İspanya'da turistik kiralamada VeriFactu: kim ve ne zaman

VeriFactu, fatura yazılımlarının düzenledikleri her faturanın değiştirilemez bir kaydını, zincirleme bir parmak izi (hash) ve müşterilerin İspanya Vergi İdaresi'nde (Agencia Tributaria, AEAT) kontrol edebileceği bir QR koduyla tutmasını zorunlu kılan İspanyol düzenlemesinin kısa adıdır. İspanya'da turistik kiralık bir daireniz varsa asıl soru orada mülk sahibi olup olmadığınız değil, kiralamanızın ticari faaliyet sayılıp sayılmadığı ve yazılımla fatura düzenleyip düzenlemediğinizdir.

11 Ekim 2026 itibarıyla durum: yasal tarihler şirketler için hâlâ 1 Ocak 2027, kapsamdaki diğer herkes için 1 Temmuz 2027. 5 Ekim 2026'da Maliye Bakanlığı bunu Ekim 2028'e ertelemeyi amaçladığını duyurdu, ancak bu değişiklik henüz İspanya Resmî Gazetesi Boletín Oficial del Estado'da (BOE) yayımlanmadı.

VeriFactu nedir

Yasal dayanağı, fatura yazılımlarının şartlarına ilişkin yönetmeliği (İspanyolca kısaltmasıyla RRSIF) onaylayan 1007/2023 sayılı Kraliyet Kararnamesi'dir. Teknik ayrıntılar HAC/1177/2024 sayılı Bakanlık Kararı'nda yer alır: kayıt formatları, hash'in nasıl hesaplandığı, QR kodunun nasıl göründüğü ve verilerin AEAT'ye nasıl gönderildiği.

İlke basittir. Yazılımınız her fatura düzenlediğinde, temel verileri içeren bir fatura kaydı da oluşturur: düzenleyenin vergi numarası (NIF), fatura numarası, tarih, fatura türü, KDV tutarı ve toplam. Bu kayıt, bir önceki kaydın hash'ine de bağlı olan bir hash ile «mühürlenir»; böylece biri eski bir faturayı silerse veya değiştirirse zincir artık tutmaz.

Uyumun iki yolu vardır:

• VERI*FACTU modu: yazılım her kaydı oluşturulduğu anda AEAT'ye gönderir. Faturada «Factura verificable en la sede electrónica de la AEAT» (AEAT'nin elektronik ofisinde doğrulanabilir fatura) ibaresi yer alır.
• «VERI*FACTU olmayan» mod: yazılım kayıtları vergi idaresinin erişimine hazır olarak kendisi saklar ve ek güvenlik şartları vardır: her kayıt elektronik olarak imzalanmalıdır (XAdES imzası, Kararın 14. maddesi) ve yazılım bir olay günlüğü tutmalıdır (Kararın 9. maddesi: bu modun başlangıcı ve bitişi, anormallik tespiti, dışa aktarımlar, yedekten geri yüklemeler ve en az her 6 saatlik çalışmada bir özet). Fatura yine QR kodunu taşır, ancak o ibare olmadan.

Turistik kiralamanız için geçerli mi?

AEAT kapsamı «dört HAYIR» kuralıyla özetler: yazılımla fatura düzenliyorsanız (yalnızca elle değil), gerçek zamanlı KDV bildirim sistemi SII'de değilseniz, vergi yerleşim yeriniz Bask Ülkesi'nde veya Navarra'da değilse ve bir muafiyet kararınız yoksa kapsamdasınız. Buna ek olarak düzenleme yalnızca şirketleri, ticari faaliyet yürüten İspanyol gelir vergisi mükelleflerini ve İspanya'da bir daimî işyeri aracılığıyla faaliyet gösteren yerleşik olmayanları kapsar.

Turistik kiralamalar için bu şu yaygın durumları verir:

Bir veya iki dairesi olan yabancı mülk sahiplerinin çoğu son iki satıra girer: anahtarları teslim eder, misafirler arasında temizlik yapar ve geliri, mukimseniz İspanya gelir vergisi beyannamenizde, değilseniz Modelo 210 (yerleşik olmayanlar gelir vergisi, IRNR) ile gayrimenkul geliri olarak beyan edersiniz. Mukim tarafını turistik kira gelirinin nasıl beyan edileceği yazısında anlatıyoruz. VeriFactu kapsamı dışında olmanın hiçbir zaman fatura düzenlemeniz gerekmeyeceği anlamına gelmediğini unutmayın; yalnızca yazılımınızın bu kurallara uyması gerekmediği anlamına gelir.

Şu anda geçerli tarihler

Takvim birkaç kez değişti:

1. 254/2025 sayılı Kraliyet Kararnamesi şirketler için 1 Ocak 2026'yı, diğer herkes için 1 Temmuz 2026'yı belirledi.
2. 2 Aralık tarihli 15/2025 sayılı Kraliyet Kanun Hükmünde Kararnamesi bunu bir yıl erteledi: kurumlar vergisi mükellefleri için 1 Ocak 2027, diğerleri (serbest çalışanlar ve daimî işyeri olan yerleşik olmayanlar) için 1 Temmuz 2027. AEAT'nin bugün gösterdiği tarihler bunlardır.
3. 5 Ekim 2026'da Maliye Bakanlığı, kalan yükümlülüklerin Ekim 2028'e ertelendiğini duyuran bir basın notu yayımladı; böylece cirosu 8 milyon €'ya kadar olan işletmeler için zorunlu B2B e-faturayla aynı zamana denk gelecek. Notta bütünlük, saklama ve izlenebilirlik şartlarının «esasen eşdeğer» kalacağı belirtiliyor.

Bu erteleme onaylanıp BOE'de yayımlanana kadar 2027 tarihleri yürürlükte kalıyor. Hazırlanmaya devam etmek akıllıca olur: değişen takvim, öz değil.

Fatura yazılımınızın yapması gerekenler

Uyumlu bir fatura yazılımı en azından şunları yapmalıdır:

• Düzenlenen her fatura için bir kayıt ve bir fatura iptal edildiğinde bir iptal kaydı oluşturmak; Kararın belirlediği alanlarla.
• Her kayıt için bir öncekine zincirlenmiş bir SHA-256 hash'i hesaplamak; böylece geçmiş fark edilmeden değiştirilemez.
• Faturaya, düzenleyenin NIF'i, fatura numarası, tarih ve tutarla AEAT'nin kontrol hizmetine bağlanan bir QR kodu basmak (Kararın 21. maddesine göre 30x30 ile 40x40 mm arasında; AEAT'nin teknik şartnamesi «QR tributario:» etiketini ekler).
• Düzenlenmiş faturaların silinmesine veya değiştirilmesine izin vermemek: hatalar bir düzeltme faturasıyla (factura rectificativa) giderilir.
• Moda göre: kayıtları AEAT'ye göndermek (VERI*FACTU) veya bir olay günlüğüyle birlikte elektronik imzayla saklamak (VERI*FACTU olmayan).
• Yazılım üreticisinin bir uygunluk beyanıyla (declaración responsable) gelmek.

AEAT ayrıca sitesinde ücretsiz bir fatura uygulaması sunuyor; az fatura düzenliyorsanız ve başka bir şeye ihtiyacınız yoksa bir seçenek.

Apartop faturalarınızla ne yapar

Apartop'ta «Zincirleme hash ve QR kodlu düzenlenen faturalar» Pro planının bir parçasıdır (fiyatlara bakın). Bugün tam olarak yaptığı şunlar:

• Her rezervasyonu, çevrimiçi check-in'den gelen misafir bilgileri, tarihler ve tutar önceden doldurulmuş olarak; seriye göre sıralı numaralandırma, tam veya basitleştirilmiş faturalar ve düzeltme faturalarıyla faturalar (nasıl çalışır).
• Her fatura, aynı mülk sahibinin bir önceki kaydına zincirlenmiş SHA-256 hash'li bir kayıt alır; AEAT'nin teknik şartnamesine göre hesaplanır. En son faturayı yanlışlıkla silerseniz bir iptal kaydı tutulur. Ayarlardan her mülk sahibinin zincirinin sağlam olduğunu kontrol edebilirsiniz.
• Fatura, AEAT'nin kontrol hizmetine bağlanan «QR tributario»yu taşır.
• Kayıtları saklar ve VERI*FACTU olmayan moddaki gibi AEAT'ye göndermez; bu yüzden faturalarda «VERI*FACTU» ibaresi yer almaz.

Henüz yapmadıkları ve bilmeniz gerekenler: Apartop şu anda kayıtları AEAT'ye göndermiyor, VERI*FACTU olmayan modun gerektirdiği şekilde kayıtları elektronik olarak imzalamıyor ve olay günlüğü tutmuyor ve uygunluk beyanını henüz yayımlamadı. Henüz hiçbir şey zorunlu değil (tarihler 2027'de), ancak size uygulanan tarihten önce yazılım sağlayıcınızdan (Apartop veya başka biri) uygunluk beyanını isteyin ve doğru modu danışmanınızla kararlaştırın.

Apartop ayrıca her mülk sahibi için KDV uygulamasını (muaf, %10 veya %21) belirlemenize olanak tanır ve platform komisyonunu gider olarak ayırır. Aldığınız faturalar (temizlik, elektrik ve su gibi giderler, onarımlar) başka bir özellikle yönetilir: fatura fotoğrafından gider kaydı.

Turistik kiralamada KDV ve VeriFactu ile bağlantısı

VeriFactu tahsil ettiğiniz KDV'yi (İspanyolca IVA) değiştirmez; yalnızca faturaların nasıl kaydedileceğini düzenler. Ancak ikisi örtüşür, çünkü KDV uygulaması çoğu zaman kiralamanızın ticari faaliyet olup olmadığına işaret eder:

• Otelcilik hizmeti yoksa: eşyalı bir konutun kiralanması şu anda KDV'den muaftır (37/1992 sayılı KDV Kanunu md. 20.Uno.23).
• Otelcilik hizmetleri (konaklama sırasında temizlik, nevresim değişimi, restoran…): %10 KDV ve gelir vergisi açısından ticari faaliyettir; bu da sizi VeriFactu kapsamına sokar.

Yeni: 7 Ekim 2026'da BOE'de yayımlanan 29/2026 sayılı Kraliyet Kanun Hükmünde Kararnamesi, 1 Aralık 2026'dan itibaren 30 gece veya daha kısa eşyalı kiralamalar için muafiyeti kaldırıyor (ev sahibinin kendi asıl konutunda olmadıkça) ve bunları %10 KDV'ye taşıyor (KDV Kanunu'nun 20.Bir.23. maddesinin e' bendi ve 91.Bir.2.2. maddesinin yeni metni). Bir kanun hükmünde kararname 30 iş günü içinde Kongre tarafından onaylanmalıdır, aksi halde yürürlükten kalkar; 29 Kasım seçimleri için Parlamento feshedildiğinden oylama Daimi Heyet'e (Diputación Permanente) düşüyor. 11 Ekim 2026 itibarıyla henüz oylanmadı. KDV tahsil etmek, gelir vergisi açısından kiralamanızı tek başına ticari faaliyet yapmaz; dolayısıyla sizi otomatik olarak VeriFactu kapsamına sokmaz. Yerleşik olmayan biriyseniz KDV kaydı, İspanya'da bir vergi temsilcisi veya danışman atamayı da gerektirebilir: 1 Aralık'tan önce danışmanlık alın.

Diğer yerel vergiler için 2026'da bölgelere göre turist vergisi yazısına bakın.

Cezalar

Genel Vergi Kanunu'nun 201 bis maddesi şunları cezalandırır:

• Zorunlu olduğu halde usulüne uygun sertifikalandırılmamış ya da değiştirilmiş veya tadil edilmiş bir fatura sisteminin kullanılması: vergi yılı başına 50.000 €.
• Uyumsuz sistemlerin üretilmesi veya satılması: sistem türü başına vergi yılı başına 150.000 €, artı gerekli sertifika olmadan satılan her sistem için 1.000 €.

Bu yüzden yazılımınızın uygunluk beyanına sahip olması önemlidir; kapsamdaysanız geçmiş faturaları yeniden yazmanıza izin veren düzenlenebilir bir elektronik tablo güvenli bir seçenek değildir.

Şimdi ne yapmalı

1. Danışmanınıza kiralamanızın bir ticari faaliyet mi (otelcilik hizmetleri, personel), yoksa basit bir gayrimenkul geliri mi olduğunu sorun.
2. Bir şirketseniz veya otelcilik hizmeti sunan bir serbest çalışansanız şimdiden hazır bir yazılım seçin ve sıralı numaralandırmayla fatura düzenlemeye başlayın.
3. 1 Aralık 2026'dan önce KDV durumunuzu gözden geçirin ve 29/2026 sayılı Kraliyet Kanun Hükmünde Kararnamesi'nin onaylanıp onaylanmadığını takip edin.
4. 2028 ertelemesinin BOE'ye ulaşıp ulaşmadığını görmek için AEAT'nin VeriFactu sayfasını takip edin.

Rezervasyon faturalarını denemek isterseniz ücretsiz bir hesap açabilirsiniz: yeni hesaplar 30 gün Pro alır. Daireniz için diğer evrak işlerini de unutmayın; örneğin bölgesel turizm ruhsatınız (ve iptal edildikten sonra Tek Kira Sicili'nden geriye kalanlar).

Kaynaklar

11 Ekim 2026'da incelenen resmî kaynaklar.

• 1007/2023 sayılı Kraliyet Kararnamesi, fatura yazılımları yönetmeliği (BOE)
• HAC/1177/2024 sayılı Bakanlık Kararı, teknik şartnameler: md. 6, 9, 14, 20 ve 21 (BOE)
• 1 Nisan tarihli 254/2025 sayılı Kraliyet Kararnamesi (BOE)
• 2 Aralık tarihli 15/2025 sayılı Kraliyet Kanun Hükmünde Kararnamesi, Kongre tarafından onaylandı (11 Aralık 2025 tarihli Karar) (BOE)
• Maliye Bakanlığı basın notu, 5 Ekim 2026 (duyuru, henüz BOE'de yürürlüğe girmedi)
• HAC/1028/2026 sayılı Bakanlık Kararı, kamu e-fatura çözümü (BOE, 5 Ekim 2026)
• AEAT: fatura yazılımları ve VERI*FACTU
• AEAT: kapsama ilişkin sıkça sorulan sorular («4 HAYIR kuralı», kiralamalar)
• 58/2003 sayılı Genel Vergi Kanunu, md. 201 bis (BOE)
• 37/1992 sayılı KDV Kanunu (BOE)
• 6 Ekim tarihli 29/2026 sayılı Kraliyet Kanun Hükmünde Kararnamesi, md. 7 (BOE, 7 Ekim 2026)
• Parlamentoyu fesheden 806/2026 sayılı Kraliyet Kararnamesi (BOE, 6 Ekim 2026)