Налоги с туристической аренды в Испании: IRPF и IRNR

Как декларировать доход от туристической аренды в Испании, зависит прежде всего от того, где вы являетесь налоговым резидентом. Если вы живёте в Испании (как правило, более 183 дней в году), доход включается в ежегодную декларацию по подоходному налогу — IRPF. Если вы живёте за границей, вы платите налог на доходы нерезидентов (IRNR) по форме 210: 19 %, если живёте в ЕС, Исландии, Норвегии или Лихтенштейне, или 24 % в любой другой стране, включая Россию и Великобританию. Разница большая, потому что вычитать расходы могут только резиденты ЕС и ЕЭЗ.

В этом руководстве разобраны оба случая: как налоговая квалифицирует туристическую аренду, какие расходы можно вычесть, как работает амортизация, что происходит в дни, когда квартира пустует, что сообщают о вас платформы (форма 238, заменившая форму 179) и изменение НДС с 1 декабря 2026 года. Всё проверено 11 октября 2026 года по сайту Налогового агентства Испании (Agencia Tributaria, AEAT), его Практическому руководству по декларации 2025 года и законам, опубликованным в BOE, официальном бюллетене Испании, включая Королевский декрет-закон 29/2026 от 6 октября.

Прежде всего: NIE и квалификация аренды

Чтобы владеть недвижимостью и платить налоги в Испании, нужен NIE — налоговый идентификационный номер иностранца. Дальше главный вопрос: ваша туристическая аренда — это просто доход от недвижимости или предпринимательская деятельность?

Согласно AEAT, туристическая аренда — это доход от недвижимого капитала (rendimiento del capital inmobiliario), то есть доход от имущества, кроме случаев, когда:

• вы оказываете гостиничные услуги: ресепшен и постоянное обслуживание гостей, уборку во время проживания, смену белья, стирку, питание и подобное; или
• для управления арендой у вас есть хотя бы один сотрудник на полный рабочий день.

AEAT уточняет, что уборка при заезде и выезде гостей, смена белья в этот момент и разовые ремонты не являются гостиничными услугами. Обычная туристическая квартира с уборкой между заездами — это доход от недвижимости.

Если вы всё же оказываете гостиничные услуги, аренда становится предпринимательской деятельностью с НДС 10 %. Нерезидент, который сдаёт жильё таким образом, считается имеющим в Испании постоянное представительство, что влечёт дополнительные обязанности (а если вы живёте за пределами ЕС — и испанского налогового представителя). Большинство иностранных собственников остаются на простом варианте.

НДС с 1 декабря 2026 года. До 30 ноября 2026 года простая туристическая аренда (без гостиничных услуг) освобождена от НДС. С 1 декабря 2026 года Королевский декрет-закон 29/2026 (статья 7) отменяет освобождение для меблированного жилья, сдаваемого одному и тому же гостю на 30 ночей или меньше, если это не жильё, в котором живёте вы сами, и облагает его по ставке 10 %. На практике почти любая туристическая аренда будет облагаться НДС, с гостиничными услугами или без, поэтому вам придётся начислять НДС, выставлять счета (см. VeriFactu для туристической аренды) и подавать декларации по НДС. Уплата НДС сама по себе не превращает аренду в предпринимательскую деятельность для подоходного налога. Королевский декрет-закон должен быть утверждён парламентом Испании в течение 30 рабочих дней; на 11 октября 2026 года голосования не было, а предыдущий декрет с тем же содержанием (RDL 26/2026) был отклонён 2 октября. Уточните, чем всё закончится, у своего gestor.

Если вы нерезидент (IRNR, форма 210)

Ставки налога

Для резидентов ЕС и ЕЭЗ расходы вычитаются по тем же правилам, что и для резидентов Испании (см. ниже), при условии, что они напрямую связаны с доходом, полученным в Испании (статья 24.6 Закона о налоге на доходы нерезидентов). Все остальные платят со всей суммы, полученной от гостя, без вычетов. После Brexit это относится и к резидентам Великобритании. Решение Национального суда (Audiencia Nacional) от 28 июля 2025 года признало, что резиденты стран вне ЕС тоже должны иметь право вычитать расходы, но AEAT с этим не согласилось, и его инструкции по-прежнему применяют правило выше; спросите своего консультанта, стоит ли это оспаривать.

Когда подавать

Доход возникает, когда наступает срок оплаты аренды, или в момент оплаты, если она поступила раньше. Для доходов от аренды с налогом к уплате инструкции AEAT по форме 210 дают два варианта. Можно подавать ежеквартально, в первые 20 дней апреля, июля, октября и января, или объединить весь год в одну декларацию (годовое объединение возможно с доходов 2024 года). Приказ HAC/623/2026 переносит срок для доходов от аренды на 1–20 апреля следующего года, начиная с доходов последнего квартала 2026 года, так что первое окно по новому правилу откроется в апреле 2027 года. Перед каждой подачей проверяйте актуальные инструкции.

Дни, когда квартира пустует: вменённый доход

За дни, когда квартира не сдаётся (потому что вы пользуетесь ею сами или она пустует), Испания облагает налогом условный доход. Он составляет 1,1 % кадастровой стоимости (официальная стоимость объекта из квитанции налога на недвижимость IBI), если стоимости в муниципалитете пересматривались при общей оценке, вступившей в силу с 1 января 2012 года или позже, или 2 % в остальных случаях. Сумма рассчитывается пропорционально дням, и с неё вы платите 19 % или 24 %, тоже по форме 210. За 2025 год её подают с 1 января по 31 декабря 2026 года. Начиная с доходов 2026 года окно будет с 1 апреля по 31 декабря следующего года. Королевский декрет-закон 29/2026, ещё ожидающий утверждения, с 2027 года заменил бы единую ставку прогрессивной шкалой (1,1 %, 1,5 %, 2 % и 3 %) на общую кадастровую стоимость ваших объектов.

Нужен ли налоговый представитель?

Не автоматически. По статье 10 Закона о налоге на доходы нерезидентов резиденты ЕС никогда не обязаны его назначать. Если вы живёте вне ЕС и только сдаёте квартиру, назначить представителя нужно лишь тогда, когда этого потребует AEAT (из-за суммы или вида дохода либо потому, что у вас есть недвижимость в Испании). Это обязательно, если вы действуете через постоянное представительство, например туристическая аренда с гостиничными услугами, или если вы живёте в стране, у которой нет эффективного обмена налоговой информацией с Испанией. На практике многие собственники поручают подачу формы 210 gestor.

Как рассчитывается чистый доход (резиденты и собственники из ЕС/ЕЭЗ)

Чистый доход = валовой доход − вычитаемые расходы − амортизация.

Валовой доход — всё, что гость платит за проживание, включая плату за уборку, без НДС, если он есть. Если вы получаете бронирования через Airbnb или Booking, декларируйте валовую сумму бронирования, а комиссию платформы вычитайте как расход. Так ваши цифры совпадут с тем, что сообщает платформа.

Вычитаемые расходы

• Проценты по ипотеке, взятой на покупку или улучшение квартиры.
• Ремонт и содержание: покраска, ремонт котла, замена сломанной техники. Улучшения — это не расход: они увеличивают стоимость квартиры и амортизируются.
• Местные налоги: IBI (налог на недвижимость) и сбор за вывоз мусора.
• Взносы сообщества собственников, страховка и коммунальные услуги, которые платите вы.
• Услуги третьих лиц: уборка, прачечная, управляющая компания, gestor, комиссии платформ, программы.
• Амортизация здания и мебели.

Лимит: проценты вместе с ремонтом и содержанием не могут превышать валовой доход от этого объекта (статья 23.1.a Закона о подоходном налоге). Превышение можно перенести на 4 года вперёд, с тем же лимитом каждый год.

Аренда часть года: согласно Верховному суду (решения от 25 февраля 2021 года и 15 сентября 2021 года) и TEAC (Центральный экономико-административный суд, решение от 22 апреля 2024 года), годовые расходы (IBI, взносы сообщества, страховка, коммунальные услуги, проценты, амортизация) вычитаются только пропорционально дням, когда квартира действительно сдавалась. Расходы на каждое проживание (уборка, комиссии, прачечная) и, как правило, ремонт вычитаются полностью. Дело TEAC касалось собственника-нерезидента из ЕС.

Амортизация: 3 % в год

• Здание: 3 % в год от большей из двух величин: стоимости приобретения здания (цена плюс расходы и налоги при покупке) или кадастровой стоимости здания (статья 14 Регламента о подоходном налоге). Земля всегда исключается: выделите её по соотношению здания и земли в квитанции IBI.
• Мебель и оборудование: до 10 % в год от их стоимости.

Пример: куплено за 180.000 € плюс 18.000 € расходов и налогов, кадастровая стоимость 90.000 €, из них 54.000 € — здание (60 %). Стоимость здания 198.000 € × 60 % = 118.800 €, что больше 54.000 €. Годовая амортизация — 3.564 €. При сдаче 200 дней вы вычитаете 3.564 € × 200 / 365 = 1.952,88 €. Согласно TEAC (решение от 18 декабря 2025 года, RG 653/2025), общая амортизация за все годы не может превышать стоимость приобретения здания.

Если вы налоговый резидент Испании (IRPF)

Резиденты Испании указывают рассчитанный выше чистый доход в ежегодной декларации IRPF, которую обычно подают с апреля по июнь, и платят налог по своей предельной ставке. Два момента:

• Никакой льготы для аренды. Льготы для долгосрочной аренды жилья (в декларации 2025 года — 50–90 % или 60 % для договоров, подписанных до 26 мая 2023 года) не применяются к туристической аренде, как прямо указывает AEAT в своём руководстве. Королевский декрет-закон 29/2026 переписывает их (15–100 %), но по-прежнему только для аренды, которая является основным жильём арендатора.
• Вменённый доход начисляется за дни без аренды — 1,1 % или 2 % кадастровой стоимости, пропорционально дням, если квартира не является вашим основным жильём. Верховный суд в 2021 году подтвердил, что квартира, ожидающая гостей, тоже его порождает.

Форма 238 (ранее 179): что налоговая уже знает о вас

Форма 179, в которой посредники сообщали о туристической аренде, отменена с 2024 налогового года. Королевский декрет 117/2024 заменил её общеевропейской (DAC7) обязанностью операторов цифровых платформ, таких как Airbnb и Booking, подавать форму 238 (Приказ HAC/72/2024) каждый январь за предыдущий год. Если вы сдаёте напрямую, вы её не подаёте. По каждому объекту в ней указаны адрес, кадастровый номер, количество дней аренды и поквартально — сколько вам заплатила платформа, удержанные комиссии и налоги. AEAT сверяет её с вашими декларациями, поэтому ваши цифры должны браться из тех же бронирований.

Чем поможет Apartop

В Apartop есть раздел Renta (подоходный налог). По каждому объекту и году он показывает количество сданных ночей, доход без НДС, расходы, сгруппированные как в декларации и распределённые по дням, лимит процентов и ремонта, амортизацию 3 % и мебели, чистый доход и вменённый доход за дни простоя. Он также формирует список проживаний с данными бывшей формы 179, чтобы вы могли сверить то, что платформы сообщают в форме 238. Всё выгружается в Excel для вашего gestor и входит в бесплатный тариф. Цифры рассчитываются по правилам для резидентов Испании: если вы нерезидент, ваш gestor может взять их за основу для формы 210. Расчёт ориентировочный, и Apartop предупреждает, если не хватает данных, например кадастрового номера или цены покупки.

Доходы берутся из ваших бронирований, а расходы — из сфотографированных счетов расходов (тариф Pro). Доходность видна в статистике, а если в вашем регионе взимается туристический налог, Apartop рассчитывает его отдельно.

Начните бесплатно с 2 объектами или посмотрите цены тарифа Pro.

Источники

• AEAT: налог на доходы нерезидентов при туристической аренде, проверено 11.10.2026
• AEAT: инструкции по форме 210, проверено 11.10.2026
• AEAT, руководство для нерезидентов: страны ЕС и ЕЭЗ с обменом налоговой информацией (Исландия, Норвегия и с 11 июля 2021 года Лихтенштейн), проверено 11.10.2026
• AEAT: изменение сроков подачи формы 210 (Приказ HAC/623/2026), проверено 11.10.2026
• AEAT: вменённый доход от городской недвижимости (нерезиденты), проверено 11.10.2026
• AEAT: представительство по налогу на доходы нерезидентов, проверено 11.10.2026
• AEAT, Практическое руководство по декларации 2025: чистый доход от недвижимого капитала, проверено 11.10.2026
• AEAT, Практическое руководство по декларации 2025: льгота при аренде жилья, проверено 11.10.2026
• AEAT, Практическое руководство по декларации 2025: вменённый доход, проверено 11.10.2026
• AEAT: налогообложение туристических апартаментов, проверено 11.10.2026
• AEAT: частые вопросы о форме 179 (отменена с 2024 года), проверено 11.10.2026
• Королевский декрет-закон 29/2026 от 6 октября, статьи 6 и 7 (BOE от 07.10.2026), проверено 11.10.2026
• Закон о налоге на доходы нерезидентов, RDLeg 5/2004, статьи 10, 24 и 25 (BOE), проверено 11.10.2026
• Закон 35/2006 о подоходном налоге, статьи 23, 27 и 85 (BOE), проверено 11.10.2026
• Регламент о подоходном налоге, RD 439/2007, статья 14 (BOE), проверено 11.10.2026
• Регламент налоговых процедур, RD 1065/2007, статья 54 ter (BOE), проверено 11.10.2026
• Приказ HAC/72/2024, формы 040 и 238 (BOE), проверено 11.10.2026