieczną opcją.

Co zrobić teraz

1. Zapytaj doradcę, czy Twój najem jest działalnością gospodarczą (usługi typu hotelowego, personel), czy zwykłym dochodem z nieruchomości.
2. Jeśli jesteś spółką lub samozatrudnionym z usługami typu hotelowego, wybierz już teraz gotowy program i zacznij fakturować z kolejną numeracją.
3. Przeanalizuj swoją sytuację w VAT przed 1 grudnia 2026 roku i śledź, czy Dekret z mocą ustawy 29/2026 zostanie zatwierdzony.
4. Obserwuj stronę AEAT o VeriFactu, aby sprawdzić, czy przesunięcie na 2028 rok trafi do BOE.

Jeśli chcesz wypróbować faktury za rezerwacje, możesz założyć bezpłatne konto: nowe konta dostają 30 dni planu Pro. I nie zapominaj o innych formalnościach dla swojego mieszkania, takich jak regionalna licencja turystyczna (oraz o tym, co zostało z Jednolitego Rejestru Najmu po jego uchyleniu).

Źródła

Oficjalne źródła sprawdzone 11 października 2026 roku.

• Dekret Królewski 1007/2023, rozporządzenie w sprawie systemów fakturowania (BOE)
• Rozporządzenie HAC/1177/2024, specyfikacje techniczne: art. 6, 9, 14, 20 i 21 (BOE)
• Dekret Królewski 254/2025 z 1 kwietnia (BOE)
• Dekret z mocą ustawy 15/2025 z 2 grudnia, zatwierdzony przez Kongres (uchwała z 11 grudnia 2025) (BOE)
• Komunikat Ministerstwa Finansów z 5 października 2026 (zapowiedź, jeszcze nie prawo w BOE)
• Rozporządzenie HAC/1028/2026, publiczne rozwiązanie do e-fakturowania (BOE, 5 października 2026)
• AEAT: systemy fakturowania i VERI*FACTU
• AEAT: FAQ o zakresie stosowania („zasada 4 NIE”, najem)
• Ustawa 58/2003, Ordynacja podatkowa, art. 201 bis (BOE)
• Ustawa 37/1992 o VAT (BOE)
• Dekret z mocą ustawy 29/2026 z 6 października, art. 7 (BOE, 7 października 2026)
• Dekret Królewski 806/2026 o rozwiązaniu parlamentu (BOE, 6 października 2026)