Vakantieverhuur in een Spaans appartement: de 3/5-stemming

Binnenplaats van een Spaans appartementengebouw met vakantieappartementen

In dit artikel

Eerst een paar Spaanse begrippen
Wat de wet sinds april 2025 zegt
Hoe de 3/5-meerderheid werkt
Al verhuren vs nu beginnen
Statuten en het Hooggerechtshof
Een besluit aanvechten
Regionale registratie en het NRUA
De buren te vriend houden
Veelgestelde vragen
Bronnen

Heb je een appartement in een Spaans appartementengebouw en wil je het aan toeristen gaan verhuren, dan heb je sinds 3 april 2025 de uitdrukkelijke goedkeuring van de vereniging van eigenaars van het gebouw nodig. De Spaanse wet op de horizontale eigendom (Ley de Propiedad Horizontal, LPH) is gewijzigd door Organieke Wet 1/2025: de goedkeuring moet worden gegeven door drie vijfde van alle eigenaars die samen ook drie vijfde van de aandelen bezitten. Dezelfde meerderheid kan vakantieverhuur beperken, er voorwaarden aan stellen of verbieden, en kan toeristische appartementen tot 20% meer servicekosten laten betalen.

Het goede nieuws als je al vóór die datum legaal verhuurde: de nieuwe besluiten werken niet met terugwerkende kracht. In deze gids lees je de regels in begrijpelijke taal, hoe de stemming wordt geteld, hoe je een besluit aanvecht en wat het Spaanse Hooggerechtshof over de statuten van gebouwen heeft gezegd.

Eerst een paar Spaanse begrippen

Comunidad de propietarios (vereniging van eigenaars): de rechtspersoon die bestaat uit alle eigenaars in een gebouw of complex. Elke eigenaar is automatisch lid en betaalt servicekosten (gastos de comunidad).
Junta de propietarios (vergadering van eigenaars): de algemene vergadering waarin over besluiten wordt gestemd. Er is meestal ten minste één gewone vergadering per jaar, plus buitengewone.
Presidente (voorzitter): een eigenaar die is gekozen om de vereniging te vertegenwoordigen.
Administrador de fincas (beheerder): de professional die meestal de administratie, boekhouding en notulen van de vereniging verzorgt en vaak als secretaris optreedt.
Cuota de participación (aandeel): het percentage van elk appartement in het gebouw, vastgelegd in de akte. Het bepaalt hoeveel je betaalt en hoe zwaar je stem weegt.
Estatutos (statuten): de interne regels van het gebouw, vaak opgenomen in de splitsingsakte (título constitutivo).

Wat de wet sinds april 2025 zegt

Organieke Wet 1/2025 van 2 januari (een hervorming voor een efficiëntere rechtspraak) wijzigde drie onderdelen van de LPH, met ingang van 3 april 2025:

Artikel 7.3 (nieuw): een eigenaar die toeristische verhuur wil beginnen, moet eerst de uitdrukkelijke goedkeuring van de vereniging verkrijgen volgens artikel 17.12. Begint iemand zonder goedkeuring, dan eist de voorzitter (op eigen initiatief of op verzoek van een buur) dat het stopt, met de waarschuwing dat de vereniging naar de rechter stapt.
Artikel 17.12 (gewijzigd): een uitdrukkelijk besluit dat toeristische verhuur goedkeurt, beperkt, aan voorwaarden verbindt of verbiedt vereist 3/5 van alle eigenaars die 3/5 van de aandelen vertegenwoordigen, of het nu de statuten wijzigt of niet. Met dezelfde meerderheid kunnen bijzondere bijdragen worden vastgesteld of kan het aandeel van het appartement in de gemeenschappelijke kosten worden verhoogd, mits de verhoging niet meer dan 20% bedraagt. Deze besluiten hebben geen terugwerkende kracht.
Tweede aanvullende bepaling van de LPH (nieuw, toegevoegd door de vierde slotbepaling van Organieke Wet 1/2025): een eigenaar die de activiteit al vóór de hervorming uitoefende en zich had geregistreerd volgens de regionale toerismeregels, mag doorgaan onder de voorwaarden en termijnen van die regels.

De 3/5-regel zelf dateert van 2019 (Koninklijk Wetsbesluit 7/2019), maar toen kon de vereniging alleen beperken. De grote verandering in 2025 is dat zwijgen geen instemming meer is: een nieuwe vakantiewoning heeft een duidelijk ja nodig.

Hoe de 3/5-meerderheid werkt

Het is een dubbele meerderheid en ze wordt geteld over het hele gebouw, niet alleen over wie aanwezig is:

Vereiste	Hoe het wordt geteld	Voorbeeld (20 appartementen)
3/5 van de eigenaars	Over alle eigenaars in de vereniging	Minstens 12 voor
3/5 van de aandelen	Door de percentages van alle eigenaars op te tellen	Minstens 60% van de aandelen
Toeslag op de servicekosten	Dezelfde dubbele meerderheid	Tot 20% meer

Afwezige eigenaars tellen als "ja" (artikel 17.8)

Volgens artikel 17.8 LPH worden eigenaars die correct zijn opgeroepen maar niet aanwezig waren, vóór geteld, tenzij ze na kennisgeving van het besluit de secretaris binnen 30 kalenderdagen laten weten dat ze het er niet mee eens zijn, op een manier waarmee de ontvangst te bewijzen is. Woon je in het buitenland en sla je vergaderingen over, dan is dit belangrijk: lees de notulen (acta) wanneer ze binnenkomen, ook als ze alleen in het Spaans zijn, en reageer op tijd als je bezwaar hebt. Zorg dat de beheerder je actuele post- en e-mailadres heeft.

De toeslag van 20%

De vergadering kan met dezelfde dubbele meerderheid een bijzondere bijdrage goedkeuren of het aandeel van toeristische appartementen in de gemeenschappelijke kosten verhogen, tot maximaal 20%. Dat geldt vanaf de datum van het besluit.

Al verhuren vs nu beginnen

Als je al vóór 3 april 2025 verhuurde

De tweede aanvullende bepaling beschermt eigenaars die al werkten volgens de regionale toerismeregels (meestal: ingeschreven in het regionale toerismeregister). Samen met de regel dat besluiten niet terugwerken betekent dit dat een later verbod je in principe niet zou moeten raken. Of een later overeengekomen toeslag voortaan op bestaande appartementen kan worden toegepast, is omstreden; vraag een advocaat als het jou overkomt.

De bescherming helpt niet als de statuten de activiteit al verboden (zie hieronder).

Als je nu wilt beginnen

Je hebt een goedkeuringsbesluit met 3/5 nodig voordat je je eerste boeking aanneemt. De gebruikelijke stappen:

Vraag de voorzitter of de beheerder om het punt op de agenda (orden del día) van de volgende vergadering te zetten. Besluiten die onder "rondvraag" worden genomen, zijn makkelijk aan te vechten.
Laat stemmen en wacht daarna de termijn van 30 dagen voor afwezige eigenaars af.
Vraag een verklaring van de secretaris of de beheerder waarin de goedkeuring staat.
Gebruik die om je inschrijving in het regionale toerismeregister in te dienen.

Kun je niet aanwezig zijn, dan kun je je meestal laten vertegenwoordigen door iemand met een eenvoudige ondertekende volmacht. Begin je zonder goedkeuring, dan kan de vereniging eisen dat je stopt en daarna een verbod bij de rechter vorderen op grond van artikel 7.2.

Statuten en het Hooggerechtshof

Naast de besluiten van de vergadering zijn ook de statuten van het gebouw van belang. Het Spaanse Hooggerechtshof (Tribunal Supremo) heeft de volgende punten vastgesteld:

November 2023 (uitspraken 1643/2023 en 1671/2023): verbieden de statuten economische, zakelijke of commerciële activiteiten in de appartementen, dan valt vakantieverhuur onder dat verbod, omdat de Spaanse wet die als economische activiteit beschouwt. Latere uitspraken in 2024 (90/2024 en 95/2024) volgden dezelfde lijn.
3 oktober 2024 (voltallige Eerste Kamer, uitspraken 1232/2024 en 1233/2024, unaniem; door de rechterlijke macht bekendgemaakt op 7 oktober): de eerste uitspraak over artikel 17.12, in de versie van 2019. De vereniging kan toeristische verhuur met de 3/5-meerderheid verbieden; unanimiteit is niet nodig.
2025 (uitspraak ECLI:ES:TS:2025:725, door de rechterlijke macht bekendgemaakt op 6 maart 2025): een beperking moet duidelijk en precies zijn. Statuten die de appartementen alleen als woningen omschrijven, zonder toeristisch gebruik of economische activiteit te verbieden, verbieden vakantieverhuur niet.

Voor kopers betekent dit: een verbod in de statuten bindt een nieuwe eigenaar alleen als het is ingeschreven in het Kadaster (Registro de la Propiedad; artikel 5 LPH). Vraag je advocaat voordat je een appartement koopt om te verhuren om een nota simple (uittreksel uit het Kadaster) en een kopie van de statuten en recente notulen.

Een besluit aanvechten

Artikel 18 LPH staat eigenaars toe besluiten bij de rechter aan te vechten:

Gronden: in strijd met de wet of de statuten, ernstig schadelijk voor de vereniging ten gunste van sommige eigenaars, ernstige schade voor een eigenaar die die wettelijk niet hoeft te dragen, of misbruik van recht.
Wie: eigenaars die tegen stemden en hun tegenstem lieten vastleggen (salvar el voto), afwezige eigenaars, en wie ten onrechte niet mocht stemmen.
Voorwaarde: je moet je servicekosten volledig betaald hebben, of de schuld bij de rechtbank in bewaring geven.
Termijn: drie maanden na het besluit, of één jaar als het in strijd is met de wet of de statuten. Voor afwezige eigenaars begint de termijn bij de kennisgeving.

Regionale registratie en het NRUA

De goedkeuring van de vereniging komt bovenop de toeristische registratie, niet in plaats daarvan.

Andalusië: je schrijft je in bij het Andalusische toerismeregister (Registro de Turismo de Andalucía) door online een verantwoordelijkheidsverklaring (declaración responsable) in te dienen, waarvoor je een Spaans digitaal certificaat nodig hebt. Volgens de veelgestelde vragen van de regionale overheid moet je een actuele nota simple bijvoegen en een verklaring van de secretaris of de beheerder van de vereniging waaruit de uitdrukkelijke goedkeuring van toeristisch gebruik blijkt; ontbreekt die, dan krijg je 10 werkdagen om haar aan te leveren, waarna een procedure tot doorhaling begint. Het Andalusische decreet over toeristische woningen (Decreet 28/2016, geconsolideerde tekst) sluit ook appartementen uit in gebouwen waarvan de splitsingsakte of de statuten toeristisch verblijf uitdrukkelijk verbieden. Zie onze gids over de Andalusische VUT-registratie en lokale pagina's zoals Málaga of Marbella.
Centraal register (NRUA): in mei 2026 vernietigde het Hooggerechtshof het deel van Koninklijk Besluit 1312/2024 waarmee het landelijke centrale huurregister werd ingesteld (uitspraak gepubliceerd in het staatsblad op 8 juni 2026), maar liet het het digitale centrale loket en de gegevensuitwisseling met platforms bestaan. Meer in ons artikel over het NRUA.

De gastenregistratie bij de politie (SES.HOSPEDAJES) en een eventuele toeristenbelasting blijven gelden: zie gastenregistratie stap voor stap en toeristenbelasting per regio. Woon je niet in Spanje, bedenk dan dat je huurinkomsten ook in Spanje worden belast via de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (IRNR, modelo 210), waarvoor je je NIE nodig hebt.

De buren te vriend houden

Vergaderingen stemmen meestal tegen vakantieverhuur vanwege lawaai en afval. Met feiten aankomen helpt.

Heeft het gebouw een receptie of een beheerder, dan is Apartop Community voor hen gemaakt: een QR-poster waarmee buren zonder account meldingen kunnen doen over lawaai, afval, het zwembad of schade (de melding komt bij de host van het appartement en bij de vereniging), huisregels die gasten van gekoppelde appartementen accepteren tijdens het online inchecken, een afdrukbaar rapport voor de vergadering van eigenaars met verblijven, nachten en meldingen per appartement, en een overzicht om de bijdragen van toeristische appartementen bij te houden als er een toeslag wordt goedgekeurd (tot maximaal 20%). Apartop stelt die bijdragen niet vast en int ze niet. Het is gratis voor eigenaren; de vereniging betaalt naar het aantal appartementen. Zie hoe Apartop Community werkt.

Als eigenaar in het buitenland helpt het ook om georganiseerd te zijn: online inchecken met SES.HOSPEDAJES, een digitale gastengids met de regels van het gebouw, en een sleuteloverdracht waar je buren niets van merken. Je kunt gratis beginnen met tot 2 appartementen of de prijzen van Pro bekijken.

Veelgestelde vragen

Kan mijn vereniging van eigenaars vakantieverhuur bij meerderheid verbieden?

Ja. Drie vijfde van de eigenaars met drie vijfde van de aandelen is genoeg; unanimiteit is niet nodig, zoals het Hooggerechtshof op 3 oktober 2024 bevestigde. Sinds 3 april 2025 heeft een appartement dat wil beginnen ook uitdrukkelijke goedkeuring met die meerderheid nodig.

Ik was al vóór april 2025 geregistreerd. Geldt een nieuw verbod voor mij?

In principe niet: artikel 17.12 zegt dat de besluiten niet terugwerken, en de tweede aanvullende bepaling laat bestaande legale verhuurders doorgaan. Anders is het als ingeschreven statuten de activiteit al verboden.

Hoeveel extra kan de vereniging me laten betalen?

Maximaal 20% meer op je aandeel in de gemeenschappelijke kosten, goedgekeurd met de dubbele 3/5-meerderheid. Een hogere toeslag, of een die met minder stemmen is goedgekeurd, kan worden aangevochten.

Ik woon in het buitenland en ga nooit naar vergaderingen. Telt mijn stem?

Ja, standaard als "ja": volgens artikel 17.8 tellen correct opgeroepen afwezige eigenaars die niet binnen 30 kalenderdagen bij de secretaris bezwaar maken, als voorstemmers. Stel een gevolmachtigde aan of reageer schriftelijk als je het er niet mee eens bent.

Hoeveel tijd heb ik om een besluit aan te vechten?

Drie maanden na het besluit (na de kennisgeving als je afwezig was), of één jaar als het in strijd is met de wet of de statuten. Je moet je servicekosten betaald hebben of het verschuldigde bedrag in bewaring geven.

Verbieden statuten met "woonbestemming" vakantieverhuur?

Niet per se. Het Hooggerechtshof eist een duidelijk en precies verbod; de appartementen als woningen omschrijven is niet genoeg. Een verbod op economische of commerciële activiteiten geldt volgens de uitspraken van 2023 en 2024 echter wel voor vakantieverhuur.

Bronnen

Probeer Apartop gratis

Voor altijd gratis tot 2 appartementen, zonder creditcard. Met Pro 9 € per appartement per maand.

Gratis beginnen Prijzen bekijken