İspanya'da turistik kira gelirinin beyanı: IRPF ve IRNR

İspanya'daki turistik kiralık dairenizin gelirini nasıl beyan edeceğiniz önce vergi açısından nerede mukim olduğunuza bağlıdır. İspanya'da yaşıyorsanız (kural olarak yılda 183 günden fazla), gelir yıllık gelir vergisi beyannameniz olan IRPF'ye girer. Yurt dışında yaşıyorsanız Yerleşik Olmayanlar Gelir Vergisi (IRNR) ödersiniz ve bunu Modelo 210 ile beyan edersiniz: AB, İzlanda, Norveç veya Lihtenştayn'da yaşıyorsanız oran %19, Türkiye ve Birleşik Krallık dahil diğer her yerde %24'tür. Fark büyüktür, çünkü yalnızca AB ve AEA'da mukim olanlar gider düşebilir.

Bu rehber her iki durumu da ele alıyor. Vergi idaresinin turistik kiralamayı nasıl sınıflandırdığını, hangi giderleri düşebileceğinizi, amortismanın nasıl işlediğini, dairenin boş kaldığı günlerde ne olduğunu, platformların sizin hakkınızda neyi bildirdiğini (Modelo 179'un yerini alan Modelo 238) ve 1 Aralık 2026'daki KDV değişikliğini anlatıyor. Her şeyi 11 Ekim 2026'da İspanya Vergi İdaresi'nin (Agencia Tributaria, AEAT) sitesi ve 2025 Gelir Vergisi Kılavuzu ile 6 Ekim tarihli 29/2026 sayılı Kraliyet Kanun Hükmünde Kararnamesi dahil BOE'de (İspanya Resmî Gazetesi) yayımlanan mevzuatla karşılaştırarak kontrol ettik.

Her şeyden önce: NIE ve kiralamanın sınıflandırılması

İspanya'da mülk sahibi olmak ve vergi ödemek için yabancılara verilen vergi kimlik numarası olan bir NIE'ye ihtiyacınız vardır. Ardından kilit soru gelir: turistik kiralamanız sadece bir gayrimenkul geliri mi, yoksa bir ticari faaliyet mi?

AEAT'ye göre turistik kiralama, şu durumlar dışında gayrimenkul sermaye iradıdır (rendimiento del capital inmobiliario), yani kira gelirdir:

• otelcilik hizmetleri sunuyorsanız: resepsiyon ve sürekli misafir desteği, konaklama sırasında temizlik, nevresim değişimi, çamaşır, yemek ve benzerleri; veya
• işi yürütmek için tam zamanlı en az bir çalışan istihdam ediyorsanız.

AEAT, misafirlerin girişinde ve çıkışında yapılan temizliğin, o sırada nevresimlerin değiştirilmesinin ve tek seferlik onarımların otelcilik hizmeti olmadığını belirtiyor. Misafirler arasında temizlik yapılan normal bir turistik daire kira geliri sayılır.

Otelcilik hizmetleri sunuyorsanız kiralama %10 KDV'ye tabi bir ticari faaliyete dönüşür. Bu şekilde işleten yerleşik olmayan bir kişi İspanya'da bir daimî işyeri varmış gibi değerlendirilir; bu da daha fazla yükümlülük (ve AB dışında yaşıyorsanız İspanya'da bir vergi temsilcisi) getirir. Yabancı mülk sahiplerinin çoğu basit tarafta kalır.

1 Aralık 2026'dan itibaren KDV. 30 Kasım 2026'ya kadar basit bir turistik kiralama (otelcilik hizmeti olmadan) KDV'den muaftır. 1 Aralık 2026'dan itibaren 29/2026 sayılı Kraliyet Kanun Hükmünde Kararnamesi (7. madde), aynı misafire 30 gece veya daha kısa süreyle kiralanan eşyalı konutlar için muafiyeti kaldırıyor (sizin bizzat yaşadığınız konut hariç) ve bunları %10 oranında vergilendiriyor. Uygulamada otelcilik hizmeti olsun ya da olmasın neredeyse her turistik kiralama KDV'li olacak; bu nedenle KDV tahsil etmeniz, fatura düzenlemeniz (turistik kiralamada VeriFactu yazısına bakın) ve KDV beyannamesi vermeniz gerekecek. KDV ödemek, gelir vergisi açısından kiralamayı tek başına ticari faaliyete dönüştürmez. Bir kanun hükmünde kararnamenin 30 iş günü içinde İspanya Parlamentosu tarafından onaylanması gerekir; 11 Ekim 2026 itibarıyla henüz oylanmadı ve aynı içerikteki önceki kararname (26/2026 sayılı) 2 Ekim'de reddedildi. Sonucu gestor'unuzla kontrol edin.

İspanya'da mukim değilseniz (IRNR, Modelo 210)

Vergi oranları

AB ve AEA'da mukim olanlar için giderler, İspanya'da elde edilen gelirle doğrudan bağlantılı olmaları şartıyla (Yerleşik Olmayanlar Gelir Vergisi Kanunu madde 24.6) İspanya mukimleriyle aynı kurallara göre (aşağıya bakın) düşülebilir. Diğer herkes, hiçbir indirim olmadan misafirden alınan tutarın tamamı üzerinden öder. Brexit'ten bu yana buna Birleşik Krallık'ta mukim olanlar da dahildir. Ulusal Yüksek Mahkeme'nin (Audiencia Nacional) 28 Temmuz 2025 tarihli kararı, AB dışında mukim olanların da gider düşebilmesi gerektiğine hükmetti; ancak AEAT buna karşı çıktı ve talimatları hâlâ yukarıdaki kuralı uyguluyor. Talepte bulunup bulunmamayı danışmanınıza sorun.

Ne zaman beyan edilir

Gelir, kira ödenmesi gereken tarihte, ya da daha önce ödenmişse ödeme tarihinde doğar. Ödenecek vergisi olan kira gelirleri için AEAT'nin Modelo 210 talimatları iki seçenek sunar: üç ayda bir, nisan, temmuz, ekim ve ocak aylarının ilk 20 gününde beyan verebilir ya da tüm yılı tek bir beyannamede toplayabilirsiniz (2024 gelirlerinden bu yana yıllık toplama). HAC/623/2026 sayılı Bakanlık Kararı, 2026'nın son çeyreğine ait gelirlerden başlayarak kira gelirleri için süreyi ertesi yılın 1-20 Nisan tarihlerine taşıyor; yani yeni kurala göre ilk dönem Nisan 2027'de açılıyor. Her beyandan önce güncel talimatları kontrol edin.

Dairenin boş kaldığı günler: varsayılan gelir

Dairenizin kiralanmadığı günler için (kendiniz kullandığınız ya da boş kaldığı için) İspanya varsayımsal bir gelir üzerinden vergi alır. Bu gelir, belediyenin değerleri 1 Ocak 2012'den itibaren yürürlüğe giren genel bir değerlemede revize edilmişse kadastro değerinin %1,1'i (IBI emlak vergisi makbuzunuzdaki resmî mülk değeri), aksi halde %2'sidir. Tutar gün sayısına göre orantılanır ve bunun %19'unu veya %24'ünü yine Modelo 210 ile ödersiniz. 2025 için 1 Ocak ile 31 Aralık 2026 arasında beyan verirsiniz. 2026 gelirlerinden itibaren süre, ertesi yılın 1 Nisan - 31 Aralık dönemi olur. Henüz onay bekleyen 29/2026 sayılı Kraliyet Kanun Hükmünde Kararnamesi, 2027'den itibaren sabit oranın yerine mülklerinizin toplam kadastro değeri üzerinden artan oranlı bir tarife (%1,1, %1,5, %2 ve %3) getirecek.

Vergi temsilcisi atamam gerekiyor mu?

Otomatik olarak değil. Yerleşik Olmayanlar Gelir Vergisi Kanunu'nun 10. maddesine göre AB'de mukim olanların hiçbir zaman temsilci ataması gerekmez. AB dışında yaşıyorsanız ve yalnızca dairenizi kiralıyorsanız, ancak AEAT isterse (gelirin tutarı veya türü nedeniyle ya da İspanya'da mülk sahibi olduğunuz için) temsilci atamanız gerekir. Bir daimî işyeri üzerinden faaliyet gösteriyorsanız (örneğin otelcilik hizmetli bir turistik kiralama) ya da İspanya ile etkin vergi bilgisi değişimi olmayan bir ülkede yaşıyorsanız zorunludur. Uygulamada birçok mülk sahibi Modelo 210'u kendileri adına vermesi için bir gestor kullanır.

Net tutar nasıl hesaplanır (mukimler ve AB/AEA'daki mülk sahipleri)

Net gelir = brüt gelir − indirilebilir giderler − amortisman.

Brüt gelir, misafirin konaklama için ödediği her şeydir; varsa temizlik ücreti dahil, KDV varsa KDV hariç. Rezervasyonları Airbnb veya Booking.com üzerinden alıyorsanız brüt rezervasyon tutarını beyan edin ve platform komisyonunu gider olarak düşün. Böylece rakamlarınız platformun bildirdikleriyle örtüşür.

İndirilebilir giderler

• Daireyi satın almak veya iyileştirmek için kullanılan kredinin ipotek faizi.
• Onarım ve bakım: boya, kombi tamiri, bozulan beyaz eşyaların değiştirilmesi. İyileştirmeler gider değildir: mülkün değerine eklenir ve amorti edilir.
• Yerel vergiler: IBI (emlak vergisi) ve çöp vergisi.
• Ödediğiniz site aidatı, sigorta ve faturalar (elektrik, su, gaz, internet).
• Üçüncü taraf hizmetleri: temizlik, çamaşır, yönetim şirketi, gestor, platform komisyonları, yazılım.
• Binanın ve eşyaların amortismanı.

Üst sınır: faiz artı onarım ve bakım giderleri, o mülkten elde edilen brüt geliri aşamaz (Gelir Vergisi Kanunu madde 23.1.a). Aşan kısım, her yıl aynı sınırla 4 yıl boyunca sonraki yıllara aktarılabilir.

Yılın bir kısmında kiralama: Yüksek Mahkeme (25 Şubat 2021 ve 15 Eylül 2021 tarihli kararlar) ve TEAC (merkezi vergi mahkemesi, 22 Nisan 2024 tarihli karar) uyarınca yıllık giderler (IBI, site aidatı, sigorta, faturalar, faiz, amortisman) yalnızca mülkün fiilen kiralandığı günlerle orantılı olarak düşülebilir. Konaklama başına giderler (temizlik, komisyonlar, çamaşır) ve kural olarak onarımlar tamamen düşülebilir. Söz konusu TEAC davası, AB'de mukim, yerleşik olmayan bir mülk sahibiyle ilgiliydi.

Amortisman: yılda %3

• Bina: binanın satın alma maliyeti (fiyat artı satın alma masrafları ve vergileri) ile binanın kadastro değerinden yüksek olanın yılda %3'ü (Gelir Vergisi Yönetmeliği madde 14). Arsa her zaman hariç tutulur: IBI makbuzunuzdaki bina/arsa oranını kullanarak ayırın.
• Mobilya ve eşyalar: maliyetlerinin yılda %10'una kadar.

Örnek: 180.000 €'ya artı 18.000 € masraf ve vergiyle satın alındı; kadastro değeri 90.000 €, bunun 54.000 €'su bina (%60). Bina maliyeti 198.000 € × %60 = 118.800 €'dur ve 54.000 €'dan yüksektir. Yıllık amortisman 3.564 €'dur. 200 gün kiralanırsa 3.564 € × 200 / 365 = 1.952,88 € düşersiniz. TEAC'a göre (18 Aralık 2025 tarihli karar, RG 653/2025), yıllar içindeki toplam amortisman binanın satın alma maliyetini aşamaz.

İspanya'da vergi mukimiyseniz (IRPF)

İspanya mukimleri yukarıdaki net tutarı, genellikle nisan ile haziran arasında verilen yıllık IRPF beyannamelerine yazar ve marjinal oranlarından vergi öder. Dikkat edilmesi gereken iki nokta:

• Kira indirimi yok. Uzun süreli konut kiralamalarına yönelik indirimler (2025 beyannamesinde %50-90 veya 26 Mayıs 2023'ten önce imzalanan sözleşmelerde %60), AEAT'nin kılavuzunda belirttiği gibi turistik kiralamalara uygulanmaz. 29/2026 sayılı Kraliyet Kanun Hükmünde Kararnamesi bu indirimleri yeniden düzenliyor (%15-100), ancak yine yalnızca kiracının asıl konutu olan kiralamalar için.
• Varsayılan gelir, daire asıl konutunuz değilse, kiralanmayan günler için kadastro değerinin %1,1'i veya %2'si üzerinden, gün sayısına göre orantılı olarak uygulanır. Yüksek Mahkeme 2021'de misafir bekleyen bir mülkün de bu geliri doğurduğunu teyit etti.

Modelo 238 (eski 179): vergi idaresinin hakkınızda zaten bildikleri

Aracıların turistik kiralamaları bildirdiği beyanname olan Modelo 179, 2024 vergi yılından itibaren kaldırıldı. 117/2024 sayılı Kraliyet Kararnamesi bunun yerine Airbnb ve Booking.com gibi dijital platform operatörlerinin AB genelindeki (DAC7) bildirim yükümlülüğünü getirdi; bu operatörler bir önceki yıl için her ocak ayında Modelo 238'i (HAC/72/2024 sayılı Bakanlık Kararı) verir. Doğrudan kiralıyorsanız bunu siz vermezsiniz. Her mülk için adresi, kadastro referansını, kiralanan gün sayısını ve çeyrek çeyrek platformun size ödediği tutarı, kestiği komisyonları ve vergileri gösterir. AEAT bunu beyannamelerinizle karşılaştırır; bu yüzden rakamlarınız aynı rezervasyonlardan gelmelidir.

Apartop size nasıl yardımcı olur

Apartop'ta bir Renta (gelir vergisi) bölümü vardır. Her daire ve yıl için kiralanan geceleri, KDV hariç geliri, beyannamedeki gibi gruplanmış ve gün sayısına göre orantılanmış giderleri, faiz ve onarım sınırını, %3'lük ve mobilya amortismanını, net geliri ve boş günler için varsayılan geliri gösterir. Ayrıca eski Modelo 179 verilerini içeren bir konaklama listesi oluşturur; böylece platformların Modelo 238'de neyi bildirdiğini kontrol edebilirsiniz. Her şey gestor'unuz için Excel'e aktarılır ve ücretsiz plana dahildir. Rakamlar İspanya mukimlerine ilişkin kurallara göre hesaplanır: yerleşik olmayan biriyseniz gestor'unuz bunları Modelo 210 için temel olarak kullanabilir. Yol gösterici niteliktedir ve kadastro referansı veya satın alma fiyatı gibi bir veri eksik olduğunda sizi uyarır.

Gelirler rezervasyonlarınızdan, giderler ise fotoğrafı çekilen gider faturalarından (Pro planı) gelir. Getirinizi istatistiklerde görebilirsiniz; bölgeniz turist vergisi uyguluyorsa Apartop bunu ayrıca hesaplar.

2 daireye kadar ücretsiz başlayın veya Pro fiyatlarına bakın.

Kaynaklar

• AEAT: turistik kiralamalarda Yerleşik Olmayanlar Gelir Vergisi, 11 Ekim 2026'da incelendi
• AEAT: Modelo 210 talimatları, 11 Ekim 2026'da incelendi
• AEAT, Yerleşik Olmayanlar Kılavuzu: vergi bilgisi değişimi olan AB ve AEA ülkeleri (İzlanda, Norveç ve 11 Temmuz 2021'den beri Lihtenştayn), 11 Ekim 2026'da incelendi
• AEAT: Modelo 210 sürelerindeki değişiklikler (HAC/623/2026 sayılı Bakanlık Kararı), 11 Ekim 2026'da incelendi
• AEAT: kentsel taşınmazlarda varsayılan gelir (yerleşik olmayanlar), 11 Ekim 2026'da incelendi
• AEAT: Yerleşik Olmayanlar Gelir Vergisi'nde temsil, 11 Ekim 2026'da incelendi
• AEAT, 2025 Gelir Vergisi Kılavuzu: gayrimenkulden net gelir, 11 Ekim 2026'da incelendi
• AEAT, 2025 Gelir Vergisi Kılavuzu: konut kiralama indirimi, 11 Ekim 2026'da incelendi
• AEAT, 2025 Gelir Vergisi Kılavuzu: varsayılan gelir, 11 Ekim 2026'da incelendi
• AEAT: turistik kiralamaların vergilendirilmesi, 11 Ekim 2026'da incelendi
• AEAT: Modelo 179 sıkça sorulan sorular (2024'ten itibaren kaldırıldı), 11 Ekim 2026'da incelendi
• 6 Ekim tarihli 29/2026 sayılı Kraliyet Kanun Hükmünde Kararnamesi, 6. ve 7. maddeler (BOE, 7 Ekim 2026), 11 Ekim 2026'da incelendi
• Yerleşik Olmayanlar Gelir Vergisi Kanunu, 5/2004 sayılı RDLeg, 10., 24. ve 25. maddeler (BOE), 11 Ekim 2026'da incelendi
• 35/2006 sayılı Gelir Vergisi Kanunu, 23., 27. ve 85. maddeler (BOE), 11 Ekim 2026'da incelendi
• Gelir Vergisi Yönetmeliği, 439/2007 sayılı Kraliyet Kararnamesi, 14. madde (BOE), 11 Ekim 2026'da incelendi
• Vergi Usul Yönetmeliği, 1065/2007 sayılı Kraliyet Kararnamesi, 54 ter maddesi (BOE), 11 Ekim 2026'da incelendi
• HAC/72/2024 sayılı Bakanlık Kararı, Modelo 040 ve 238 (BOE), 11 Ekim 2026'da incelendi