Apartop
Zaloguj się
Podatki

Rozliczenie najmu turystycznego w Hiszpanii: IRPF i IRNR

Jak rozliczyć dochód z najmu w Hiszpanii: rezydenci (IRPF) i nierezydenci (IRNR, formularz 210, 19% lub 24%), koszty, amortyzacja i formularz 238.

Zespół Apartop10 min czytania

Teczka mieszkania na wynajem turystyczny z danymi potrzebnymi do hiszpańskiej deklaracji podatkowej
W tym artykule
  1. Najpierw: NIE i kwalifikacja najmu
  2. Jeśli jesteś nierezydentem (IRNR, formularz 210)
  3. Jak wylicza się dochód netto (rezydenci i właściciele z UE/EOG)
  4. Jeśli jesteś rezydentem podatkowym Hiszpanii (IRPF)
  5. Formularz 238 (dawniej 179): co urząd skarbowy już wie
  6. Jak pomaga Apartop
  7. Najczęściej zadawane pytania
  8. Źródła

Sposób rozliczenia dochodu z najmu turystycznego w Hiszpanii zależy przede wszystkim od tego, gdzie jesteś rezydentem podatkowym. Jeśli mieszkasz w Hiszpanii (co do zasady ponad 183 dni w roku), dochód wykazujesz w rocznym zeznaniu podatkowym IRPF. Jeśli mieszkasz za granicą, płacisz podatek dochodowy od nierezydentów (IRNR) na formularzu 210, według stawki 19%, jeśli mieszkasz w UE, Islandii, Norwegii lub Liechtensteinie (a więc także w Polsce), albo 24% w każdym innym kraju, w tym w Wielkiej Brytanii. Różnica jest duża, bo koszty mogą odliczać tylko rezydenci UE i EOG.

Ten poradnik omawia oba przypadki. Wyjaśnia, jak urząd skarbowy kwalifikuje najem turystyczny, jakie koszty możesz odliczyć, jak działa amortyzacja, co się dzieje w dniach, gdy nieruchomość stoi pusta, co platformy zgłaszają na Twój temat (formularz 238, który zastąpił formularz 179) oraz jaka zmiana w VAT nastąpi 1 grudnia 2026 roku. Wszystko sprawdziliśmy 11 października 2026 roku na stronie hiszpańskiej agencji podatkowej (Agencia Tributaria, AEAT), w jej Podręczniku podatku dochodowego 2025 oraz w ustawach opublikowanych w BOE (hiszpańskim dzienniku urzędowym), w tym w Dekrecie z mocą ustawy 29/2026 z 6 października.

Najpierw: NIE i kwalifikacja najmu

Aby posiadać nieruchomość i płacić podatki w Hiszpanii, potrzebujesz NIE, czyli numeru identyfikacji podatkowej dla cudzoziemców. Potem pojawia się kluczowe pytanie: czy Twój najem turystyczny to zwykły dochód z nieruchomości, czy działalność gospodarcza?

Według AEAT najem turystyczny to dochód z kapitału nieruchomościowego (rendimiento del capital inmobiliario), czyli dochód z nieruchomości, chyba że:

  • świadczysz usługi typu hotelowego: recepcję i stałą obsługę gości, sprzątanie w trakcie pobytu, wymianę pościeli, pranie, posiłki i podobne; albo
  • zatrudniasz do jego prowadzenia co najmniej jedną osobę na pełny etat.

AEAT wskazuje, że sprzątanie przy przyjeździe i wyjeździe gości, wymiana pościeli w tym momencie i doraźne naprawy nie są usługami typu hotelowego. Zwykłe mieszkanie turystyczne ze sprzątaniem między gośćmi to dochód z nieruchomości.

Jeśli świadczysz usługi typu hotelowego, najem staje się działalnością gospodarczą, opodatkowaną 10% VAT. Nierezydent prowadzący najem w ten sposób jest traktowany jako mający w Hiszpanii zakład (establecimiento permanente), co oznacza więcej obowiązków (a jeśli mieszkasz poza UE, także hiszpańskiego przedstawiciela podatkowego). Większość zagranicznych właścicieli pozostaje przy prostszym wariancie.

VAT od 1 grudnia 2026 roku. Do 30 listopada 2026 roku zwykły najem turystyczny (bez usług typu hotelowego) jest zwolniony z VAT. Od 1 grudnia 2026 roku Dekret z mocą ustawy 29/2026 (artykuł 7) znosi to zwolnienie dla umeblowanych mieszkań wynajmowanych temu samemu gościowi na 30 nocy lub mniej, chyba że to mieszkanie, w którym sam mieszkasz, i opodatkowuje je stawką 10%. W praktyce niemal każdy najem turystyczny będzie objęty VAT, z usługami typu hotelowego lub bez nich, więc będziesz musiał doliczać VAT, wystawiać faktury (zobacz VeriFactu w najmie turystycznym) i składać deklaracje VAT. Samo płacenie VAT nie czyni z najmu działalności gospodarczej na potrzeby podatku dochodowego. Dekret z mocą ustawy musi zostać zatwierdzony przez hiszpański parlament w ciągu 30 dni roboczych; na dzień 11 października 2026 roku nie odbyło się głosowanie, a wcześniejszy dekret o tej samej treści (RDL 26/2026) został odrzucony 2 października. Sprawdź wynik u swojego gestora.

Jeśli jesteś nierezydentem (IRNR, formularz 210)

Stawki podatku

Mieszkasz wStawka od dochodu z najmuCzy możesz odliczać koszty?
UE (w tym w Polsce), Islandii, Norwegii lub Liechtensteinie19%✅ Tak, jeśli są bezpośrednio związane z dochodem w Hiszpanii
Wielkiej Brytanii, USA i wszędzie indziej24%❌ Nie, podatek od kwoty brutto

Rezydenci UE i EOG odliczają koszty na tych samych zasadach co rezydenci Hiszpanii (patrz niżej), pod warunkiem że są one bezpośrednio związane z dochodem uzyskanym w Hiszpanii (artykuł 24.6 ustawy o podatku dochodowym od nierezydentów). Wszyscy pozostali płacą od pełnej kwoty otrzymanej od gościa, bez odliczeń. Od brexitu dotyczy to też rezydentów Wielkiej Brytanii. Wyrok Sądu Krajowego (Audiencia Nacional) z 28 lipca 2025 roku uznał, że rezydenci spoza UE również powinni móc odliczać koszty, ale AEAT się temu sprzeciwiła, a jej instrukcje nadal stosują powyższą zasadę; zapytaj doradcę, czy warto o to wystąpić.

Kiedy składać

Dochód powstaje, gdy czynsz staje się wymagalny, albo w chwili zapłaty, jeśli nastąpi wcześniej. W przypadku dochodów z najmu z podatkiem do zapłaty instrukcje AEAT do formularza 210 przewidują dwie opcje. Możesz składać kwartalnie, w pierwszych 20 dniach kwietnia, lipca, października i stycznia, albo zgrupować cały rok w jednej deklaracji (grupowanie roczne od dochodów za 2024 rok). Rozporządzenie HAC/623/2026 przesuwa termin dla dochodów z najmu na 1–20 kwietnia następnego roku, począwszy od dochodów z ostatniego kwartału 2026 roku, więc pierwsze okno według nowych zasad otworzy się w kwietniu 2027 roku. Przed każdą deklaracją sprawdź aktualne instrukcje.

Dni, gdy nieruchomość stoi pusta: dochód przypisany

Za dni, w których Twoja nieruchomość nie jest wynajmowana (bo sam z niej korzystasz albo stoi pusta), Hiszpania opodatkowuje dochód hipotetyczny. Wynosi on 1,1% wartości katastralnej (urzędowej wartości nieruchomości z rachunku podatku od nieruchomości IBI), jeśli wartości w gminie zostały zaktualizowane w ogólnej wycenie obowiązującej od 1 stycznia 2012 roku lub później, a w przeciwnym razie 2%. Kwotę proporcjonuje się według dni i płaci od niej 19% lub 24%, również na formularzu 210. Za 2025 rok składasz deklarację od 1 stycznia do 31 grudnia 2026 roku. Od dochodów za 2026 rok okno to od 1 kwietnia do 31 grudnia następnego roku. Dekret z mocą ustawy 29/2026, wciąż oczekujący na zatwierdzenie, zastąpiłby od 2027 roku stałą stawkę skalą progresywną (1,1%, 1,5%, 2% i 3%) od łącznej wartości katastralnej Twoich nieruchomości.

Czy potrzebuję przedstawiciela podatkowego?

Nie automatycznie. Zgodnie z artykułem 10 ustawy o podatku dochodowym od nierezydentów rezydenci UE nigdy nie muszą go ustanawiać. Jeśli mieszkasz poza UE i tylko wynajmujesz nieruchomość, musisz go ustanowić wyłącznie na żądanie AEAT (ze względu na kwotę lub rodzaj dochodu albo dlatego, że masz nieruchomość w Hiszpanii). Jest obowiązkowy, jeśli działasz przez zakład, np. najem turystyczny z usługami typu hotelowego, lub jeśli mieszkasz w kraju, który nie prowadzi z Hiszpanią skutecznej wymiany informacji podatkowych. W praktyce wielu właścicieli zleca złożenie formularza 210 gestorowi.

Jak wylicza się dochód netto (rezydenci i właściciele z UE/EOG)

Dochód netto = przychód brutto − koszty podlegające odliczeniu − amortyzacja.

Przychód brutto to wszystko, co gość płaci za pobyt, łącznie z ewentualną opłatą za sprzątanie, bez VAT, jeśli występuje. Jeśli przyjmujesz rezerwacje przez Airbnb lub Booking.com, wykaż kwotę rezerwacji brutto, a prowizję platformy odlicz jako koszt. Dzięki temu Twoje liczby zgadzają się z tym, co zgłasza platforma.

Koszty podlegające odliczeniu

  • Odsetki od kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup lub ulepszenie nieruchomości.
  • Naprawy i konserwacja: malowanie, naprawa bojlera, wymiana zepsutych urządzeń. Ulepszenia nie są kosztem: zwiększają wartość nieruchomości i podlegają amortyzacji.
  • Podatki lokalne: IBI (podatek od nieruchomości) i opłata za wywóz śmieci.
  • Opłaty wspólnotowe, ubezpieczenie i media, które opłacasz.
  • Usługi zewnętrzne: sprzątanie, pranie, firma zarządzająca, gestor, prowizje platform, oprogramowanie.
  • Amortyzacja budynku i wyposażenia.

Limit: odsetki łącznie z naprawami i konserwacją nie mogą przekroczyć przychodu brutto z danej nieruchomości (artykuł 23.1.a ustawy o podatku dochodowym). Nadwyżkę można przenieść na 4 kolejne lata, z tym samym limitem w każdym roku.

Najem przez część roku: zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego (wyroki z 25 lutego 2021 i 15 września 2021) oraz TEAC (centralnego trybunału podatkowego, rozstrzygnięcie z 22 kwietnia 2024) koszty roczne (IBI, opłaty wspólnotowe, ubezpieczenie, media, odsetki, amortyzacja) można odliczyć tylko proporcjonalnie do dni faktycznego wynajmu. Koszty związane z pobytem (sprzątanie, prowizje, pranie) i co do zasady naprawy odlicza się w całości. Sprawa przed TEAC dotyczyła właściciela nierezydenta z UE.

Amortyzacja: 3% rocznie

  • Budynek: 3% rocznie od wyższej z dwóch kwot: kosztu nabycia budynku (cena plus koszty i podatki od zakupu) lub wartości katastralnej budynku (artykuł 14 rozporządzenia o podatku dochodowym). Grunt jest zawsze wyłączony: oddziel go według proporcji budynek/grunt z rachunku IBI.
  • Meble i wyposażenie: do 10% rocznie ich kosztu.

Przykład: zakup za 180 000 € plus 18 000 € kosztów i podatków, wartość katastralna 90 000 €, z czego 54 000 € to budynek (60%). Koszt budynku to 198 000 € × 60% = 118 800 €, czyli więcej niż 54 000 €. Roczna amortyzacja wynosi 3564 €. Przy najmie przez 200 dni odliczasz 3564 € × 200 / 365 = 1952,88 €. Według TEAC (rozstrzygnięcie z 18 grudnia 2025, RG 653/2025) łączna amortyzacja na przestrzeni lat nie może przekroczyć kosztu nabycia budynku.

Jeśli jesteś rezydentem podatkowym Hiszpanii (IRPF)

Rezydenci Hiszpanii wykazują powyższy dochód netto w rocznym zeznaniu IRPF, zwykle składanym od kwietnia do czerwca, i płacą podatek według swojej stawki krańcowej. Warto pamiętać o dwóch kwestiach:

  • Brak ulgi dla najmu. Ulgi dla długoterminowego najmu mieszkaniowego (w zeznaniu za 2025 rok 50–90%, lub 60% dla umów zawartych przed 26 maja 2023) nie dotyczą najmu turystycznego, co AEAT wskazuje w swoim podręczniku. Dekret z mocą ustawy 29/2026 nadaje im nowe brzmienie (15–100%), ale nadal tylko dla najmu stanowiącego główne miejsce zamieszkania najemcy.
  • Dochód przypisany dotyczy dni bez najmu, w wysokości 1,1% lub 2% wartości katastralnej, proporcjonalnie, chyba że nieruchomość jest Twoim głównym miejscem zamieszkania. Sąd Najwyższy potwierdził w 2021 roku, że generuje go też nieruchomość czekająca na gości.

Formularz 238 (dawniej 179): co urząd skarbowy już wie

Formularz 179, w którym pośrednicy zgłaszali najem turystyczny, został zniesiony od roku podatkowego 2024. Dekret Królewski 117/2024 zastąpił go ogólnounijnym (DAC7) obowiązkiem sprawozdawczym operatorów platform cyfrowych, takich jak Airbnb i Booking.com, którzy składają formularz 238 (Rozporządzenie HAC/72/2024) w każdym styczniu za poprzedni rok. Nie składasz go, jeśli wynajmujesz bezpośrednio. Dla każdej nieruchomości zawiera adres, numer katastralny, liczbę dni najmu oraz, kwartał po kwartale, kwoty wypłacone Ci przez platformę, pobrane prowizje i podatki. AEAT porównuje go z Twoimi deklaracjami, więc Twoje liczby powinny wynikać z tych samych rezerwacji.

Jak pomaga Apartop

Apartop ma sekcję Renta (podatek dochodowy). Dla każdej nieruchomości i roku pokazuje noce najmu, przychód bez VAT, koszty pogrupowane jak w zeznaniu i proporcjonowane według dni, limit odsetek i napraw, amortyzację 3% i wyposażenia, dochód netto oraz dochód przypisany za puste dni. Tworzy też listę pobytów z danymi dawnego formularza 179, dzięki czemu możesz sprawdzić, co platformy zgłaszają na formularzu 238. Wszystko eksportuje się do Excela dla Twojego gestora i jest dostępne w planie bezpłatnym. Wyliczenia opierają się na zasadach dla rezydentów Hiszpanii: jeśli jesteś nierezydentem, Twój gestor może je wykorzystać jako podstawę formularza 210. To wskazówka, a Apartop ostrzega, gdy brakuje danych, takich jak numer katastralny czy cena zakupu.

Przychody pochodzą z Twoich rezerwacji, a koszty z sfotografowanych rachunków (plan Pro). Rentowność zobaczysz w statystykach, a jeśli Twój region pobiera podatek turystyczny, Apartop wylicza go osobno.

Zacznij za darmo z maksymalnie 2 nieruchomościami lub zobacz ceny planu Pro.

Najczęściej zadawane pytania

Mieszkam w Polsce i mam mieszkanie na wynajem w Hiszpanii. Czy mogę odliczać koszty?

Tak. Jako rezydent UE płacisz 19% od dochodu netto i możesz odliczać koszty bezpośrednio związane z dochodem uzyskanym w Hiszpanii, na tych samych zasadach co rezydenci Hiszpanii. Rezydenci spoza UE i EOG, w tym od brexitu rezydenci Wielkiej Brytanii, płacą 24% od przychodu brutto bez odliczeń.

Jak często nierezydenci składają formularz 210 za dochód z najmu?

Tradycyjnie kwartalnie, w pierwszych 20 dniach kwietnia, lipca, października i stycznia, albo raz w roku, jeśli grupujesz cały rok. Rozporządzenie HAC/623/2026 przenosi dochody z najmu do jednego okna, 1–20 kwietnia następnego roku, począwszy od ostatniego kwartału 2026 roku. Przed złożeniem sprawdź instrukcje AEAT.

Czy płacę podatek, jeśli tylko sam korzystam z nieruchomości?

Tak. Nierezydenci płacą podatek od dochodu przypisanego: 1,1% lub 2% wartości katastralnej, według stawki 19% lub 24%, na formularzu 210. Rezydenci Hiszpanii wykazują go w zeznaniu IRPF, chyba że to ich główne miejsce zamieszkania.

Czy mój najem turystyczny to działalność gospodarcza dla celów podatkowych?

Tylko jeśli świadczysz usługi typu hotelowego (sprzątanie w trakcie pobytu, wymiana pościeli, posiłki, recepcja) lub zatrudniasz kogoś na pełny etat. Sprzątanie między gośćmi się nie liczy.

Czy muszę doliczać VAT?

Do 30 listopada 2026 roku tylko przy usługach typu hotelowego, według stawki 10%. Od 1 grudnia 2026 roku także przy pobytach do 30 nocy, według stawki 10%, na podstawie Dekretu z mocą ustawy 29/2026, który wciąż czeka na zatwierdzenie.

Czy sam składam formularz 179?

Nie. Formularz 179 zniesiono od roku podatkowego 2024. Platformy cyfrowe zgłaszają teraz kwoty wypłacone Ci na formularzu 238 w każdym styczniu. Ty go nie składasz, ale sprawdź, czy ich liczby zgadzają się z Twoimi.

Źródła

Wypróbuj Apartop za darmo

Bezpłatnie na zawsze do 2 apartamentów, bez karty. W planie Pro 9 € za apartament miesięcznie.

Zacznij za darmoZobacz ceny

Powiązane artykuły

Podatki

Podatek turystyczny w Hiszpanii według regionów w 2026

Które regiony Hiszpanii pobierają podatek turystyczny w 2026, ile płaci najem turystyczny za gościa i noc, kto jest zwolniony i kto go rozlicza.

· 10 min czytania

Podatki

VeriFactu w najmie turystycznym w Hiszpanii: kogo i kiedy

VeriFactu w hiszpańskim najmie turystycznym: kogo dotyczy, terminy obowiązujące w październiku 2026, co musi robić program do faktur, kary i VAT.

· 9 min czytania

Przepisy

Hiszpański Jednolity Rejestr Najmu (NRUA): stan w 2026

Czym był hiszpański Jednolity Rejestr Najmu i numer NRUA, co uchylił Sąd Najwyższy w 2026 roku, co nadal obowiązuje i jakiej rejestracji potrzebujesz dziś.

· 7 min czytania

Wszystkie artykuły