Туристическая аренда в многоквартирном доме: 3/5 голосов

Внутренний двор испанского жилого дома с туристическими квартирами

В этой статье

Сначала несколько испанских терминов
Что говорит закон с апреля 2025 года
Как работает большинство 3/5
Уже сдавали или только начинаете
Уставы и Верховный суд
Как оспорить решение
Региональная регистрация и NRUA
Как ладить с соседями
Частые вопросы
Источники

Если у вас квартира в многоквартирном доме в Испании и вы хотите начать сдавать её туристам, с 3 апреля 2025 года вам нужно явное одобрение сообщества собственников дома. Закон о горизонтальной собственности (Ley de Propiedad Horizontal, LPH) был изменён Органическим законом 1/2025: одобрение должны дать три пятых всех собственников, которым в сумме принадлежат три пятых долей участия. Тем же большинством можно ограничить туристическую аренду, поставить ей условия или запретить её, а также установить для туристических квартир взносы до 20 % выше.

Хорошая новость, если вы уже законно сдавали квартиру до этой даты: новые решения не имеют обратной силы. В этом руководстве простым языком объясняем правила, как считаются голоса, как оспорить решение и что Верховный суд Испании сказал об уставах домов.

Сначала несколько испанских терминов

Comunidad de propietarios (сообщество собственников): юридическое объединение всех собственников дома или комплекса. Каждый собственник входит в него автоматически и платит взносы (gastos de comunidad).
Junta de propietarios (собрание собственников): общее собрание, на котором голосуют решения. Обычно проводится хотя бы одно очередное собрание в год плюс внеочередные.
Presidente (председатель): собственник, избранный представлять сообщество.
Administrador de fincas (управляющий): специалист, который обычно ведёт документы, счета и протоколы сообщества и часто выполняет функции секретаря.
Cuota de participación (доля участия): процентная доля каждой квартиры в доме, указанная в документах о собственности. От неё зависит, сколько вы платите и какой вес имеет ваш голос.
Estatutos (устав): внутренние правила дома, часто содержащиеся в учредительном акте (título constitutivo).

Что говорит закон с апреля 2025 года

Органический закон 1/2025 от 2 января (реформа эффективности системы правосудия) изменил три части LPH с 3 апреля 2025 года:

Статья 7.3 (новая): собственник, который хочет сдавать жильё туристам, должен предварительно получить явное одобрение сообщества в соответствии со статьёй 17.12. Если кто-то делает это без одобрения, председатель (по своей инициативе или по просьбе любого соседа) потребует прекратить, предупредив, что сообщество обратится в суд.
Статья 17.12 (изменена): явное решение, которое одобряет, ограничивает, ставит условия или запрещает туристическую аренду, требует 3/5 всех собственников, представляющих 3/5 долей, независимо от того, меняет ли оно устав. Тем же большинством можно установить специальные взносы или увеличить долю квартиры в общих расходах, если увеличение не превышает 20 %. Эти решения не имеют обратной силы.
Второе дополнительное положение LPH (новое, добавлено четвёртым заключительным положением Органического закона 1/2025): собственник, который уже вёл эту деятельность до реформы и зарегистрировался по региональным туристическим правилам, может продолжать её на условиях и в сроки этих правил.

Само правило 3/5 появилось в 2019 году (Королевский декрет-закон 7/2019), но тогда сообщество могло лишь ограничивать. Главное изменение 2025 года в том, что молчание больше не означает согласие: для новой туристической квартиры нужно ясное «да».

Как работает большинство 3/5

Большинство двойное и считается от всего дома, а не только от пришедших:

Требование	Как считается	Пример (20 квартир)
3/5 собственников	От всех собственников сообщества	Не менее 12 «за»
3/5 долей	Сумма процентов каждого собственника	Не менее 60 % долей
Надбавка к взносам	То же двойное большинство	До 20 % больше

Отсутствующие собственники считаются голосовавшими «за» (статья 17.8)

По статье 17.8 LPH собственники, которых надлежащим образом пригласили, но которые не пришли, считаются голосовавшими «за», если после уведомления о решении они не сообщат секретарю о несогласии в течение 30 календарных дней способом, подтверждающим получение. Если вы живёте за границей и пропускаете собрания, это важно: читайте протокол (acta), когда он приходит, даже если он только на испанском, и вовремя отвечайте, если возражаете. Убедитесь, что у управляющего есть ваш актуальный почтовый адрес и email.

Надбавка 20 %

Собрание может утвердить специальный взнос или повысить долю туристических квартир в общих расходах, но не более чем на 20 %, тем же двойным большинством. Она применяется с даты решения.

Уже сдавали или только начинаете

Если вы уже сдавали до 3 апреля 2025 года

Второе дополнительное положение защищает собственников, которые уже работали по региональным туристическим правилам (как правило, были внесены в региональный туристический реестр). Вместе с правилом об отсутствии обратной силы это означает, что последующий запрет в принципе не должен вас затронуть. Можно ли применять к уже существующим квартирам надбавку, утверждённую позже, на будущее — вопрос спорный, поэтому, если это случится с вами, спросите адвоката.

Защита не поможет, если устав уже запрещал эту деятельность (см. ниже).

Если хотите начать сейчас

Вам нужно решение об одобрении большинством 3/5 до первого бронирования. Обычные шаги:

Попросите председателя или управляющего включить вопрос в повестку дня (orden del día) следующего собрания. Решения, принятые в пункте «разное», легко оспорить.
Проголосуйте и дождитесь окончания 30-дневного срока для отсутствующих.
Запросите справку от секретаря или управляющего об одобрении.
Используйте её для регистрации в региональном туристическом реестре.

Если вы не можете присутствовать, обычно вас может представлять другой человек по простой подписанной доверенности. Если начать без одобрения, сообщество может потребовать прекратить, а затем подать иск о прекращении по статье 7.2.

Уставы и Верховный суд

Помимо решений собраний, важен устав дома. Верховный суд Испании (Tribunal Supremo) сформулировал следующие позиции:

Ноябрь 2023 года (решения 1643/2023 и 1671/2023): если устав запрещает в квартирах экономическую, предпринимательскую или коммерческую деятельность, запрет распространяется и на туристическую аренду, поскольку испанское право считает её экономической деятельностью. Решения 2024 года (90/2024 и 95/2024) продолжили ту же линию.
3 октября 2024 года (пленум Первой палаты, решения 1232/2024 и 1233/2024, единогласно; судебная власть сообщила о них 7 октября): первое толкование статьи 17.12 в редакции 2019 года. Сообщество может запретить туристическую аренду большинством 3/5; единогласие не требуется.
2025 год (решение ECLI:ES:TS:2025:725, судебная власть сообщила о нём 6 марта 2025 года): ограничение должно быть ясным и точным. Устав, который лишь описывает квартиры как жильё, не запрещая туристическое использование или экономическую деятельность, туристическую аренду не запрещает.

Для покупателей это означает: запрет в уставе обязателен для нового собственника, только если он внесён в Реестр собственности (Registro de la Propiedad; статья 5 LPH). Прежде чем покупать квартиру для сдачи, попросите адвоката получить nota simple (выписку из реестра), копию устава и последних протоколов.

Как оспорить решение

Статья 18 LPH позволяет собственникам оспаривать решения в суде:

Основания: решение противоречит закону или уставу, серьёзно вредит сообществу в пользу отдельных собственников, причиняет серьёзный ущерб собственнику, который не обязан его терпеть, или является злоупотреблением правом.
Кто может: собственники, голосовавшие против и зафиксировавшие своё несогласие (salvar el voto), отсутствовавшие собственники и те, кого неправомерно лишили голоса.
Условие: вы должны не иметь задолженности по взносам сообществу или внести сумму долга на депозит суда.
Срок: три месяца с даты решения или один год, если оно противоречит закону или уставу. Для отсутствовавших срок отсчитывается с момента уведомления.

Региональная регистрация и NRUA

Одобрение сообщества не заменяет туристическую регистрацию, а дополняет её.

Андалусия: регистрация в Туристическом реестре Андалусии (Registro de Turismo de Andalucía) проводится онлайн подачей декларации (declaración responsable), для чего нужен испанский цифровой сертификат. Согласно ответам на частые вопросы регионального правительства, к ней нужно приложить актуальную nota simple и справку от секретаря или управляющего сообщества о явном одобрении туристического использования; если её нет, дают 10 рабочих дней на представление, после чего начинается процедура аннулирования. Андалусский декрет о туристическом жилье (Декрет 28/2016, консолидированный текст) также исключает квартиры в домах, учредительный акт или устав которых прямо запрещает туристическое размещение. Смотрите наше руководство по андалусской регистрации VUT и страницы по городам, например Малага или Марбелья.
Единый реестр (NRUA): в мае 2026 года Верховный суд отменил часть Королевского декрета 1312/2024, создававшую общегосударственный Единый реестр аренды (решение опубликовано в официальном бюллетене 8 июня 2026 года), но сохранил единое цифровое окно и передачу данных платформами. Подробнее — в нашей статье о NRUA.

Регистрация гостей в полиции (SES.HOSPEDAJES) и туристический налог, где он есть, по-прежнему действуют: смотрите пошаговую регистрацию гостей и туристический налог по регионам. Если вы живёте не в Испании, помните, что ваш доход от аренды облагается в Испании и налогом на доходы нерезидентов (IRNR, форма 210), для которого нужен ваш NIE.

Как ладить с соседями

Собрания обычно голосуют против туристической аренды из-за шума и мусора. Помогает прийти с фактами.

Если в доме есть ресепшен или управляющий, для них создан Apartop Community: плакат с QR-кодом, по которому соседи без регистрации сообщают о шуме, мусоре, проблемах с бассейном или повреждениях (сообщение получают хозяин квартиры и сообщество), правила дома, которые гости подключённых квартир принимают при онлайн check-in, отчёт для печати к собранию собственников с проживаниями, ночами и сообщениями по каждой квартире, а также таблица для учёта взносов туристических квартир, если надбавка утверждена (с ограничением 20 %). Apartop не устанавливает и не собирает эти взносы. Для собственников это бесплатно; сообщество платит в зависимости от количества квартир. Смотрите, как работает Apartop Community.

Если вы собственник за границей, порядок тоже помогает: онлайн check-in с передачей в SES.HOSPEDAJES, цифровой путеводитель для гостей с правилами дома и передача ключей, которую соседи не заметят. Вы можете начать бесплатно с 2 квартирами или посмотреть цены Pro.

Частые вопросы

Может ли сообщество запретить туристическую аренду большинством голосов?

Да. Достаточно трёх пятых собственников, которым принадлежат три пятых долей; единогласие не требуется, что Верховный суд подтвердил 3 октября 2024 года. С 3 апреля 2025 года квартире, которая хочет начать сдаваться, тоже нужно явное одобрение этим большинством.

Я был зарегистрирован до апреля 2025 года. Касается ли меня новый запрет?

В принципе нет: статья 17.12 говорит, что решения не имеют обратной силы, а второе дополнительное положение позволяет законно работающим продолжать. Иначе обстоит дело, если зарегистрированный устав уже запрещал эту деятельность.

Насколько больше с меня могут брать взносов?

Максимум на 20 % больше от вашей доли общих расходов, по решению двойного большинства 3/5. Более высокую надбавку или принятую меньшим числом голосов можно оспорить.

Я живу за границей и не хожу на собрания. Учитывается ли мой голос?

Да, по умолчанию как «за»: согласно статье 17.8, надлежащим образом уведомлённые отсутствующие собственники, которые не выразили секретарю возражения в течение 30 календарных дней, считаются голосовавшими «за». Если вы не согласны, назначьте представителя или ответьте письменно.

Сколько у меня времени, чтобы оспорить решение?

Три месяца с даты решения (с момента уведомления, если вы отсутствовали) или один год, если оно противоречит закону или уставу. У вас не должно быть задолженности по взносам, либо нужно внести сумму долга на депозит.

Запрещает ли туристическую аренду устав, где написано «жилое назначение»?

Не обязательно. Верховный суд требует ясного и точного запрета; описания квартир как жилья недостаточно. А вот запрет экономической или коммерческой деятельности, согласно решениям 2023 и 2024 годов, распространяется и на туристическую аренду.

Источники

Попробуйте Apartop бесплатно

Бесплатно навсегда до 2 апартаментов, без карты. С Pro — 9 € за апартамент в месяц.

Начать бесплатно Посмотреть цены