VeriFactu et location touristique en Espagne : qui et quand

VeriFactu est le surnom d'une réglementation espagnole qui oblige les logiciels de facturation à tenir un registre infalsifiable de chaque facture émise, avec une empreinte chaînée (hash) et un QR code que les clients peuvent vérifier auprès de l'administration fiscale espagnole (Agencia Tributaria, ou AEAT). Si vous possédez une location touristique en Espagne, la vraie question n'est pas de savoir si vous y êtes propriétaire, mais si votre location constitue une activité économique et si vous facturez avec un logiciel.

Où en est-on au 11 octobre 2026 : les échéances légales restent le 1er janvier 2027 pour les sociétés et le 1er juillet 2027 pour tous les autres assujettis. Le 5 octobre 2026, le ministère des Finances a annoncé son intention de les reporter à octobre 2028, mais ce changement n'a pas encore été publié au Boletín Oficial del Estado (BOE), le journal officiel espagnol.

Ce qu'est VeriFactu

La base juridique est le Décret royal 1007/2023, qui approuve le règlement sur les exigences des logiciels de facturation (appelé RRSIF en espagnol). Le détail technique figure dans l'Arrêté HAC/1177/2024 : formats des enregistrements, calcul du hash, présentation du QR code et transmission des données à l'AEAT.

Le principe est simple. Chaque fois que votre logiciel émet une facture, il crée aussi un enregistrement de facturation avec les données clés : numéro fiscal de l'émetteur (NIF), numéro de facture, date, type de facture, montant de TVA et total. Cet enregistrement est « scellé » par un hash qui dépend aussi du hash de l'enregistrement précédent : si quelqu'un supprime ou modifie une ancienne facture, la chaîne ne tombe plus juste.

Il y a deux façons de se conformer :

• Mode VERI*FACTU : le logiciel envoie chaque enregistrement à l'AEAT au moment de sa création. La facture porte la mention « Factura verificable en la sede electrónica de la AEAT ».
• Mode « non VERI*FACTU » : le logiciel conserve lui-même les enregistrements, à la disposition de l'administration fiscale, avec des exigences de sécurité supplémentaires : chaque enregistrement doit être signé électroniquement (signature XAdES, article 14 de l'arrêté) et le logiciel doit tenir un journal des événements (article 9 de l'arrêté : début et fin de ce mode, détection d'anomalies, exportations, restaurations de sauvegardes et un récapitulatif au moins toutes les 6 heures de fonctionnement). La facture porte toujours le QR code, sans cette mention.

Votre location touristique est-elle concernée ?

L'AEAT résume le champ d'application par sa règle des « quatre NON » : vous êtes concerné si vous émettez des factures avec un logiciel (pas seulement à la main), si vous n'êtes pas soumis au SII (déclaration de TVA en temps réel), si votre domicile fiscal n'est pas au Pays basque ou en Navarre, et si vous n'avez pas de dispense. En outre, le règlement ne vise que les sociétés, les contribuables à l'impôt espagnol sur le revenu exerçant une activité économique, et les non-résidents opérant via un établissement stable en Espagne.

Pour les locations touristiques, cela donne ces cas courants :

La plupart des propriétaires étrangers ayant un ou deux logements relèvent des deux dernières lignes : vous remettez les clés, faites le ménage entre deux voyageurs et déclarez les revenus comme revenus fonciers, soit dans votre déclaration d'impôt espagnole si vous êtes résident, soit au moyen du modelo 210 (impôt sur le revenu des non-résidents, IRNR) si vous ne l'êtes pas. Nous expliquons le cas des résidents dans comment déclarer les revenus d'une location touristique. Notez qu'échapper à VeriFactu ne signifie pas que vous n'avez jamais à émettre de factures ; cela signifie seulement que votre logiciel n'a pas à respecter ces règles.

Échéances actuellement en vigueur

Le calendrier a changé plusieurs fois :

1. Le Décret royal 254/2025 fixait le 1er janvier 2026 pour les sociétés et le 1er juillet 2026 pour les autres.
2. Le Décret-loi royal 15/2025 du 2 décembre a tout reporté d'un an : 1er janvier 2027 pour les contribuables à l'impôt sur les sociétés et 1er juillet 2027 pour les autres (indépendants et non-résidents avec établissement stable). Ce sont les dates qu'affiche aujourd'hui l'AEAT.
3. Le 5 octobre 2026, le ministère des Finances a publié une note d'information annonçant le report des obligations en suspens à octobre 2028, pour qu'elles coïncident avec la facturation électronique obligatoire entre entreprises pour celles dont le chiffre d'affaires ne dépasse pas 8 millions d'euros. Elle indique que les exigences d'intégrité, de conservation et de traçabilité resteront « substantiellement équivalentes ».

Tant que ce report n'est pas adopté et publié au BOE, les dates de 2027 restent la loi. Il est raisonnable de continuer à se préparer : c'est le calendrier qui bouge, pas le fond.

Ce que doit faire votre logiciel de facturation

Un logiciel de facturation conforme doit au minimum :

• Créer un enregistrement d'émission pour chaque facture émise et un enregistrement d'annulation lorsqu'une facture est annulée, avec les champs fixés par l'arrêté.
• Calculer un hash SHA-256 pour chaque enregistrement, chaîné au précédent, afin que l'historique ne puisse pas être modifié sans que cela se voie.
• Imprimer un QR code sur la facture (entre 30x30 et 40x40 mm selon l'article 21 de l'arrêté ; la spécification technique de l'AEAT ajoute le libellé « QR tributario: »), renvoyant au service de vérification de l'AEAT avec le NIF de l'émetteur, le numéro de facture, la date et le montant.
• Ne pas permettre de supprimer ni de modifier les factures émises : les erreurs se corrigent par une facture rectificative (factura rectificativa).
• Selon le mode : envoyer les enregistrements à l'AEAT (VERI*FACTU) ou les conserver avec une signature électronique et un journal des événements (non VERI*FACTU).
• Être accompagné d'une déclaration de conformité (declaración responsable) de l'éditeur du logiciel.

L'AEAT propose aussi une application de facturation gratuite sur son site, une option si vous émettez peu de factures et n'avez besoin de rien d'autre.

Ce que fait Apartop de vos factures

Dans Apartop, « Factures émises avec empreinte chaînée et QR code » fait partie du plan Pro (voir les tarifs). Voici exactement ce que cela fait aujourd'hui :

• Il facture chaque réservation avec les données du voyageur issues du check-in en ligne, les dates et le montant déjà remplis, avec une numérotation séquentielle par série, des factures complètes ou simplifiées et des factures rectificatives (comment ça marche).
• Chaque facture reçoit un enregistrement avec un hash SHA-256 chaîné au précédent du même propriétaire, calculé selon la spécification technique de l'AEAT. Si vous supprimez par erreur la dernière facture, un enregistrement d'annulation est conservé. Dans les paramètres, vous pouvez vérifier que la chaîne de chaque propriétaire est intacte.
• La facture porte le « QR tributario » renvoyant au service de vérification de l'AEAT.
• Il conserve les enregistrements et ne les envoie pas à l'AEAT, comme en mode non VERI*FACTU ; c'est pourquoi les factures ne portent pas la mention « VERI*FACTU ».

Ce qu'il ne fait pas encore, et qu'il faut savoir : Apartop n'envoie pas actuellement les enregistrements à l'AEAT, ne signe pas électroniquement les enregistrements et ne tient pas le journal des événements qu'exige le mode non VERI*FACTU, et n'a pas encore publié sa déclaration de conformité. Rien n'est encore obligatoire (les dates sont en 2027), mais avant l'échéance qui vous concerne, demandez à votre éditeur de logiciel (Apartop ou un autre) sa déclaration de conformité et convenez du bon mode avec votre conseiller.

Apartop vous permet aussi de définir le traitement de TVA de chaque propriétaire (exonéré, 10 % ou 21 %) et sépare la commission de la plateforme en tant que dépense. Les factures que vous recevez (ménage, charges, réparations) relèvent d'une autre fonctionnalité : les dépenses à partir d'une photo de la facture.

La TVA des locations touristiques et son lien avec VeriFactu

VeriFactu ne change pas la TVA que vous facturez (IVA en espagnol) ; il encadre seulement la manière dont les factures sont enregistrées. Mais les deux se recoupent, car le traitement de TVA indique souvent si votre location est une activité économique :

• Sans services de type hôtelier : la location d'un logement meublé est actuellement exonérée de TVA (art. 20.Uno.23 de la loi sur la TVA, Loi 37/1992).
• Avec services de type hôtelier (ménage en cours de séjour, changement de linge, restauration…) : TVA à 10 %, et il s'agit d'une activité économique pour l'impôt sur le revenu, ce qui vous fait entrer dans VeriFactu.

Nouveau : le Décret-loi royal 29/2026, publié au BOE le 7 octobre 2026, supprime l'exonération à partir du 1er décembre 2026 pour les locations meublées de 30 nuits ou moins (sauf s'il s'agit de la résidence principale du bailleur) et les soumet à la TVA à 10 % (nouvelle rédaction de l'article 20.Uno.23, lettre e', et de l'article 91.Uno.2.2 de la loi sur la TVA). Un décret-loi royal doit être validé par le Congrès dans les 30 jours ouvrables, faute de quoi il est abrogé ; le Parlement étant dissous pour les élections du 29 novembre, c'est sa Députation permanente (Diputación Permanente) qui se prononce. Au 11 octobre 2026, le vote n'a pas encore eu lieu. Facturer la TVA ne fait pas à lui seul de votre location une activité économique pour l'impôt sur le revenu ; cela ne vous fait donc pas entrer automatiquement dans VeriFactu. Si vous êtes non-résident, l'immatriculation à la TVA peut aussi impliquer de désigner un représentant fiscal ou un conseiller en Espagne : faites-vous conseiller avant le 1er décembre.

Pour les autres taxes locales, voir la taxe de séjour par région en 2026.

Sanctions

L'article 201 bis de la loi générale fiscale sanctionne :

• L'utilisation d'un système de facturation non conforme alors qu'il devrait l'être, ou altéré ou modifié : 50 000 € par exercice.
• La production ou la commercialisation de systèmes non conformes : 150 000 € par exercice et par type de système, plus 1 000 € pour chaque système vendu sans la certification requise.

C'est pourquoi il importe que votre logiciel dispose de sa déclaration de conformité et pourquoi, si vous êtes concerné, un tableur modifiable qui permet de réécrire les factures passées n'est pas une option sûre.

Que faire maintenant

1. Demandez à votre conseiller si votre location est une activité économique (services de type hôtelier, personnel) ou un simple revenu foncier.
2. Si vous êtes une société ou un indépendant avec services de type hôtelier, choisissez dès maintenant un logiciel prêt et commencez à facturer avec une numérotation séquentielle.
3. Revoyez votre situation de TVA avant le 1er décembre 2026 et surveillez la validation du Décret-loi royal 29/2026.
4. Suivez la page VeriFactu de l'AEAT pour savoir si le report à 2028 arrive au BOE.

Si vous voulez essayer la facturation des réservations, vous pouvez créer un compte gratuit : les nouveaux comptes bénéficient de 30 jours de Pro. Et n'oubliez pas les autres démarches de votre logement, comme votre licence touristique régionale (et ce qui reste du Registre unique des locations après son annulation).

Sources

Sources officielles consultées le 11 octobre 2026.

• Décret royal 1007/2023, règlement sur les logiciels de facturation (BOE)
• Arrêté HAC/1177/2024, spécifications techniques : art. 6, 9, 14, 20 et 21 (BOE)
• Décret royal 254/2025 du 1er avril (BOE)
• Décret-loi royal 15/2025 du 2 décembre, validé par le Congrès (résolution du 11 décembre 2025) (BOE)
• Note d'information du ministère des Finances, 5 octobre 2026 (annonce, pas encore loi au BOE)
• Arrêté HAC/1028/2026, solution publique de facturation électronique (BOE, 5 octobre 2026)
• AEAT : logiciels de facturation et VERI*FACTU
• AEAT : FAQ sur le champ d'application (« règle des 4 NON », locations)
• Loi 58/2003, loi générale fiscale, art. 201 bis (BOE)
• Loi 37/1992, loi sur la TVA (BOE)
• Décret-loi royal 29/2026 du 6 octobre, art. 7 (BOE, 7 octobre 2026)
• Décret royal 806/2026, de dissolution des Cortes (BOE, 6 octobre 2026)