İspanya'da apartmanda turistik daire: 3/5 maliklerin oyu

Turistik dairelerin bulunduğu İspanyol bir apartmanın avlusu

Bu makalede

Önce birkaç İspanyolca terim
Nisan 2025'ten beri kanun ne diyor
3/5 çoğunluk nasıl işler
Zaten kiralıyor olmak ve şimdi başlamak
Yönetim planı ve Yüksek Mahkeme
Bir karara itiraz etmek
Bölgesel kayıt ve NRUA
Komşularla iyi geçinmek
Sıkça sorulan sorular
Kaynaklar

İspanya'da bir apartmanda daireniz varsa ve onu turistlere kiralamaya başlamak istiyorsanız, 3 Nisan 2025'ten beri binanın kat malikleri topluluğunun açık onayına ihtiyacınız var. İspanya Kat Mülkiyeti Kanunu (Ley de Propiedad Horizontal, LPH), 1/2025 sayılı Organik Kanun'la değiştirildi: onay, tüm maliklerin beşte üçü tarafından ve aynı zamanda arsa paylarının beşte üçünü temsil edecek şekilde verilmelidir. Aynı çoğunluk turistik kiralamaları sınırlayabilir, şarta bağlayabilir veya yasaklayabilir ve turistik dairelerden %20'ye kadar daha fazla aidat alabilir.

O tarihten önce zaten yasal olarak kiralıyorsanız iyi haber: yeni kararlar geriye dönük değildir. Bu rehber kuralları sade bir dille, oyların nasıl sayıldığını, bir karara nasıl itiraz edileceğini ve İspanya Yüksek Mahkemesi'nin bina yönetim planları hakkında ne dediğini açıklıyor.

Önce birkaç İspanyolca terim

Comunidad de propietarios (kat malikleri topluluğu): bir binadaki veya sitedeki tüm maliklerin oluşturduğu tüzel yapı. Her malik otomatik olarak üyedir ve aidat (gastos de comunidad) öder.
Junta de propietarios (kat malikleri kurulu): kararların oylandığı genel toplantı. Genellikle yılda en az bir olağan toplantı ve olağanüstü toplantılar yapılır.
Presidente (başkan): topluluğu temsil etmek üzere seçilen bir malik.
Administrador de fincas (bina yöneticisi): genellikle topluluğun evrak işlerini, hesaplarını ve tutanaklarını yürüten ve çoğu zaman sekreterlik yapan profesyonel.
Cuota de participación (arsa payı): her dairenin binadaki tapuda belirlenmiş yüzdesi. Ne kadar ödeyeceğinizi ve oyunuzun ne kadar ağırlık taşıdığını belirler.
Estatutos (yönetim planı): binanın iç kuralları; çoğu zaman kuruluş senedinde (título constitutivo) yer alır.

Nisan 2025'ten beri kanun ne diyor

2 Ocak tarihli 1/2025 sayılı Organik Kanun (yargı sisteminin etkinliğine ilişkin bir reform), 3 Nisan 2025'ten itibaren geçerli olmak üzere LPH'nin üç bölümünü değiştirdi:

Madde 7.3 (yeni): turistik kiralama yapmak isteyen bir malik önce 17.12. madde uyarınca topluluğun açık onayını almalıdır. Biri onay almadan bunu yaparsa başkan (kendi inisiyatifiyle veya herhangi bir komşunun talebi üzerine) faaliyetin durdurulmasını ister ve topluluğun mahkemeye gideceği konusunda uyarır.
Madde 17.12 (değişik): turistik kiralamayı onaylayan, sınırlayan, şarta bağlayan veya yasaklayan açık bir karar, yönetim planını değiştirsin ya da değiştirmesin, payların 3/5'ini temsil eden tüm maliklerin 3/5'ini gerektirir. Aynı çoğunluk, artışın %20'yi aşmaması şartıyla özel aidatlar belirleyebilir veya dairenin ortak giderlerdeki payını artırabilir. Bu kararların geriye dönük etkisi yoktur.
LPH'nin ikinci ek hükmü (yeni, 1/2025 sayılı Organik Kanun'un dördüncü son hükmüyle eklendi): reformdan önce faaliyeti zaten yürüten ve bölgesel turizm kurallarına göre kayıt yaptırmış olan bir malik, bu kuralların şartları ve süreleri dahilinde devam edebilir.

3/5 kuralının kendisi 2019'dan (7/2019 sayılı Kraliyet Kanun Hükmünde Kararnamesi) kalmadır, ancak o zamanlar topluluk yalnızca kısıtlama getirebiliyordu. 2025'teki büyük değişiklik, sessizliğin artık onay sayılmamasıdır: yeni bir turistik kiralama açık bir «evet» gerektirir.

3/5 çoğunluk nasıl işler

Çoğunluk çiftedir ve yalnızca toplantıya gelenler üzerinden değil, tüm bina üzerinden hesaplanır:

Şart	Nasıl hesaplanır	Örnek (20 daire)
Maliklerin 3/5'i	Topluluktaki tüm malikler üzerinden	En az 12 lehte oy
Payların 3/5'i	Her malikin yüzdesi toplanarak	Payların en az %60'ı
Aidat artışı	Aynı çift çoğunluk	%20'ye kadar fazla

Toplantıya katılmayanlar «evet» sayılır (madde 17.8)

LPH madde 17.8 uyarınca usulüne uygun çağrılan ancak katılmayan malikler, karar kendilerine bildirildikten sonra 30 takvim günü içinde, alındığını kanıtlayan bir yöntemle sekretere itiraz etmedikçe lehte sayılır. Yurt dışında yaşıyor ve toplantılara katılmıyorsanız bu önemlidir: tutanak (acta) geldiğinde, yalnızca İspanyolca olsa bile okuyun ve itirazınız varsa zamanında yanıt verin. Bina yöneticisinin güncel posta ve e-posta adresinize sahip olduğundan emin olun.

%20 ek aidat

Kurul, aynı çift çoğunlukla turistik daireler için özel bir aidat onaylayabilir veya ortak gider paylarını artırabilir; artış en fazla %20 olabilir. Kararın alındığı tarihten itibaren uygulanır.

Zaten kiralıyor olmak ve şimdi başlamak

3 Nisan 2025'ten önce zaten kiralıyorsanız

İkinci ek hüküm, bölgesel turizm kurallarına uygun olarak zaten faaliyet gösteren malikleri (genellikle bölgesel turizm siciline kayıtlı olanları) korur. Geriye yürümezlik kuralıyla birlikte bu, sonradan alınan bir yasak kararının ilke olarak sizi etkilememesi gerektiği anlamına gelir. Sonradan kabul edilen bir aidat artışının mevcut dairelere ileriye dönük uygulanıp uygulanamayacağı tartışmalıdır; başınıza gelirse bir avukata danışın.

Yönetim planı faaliyeti zaten yasaklamışsa bu koruma işe yaramaz (aşağıya bakın).

Şimdi başlamak istiyorsanız

İlk rezervasyonunuzu almadan önce 3/5 onay kararına ihtiyacınız var. Olağan adımlar:

Başkandan veya bina yöneticisinden konuyu bir sonraki toplantının gündemine (orden del día) almasını isteyin. «Dilek ve temenniler» bölümünde alınan kararlara itiraz etmek kolaydır.
Oylamayı yapın, ardından katılmayan malikler için 30 günlük sürenin dolmasını bekleyin.
Onayı belgeleyen bir sekreter veya bina yöneticisi belgesi isteyin.
Bu belgeyle bölgesel turizm siciline kaydınızı yaptırın.

Katılamıyorsanız genellikle basit, imzalı bir vekâlet mektubuyla birinin sizi temsil etmesini sağlayabilirsiniz. Onay almadan başlarsanız topluluk faaliyeti durdurmanızı isteyebilir ve ardından 7.2. madde uyarınca men davası açabilir.

Yönetim planı ve Yüksek Mahkeme

Kurul kararlarının yanı sıra binanın yönetim planı da önemlidir. İspanya Yüksek Mahkemesi (Tribunal Supremo) şu noktaları belirledi:

Kasım 2023 (1643/2023 ve 1671/2023 sayılı kararlar): yönetim planı dairelerde ekonomik, ticari veya iş faaliyetlerini yasaklıyorsa, bu yasak turistik kiralamaları da kapsar; çünkü İspanyol hukuku bunları ekonomik faaliyet sayar. 2024'teki başka kararlar (90/2024 ve 95/2024) aynı çizgiyi izledi.
3 Ekim 2024 (Birinci Daire genel kurulu, 1232/2024 ve 1233/2024 sayılı kararlar, oybirliğiyle; yargı tarafından 7 Ekim'de duyuruldu): 17.12. maddeye ilişkin, 2019 metniyle ilk karar. Topluluk turistik kiralamaları 3/5 çoğunlukla yasaklayabilir; oybirliği gerekmez.
2025 (ECLI:ES:TS:2025:725 sayılı karar, yargı tarafından 6 Mart 2025'te duyuruldu): bir kısıtlama açık ve kesin olmalıdır. Turistik kullanımı veya ekonomik faaliyeti yasaklamadan daireleri yalnızca konut olarak tanımlayan yönetim planları turistik kiralamaları yasaklamaz.

Alıcılar için anlamı şudur: yönetim planındaki bir yasak, yeni bir maliki ancak Tapu Sicili'ne işlenmişse bağlar (Registro de la Propiedad; LPH madde 5). Kiraya vermek için bir daire satın almadan önce avukatınızdan bir nota simple (tapu kaydı özeti) ile yönetim planının ve son tutanakların bir kopyasını isteyin.

Bir karara itiraz etmek

LPH madde 18, maliklerin kararlara mahkemede itiraz etmesine izin verir:

Gerekçeler: kanuna veya yönetim planına aykırılık, bazı malikler lehine topluluğa ciddi zarar verilmesi, katlanmak zorunda olmayan bir malike ciddi zarar verilmesi veya hakkın kötüye kullanılması.
Kimler: aleyhte oy veren ve muhalefetini tutanağa geçirten (salvar el voto) malikler, toplantıya katılmayanlar ve oy hakkı haksız yere engellenenler.
Şart: aidat borcunuzun olmaması ya da borcu mahkemeye depo etmeniz gerekir.
Süre: karardan itibaren üç ay, kanuna veya yönetim planına aykırıysa bir yıl. Toplantıya katılmayanlar için süre, kendilerine bildirim yapıldığında başlar.

Bölgesel kayıt ve NRUA

Topluluk onayı turizm kaydının yerine geçmez, ona ek olarak gerekir.

Endülüs: Endülüs Turizm Sicili'ne (Registro de Turismo de Andalucía) çevrimiçi bir sorumluluk beyanı (declaración responsable) vererek kaydolursunuz; bunun için İspanya'da geçerli bir dijital sertifika gerekir. Bölge hükümetinin sıkça sorulan sorularına göre, güncel bir nota simple ve turistik kullanımın açıkça onaylandığını gösteren bir topluluk sekreteri veya bina yöneticisi belgesi eklemeniz gerekir; eksikse bunları sunmak için 10 iş gününüz olur, ardından iptal süreci başlar. Endülüs'ün turistik konutlar kararnamesi (28/2016 sayılı Kararname, güncel metin) de kuruluş senedi veya yönetim planı turistik konaklamayı açıkça yasaklayan binalardaki daireleri kapsam dışında tutar. Endülüs VUT kaydı rehberimize ve Málaga veya Marbella gibi yerel sayfalara bakın.
Tek Sicil (NRUA): Mayıs 2026'da Yüksek Mahkeme, 1312/2024 sayılı Kraliyet Kararnamesi'nin ulusal Tek Kira Sicili'ni oluşturan kısmını iptal etti (karar 8 Haziran 2026'da Resmî Gazete'de yayımlandı); dijital tek pencereyi ve platformların veri paylaşımını ise korudu. Ayrıntılar NRUA yazımızda.

Misafirlerin polise bildirimi (SES.HOSPEDAJES) ve varsa turist vergisi yine geçerlidir: adım adım misafir kaydı ve bölgelere göre turist vergisi yazılarına bakın. İspanya'da yaşamıyorsanız, kira gelirinizin İspanya'da da yerleşik olmayanlar gelir vergisi (IRNR, Modelo 210) kapsamında vergilendirildiğini ve bunun için NIE'nize ihtiyaç olduğunu unutmayın.

Komşularla iyi geçinmek

Kurullar genellikle gürültü ve çöp yüzünden turistik kiralamalara karşı oy verir. Somut verilerle gitmek yardımcı olur.

Binanın bir resepsiyonu veya yöneticisi varsa Apartop Community onlar için tasarlandı: komşuların hesap açmadan gürültü, çöp, havuz veya hasar sorunlarını bildirebileceği bir QR afişi (bildirim dairenin ev sahibine ve topluluğa ulaşır), bağlı dairelerin misafirlerinin çevrimiçi check-in sırasında kabul ettiği bina kuralları, her daire için konaklamalar, geceler ve bildirimleri içeren kat malikleri kurulu için yazdırılabilir bir rapor ve bir artış onaylanırsa turistik daire aidatlarını kaydetmek için bir sayfa (en fazla %20). Apartop bu aidatları belirlemez veya tahsil etmez. Mülk sahipleri için ücretsizdir; topluluk daire sayısına göre öder. Apartop Community'nin nasıl çalıştığına bakın.

Yurt dışında yaşayan bir mülk sahibi olarak düzenli olmak da yardımcı olur: SES.HOSPEDAJES ile çevrimiçi check-in, bina kurallarını içeren bir dijital misafir rehberi ve komşularınızın fark etmeyeceği bir anahtar teslimi. 2 daireye kadar ücretsiz başlayabilir veya Pro fiyatlarına bakabilirsiniz.

Sıkça sorulan sorular

Topluluğum turistik kiralamaları oy çokluğuyla yasaklayabilir mi?

Evet. Payların beşte üçüne sahip maliklerin beşte üçü yeterlidir; Yüksek Mahkeme'nin 3 Ekim 2024'te teyit ettiği gibi oybirliği gerekmez. 3 Nisan 2025'ten beri başlamak isteyen bir dairenin de bu çoğunlukla açık onay alması gerekir.

Nisan 2025'ten önce zaten kayıtlıydım. Yeni bir yasak beni etkiler mi?

İlke olarak hayır: 17.12. madde kararların geriye dönük olmadığını söyler ve ikinci ek hüküm mevcut yasal işletmecilerin devam etmesine izin verir. Tapuya işlenmiş yönetim planı faaliyeti zaten yasaklamışsa durum farklıdır.

Topluluk benden ne kadar fazla aidat alabilir?

Çift 3/5 çoğunlukla onaylanmak kaydıyla ortak giderlerdeki payınızın en fazla %20 fazlası. Daha yüksek bir artışa veya daha az oyla onaylanmış bir artışa itiraz edilebilir.

Yurt dışında yaşıyorum ve toplantılara hiç katılmıyorum. Oyum sayılır mı?

Evet, varsayılan olarak «evet» şeklinde: 17.8. madde uyarınca usulüne uygun bildirim yapılan ve 30 takvim günü içinde sekretere itiraz etmeyen, toplantıya katılmamış malikler lehte sayılır. Karara karşıysanız bir vekil atayın veya yazılı olarak yanıt verin.

Bir karara itiraz etmek için ne kadar sürem var?

Karardan itibaren üç ay (toplantıya katılmadıysanız bildirimden itibaren) veya kanuna ya da yönetim planına aykırıysa bir yıl. Aidat borcunuzun olmaması veya borcu depo etmeniz gerekir.

«Konut kullanımı» diyen yönetim planları turistik kiralamayı yasaklar mı?

Her zaman değil. Yüksek Mahkeme açık ve kesin bir yasak arıyor; daireleri konut olarak tanımlamak yeterli değil. Ancak 2023 ve 2024 kararlarına göre ekonomik veya ticari faaliyet yasağı turistik kiralamaları da kapsar.

Kaynaklar

Apartop'u ücretsiz deneyin

2 daireye kadar sonsuza dek ücretsiz, kartsız. Pro ile daire başına aylık 9 €.

Ücretsiz başla Fiyatları gör