Единый реестр аренды в Испании (NRUA): статус в 2026 году

С 1 июля 2025 года Единый реестр аренды (Registro Único de Arrendamientos) обязывал регистрировать каждую туристическую или среднесрочную квартиру в Реестре собственности (Registro de la Propiedad), чтобы получить Единый регистрационный номер (NRUA) и размещать объявления на Airbnb, Booking и других платформах. В 2026 году Верховный суд Испании отменил эту обязанность тремя решениями: сегодня NRUA больше не требуется, но номер в туристическом реестре вашего автономного сообщества (в Андалусии — VUT) по-прежнему обязателен.

Ниже — что это было, что именно отменил Верховный суд, что осталось в силе (Единое цифровое окно аренды) и что вам стоит сделать. Всё проверено по BOE, официальному бюллетеню Испании, на 11 октября 2026 года.

Что такое Единый реестр аренды

Его создал Королевский декрет 1312/2024 от 23 декабря, чтобы применить в Испании Регламент (ЕС) 2024/1028 о данных краткосрочной аренды. Он вступил в силу 2 января 2025 года и начал применяться 1 июля 2025 года.

Система состояла из двух частей:

• Единый реестр: собственник (или тот, кто эксплуатировал жильё) запрашивал в Реестре собственности (или в Реестре движимого имущества — для судов) номер для каждого объекта. Это касалось как туристической, так и среднесрочной аренды (по работе, для учёбы, лечения…). Для туристической аренды нужно было также предоставить региональную лицензию или запись в реестре. Номер начинался с «ES», за которым шли буквы и цифры.
• Единое цифровое окно аренды (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos): шлюз Министерства жилищного строительства, через который платформы передают данные об активности каждого объявления и проверяют номера.

Платформы должны были требовать номер до публикации объявления, а Министерство могло предписать удалить объявления с недействительными или отозванными номерами.

Ежегодная подача сведений

Статья 10.4 обязывала ежегодно подавать в Реестр форму с обезличенным списком договоров аренды за прошлый год и их целью. Приказ VAU/1560/2025 утвердил эту информационную форму: её подавали в феврале, по одной на объект, на бумаге или файлом XBRL, впервые — в феврале 2026 года с данными за 2025 год. Если форму не подавали или она выявляла нецелевое использование, регистратор мог отозвать номер.

Что отменил Верховный суд

Третья палата Верховного суда полностью или частично удовлетворила три иска против Королевского декрета 1312/2024:

Причина — разграничение полномочий: вместе с процедурой регистрации суд отменил первое заключительное положение в части полномочий, на которые она опиралась. Первое решение отменяет статьи 5 (обязанности арендодателей), 8 (единый реестр), 9 (процедура регистрации и номер) и 10 (проверка номера и ежегодная подача сведений), пункты b) и c) статьи 12, второе дополнительное положение и статьи 1, 2 и 6 в части реестра, а также «любые иные положения или упоминания» единого реестра. Решения от 21 мая и 1 июня отменяют по существу те же нормы. Утратила силу и обязанность регистрироваться в Реестре собственности, чтобы получить номер для размещения объявлений на платформах.

На практике:

• Запрашивать NRUA больше не нужно ни для туристической, ни для среднесрочной аренды.
• Ежегодная февральская подача сведений теряет основание, поскольку опиралась на отменённую статью 10. Форму за февраль 2026 года подавали по действовавшей тогда норме; по нынешнему BOE обязанности повторять её в феврале 2027 года нет.
• Если номер у вас уже есть, вы можете и дальше его указывать, но ни одна общегосударственная норма этого не требует.

Что остаётся в силе

Отмена частичная. Согласно консолидированному тексту Королевского декрета 1312/2024 в BOE, продолжают действовать:

• Единое цифровое окно аренды (статья 7) при Министерстве жилищного строительства.
• Обязанность платформ периодически передавать в Окно данные об активности каждого объявления в соответствии с европейским Регламентом 2024/1028 (статья 6 в неотменённой части).
• Использование этих данных для официальной статистики (статья 11).

Кроме того, Королевский декрет-закон 29/2026, опубликованный 7 октября 2026 года, излагает в новой редакции раздел V Закона о городской аренде (LAU) и вводит режим санкций для платформ, не передающих данные в Единое окно (статьи 38–51): 100.000 € за лёгкие нарушения, 500.000 € за серьёзные (до 1 % годового оборота) и 1 миллион евро за особо серьёзные (до 2 %). Кроме того, его статья 20 требует, чтобы любое предложение или реклама аренды содержали «номер, код или идентификационный документ арендуемого объекта, если это применимо». Как любой королевский декрет-закон, он должен быть утверждён Конгрессом в течение 30 рабочих дней; поскольку Кортесы распущены в связи с назначением выборов (Королевский декрет 806/2026), голосует его Постоянная депутация. На 11 октября 2026 года голосования ещё не было.

Регистрация, которая действительно нужна: в вашем сообществе

Отмена не затрагивает региональные туристические реестры, которые и дают законное право сдавать квартиру туристам. В Андалусии это Туристический реестр Андалусии (Registro de Turismo de Andalucía): жильё для туристического использования вносится в него по декларации (declaración responsable) и получает код вида VUT/провинция/номер (например, VUT/MA/12345; старые — VFT/…) согласно Декрету 31/2024. Именно этот номер нужно указывать в объявлениях и документах.

Частая ошибка: номер CTC-…, который выдают при подаче декларации, — это не регистрационный номер; настоящий приходит вместе с решением (resolución).

Помните также, что ваше сообщество собственников может ограничить туристические квартиры большинством в 3/5 (мы рассказываем об этом здесь) и что, помимо реестров, вы по-прежнему обязаны передавать данные гостей в SES.Hospedajes (пошаговая инструкция).

А как же платформы, которые снимали объявления?

Пока NRUA действовал, Министерство жилищного строительства могло предписать платформам в течение 48 часов удалить объявления без действительного номера. Эта обязанность была привязана к номеру из Реестра собственности и отпала вместе с ним. Не отпало региональное законодательство: сообщества могут штрафовать за объявления без номера туристического реестра, а европейский Регламент обязывает платформы показывать номер везде, где есть процедура регистрации, в том числе региональная. Кроме того, у каждой платформы свои правила; следите за уведомлениями в кабинете хозяина.

Что мы рекомендуем сделать

1. Проверьте, что у каждой квартиры есть действующий номер регионального туристического реестра и что он указан во всех объявлениях.
2. Если у вас уже был NRUA, сохраните его; продлевать его или подавать февральскую форму не нужно, пока не появится новая норма.
3. Следите за BOE: Министерство может заново урегулировать взаимодействие с региональными реестрами, а Королевский декрет-закон 29/2026 ждёт утверждения Постоянной депутацией Конгресса.
4. Выполняйте остальные обязанности: регистрация гостей, туристический налог там, где он есть, и счета-фактуры, если они вам положены (VeriFactu в туристической аренде).

Чем поможет Apartop

В Apartop вы храните номер Туристического реестра Андалусии для каждого апартамента с указанием типа (VUT, туристические апартаменты, сельский дом, VTAR…), и Apartop подставляет его в свои документы (посмотреть функцию). Он замечает, если вы ввели CTC из декларации вместо регистрационного номера, и распознаёт форматы других сообществ. Если у вас есть номер Единого реестра, его тоже можно сохранить, но Apartop никогда его не требует. Если вы добавляете квартиру по ссылке на её объявление, Apartop считывает указанные в нём номера.

Кроме того, онлайн-регистрация гостей готовит для вас данные гостей для SES.Hospedajes: скачать их можно бесплатно, а автоматическая отправка есть в тарифе Pro (онлайн-регистрация). Бесплатно до 2 апартаментов (цены); начните бесплатно здесь.

Источники

Официальные источники проверены 11 октября 2026 года.

• Королевский декрет 1312/2024, консолидированный текст с учётом отмен (BOE, обновлён 18.07.2026)
• Решение Верховного суда от 19 мая 2026 г., дело 1/143/2025 (BOE № 139 от 8 июня 2026 г.)
• Решение Верховного суда 629/2026 от 21 мая, дело 1/54/2025 (BOE № 155 от 26 июня 2026 г.)
• Решение Верховного суда от 1 июня 2026 г., дело 1/144/2025 (BOE № 174 от 18 июля 2026 г.)
• Приказ VAU/1560/2025 от 22 декабря, ежегодная информационная форма (BOE)
• Регламент (ЕС) 2024/1028, применяется с 20 мая 2026 г. (BOE)
• Королевский декрет-закон 29/2026 от 6 октября: ст. 3 (раздел V LAU) и ст. 20 (BOE от 7 октября 2026 г.)
• Королевский декрет 806/2026 о роспуске Кортесов и назначении выборов (BOE от 6 октября 2026 г.)
• La Moncloa: кампания Министерства жилищного строительства о едином реестре, июнь 2025 г.