İspanya Tek Kira Sicili (NRUA): 2026'daki durum

Tek Kira Sicili (Registro Único de Arrendamientos), 1 Temmuz 2025'ten itibaren her turistik veya dönemsel kiralık daireyi Tapu Sicili'ne (Registro de la Propiedad) kaydettirmeyi, bir Tek Kayıt Numarası (NRUA) almayı ve ancak bu numarayla Airbnb, Booking ve diğer platformlarda ilan vermeyi zorunlu kılıyordu. 2026'da İspanya Yüksek Mahkemesi (Tribunal Supremo) bu yükümlülüğü üç kararla iptal etti: bugün NRUA artık istenemez, ancak bölgenizin turizm sicilindeki numaranız (Endülüs'te VUT) zorunlu olmaya devam ediyor.

Bu yazıda sistemin tam olarak ne olduğunu, Yüksek Mahkeme'nin neyi iptal ettiğini, neyin yürürlükte kaldığını (Dijital Tek Kira Penceresi) ve özellikle İspanya dışında yaşıyorsanız bir mülk sahibi olarak ne yapmanızın doğru olacağını bulacaksınız; hepsi 11 Ekim 2026 itibarıyla BOE'de (İspanya Resmî Gazetesi) kontrol edilmiştir.

Tek Kira Sicili neydi

Kısa süreli kiralamalara ilişkin verileri düzenleyen (AB) 2024/1028 sayılı Tüzük'ü İspanya'da uygulamak için 23 Aralık tarihli 1312/2024 sayılı Kraliyet Kararnamesi ile oluşturuldu. 2 Ocak 2025'te yürürlüğe girdi ve 1 Temmuz 2025'te uygulanmaya başladı.

Sistemin iki parçası vardı:

• Tek Sicil: mülk sahibi (veya konutu işleten kişi), her birim için Tapu Sicili'nden (tekneler için Taşınır Mallar Sicili'nden) bir numara talep ediyordu. Hem turistik hem de dönemsel kiralamaları (iş, eğitim, tıbbi tedavi vb. için) kapsıyordu. Turistik kiralamada ayrıca bölgesel ruhsat veya kayıt da sunulmalıydı. Numara «ES» ile başlıyor, ardından harf ve rakamlar geliyordu.
• Dijital Tek Kira Penceresi (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos): Konut Bakanlığı'na ait bir geçit; platformlar her ilanın faaliyet verilerini buradan gönderiyor ve numaraları buradan kontrol ediyor.

Platformların bir ilanı yayımlamadan önce numarayı istemesi gerekiyordu; Bakanlık da geçersiz veya iptal edilmiş numaralı ilanların kaldırılmasını emredebiliyordu.

Yıllık bilgi bildirimi

10.4. madde, her yıl Sicil'e bir önceki yılın kiralamalarının anonimleştirilmiş listesini ve amaçlarını içeren bir form sunulmasını zorunlu kılıyordu. VAU/1560/2025 sayılı Bakanlık Kararı bu bilgi formunu onayladı: şubat ayında, her taşınmaz için bir adet, kâğıt üzerinde veya XBRL dosyası olarak sunuluyordu; ilki 2025 verileriyle Şubat 2026'da verildi. Sunulmazsa veya usulsüz bir kullanım ortaya çıkarsa sicil memuru numarayı geri alabiliyordu.

Yüksek Mahkeme neyi iptal etti

Yüksek Mahkeme'nin Üçüncü Dairesi, 1312/2024 sayılı Kraliyet Kararnamesi'ne karşı açılan üç davayı tamamen veya kısmen kabul etti:

Gerekçe yetkiyle ilgilidir: karar, kayıt prosedürünün yanı sıra birinci son hükmü de onu dayandıran yetki başlıkları bakımından iptal ediyor. İlk karar; 5. (kiraya verenlerin yükümlülükleri), 8. (tek sicil), 9. (kayıt prosedürü ve numara) ve 10. (numaranın doğrulanması ve yıllık bildirim) maddeleri, 12. maddenin b) ve c) bentlerini, ikinci ek hükmü ve sicile ilişkin kısımları bakımından 1., 2. ve 6. maddeleri, ayrıca tek sicile yapılan «diğer tüm hüküm veya atıfları» iptal ediyor. 21 Mayıs ve 1 Haziran tarihli kararlar da esas itibarıyla aynı hükümleri iptal ediyor. Platformlarda ilan verebilmek için numara almak amacıyla Tapu Sicili'ne kayıt yaptırma yükümlülüğü de böylece ortadan kalkıyor.

Uygulamada:

• Artık NRUA almanız gerekmiyor; ne turistik ne de dönemsel kiralama için.
• Şubat ayındaki yıllık bildirimin dayanağı kalmıyor, çünkü iptal edilen 10. maddeye dayanıyordu. Şubat 2026 bildirimi o tarihte yürürlükte olan kurala göre yapıldı; bugünkü BOE'ye göre bunu Şubat 2027'de tekrarlama yükümlülüğü yok.
• Zaten bir numaranız varsa göstermeye devam edebilirsiniz, ancak hiçbir ulusal düzenleme bunu sizden istemiyor.

Ne hâlâ geçerli

Kararlar kısmi bir iptal niteliğindedir. BOE'deki 1312/2024 sayılı Kraliyet Kararnamesi'nin güncel metnine göre şunlar yürürlükte kalıyor:

• Konut Bakanlığı'na bağlı Dijital Tek Kira Penceresi (7. madde).
• Platformların, (AB) 2024/1028 sayılı Avrupa Tüzüğü uyarınca her ilanın faaliyet verilerini düzenli olarak Pencere'ye gönderme yükümlülüğü (6. madde, iptal edilmeyen kısmıyla).
• Bu verilerin resmî istatistik amacıyla kullanılması (11. madde).

Ayrıca 7 Ekim 2026'da yayımlanan 29/2026 sayılı Kraliyet Kanun Hükmünde Kararnamesi, Kentsel Kiralamalar Kanunu'nun (LAU) V. başlığını yeniden düzenliyor ve Tek Pencere'ye veri göndermeyen platformlar için bir yaptırım rejimi getiriyor (38 ila 51. maddeler): hafif ihlallerde 100.000 €, ağır ihlallerde 500.000 € (yıllık cironun %1'ine kadar artırılabilir) ve çok ağır ihlallerde 1 milyon € (%2'ye kadar artırılabilir). Bunun yanında 20. maddesi, her kiralık ilan veya reklamın «gerektiğinde, kiralanan birimin numarasını, kodunu veya tanımlayıcı belgesini» içermesini şart koşuyor. Her kanun hükmünde kararname gibi bunun da 30 iş günü içinde Kongre tarafından onaylanması gerekiyor; seçim kararıyla Cortes feshedildiği için (806/2026 sayılı Kraliyet Kararnamesi) oylamayı Daimi Heyet (Diputación Permanente) yapacak. 11 Ekim 2026 itibarıyla henüz oylanmadı.

Gerçekten ihtiyacınız olan kayıt: bölgenizinki

İptal kararı, bir daireyi turistik kiralama için yasal olarak yetkilendiren bölgesel turizm sicillerine dokunmuyor. Endülüs'te bu Endülüs Turizm Sicili'dir (Registro de Turismo de Andalucía): turistik kullanımlı konut, 31/2024 sayılı Kararname uyarınca sorumluluk beyanıyla (declaración responsable) kaydedilir ve VUT/il/numara biçiminde bir kod alır (örneğin VUT/MA/12345; eskiler VFT/…). İlanlarınızda ve belgelerinizde göstermeniz gereken numara budur.

Sık yapılan bir hataya dikkat edin: sorumluluk beyanını sunduğunuzda verilen CTC-… numarası kayıt numarası değildir; doğru numara karar yazısıyla gelir.

Yurt dışında yaşıyorsanız bölgesel sicille genellikle İspanya'da geçerli bir dijital sertifikayla çevrimiçi olarak ya da sizin adınıza işlem yapan bir gestor aracılığıyla ilgilenirsiniz ve NIE'nize (yabancılar için vergi kimlik numarası) ihtiyacınız olur. Ayrıca kat maliklerinin 3/5 çoğunlukla turistik daireleri sınırlayabileceğini (burada anlattık) ve sicillerden bağımsız olarak misafirlerinizi SES.Hospedajes'e bildirmek zorunda olduğunuzu (adım adım) unutmayın.

İlanları kaldıran platformlar ne olacak?

NRUA yürürlükteyken Konut Bakanlığı, geçerli numarası olmayan ilanların 48 saat içinde kaldırılmasını platformlara emredebiliyordu. Bu yükümlülük Tapu Sicili numarasına bağlıydı ve onunla birlikte düştü. Düşmeyen ise bölgesel mevzuattır: bölgeler, turizm kayıt numarası olmayan ilanlara yaptırım uygulayabilir; Avrupa Tüzüğü de platformların, bölgesel olanlar dahil bir kayıt prosedürünün bulunduğu her yerde numarayı göstermesini şart koşuyor. Her platform ayrıca kendi kurallarını belirler; ev sahibi panelinizdeki bildirimleri kontrol edin.

Size önerimiz

1. Her dairenizin geçerli bir bölgesel turizm kayıt numarası olduğunu ve bunun tüm ilanlarınızda yer aldığını kontrol edin.
2. Zaten NRUA'nız varsa saklayın; yeni bir düzenleme çıkmadıkça yenilemeniz veya şubat bildirimini yapmanız gerekmiyor.
3. BOE'yi takip edin: Bakanlık bölgesel sicillerle koordinasyonu yeniden düzenleyebilir ve 29/2026 sayılı Kraliyet Kanun Hükmünde Kararnamesi Kongre Daimi Heyeti'nin onayını bekliyor.
4. Diğer yükümlülüklerinizi de güncel tutun: misafir bildirimi, uygulandığı yerlerde turist vergisi, gelir vergisi (yerleşik değilseniz Modelo 210) ve gerekiyorsa faturalar (turistik kiralamada VeriFactu).

Apartop size nasıl yardımcı olur

Apartop'ta her dairenin Endülüs Turizm Sicili numarasını türüyle birlikte (VUT, turistik apart daireler, kır evi, VTAR…) saklarsınız ve Apartop bu numarayı belgelerine ekler (özelliği görün). Kayıt numarası yerine sorumluluk beyanının CTC numarasını yazdıysanız bunu fark eder ve diğer bölgelerin formatlarını da tanır. Tek Sicil numaranız varsa onu da saklayabilirsiniz, ancak Apartop bunu asla zorunlu tutmaz. Bir daireyi ilanından eklerseniz Apartop ilanda görünen numaraları okur.

Ayrıca çevrimiçi check-in, misafir bildirimini SES.Hospedajes için hazır hale getirir; indirmesi ücretsizdir, Pro'da otomatik gönderilir (çevrimiçi check-in). 2 daireye kadar ücretsizdir (fiyatlar); buradan ücretsiz başlayabilirsiniz.

Kaynaklar

11 Ekim 2026'da incelenen resmî kaynaklar.

• 1312/2024 sayılı Kraliyet Kararnamesi, iptallerle birlikte güncel metin (BOE, 18 Temmuz 2026'da güncellendi)
• Yüksek Mahkeme'nin 19 Mayıs 2026 tarihli kararı, dava 1/143/2025 (BOE sayı 139, 8 Haziran 2026)
• Yüksek Mahkeme'nin 21 Mayıs tarihli 629/2026 sayılı kararı, dava 1/54/2025 (BOE sayı 155, 26 Haziran 2026)
• Yüksek Mahkeme'nin 1 Haziran 2026 tarihli kararı, dava 1/144/2025 (BOE sayı 174, 18 Temmuz 2026)
• 22 Aralık tarihli VAU/1560/2025 sayılı Bakanlık Kararı, yıllık bilgi formu (BOE)
• (AB) 2024/1028 sayılı Tüzük, 20 Mayıs 2026'dan itibaren uygulanıyor (BOE)
• 6 Ekim tarihli 29/2026 sayılı Kraliyet Kanun Hükmünde Kararnamesi: md. 3 (LAU V. başlık) ve md. 20 (BOE, 7 Ekim 2026)
• Cortes'in feshi ve seçim kararına ilişkin 806/2026 sayılı Kraliyet Kararnamesi (BOE, 6 Ekim 2026)
• La Moncloa: Konut Bakanlığı'nın tek sicil kampanyası, Haziran 2025