Déclarer les revenus d'une location touristique en Espagne

La manière de déclarer les revenus d'une location touristique en Espagne dépend d'abord de votre lieu de résidence fiscale. Si vous vivez en Espagne (en règle générale, plus de 183 jours par an), les revenus vont dans votre déclaration annuelle d'impôt sur le revenu, l'IRPF. Si vous vivez à l'étranger, vous payez l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) au moyen du modelo 210, à 19 % si vous vivez dans l'UE, en Islande, en Norvège ou au Liechtenstein, ou à 24 % partout ailleurs, y compris en Suisse et au Royaume-Uni. La différence est importante, car seuls les résidents de l'UE et de l'EEE peuvent déduire leurs frais.

Ce guide couvre les deux cas. Il explique comment l'administration fiscale qualifie une location touristique, quels frais vous pouvez déduire, comment fonctionne l'amortissement, ce qui se passe les jours où le logement est vide, ce que les plateformes déclarent sur vous (le modelo 238, qui a remplacé le modelo 179) et le changement de TVA au 1er décembre 2026. Nous avons tout vérifié le 11 octobre 2026 sur le site de l'administration fiscale espagnole (Agencia Tributaria, AEAT) et dans son Manuel de l'impôt sur le revenu 2025, ainsi que dans les textes publiés au BOE (le journal officiel espagnol), dont le Décret-loi royal 29/2026 du 6 octobre.

Avant tout : le NIE et la qualification de la location

Pour être propriétaire et payer des impôts en Espagne, il vous faut un NIE, le numéro d'identification fiscale des étrangers. Vient ensuite la question clé : votre location touristique est-elle un simple revenu foncier ou une activité économique ?

Selon l'AEAT, une location touristique constitue un revenu du capital immobilier (rendimiento del capital inmobiliario), c'est-à-dire un revenu foncier, sauf si :

• vous fournissez des services de type hôtelier : réception et assistance permanente aux voyageurs, ménage pendant le séjour, changement de linge, blanchisserie, repas et services similaires ; ou
• vous employez au moins une personne à temps plein pour la gérer.

L'AEAT précise que le ménage à l'arrivée et au départ des voyageurs, le changement de linge à ce moment-là et les réparations ponctuelles ne sont pas des services de type hôtelier. Un appartement touristique classique avec ménage entre deux séjours relève du revenu foncier.

Si vous fournissez des services de type hôtelier, la location devient une activité économique, soumise à la TVA à 10 %. Un non-résident qui l'exploite ainsi est considéré comme ayant un établissement stable en Espagne, ce qui entraîne davantage d'obligations (et, si vous vivez hors de l'UE, un représentant fiscal espagnol). La plupart des propriétaires étrangers restent du côté simple.

TVA à partir du 1er décembre 2026. Jusqu'au 30 novembre 2026, une location touristique simple (sans services de type hôtelier) est exonérée de TVA. À partir du 1er décembre 2026, le Décret-loi royal 29/2026 (article 7) supprime l'exonération pour les logements meublés loués au même voyageur pour 30 nuits ou moins, sauf s'il s'agit du logement où vous vivez vous-même, et les soumet à la TVA à 10 %. En pratique, presque toutes les locations touristiques seront soumises à la TVA, avec ou sans services de type hôtelier : vous devrez facturer la TVA, émettre des factures (voir VeriFactu en location touristique) et déposer des déclarations de TVA. Payer la TVA ne transforme pas à lui seul la location en activité économique pour l'impôt sur le revenu. Un décret-loi royal doit être validé par le Parlement espagnol dans les 30 jours ouvrables ; au 11 octobre 2026, il n'a pas été voté, et un précédent décret au contenu identique (RDL 26/2026) a été rejeté le 2 octobre. Vérifiez l'issue avec votre gestor.

Si vous êtes non-résident (IRNR, modelo 210)

Taux d'imposition

Pour les résidents de l'UE et de l'EEE, les frais sont déductibles selon les mêmes règles que pour les résidents espagnols (voir plus bas), à condition d'être directement liés aux revenus obtenus en Espagne (article 24.6 de la loi sur l'impôt sur le revenu des non-résidents). Tous les autres paient sur le montant total reçu du voyageur, sans aucune déduction. Depuis le Brexit, cela inclut les résidents britanniques. Un arrêt de l'Audience nationale (Audiencia Nacional) du 28 juillet 2025 a jugé que les résidents hors UE devraient aussi pouvoir déduire leurs frais, mais l'AEAT s'y est opposée et ses instructions appliquent toujours la règle ci-dessus ; demandez à votre conseiller s'il faut le revendiquer.

Quand déclarer

Le revenu est dû lorsque le loyer devient exigible, ou lorsque vous êtes payé si c'est plus tôt. Pour les revenus locatifs donnant lieu à un impôt à payer, les instructions du modelo 210 de l'AEAT prévoient deux options. Vous pouvez déclarer chaque trimestre, dans les 20 premiers jours d'avril, juillet, octobre et janvier, ou regrouper toute l'année en une seule déclaration (regroupement annuel possible depuis les revenus de 2024). L'Arrêté HAC/623/2026 fixe le délai des revenus locatifs du 1er au 20 avril de l'année suivante, à commencer par les revenus du dernier trimestre 2026 : la première fenêtre selon la nouvelle règle s'ouvre donc en avril 2027. Vérifiez les instructions en vigueur avant chaque déclaration.

Les jours où le logement est vide : revenu imputé

Pour les jours où votre logement n'est pas loué (parce que vous l'occupez vous-même ou qu'il est vide), l'Espagne impose un revenu fictif. Il correspond à 1,1 % de la valeur cadastrale (la valeur officielle du bien figurant sur votre avis d'IBI, la taxe foncière) si les valeurs de la commune ont été révisées lors d'une évaluation générale entrée en vigueur à partir du 1er janvier 2012, ou à 2 % dans le cas contraire. Le montant est calculé au prorata des jours, et vous payez 19 % ou 24 % de ce montant, également via le modelo 210. Pour 2025, la déclaration se dépose entre le 1er janvier et le 31 décembre 2026. À partir des revenus de 2026, la fenêtre devient du 1er avril au 31 décembre de l'année suivante. Le Décret-loi royal 29/2026, toujours en attente de validation, remplacerait à partir de 2027 le taux fixe par un barème progressif (1,1 %, 1,5 %, 2 % et 3 %) appliqué à la valeur cadastrale totale de vos biens.

Ai-je besoin d'un représentant fiscal ?

Pas automatiquement. Selon l'article 10 de la loi sur l'impôt sur le revenu des non-résidents, les résidents de l'UE n'ont jamais à en désigner. Si vous vivez hors de l'UE et vous contentez de louer le bien, vous ne devez en désigner un que si l'AEAT l'exige (en raison du montant ou du type de revenus, ou parce que vous êtes propriétaire en Espagne). C'est obligatoire si vous opérez via un établissement stable, par exemple une location touristique avec services de type hôtelier, ou si vous résidez dans un pays sans échange effectif d'informations fiscales avec l'Espagne. En pratique, beaucoup de propriétaires confient le dépôt du modelo 210 à un gestor.

Comment se calcule le revenu net (résidents et propriétaires UE/EEE)

Revenu net = revenu brut − frais déductibles − amortissement.

Le revenu brut comprend tout ce que le voyageur paie pour le séjour, frais de ménage compris, hors TVA le cas échéant. Si vous prenez des réservations via Airbnb ou Booking.com, déclarez le montant brut de la réservation et déduisez la commission de la plateforme comme frais. Ainsi, vos chiffres correspondent à ce que déclare la plateforme.

Frais déductibles

• Intérêts d'emprunt du prêt utilisé pour acheter ou améliorer le bien.
• Réparations et entretien : peinture, réparation de la chaudière, remplacement d'appareils en panne. Les améliorations ne sont pas des frais : elles s'ajoutent à la valeur du bien et s'amortissent.
• Impôts locaux : IBI (taxe foncière) et taxe d'enlèvement des ordures.
• Charges de copropriété, assurance et fournitures (eau, électricité, internet…) que vous payez.
• Services de tiers : ménage, blanchisserie, société de gestion, gestor, commissions des plateformes, logiciels.
• Amortissement de la construction et du mobilier.

Plafond : les intérêts plus les réparations et l'entretien ne peuvent pas dépasser le revenu brut de ce bien (article 23.1.a de la loi sur l'impôt sur le revenu). L'excédent peut être reporté sur 4 ans, avec le même plafond chaque année.

Location sur une partie de l'année : selon la Cour suprême (arrêts du 25 février 2021 et du 15 septembre 2021) et le TEAC (le tribunal économico-administratif central, décision du 22 avril 2024), les frais annuels (IBI, charges de copropriété, assurance, fournitures, intérêts, amortissement) ne sont déductibles qu'au prorata des jours où le bien a effectivement été loué. Les frais liés à chaque séjour (ménage, commissions, blanchisserie) et, en règle générale, les réparations sont déductibles en totalité. L'affaire tranchée par le TEAC concernait un propriétaire non-résident de l'UE.

Amortissement : 3 % par an

• Construction : 3 % par an du montant le plus élevé entre le coût d'acquisition de la construction (prix plus frais et impôts d'achat) et la valeur cadastrale de la construction (article 14 du règlement de l'impôt sur le revenu). Le terrain est toujours exclu : séparez-le avec la proportion construction/terrain indiquée sur votre avis d'IBI.
• Mobilier et équipements : jusqu'à 10 % par an de leur coût.

Exemple : bien acheté 180 000 € plus 18 000 € de frais et impôts, valeur cadastrale de 90 000 €, dont 54 000 € pour la construction (60 %). Le coût de la construction est de 198 000 € × 60 % = 118 800 €, supérieur à 54 000 €. L'amortissement annuel est de 3 564 €. Pour 200 jours de location, vous déduisez 3 564 € × 200 / 365 = 1 952,88 €. Selon le TEAC (décision du 18 décembre 2025, RG 653/2025), l'amortissement cumulé au fil des années ne peut pas dépasser le coût d'acquisition de la construction.

Si vous êtes résident fiscal en Espagne (IRPF)

Les résidents espagnols reportent le revenu net ci-dessus dans leur déclaration annuelle d'IRPF, généralement déposée entre avril et juin, et sont imposés à leur taux marginal. Deux points à retenir :

• Pas d'abattement locatif. Les réductions pour la location d'habitation de longue durée (dans la déclaration 2025, de 50 à 90 %, ou 60 % pour les contrats signés avant le 26 mai 2023) ne s'appliquent pas aux locations touristiques, comme l'indique l'AEAT dans son manuel. Le Décret-loi royal 29/2026 les réécrit (de 15 à 100 %), mais toujours uniquement pour les locations constituant la résidence principale du locataire.
• Le revenu imputé s'applique aux jours non loués, à 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale, au prorata, sauf s'il s'agit de votre résidence principale. La Cour suprême a confirmé en 2021 qu'un logement en attente de voyageurs en génère aussi.

Modelo 238 (anciennement 179) : ce que le fisc sait déjà

Le modelo 179, la déclaration par laquelle les intermédiaires déclaraient les locations touristiques, a été supprimé à partir de l'exercice 2024. Le Décret royal 117/2024 l'a remplacé par l'obligation déclarative européenne (DAC7) des opérateurs de plateformes numériques comme Airbnb et Booking.com, qui déposent le modelo 238 (Arrêté HAC/72/2024) chaque mois de janvier pour l'année précédente. Vous ne le déposez pas si vous louez en direct. Pour chaque bien, il indique l'adresse, la référence cadastrale, le nombre de jours loués et, trimestre par trimestre, ce que la plateforme vous a versé, les commissions retenues et les taxes. L'AEAT le recoupe avec vos déclarations : vos chiffres doivent donc provenir des mêmes réservations.

Comment Apartop vous aide

Apartop dispose d'une section Renta (impôt sur le revenu). Pour chaque bien et chaque année, elle affiche les nuits louées, les revenus hors TVA, les frais regroupés comme dans la déclaration et proratisés selon les jours, le plafond intérêts-réparations, l'amortissement à 3 % et du mobilier, le revenu net et le revenu imputé des jours vides. Elle produit aussi une liste des séjours avec les données de l'ancien modelo 179, pour que vous puissiez vérifier ce que les plateformes déclarent dans le modelo 238. Tout s'exporte vers Excel pour votre gestor, et c'est inclus dans le plan gratuit. Les chiffres suivent les règles des résidents espagnols : si vous êtes non-résident, votre gestor peut s'en servir comme base pour le modelo 210. C'est une aide, et elle vous prévient quand il manque des données comme la référence cadastrale ou le prix d'achat.

Les revenus proviennent de vos réservations, et les frais des justificatifs de dépenses photographiés (plan Pro). Vous pouvez suivre la rentabilité dans les statistiques, et si votre région applique une taxe de séjour, Apartop la calcule séparément.

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Sources

• AEAT : impôt sur le revenu des non-résidents et locations touristiques, consulté le 11 octobre 2026
• AEAT : instructions du modelo 210, consulté le 11 octobre 2026
• AEAT, manuel des non-résidents : pays de l'UE et de l'EEE avec échange d'informations fiscales (Islande, Norvège et, depuis le 11 juillet 2021, Liechtenstein), consulté le 11 octobre 2026
• AEAT : modification des délais du modelo 210 (Arrêté HAC/623/2026), consulté le 11 octobre 2026
• AEAT : revenu imputé des biens urbains (non-résidents), consulté le 11 octobre 2026
• AEAT : représentation dans l'impôt sur le revenu des non-résidents, consulté le 11 octobre 2026
• AEAT, Manuel de l'impôt sur le revenu 2025 : revenu net du capital immobilier, consulté le 11 octobre 2026
• AEAT, Manuel de l'impôt sur le revenu 2025 : réduction pour location d'habitation, consulté le 11 octobre 2026
• AEAT, Manuel de l'impôt sur le revenu 2025 : revenu imputé, consulté le 11 octobre 2026
• AEAT : fiscalité des locations touristiques, consulté le 11 octobre 2026
• AEAT : FAQ du modelo 179 (supprimé à partir de 2024), consulté le 11 octobre 2026
• Décret-loi royal 29/2026 du 6 octobre, articles 6 et 7 (BOE, 7 octobre 2026), consulté le 11 octobre 2026
• Loi sur l'impôt sur le revenu des non-résidents, RDLeg 5/2004, articles 10, 24 et 25 (BOE), consultée le 11 octobre 2026
• Loi 35/2006 sur l'impôt sur le revenu, articles 23, 27 et 85 (BOE), consultée le 11 octobre 2026
• Règlement de l'impôt sur le revenu, RD 439/2007, article 14 (BOE), consulté le 11 octobre 2026
• Règlement des procédures fiscales, RD 1065/2007, article 54 ter (BOE), consulté le 11 octobre 2026
• Arrêté HAC/72/2024, modelos 040 et 238 (BOE), consulté le 11 octobre 2026