Registre unique des locations en Espagne (NRUA) en 2026

Depuis le 1er juillet 2025, le Registre unique des locations espagnol (Registro Único de Arrendamientos) obligeait à inscrire chaque location touristique et chaque location meublée de moyenne durée au Registre foncier (Registro de la Propiedad) pour obtenir un Numéro d'enregistrement unique (NRUA) avant de pouvoir la publier sur Airbnb, Booking.com ou d'autres plateformes. En 2026, la Cour suprême espagnole a annulé cette obligation par trois arrêts. Aujourd'hui, le NRUA n'est plus exigible, mais votre numéro de licence touristique régionale (en Andalousie, le numéro VUT) reste obligatoire.

Ce guide explique ce qu'était ce dispositif, ce que la Cour a annulé, ce qui subsiste (le Guichet numérique unique des locations) et ce que vous devez faire en tant que propriétaire, en particulier si vous vivez hors d'Espagne. Tout a été vérifié dans le BOE, le journal officiel espagnol, le 11 octobre 2026.

Ce qu'était le Registre unique des locations

Il a été créé par le Décret royal 1312/2024 du 23 décembre, pour appliquer en Espagne le Règlement (UE) 2024/1028 sur les données relatives aux locations de courte durée. Il est entré en vigueur le 2 janvier 2025 et s'appliquait depuis le 1er juillet 2025.

Le dispositif comportait deux volets :

• Le Registre unique : le propriétaire (ou l'exploitant du logement) demandait au Registre foncier (Registro de la Propiedad), ou au Registre des biens meubles pour les bateaux, un numéro pour chaque logement. Il concernait aussi bien la location touristique que la location de moyenne durée (pour le travail, les études, un traitement médical…). Pour la location touristique, il fallait en plus fournir la licence ou l'inscription régionale. Le numéro commençait par « ES » suivi de lettres et de chiffres.
• Le Guichet numérique unique des locations (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos) : une passerelle du ministère du Logement par laquelle les plateformes transmettent les données d'activité de chaque annonce et vérifient les numéros.

Les plateformes devaient exiger le numéro avant de publier une annonce, et le ministère pouvait ordonner le retrait des annonces dont le numéro était invalide ou révoqué.

Le dépôt annuel d'informations

L'article 10.4 obligeait à déposer chaque année au Registre une liste anonymisée des locations de l'année précédente et de leur finalité. L'Arrêté VAU/1560/2025 a approuvé ce formulaire d'information : il se déposait en février, un par bien, sur papier ou en fichier XBRL, pour la première fois en février 2026 avec les données de 2025. À défaut de dépôt, ou si celui-ci révélait un usage abusif, le registrateur pouvait retirer le numéro.

Ce que la Cour suprême a annulé

La chambre administrative de la Cour suprême a fait droit, totalement ou partiellement, à trois recours contre le Décret royal 1312/2024 :

Le motif tient à la répartition des compétences : outre la procédure d'enregistrement, l'arrêt annule la première disposition finale en ce qu'elle invoquait les compétences de l'État pour la réglementer. Le premier arrêt annule les articles 5 (obligations des bailleurs), 8 (registre unique), 9 (procédure d'inscription et numéro) et 10 (vérification du numéro et dépôt annuel), les lettres b) et c) de l'article 12, la deuxième disposition additionnelle et les articles 1, 2 et 6 en ce qui concerne le registre, ainsi que « toute autre disposition ou mention » du registre unique. Les arrêts du 21 mai et du 1er juin annulent, pour l'essentiel, les mêmes dispositions. L'obligation de s'inscrire au Registre foncier pour obtenir un numéro permettant de publier des annonces sur les plateformes disparaît également.

En pratique :

• Vous n'avez plus à demander de NRUA, ni pour la location touristique ni pour la location de moyenne durée.
• Le dépôt annuel de février perd sa base légale, puisqu'il reposait sur l'article 10, annulé. Le dépôt de février 2026 a été fait selon les règles alors en vigueur ; en l'état du BOE, il n'y a pas d'obligation de le renouveler en février 2027.
• Si vous avez déjà un numéro, vous pouvez continuer à l'afficher, mais aucune règle nationale ne l'exige.

Ce qui reste en vigueur

L'annulation est partielle. Selon le texte consolidé du Décret royal 1312/2024 publié au BOE, restent en vigueur :

• Le Guichet numérique unique des locations (article 7), qui relève du ministère du Logement.
• L'obligation pour les plateformes de transmettre régulièrement au Guichet les données d'activité de chaque annonce, conformément au Règlement européen 2024/1028 (article 6, dans sa partie non annulée).
• L'utilisation de ces données pour la statistique officielle (article 11).

Par ailleurs, le Décret-loi royal 29/2026, publié le 7 octobre 2026, réécrit le titre V de la loi sur les baux urbains (LAU) avec un régime de sanctions pour les plateformes qui ne transmettent pas les données au Guichet unique (articles 38 à 51) : 100 000 € pour les infractions légères, 500 000 € pour les graves (jusqu'à 1 % du chiffre d'affaires annuel) et 1 million d'euros pour les très graves (jusqu'à 2 %). Son article 20 exige aussi que toute offre ou publicité de location indique « le numéro, code ou titre d'identification du logement loué, le cas échéant ». Comme tout décret-loi royal, il doit être validé par le Congrès dans un délai de 30 jours ouvrables ; les Cortes ayant été dissoutes en vue des élections (Décret royal 806/2026), c'est sa Députation permanente (Diputación Permanente) qui se prononce. Au 11 octobre 2026, le vote n'a pas encore eu lieu.

L'enregistrement qui reste obligatoire : celui de votre région

Les arrêts ne touchent pas les registres régionaux du tourisme, qui sont ceux qui rendent une location touristique légale. En Andalousie, il s'agit du Registre du tourisme d'Andalousie (Registro de Turismo de Andalucía) : le logement à usage touristique (vivienda de uso turístico) y est inscrit au moyen d'une déclaration responsable (declaración responsable) et reçoit un code de la forme VUT/province/numéro (par exemple VUT/MA/12345 ; les plus anciens commencent par VFT/), conformément au Décret 31/2024. C'est ce numéro que vous devez afficher dans vos annonces et vos documents.

Attention à une erreur fréquente : la référence CTC-… reçue lors du dépôt de la déclaration responsable n'est pas votre numéro d'inscription ; le vrai numéro figure dans la décision (resolución).

Si vous vivez à l'étranger, vous effectuerez généralement les démarches régionales en ligne avec un certificat électronique espagnol ou par l'intermédiaire d'un gestor, et vous aurez besoin de votre NIE (numéro d'identification fiscale des étrangers). N'oubliez pas non plus que votre copropriété peut limiter les locations touristiques à la majorité des 3/5 (nous l'expliquons ici) et que, indépendamment de tout registre, vous devez toujours déclarer vos voyageurs à SES.Hospedajes, le système de la police (pas à pas).

Et les plateformes qui retiraient des annonces ?

Tant que le NRUA était en vigueur, le ministère du Logement pouvait ordonner aux plateformes de retirer sous 48 heures les annonces sans numéro valide. Ce pouvoir était lié au numéro du Registre foncier et il est tombé avec lui. La réglementation régionale, elle, n'est pas tombée : les régions peuvent sanctionner les annonces sans leur numéro d'enregistrement touristique, et le Règlement européen impose aux plateformes d'afficher le numéro partout où existe une procédure d'enregistrement, y compris régionale. Chaque plateforme fixe en outre ses propres règles ; surveillez les avis dans votre espace hôte.

Ce que nous vous recommandons

1. Vérifiez que chaque logement dispose d'un numéro d'enregistrement touristique régional valide et qu'il figure dans toutes vos annonces.
2. Si vous aviez déjà un NRUA, conservez-le ; vous n'avez pas besoin de le renouveler ni de faire le dépôt de février tant qu'aucune nouvelle règle n'est adoptée.
3. Surveillez le BOE : le ministère pourrait légiférer à nouveau sur la coordination avec les registres régionaux, et le Décret-loi royal 29/2026 attend sa validation par la Députation permanente du Congrès.
4. Restez à jour pour le reste : déclaration des voyageurs, taxe de séjour là où elle existe, impôt sur le revenu (modelo 210 si vous êtes non-résident) et factures le cas échéant (VeriFactu en location touristique).

Comment Apartop vous aide

Dans Apartop, vous enregistrez le numéro du Registre du tourisme d'Andalousie de chaque appartement avec son type (VUT, appartements touristiques, maison rurale, VTAR…), et Apartop l'indique sur les documents de l'appartement (voir la fonctionnalité). Il détecte si vous avez saisi la référence CTC de la déclaration responsable au lieu du numéro d'inscription et reconnaît les formats des autres régions. Si vous avez un numéro du Registre unique, vous pouvez aussi l'enregistrer, mais Apartop ne l'exige jamais. Si vous ajoutez un logement à partir de son annonce, Apartop lit les numéros qui y figurent.

Le check-in en ligne prépare aussi la déclaration des voyageurs pour SES.Hospedajes : téléchargement gratuit, et envoi automatique avec Pro (check-in en ligne). Apartop est gratuit jusqu'à 2 appartements (tarifs) ; vous pouvez commencer gratuitement ici.

Sources

Sources officielles consultées le 11 octobre 2026.

• Décret royal 1312/2024, texte consolidé avec les annulations (BOE, mis à jour le 18 juillet 2026)
• Arrêt de la Cour suprême du 19 mai 2026, recours 1/143/2025 (BOE n° 139 du 8 juin 2026)
• Arrêt de la Cour suprême 629/2026 du 21 mai, recours 1/54/2025 (BOE n° 155 du 26 juin 2026)
• Arrêt de la Cour suprême du 1er juin 2026, recours 1/144/2025 (BOE n° 174 du 18 juillet 2026)
• Arrêté VAU/1560/2025 du 22 décembre, formulaire d'information annuel (BOE)
• Règlement (UE) 2024/1028, applicable depuis le 20 mai 2026 (BOE)
• Décret-loi royal 29/2026 du 6 octobre : art. 3 (titre V de la LAU) et art. 20 (BOE du 7 octobre 2026)
• Décret royal 806/2026, de dissolution des Cortes et de convocation des élections (BOE du 6 octobre 2026)
• La Moncloa : campagne du ministère du Logement sur le registre unique, juin 2025