Hostaway vs Guesty vs Apartop per piccoli host in Spagna

Se possiedi o gestisci da 1 a 20 affitti turistici in Spagna e stai valutando Hostaway, Guesty o qualcosa di più semplice, ecco la risposta breve: Hostaway e Guesty sono piattaforme complete pensate per crescere, con channel manager via API, automazioni e grandi marketplace di integrazioni. Apartop è più piccolo, si concentra su ciò che chiede la legge spagnola (check-in degli ospiti, SES.Hospedajes, documento di ingresso andaluso) ed è gratuito fino a 2 appartamenti.

Questa guida è scritta pensando ai proprietari che vivono all'estero: magari vivi in Italia o altrove, affitti un appartamento sulla Costa del Sol o a Madrid e ti serve un software che gestisca le pratiche spagnole senza che tu debba essere lì. Prezzi e funzioni sono stati verificati sul sito ufficiale di ogni azienda a ottobre 2026.

Il riassunto in breve

• Hostaway: un PMS (sistema di gestione delle proprietà) e channel manager molto completo, collegato via API ad Airbnb, Booking.com, Vrbo, Expedia e Google Vacation Rentals, con oltre 200 integrazioni. Per la Spagna pubblicizza un'integrazione nativa con SES.Hospedajes e una fatturazione pronta per VeriFactu. Non pubblica i prezzi: la sua pagina dei prezzi chiede quanti annunci gestisci per preparare una proposta.
• Guesty: tre piani. Guesty Lite (da 1 a 3 annunci) da 9 USD per annuncio al mese con una prova gratuita di 14 giorni; Pro (da 4 a 199 annunci) ed Enterprise (oltre 200) su preventivo. Channel manager con oltre 60 canali (in Pro) e un marketplace di integrazioni. Per la Spagna, il componente aggiuntivo AutoComply invia i dati degli ospiti a SES.Hospedajes, ai Mossos d'Esquadra o all'Ertzaintza.
• Apartop: gratis per sempre fino a 2 appartamenti; Pro a 9 € per appartamento al mese + IVA, appartamenti illimitati e una prova di 30 giorni. Sincronizza i calendari di Airbnb, Booking e VRBO tramite iCal (non è un channel manager via API) e copre check-in online, comunicazione degli ospiti e pulizie.

Tabella di confronto

Due sigle spagnole da conoscere

Prima di confrontare, due termini che contano quando scegli un software per un immobile in Spagna:

• SES.Hospedajes è il sistema online del Ministero dell'Interno. Secondo il Real Decreto 933/2021, chiunque offra alloggio turistico deve registrare ogni ospite e inviarne i dati (il parte de viajeros, la comunicazione degli ospiti) entro 24 ore. Catalogna e Paesi Baschi usano i propri sistemi di polizia (Mossos d'Esquadra ed Ertzaintza). Se non vivi in Spagna, vale comunque per te: il tuo software o il tuo gestore locale deve farlo in tempo.
• VUT (vivienda de uso turístico) è il numero di licenza per gli affitti turistici in Andalusia, che deve comparire negli annunci e nei documenti. Le altre comunità autonome usano nomi diversi.

Hostaway: il più completo dei tre

Hostaway si descrive come un PMS con channel manager integrato. Il suo sito mette in evidenza:

• Un channel manager via API con Airbnb, Vrbo, Booking.com, Expedia, Google Vacation Rentals e Marriott Homes & Villas. Prezzi, disponibilità e prenotazioni viaggiano in entrambe le direzioni in tempo reale, cosa che i calendari iCal non possono fare.
• Una casella di posta unificata, prezzi dinamici, un creatore di siti di prenotazione diretta, report e un portale proprietari.
• Oltre 200 integrazioni e un'API aperta.
• Per la Spagna, un'integrazione nativa con SES.Hospedajes (il suo centro assistenza dice che non copre ancora Catalogna e Paesi Baschi) e una fatturazione conforme a VeriFactu (VeriFactu è il nuovo standard di fatturazione dell'Agenzia delle Entrate spagnola).
• Assistenza locale 24/7.

Prezzo: Hostaway non pubblica tariffe. La sua pagina dei prezzi è un modulo che chiede quanti annunci gestisci (da 2 a 14, da 15 a 49 o oltre 50) per preparare una proposta. Non pubblicizza una prova gratuita; il suo sito offre una demo. Troverai cifre su blog di terzi, ma non sono ufficiali, quindi non le riportiamo.

Ideale per: gestori che hanno già, o prevedono di avere, diverse decine di unità su molti canali, cambiano i prezzi ogni giorno e vogliono un grande ecosistema di integrazioni. Con 3 appartamenti probabilmente pagheresti molto che non useresti mai.

Guesty: un piano per i piccoli host e un altro per crescere

Guesty è l'altro grande nome e ha un chiaro vantaggio per i piccoli host: pubblica un prezzo di ingresso.

• Guesty Lite: da 1 a 3 annunci, da 9 USD per annuncio al mese, con una prova di 14 giorni. Include la sincronizzazione con Airbnb, Booking.com e Vrbo, un multicalendario, una casella di posta unificata e integrazioni selezionate del marketplace.
• Guesty Pro: da 4 a 199 annunci, su preventivo. Aggiunge oltre 60 canali, integrazioni illimitate, un portale proprietari e revenue management.
• Enterprise: oltre 200 annunci, offerta personalizzata.

Tutti i piani di Guesty includono anche automazioni e un creatore di siti di prenotazione diretta senza commissioni percentuali (restano le commissioni di elaborazione dei pagamenti).

SES.Hospedajes: Guesty ha un proprio componente aggiuntivo, AutoComply, che raccoglie i dati degli ospiti e li invia a SES.Hospedajes o, a seconda della regione, ai Mossos d'Esquadra o all'Ertzaintza il giorno dell'arrivo. È un componente separato e il suo prezzo non compare sul sito pubblico di Guesty, quindi chiedilo. Puoi anche usare uno strumento di check-in come Chekin, che elenca sia Guesty sia Hostaway tra le sue integrazioni. Leggi la nostra guida ai migliori software per la registrazione degli ospiti in SES.Hospedajes.

Ideale per: se hai da 1 a 3 annunci e vendi soprattutto su Airbnb e Booking, Guesty Lite è un punto di partenza sensato. Oltre i 3, Pro è su preventivo, quindi chiedi il prezzo prima di impegnarti.

Apartop: pensato per proprietari e piccoli gestori in Spagna

Apartop è un software per affitti turistici sviluppato in Andalusia. Non cerca di competere con Hostaway o Guesty sulla distribuzione: non è un channel manager via API. Invece sincronizza i tuoi calendari di Airbnb, Booking e VRBO tramite iCal, così una prenotazione su una piattaforma blocca le date sulle altre. Se ti serve inviare i prezzi a tutte le OTA da un unico posto, Apartop non lo fa.

Si concentra invece sul lavoro quotidiano e sulla conformità spagnola, che conta ancora di più quando vivi all'estero:

• Check-in online con firma sul telefono dell'ospite e uno scanner di carte d'identità e passaporti.
• Un file della comunicazione degli ospiti pronto da scaricare e caricare su SES.Hospedajes con il piano Gratis, e l'invio automatico a SES.Hospedajes tramite il web service del Ministero con Pro, con controllo dei lotti e nuovi tentativi.
• Un documento di ingresso firmato come richiede la normativa andalusa e il tuo numero di registro turistico (VUT) su ogni appartamento.
• Pulizie automatiche dopo ogni check-out, con l'app gratuita Apartop Cleaning & Keys per chi pulisce o tiene le chiavi, utile quando non sei in Spagna.
• Un motore di prenotazione diretta senza commissioni (1 appartamento con Gratis), prezzi per stagione e pagamento con bonifico o Bizum.
• Tassa di soggiorno per comunità autonoma e comune, una guida digitale per l'ospite e serrature smart Nuki e TTLock.
• Con Pro: statistiche dei ricavi, spese dalla foto della ricevuta, fatture con impronta concatenata e codice QR (non è ancora un sistema VERI*FACTU certificato) e inventario.

Prezzo: gratis per sempre fino a 2 appartamenti, senza carta. Pro: 9 € per appartamento al mese + IVA, appartamenti illimitati. I nuovi account hanno 30 giorni di Pro. Le agenzie hanno un piano su misura con portale proprietari e rendiconti per i proprietari. Tutti i dettagli nella pagina dei prezzi.

Ideale per: proprietari con da 1 a 20 appartamenti che vendono su Airbnb e Booking, impostano i prezzi su ogni piattaforma e perdono la maggior parte del tempo con check-in, comunicazione degli ospiti, pulizie e conti.

Quanto costerebbe: un esempio con 5 appartamenti

Con le informazioni pubbliche di ottobre 2026:

• Apartop Pro: 5 × 9 € = 45 € al mese + IVA, invio a SES.Hospedajes incluso.
• Guesty: con 5 annunci non rientri più in Lite (massimo 3), quindi ti serve Pro, su preventivo (più AutoComply, se lo vuoi).
• Hostaway: proposta su misura.

Con 2 appartamenti, Apartop è gratuito e Guesty Lite costerebbe da 18 USD al mese. Non è un confronto alla pari: Guesty Lite include un channel manager e una casella di posta unificata che Apartop non ha. Decidi prima di cosa hai davvero bisogno.

Una nota per i proprietari non residenti: qualunque strumento usi, i redditi da affitto in Spagna si dichiarano con il modello 210 (imposta sul reddito dei non residenti, IRNR) e ti servirà un NIE. Alcuni software ti aiutano a tenere in ordine i numeri, ma nessuno di questi tre presenta la dichiarazione spagnola al posto tuo. Verifica con un consulente fiscale spagnolo.

Come scegliere

Fatti quattro domande:

1. Devi cambiare prezzi e disponibilità su molti canali in tempo reale? Se vendi su Expedia, Google, Marriott o su più di tre canali, o cambi i prezzi ogni giorno, un channel manager via API come quello di Hostaway o di Guesty ti farà risparmiare lavoro. Se vendi su Airbnb e Booking con prezzi per stagione, di solito basta iCal.
2. Quanto tempo ti porta via la conformità spagnola? La comunicazione degli ospiti entro 24 ore, le firme degli ospiti e, in Andalusia, il documento di ingresso sono obblighi spagnoli. Apartop li include; Hostaway ha SES nativo; Guesty lo offre con il suo componente AutoComply.
3. Quante unità avrai tra due anni? Se prevedi di superare le 30 o 40, partire da una grande piattaforma ti evita una migrazione in seguito.
4. Qual è il tuo budget? Chiedi a Hostaway e a Guesty Pro un preventivo con il tuo numero reale di unità e confrontalo con i prezzi di Apartop.

Per altre opzioni di fascia media, leggi le migliori alternative a Smoobu e Apartop vs Lodgify.

Fonti

• Hostaway, pagina dei prezzi: modulo per numero di annunci, senza tariffe pubblicate (consultato l'11 ott 2026)
• Hostaway Spagna, funzioni per la Spagna: canali, oltre 200 integrazioni, API aperta, SES.Hospedajes, VeriFactu, assistenza locale 24/7 e demo (consultato l'11 ott 2026)
• Hostaway, guida all'integrazione nativa con SES.Hospedajes: non include ancora Paesi Baschi e Catalogna (consultato l'11 ott 2026)
• Guesty, pagina dei prezzi: Lite, Pro ed Enterprise, prova di 14 giorni (consultato l'11 ott 2026)
• Guesty, collegare AutoComply in Spagna e componenti aggiuntivi di Guesty (consultato l'11 ott 2026)
• Chekin, integrazioni con i PMS (consultato l'11 ott 2026)
• Apartop: prezzi
• Real Decreto 933/2021 sulla registrazione degli ospiti (BOE) (consultato l'11 ott 2026)
• SES.Hospedajes, Ministero dell'Interno
• Agenzia delle Entrate spagnola, modello 210 per i non residenti