VeriFactu и туристическая аренда в Испании: кому и когда

VeriFactu — так неофициально называют испанский регламент, который обязывает программы для выставления счетов вести защищённый от изменений реестр каждого выставленного счёта со сцепленным цифровым отпечатком (хешем) и QR-кодом, который клиент может проверить в Налоговом агентстве Испании (Agencia Tributaria, AEAT). Если у вас туристическая квартира в Испании, главный вопрос не в том, что вы владеете там недвижимостью, а в том, считается ли ваша аренда предпринимательской деятельностью и выставляете ли вы счета с помощью программы.

Положение на 11 октября 2026 года: установленные законом сроки по-прежнему 1 января 2027 года для компаний и 1 июля 2027 года для всех остальных, на кого распространяется регламент. 5 октября 2026 года Министерство финансов объявило о намерении перенести их на октябрь 2028 года, но это изменение ещё не опубликовано в Boletín Oficial del Estado (BOE), официальном бюллетене Испании.

Что такое VeriFactu

Правовая основа — Королевский декрет 1007/2023, утверждающий регламент о требованиях к программам для выставления счетов (по-испански RRSIF). Технические детали содержатся в Приказе HAC/1177/2024: форматы записей, расчёт хеша, вид QR-кода и порядок передачи данных в AEAT.

Принцип простой. Каждый раз, когда программа выставляет счёт, она также создаёт запись о счёте с ключевыми данными: налоговый номер (NIF) выставившего, номер счёта, дата, тип счёта, сумма НДС и итог. Эта запись «запечатывается» хешем, который зависит и от хеша предыдущей записи, поэтому если кто-то удалит или изменит старый счёт, цепочка перестанет сходиться.

Соблюдать требования можно двумя способами:

• Режим VERI*FACTU: программа отправляет каждую запись в AEAT в момент её создания. На счёте указывается фраза «Factura verificable en la sede electrónica de la AEAT».
• Режим «не VERI*FACTU»: программа сама хранит записи в распоряжении налоговых органов с дополнительными требованиями безопасности: каждая запись должна быть подписана электронной подписью (подпись XAdES, статья 14 приказа), а программа должна вести журнал событий (статья 9 приказа: начало и окончание этого режима, обнаружение аномалий, экспорт, восстановление из резервных копий и сводка не реже чем каждые 6 часов работы). QR-код на счёте всё равно есть, но без этой фразы.

Касается ли это вашей туристической квартиры?

AEAT формулирует сферу применения правилом «четырёх НЕТ»: регламент касается вас, если вы выставляете счета с помощью программы (а не только вручную), вы не состоите в системе SII (передача данных по НДС в реальном времени), ваш налоговый адрес не в Стране Басков или Наварре и у вас нет решения об освобождении. Кроме того, регламент распространяется только на компании, плательщиков испанского подоходного налога, ведущих предпринимательскую деятельность, и нерезидентов, действующих через постоянное представительство в Испании.

Для туристической аренды это даёт следующие типичные случаи:

Большинство иностранных собственников с одной-двумя квартирами относятся к двум последним строкам: вы передаёте ключи, убираете между гостями и декларируете доход как доход от недвижимости — в испанской декларации по подоходному налогу, если вы резидент, или по форме 210 (налог на доходы нерезидентов, IRNR), если нет. Подробнее — в статье как декларировать доход от туристической аренды. Учтите: то, что VeriFactu вас не касается, не значит, что вам никогда не нужно выставлять счета; это лишь значит, что ваша программа не обязана соответствовать этим правилам.

Действующие сроки

График несколько раз менялся:

1. Королевский декрет 254/2025 установил 1 января 2026 года для компаний и 1 июля 2026 года для всех остальных.
2. Королевский декрет-закон 15/2025 от 2 декабря перенёс сроки на год: 1 января 2027 года для плательщиков налога на прибыль и 1 июля 2027 года для остальных (самозанятые и нерезиденты с постоянным представительством). Именно эти даты сегодня указывает AEAT.
3. 5 октября 2026 года Министерство финансов выпустило информационное сообщение о переносе оставшихся обязанностей на октябрь 2028 года, чтобы они совпали с обязательными электронными счетами B2B для компаний с оборотом до 8 миллионов евро. В нём говорится, что требования к целостности, хранению и прослеживаемости останутся «по существу равнозначными».

Пока этот перенос не утверждён и не опубликован в BOE, законом остаются даты 2027 года. Разумно продолжать подготовку: меняется график, а не суть.

Что должна уметь ваша программа для счетов

Соответствующая требованиям программа для выставления счетов должна как минимум:

• Создавать запись о регистрации для каждого выставленного счёта и запись об аннулировании при его отмене, с полями, установленными Приказом.
• Рассчитывать хеш SHA-256 для каждой записи, сцепленный с предыдущей, чтобы историю нельзя было незаметно изменить.
• Печатать QR-код на счёте (от 30x30 до 40x40 мм по статье 21 приказа; техническая спецификация AEAT добавляет подпись «QR tributario:») со ссылкой на сервис проверки AEAT, содержащей NIF выставившего, номер, дату и сумму счёта.
• Не позволять удалять или изменять выставленные счета: ошибки исправляются корректировочным счётом (factura rectificativa).
• В зависимости от режима: отправлять записи в AEAT (VERI*FACTU) или хранить их с электронной подписью вместе с журналом событий (не VERI*FACTU).
• Иметь декларацию о соответствии (declaración responsable) от разработчика программы.

AEAT также предлагает на своём сайте бесплатное приложение для выставления счетов — вариант, если вы выставляете мало счетов и больше ничего не нужно.

Что Apartop делает с вашими счетами

В Apartop функция «Выставленные счета со сцепленным хешем и QR-кодом» входит в тариф Pro (смотрите цены). Вот что именно она делает сегодня:

• Выставляет счёт по каждому бронированию с уже заполненными данными гостя из онлайн check-in, датами и суммой, с последовательной нумерацией по сериям, полными или упрощёнными счетами и корректировочными счетами (как это работает).
• Для каждого счёта создаётся запись с хешем SHA-256, сцепленным с предыдущей записью того же собственника и рассчитанным по технической спецификации AEAT. Если вы по ошибке удалите последний счёт, сохраняется запись об аннулировании. В настройках можно проверить, что цепочка каждого собственника цела.
• На счёте есть «QR tributario» со ссылкой на сервис проверки AEAT.
• Записи хранятся и не отправляются в AEAT, как в режиме «не VERI*FACTU», поэтому на счетах нет фразы «VERI*FACTU».

Чего пока нет, и об этом стоит знать: сейчас Apartop не отправляет записи в AEAT, не подписывает записи электронной подписью и не ведёт журнал событий, которых требует режим «не VERI*FACTU», и ещё не опубликовал декларацию о соответствии. Пока ничего не обязательно (сроки — в 2027 году), но до даты, которая касается вас, запросите у своего поставщика программы (Apartop или любого другого) декларацию о соответствии и согласуйте правильный режим со своим консультантом.

Apartop также позволяет задать режим НДС для каждого собственника (освобождение, 10 % или 21 %) и выделяет комиссию платформы как расход. Полученные счета (уборка, коммунальные услуги, ремонт) обрабатываются другой функцией: расходы по фото счёта.

НДС на туристическую аренду и связь с VeriFactu

VeriFactu не меняет НДС, который вы начисляете (по-испански IVA); он лишь регулирует, как регистрируются счета. Но они пересекаются, потому что режим НДС часто показывает, является ли ваша аренда предпринимательской деятельностью:

• Без гостиничных услуг: сдача меблированного жилья сейчас освобождена от НДС (ст. 20.Uno.23 Закона об НДС, Закон 37/1992).
• С гостиничными услугами (уборка во время проживания, смена белья, питание…): НДС 10 %, и для подоходного налога это предпринимательская деятельность, что подводит вас под VeriFactu.

Новость: Королевский декрет-закон 29/2026, опубликованный в BOE 7 октября 2026 года, отменяет освобождение с 1 декабря 2026 года для меблированной аренды на 30 ночей или меньше (если это не основное жильё самого арендодателя) и облагает её НДС 10 % (новая редакция статьи 20.Uno.23, буква e', и статьи 91.Uno.2.2 Закона об НДС). Королевский декрет-закон должен быть утверждён Конгрессом в течение 30 рабочих дней, иначе он утрачивает силу; поскольку парламент распущен в связи с выборами 29 ноября, голосует его Постоянная депутация (Diputación Permanente). На 11 октября 2026 года голосования ещё не было. Начисление НДС само по себе не делает вашу аренду предпринимательской деятельностью для подоходного налога, поэтому автоматически под VeriFactu вас не подводит. Если вы нерезидент, регистрация плательщиком НДС может также потребовать назначить налогового представителя или консультанта в Испании: проконсультируйтесь до 1 декабря.

О других местных налогах читайте в статье туристический налог по регионам в 2026 году.

Штрафы

Статья 201 bis Общего налогового закона наказывает:

• Использование системы выставления счетов без надлежащей сертификации, когда она обязательна, или изменённой либо модифицированной системы: 50.000 € за налоговый год.
• Производство или продажу несоответствующих систем: 150.000 € за налоговый год за каждый тип системы плюс 1.000 € за каждую систему, проданную без требуемой сертификации.

Поэтому важно, чтобы у вашей программы была декларация о соответствии, и поэтому, если регламент вас касается, редактируемая таблица, в которой можно переписать прошлые счета, — небезопасный вариант.

Что мы рекомендуем сделать сейчас

1. Спросите своего консультанта, является ли ваша аренда предпринимательской деятельностью (гостиничные услуги, персонал) или простым доходом от недвижимости.
2. Если вы компания или самозанятый с гостиничными услугами, выберите готовую программу уже сейчас и начните выставлять счета с последовательной нумерацией.
3. Пересмотрите свою ситуацию с НДС до 1 декабря 2026 года и следите, будет ли утверждён Королевский декрет-закон 29/2026.
4. Следите за страницей VeriFactu на сайте AEAT, чтобы узнать, дойдёт ли перенос на 2028 год до BOE.

Если хотите попробовать выставлять счета по бронированиям, создайте бесплатный аккаунт: у новых аккаунтов 30 дней Pro. И не забудьте о других документах для вашей квартиры, например о региональной туристической лицензии (и о том, что осталось от Единого реестра аренды после его отмены).

Источники

Официальные источники проверены 11 октября 2026 года.

• Королевский декрет 1007/2023, регламент о программах для выставления счетов (BOE)
• Приказ HAC/1177/2024, технические спецификации: ст. 6, 9, 14, 20 и 21 (BOE)
• Королевский декрет 254/2025 от 1 апреля (BOE)
• Королевский декрет-закон 15/2025 от 2 декабря, утверждён Конгрессом (Постановление от 11 декабря 2025 г.) (BOE)
• Информационное сообщение Министерства финансов от 5 октября 2026 г. (объявление, ещё не закон в BOE)
• Приказ HAC/1028/2026, государственное решение для электронных счетов (BOE, 5 октября 2026 г.)
• AEAT: системы выставления счетов и VERI*FACTU
• AEAT: частые вопросы о сфере применения («правило 4 НЕТ», аренда)
• Закон 58/2003, Общий налоговый закон, ст. 201 bis (BOE)
• Закон 37/1992 об НДС (BOE)
• Королевский декрет-закон 29/2026 от 6 октября, ст. 7 (BOE, 7 октября 2026 г.)
• Королевский декрет 806/2026 о роспуске парламента (BOE, 6 октября 2026 г.)