Location touristique en copropriété en Espagne : les 3/5

Cour d'un immeuble résidentiel espagnol avec des appartements touristiques

Dans cet article

Quelques termes espagnols pour commencer
Ce que dit la loi depuis avril 2025
Comment fonctionne la majorité des 3/5
Location déjà en place ou nouvelle activité
Les statuts et la Cour suprême
Contester une décision
Enregistrement régional et NRUA
Garder de bonnes relations avec les voisins
Questions fréquentes
Sources

Si vous possédez un appartement dans un immeuble en Espagne et souhaitez commencer à le louer à des touristes, depuis le 3 avril 2025 vous avez besoin de l'accord exprès de la copropriété (comunidad de propietarios). La loi espagnole sur la copropriété (Ley de Propiedad Horizontal, LPH) a été modifiée par la Loi organique 1/2025 : l'accord doit être donné par les trois cinquièmes des copropriétaires représentant aussi les trois cinquièmes des quotes-parts. La même majorité peut limiter, encadrer ou interdire la location touristique, et peut faire payer aux logements touristiques jusqu'à 20 % de charges en plus.

Bonne nouvelle si vous louiez déjà légalement avant cette date : les nouvelles décisions ne sont pas rétroactives. Ce guide explique les règles simplement, comment se compte le vote, comment contester une décision et ce que la Cour suprême espagnole a dit des statuts d'immeuble.

Quelques termes espagnols pour commencer

Comunidad de propietarios (copropriété) : l'entité juridique formée par tous les propriétaires d'un immeuble ou d'une résidence. Chaque propriétaire en fait partie d'office et paie les charges de copropriété (gastos de comunidad).
Junta de propietarios (assemblée générale) : la réunion où les décisions sont votées. Il y a en général au moins une assemblée ordinaire par an, plus des assemblées extraordinaires.
Presidente (président) : un copropriétaire élu pour représenter la copropriété.
Administrador de fincas (syndic) : le professionnel qui gère habituellement les démarches, les comptes et les procès-verbaux, et qui fait souvent office de secrétaire.
Cuota de participación (quote-part) : le pourcentage de l'immeuble attribué à chaque logement, fixé dans l'acte. Il détermine ce que vous payez et le poids de votre vote.
Estatutos (statuts ou règlement de copropriété) : les règles internes de l'immeuble, souvent contenues dans l'acte constitutif (título constitutivo).

Ce que dit la loi depuis avril 2025

La Loi organique 1/2025 du 2 janvier (réforme visant l'efficacité du service public de la justice) a modifié trois éléments de la LPH, avec effet au 3 avril 2025 :

Article 7.3 (nouveau) : le propriétaire qui veut exercer l'activité de logement touristique doit obtenir au préalable l'accord exprès de la copropriété, dans les conditions de l'article 17.12. Si quelqu'un l'exerce sans cet accord, le président (de sa propre initiative ou à la demande de n'importe quel voisin) le mettra en demeure de cesser, en l'avertissant que la copropriété saisira la justice.
Article 17.12 (modifié) : la décision expresse qui approuve, limite, conditionne ou interdit l'activité, qu'elle modifie ou non les statuts, exige le vote favorable des 3/5 de l'ensemble des copropriétaires représentant les 3/5 des quotes-parts. La même majorité permet de fixer des charges spéciales ou d'augmenter la participation de ce logement aux charges communes, à condition que la hausse ne dépasse pas 20 %. Ces décisions n'ont pas d'effet rétroactif.
Deuxième disposition additionnelle de la LPH (nouvelle, ajoutée par la quatrième disposition finale de la Loi organique 1/2025) : le propriétaire qui exerçait déjà l'activité avant la réforme et s'était enregistré selon la réglementation touristique régionale peut continuer dans les conditions et délais prévus par celle-ci.

La règle des 3/5 date de 2019 (Décret-loi royal 7/2019), mais à l'époque la copropriété pouvait seulement restreindre. Le grand changement de 2025 est que le silence ne vaut plus accord : une nouvelle location touristique a besoin d'un oui clair.

Comment fonctionne la majorité des 3/5

La majorité est double et se calcule sur l'ensemble de l'immeuble, pas seulement sur les présents :

Condition	Mode de calcul	Exemple (20 logements)
3/5 des copropriétaires	Sur l'ensemble des copropriétaires	Au moins 12 votes pour
3/5 des quotes-parts	En additionnant le pourcentage de chacun	Au moins 60 % des quotes-parts
Majoration des charges	Même double majorité	Jusqu'à 20 % de plus

Les absents comptent comme « oui » (article 17.8)

Selon l'article 17.8 de la LPH, les copropriétaires dûment convoqués mais absents sont comptés pour la décision, sauf si, une fois informés, ils font connaître leur désaccord au secrétaire dans un délai de 30 jours calendaires, par un moyen qui laisse une preuve de réception. Si vous vivez à l'étranger et ne vous rendez pas aux assemblées, c'est important : lisez le procès-verbal (acta) dès qu'il arrive, même s'il n'est qu'en espagnol, et répondez à temps si vous vous opposez. Assurez-vous que le syndic a votre adresse postale et votre adresse e-mail à jour.

La majoration de 20 %

L'assemblée peut approuver des charges spéciales ou augmenter la participation des logements touristiques aux charges communes, dans la limite de 20 %, à la même double majorité. Elle s'applique à compter de la date de la décision.

Location déjà en place ou nouvelle activité

Si vous louiez déjà avant le 3 avril 2025

La deuxième disposition additionnelle protège les propriétaires qui exerçaient déjà conformément à la réglementation touristique régionale (en général, inscrits au registre régional du tourisme). Combinée à la non-rétroactivité, elle signifie qu'une interdiction ultérieure ne devrait pas, en principe, vous concerner. La question de savoir si une majoration votée ensuite peut s'appliquer pour l'avenir aux logements existants est discutée : consultez un avocat si vous êtes dans ce cas.

Cette protection ne joue pas si les statuts interdisaient déjà l'activité (voir plus bas).

Si vous voulez commencer maintenant

Il vous faut une décision d'approbation votée aux 3/5 avant d'accepter votre première réservation. Étapes habituelles :

Demandez au président ou au syndic d'inscrire le point à l'ordre du jour (orden del día) de la prochaine assemblée. Une décision prise en « questions diverses » est facile à contester.
Votez, puis laissez courir le délai de 30 jours pour les absents.
Demandez un certificat du secrétaire ou du syndic constatant l'approbation.
Utilisez-le pour déposer votre inscription au registre régional du tourisme.

Si vous ne pouvez pas assister à l'assemblée, vous pouvez généralement vous faire représenter par une simple procuration signée. Si vous commencez sans accord, la copropriété peut exiger que vous cessiez, puis vous assigner en cessation sur le fondement de l'article 7.2.

Les statuts et la Cour suprême

Au-delà des décisions d'assemblée, les statuts de l'immeuble comptent. La Cour suprême espagnole (Tribunal Supremo) a fixé les critères suivants :

Novembre 2023 (arrêts 1643/2023 et 1671/2023) : si les statuts interdisent dans les logements les activités économiques, professionnelles ou commerciales, cette interdiction s'étend à la location touristique, car le droit espagnol la qualifie d'activité économique. D'autres arrêts de 2024 (90/2024 et 95/2024) ont suivi la même ligne.
3 octobre 2024 (formation plénière de la première chambre, arrêts 1232/2024 et 1233/2024, à l'unanimité ; annoncés par le pouvoir judiciaire le 7 octobre) : première interprétation de l'article 17.12, dans sa rédaction de 2019. La copropriété peut interdire la location touristique à la majorité des 3/5 ; l'unanimité n'est pas nécessaire.
2025 (arrêt ECLI:ES:TS:2025:725, annoncé par le pouvoir judiciaire le 6 mars 2025) : la restriction doit être claire et précise. Des statuts qui se contentent de décrire les lots comme des logements, sans interdire l'usage touristique ni les activités économiques, n'interdisent pas la location touristique.

Pour les acheteurs, cela signifie qu'une interdiction statutaire n'est opposable à un nouveau propriétaire que si elle est inscrite au Registre foncier (Registro de la Propiedad ; article 5 de la LPH). Avant d'acheter un appartement pour le louer, demandez à votre avocat une nota simple (extrait du registre foncier) ainsi qu'une copie des statuts et des derniers procès-verbaux.

Contester une décision

L'article 18 de la LPH permet aux copropriétaires de contester les décisions en justice :

Motifs : décision contraire à la loi ou aux statuts, gravement préjudiciable à la copropriété au profit de certains copropriétaires, causant un préjudice grave à un copropriétaire qui n'a aucune obligation juridique de le supporter, ou prise par abus de droit.
Qui : les copropriétaires qui ont voté contre et fait consigner leur opposition (salvar el voto), les absents et ceux qui ont été indûment privés de vote.
Condition : être à jour de ses charges de copropriété, ou consigner la dette auprès du tribunal.
Délai : trois mois à compter de la décision, ou un an si elle est contraire à la loi ou aux statuts. Pour les absents, le délai court à partir de la notification.

Enregistrement régional et NRUA

L'accord de la copropriété s'ajoute à l'enregistrement touristique ; il ne le remplace pas.

Andalousie : l'inscription au Registre du tourisme d'Andalousie (Registro de Turismo de Andalucía) se fait en déposant en ligne une déclaration responsable (declaración responsable), ce qui suppose un certificat électronique espagnol. Selon la FAQ du gouvernement régional, il faut joindre une nota simple récente et un certificat du secrétaire ou du syndic de la copropriété attestant l'accord exprès et en vigueur pour l'usage touristique ; à défaut, vous disposez de 10 jours ouvrables pour le fournir, après quoi une procédure d'annulation est engagée. Le décret andalou sur les logements touristiques (Décret 28/2016, texte consolidé) exclut en outre les logements situés dans des immeubles dont l'acte constitutif ou les statuts interdisent expressément l'hébergement touristique. Consultez notre guide de l'enregistrement VUT en Andalousie et des pages locales comme Malaga ou Marbella.
Registre unique (NRUA) : en mai 2026, la Cour suprême a annulé la partie du Décret royal 1312/2024 qui créait le Registre unique national des locations (arrêt publié au Journal officiel le 8 juin 2026), tout en maintenant le guichet numérique unique et la transmission des données par les plateformes. Plus de détails dans notre article sur le NRUA.

La déclaration des voyageurs à la police (SES.HOSPEDAJES) et la taxe de séjour, là où elle existe, continuent de s'appliquer : voir la déclaration des voyageurs pas à pas et la taxe de séjour par région. Si vous ne vivez pas en Espagne, n'oubliez pas que vos revenus locatifs sont aussi imposés en Espagne au titre de l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR, modelo 210), ce qui nécessite votre NIE.

Garder de bonnes relations avec les voisins

Les assemblées votent généralement contre la location touristique à cause du bruit et des déchets. Arriver avec des faits aide.

Si l'immeuble dispose d'une réception ou d'un syndic, Apartop Community est conçu pour eux : une affiche avec QR code pour que les voisins signalent bruit, déchets, piscine ou dégâts sans créer de compte (le signalement parvient à l'hôte du logement et à la copropriété), un règlement intérieur que les voyageurs des logements connectés acceptent lors du check-in en ligne, un rapport imprimable pour l'assemblée avec séjours, nuitées et signalements par logement, et une feuille pour suivre les charges des logements touristiques si une majoration est votée (plafonnée à 20 %). Apartop ne fixe ni n'encaisse ces charges. C'est gratuit pour les propriétaires ; la copropriété paie selon le nombre de logements. Voir comment fonctionne Apartop Community.

Pour un propriétaire à l'étranger, être bien organisé aide aussi : check-in en ligne avec SES.HOSPEDAJES, un livret d'accueil numérique avec le règlement de l'immeuble, et une remise des clés que vos voisins ne remarqueront pas. Vous pouvez commencer gratuitement avec jusqu'à 2 logements ou consulter les tarifs de Pro.

Questions fréquentes

Ma copropriété peut-elle interdire la location touristique à la majorité ?

Oui. Les trois cinquièmes des copropriétaires représentant les trois cinquièmes des quotes-parts suffisent ; l'unanimité n'est pas requise, comme l'a confirmé la Cour suprême le 3 octobre 2024. Depuis le 3 avril 2025, un logement qui veut commencer a en outre besoin d'un accord exprès à cette même majorité.

J'étais déjà enregistré avant avril 2025. Une nouvelle interdiction me concerne-t-elle ?

En principe, non : l'article 17.12 dispose que ces décisions ne sont pas rétroactives, et la deuxième disposition additionnelle permet aux exploitants déjà en règle de continuer. Il en va autrement si des statuts inscrits interdisaient déjà l'activité.

De combien la copropriété peut-elle augmenter mes charges ?

De 20 % au maximum sur votre participation aux charges communes, voté à la double majorité des 3/5. Une majoration supérieure, ou votée avec moins de voix, peut être contestée.

Je vis à l'étranger et je ne vais jamais aux assemblées. Mon vote compte-t-il ?

Oui, comme un « oui » par défaut : selon l'article 17.8, les absents dûment notifiés qui ne s'opposent pas auprès du secrétaire dans les 30 jours calendaires sont comptés pour. Donnez une procuration ou répondez par écrit si vous n'êtes pas d'accord.

De combien de temps est-ce que je dispose pour contester une décision ?

Trois mois à compter de la décision (de la notification si vous étiez absent), ou un an si elle est contraire à la loi ou aux statuts. Vous devez être à jour de vos charges ou consigner la somme due.

Des statuts qui parlent d'« usage d'habitation » interdisent-ils la location touristique ?

Pas nécessairement. La Cour suprême exige une interdiction claire et précise ; décrire les lots comme des logements ne suffit pas. En revanche, selon les arrêts de 2023 et 2024, une interdiction des activités économiques ou commerciales couvre bien la location touristique.

Sources

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