Ferieutleie i spansk sameie: 3/5-flertallet

Gårdsrom i en spansk boligblokk med ferieleiligheter

I denne artikkelen

Hva loven sier etter LO 1/2025
3/5-flertallet, steg for steg
Leiligheter som allerede var i drift, og nye
Vedtekter: hva Høyesterett har sagt
Slik angriper du et vedtak
Forholdet til det regionale registeret og NRUA
Godt naboskap: det som hjelper på sameiemøtet
Ofte stilte spørsmål
Kilder

Siden 3. april 2025 trenger du uttrykkelig godkjenning fra sameiet (comunidad de propietarios) hvis du vil begynne å leie ut en leilighet til turister i en spansk boligblokk organisert som eierseksjonssameie. Organisk lov (Ley Orgánica) 1/2025 endret den spanske eierseksjonsloven (Ley de Propiedad Horizontal, LPH): artikkel 7.3 krever denne forhåndsgodkjenningen, og artikkel 17.12 fastsetter flertallet for å gi, begrense eller forby den: tre femtedeler av eierne som samtidig har tre femtedeler av eierbrøkene.

Med det samme flertallet kan sameiemøtet ilegge turistleilighetene et påslag i fellesutgiftene på inntil 20 %. Vedtakene har ikke tilbakevirkende kraft, og den som allerede drev lovlig utleie før denne datoen, kan fortsette. Her forklarer vi hvordan det stemmes, hva som gjelder for vedtektene, hvordan du angriper et vedtak og hva Spanias høyesterett har sagt.

Hva loven sier etter LO 1/2025

Endringen kom med Ley Orgánica 1/2025 av 2. januar om effektivisering av rettsvesenet, med virkning fra 3. april 2025. Den berører tre deler av LPH:

Artikkel 7.3 (ny): en eier som vil drive turistutleie, «må på forhånd innhente uttrykkelig godkjenning fra sameiet» etter artikkel 17.12. Driver noen utleie uten slik godkjenning, skal styrelederen (presidente), på eget initiativ eller etter anmodning fra en hvilken som helst nabo, kreve at det opphører, med varsel om at sameiet vil gå til retten.
Artikkel 17.12 (endret): et uttrykkelig vedtak som godkjenner, begrenser, setter vilkår for eller forbyr virksomheten, enten det innebærer endring av stiftelsesdokumentet (título constitutivo) og vedtektene eller ikke, krever stemmer fra 3/5 av alle eierne som representerer 3/5 av eierbrøkene. Det samme flertallet kan fastsette særskilte avgifter eller øke leilighetens andel av fellesutgiftene, så lenge økningen ikke overstiger 20 %. Og loven legger til: «Disse vedtakene skal ikke ha tilbakevirkende kraft».
Andre tilleggsbestemmelse i LPH (ny, tilføyd ved fjerde sluttbestemmelse i LO 1/2025): den som allerede drev virksomheten før endringen trådte i kraft, og som var registrert etter turistreglene, kan fortsette «på de vilkår og innenfor de frister som er fastsatt der».

Før 2025 tillot artikkel 17.12 (innført ved Real Decreto-ley 7/2019) allerede å begrense eller sette vilkår med 3/5, men krevde ikke forhåndsgodkjenning. Den store endringen er at taushet fra sameiet ikke lenger er nok: det kreves et uttrykkelig ja.

3/5-flertallet, steg for steg

Flertallet er dobbelt og regnes ut fra hele bygningen, ikke bare de som møter:

Krav	Hvordan det telles	Eksempel (20 leiligheter)
3/5 av eierne	Av alle eierne i sameiet	Minst 12 stemmer for
3/5 av eierbrøkene	Ved å legge sammen hver eiers brøk	Minst 60 % av eierbrøkene
Påslag i fellesutgiftene	Samme doble flertall	Inntil 20 % mer

Slik telles de fraværende (art. 17.8)

Artikkel 17.8 i LPH sier at eiere som var korrekt innkalt, men ikke møtte, regnes som stemmer for, med enkelte unntak, hvis de ikke melder sin uenighet til sekretæren innen 30 kalenderdager etter å ha fått beskjed om vedtaket, på en måte som gir bevis for mottak. I praksis stemmer mange sameier på møtet og venter til fristen er ute før vedtaket regnes som fattet. Bor du i utlandet og ikke møter, er dette viktig: les protokollen (acta) når den kommer, selv om den bare er på spansk, og svar i tide hvis du er uenig. Taushet teller. Sørg for at forvalteren har riktig post- og e-postadresse til deg.

Påslag på inntil 20 %

Sameiemøtet kan vedta en særskilt avgift eller øke turistleilighetens andel av fellesutgiftene, med et tak på 20 %. Påslaget vedtas også med 3/5 og har heller ikke tilbakevirkende kraft: det gjelder fra vedtaksdatoen.

Leiligheter som allerede var i drift, og nye

Hvis du allerede leide ut før 3. april 2025

Andre tilleggsbestemmelse beskytter den som allerede drev virksomheten i samsvar med turistreglene (for eksempel med registrering i det regionale turistregisteret). I tillegg sier artikkel 17.12 selv at vedtakene ikke har tilbakevirkende kraft. Et senere vedtak som forbyr turistleiligheter, skal derfor i utgangspunktet ikke ramme den som allerede var registrert. Det som er omdiskutert, er om et påslag i fellesutgiftene vedtatt senere kan brukes på disse leilighetene fremover: meningene er delte, så spør en advokat.

Merk: beskyttelsen faller bort hvis vedtektene allerede forbød virksomheten fra før (se nedenfor). Tilleggsbestemmelsen gjør ikke lovlig det som allerede var forbudt.

Hvis du vil begynne nå

Var leiligheten din ikke registrert før 3. april 2025, trenger du et uttrykkelig vedtak fra sameiemøtet med 3/5 flertall før du begynner. Vanlige steg:

Be styrelederen eller forvalteren om å sette saken på dagsordenen (orden del día) for møtet (et vedtak under «eventuelt», ruegos y preguntas, er lett å angripe).
Stem, og vent de 30 dagene i artikkel 17.8 for de fraværende.
Be om en bekreftelse fra sekretæren eller forvalteren på godkjenningsvedtaket.
Lever egenerklæringen (declaración responsable) til turistregisteret i regionen med denne bekreftelsen.

Kan du ikke møte, kan du som regel la deg representere med en enkel signert fullmakt. Begynner du uten godkjenning, kan styrelederen kreve at utleien opphører, og gjør du ikke det, kan sameiet saksøke deg med opphørssøksmål etter artikkel 7.2.

Vedtekter: hva Høyesterett har sagt

I tillegg til sameiemøtets vedtak betyr bygningens vedtekter (estatutos) og stiftelsesdokument (título constitutivo) noe. Spanias høyesterett (Tribunal Supremo) har fastslått flere prinsipper:

November 2023 (dommer 1643/2023 og 1671/2023): forbyr vedtektene økonomisk, forretningsmessig eller kommersiell virksomhet i leilighetene, omfatter forbudet turistutleie, fordi statlige, regionale og kommunale regler regner den som økonomisk virksomhet. Domstolsadministrasjonen (CGPJ) offentliggjorde det 12. desember 2023. Andre dommer fra 2024 (90/2024 og 95/2024) fulgte samme linje.
3. oktober 2024 (Første avdeling i plenum, dommer 1232/2024 og 1233/2024, enstemmig; offentliggjort av CGPJ 7. oktober): den første tolkningen av artikkel 17.12, i 2019-ordlyden. Sameiet kan forby turistleiligheter med 3/5 flertall, uten enstemmighet: ordet «begrense» utelukker ikke et forbud.
2025 (dom ECLI:ES:TS:2025:725, offentliggjort av CGPJ 6. mars 2025): begrensningen må være klar og presis. Vedtekter som bare beskriver leilighetene som boliger, uten å forby turistbruk eller økonomisk virksomhet, forbyr ikke turistutleie.

To praktiske følger:

For at et forbud i vedtektene skal binde den som kjøper senere, må det være tinglyst i grunnboken (Registro de la Propiedad; artikkel 5 i LPH: vedtekter som ikke er tinglyst, kan ikke gjøres gjeldende mot tredjepart). Før du kjøper en leilighet for å leie den ut, be om en nota simple (grunnboksutskrift).
Å endre vedtektene for å forby all økonomisk virksomhet generelt krever fortsatt enstemmighet, ifølge mange jurister; snarveien med 3/5 gjelder bare turistutleie.

Slik angriper du et vedtak

Artikkel 18 i LPH regulerer søksmål mot vedtak i retten:

Grunnlag: vedtak som strider mot loven eller vedtektene, som er sterkt skadelige for sameiet til fordel for én eller flere eiere, som påfører en eier alvorlig skade som vedkommende ikke har plikt til å tåle, eller som er fattet ved rettsmisbruk.
Hvem kan: den som fikk sin dissens protokollført (salvar el voto) på møtet, de som var fraværende uansett grunn, og de som urettmessig ble fratatt stemmeretten.
Vilkår: du må ha betalt alle forfalte krav til sameiet, eller deponere beløpet hos retten.
Frist: tre måneder fra vedtaket, eller ett år hvis det strider mot loven eller vedtektene. For de fraværende løper fristen fra de blir varslet.

Forholdet til det regionale registeret og NRUA

Sameiets godkjenning erstatter ikke turistregistreringen; den kommer i tillegg.

Andalucía: registrering i Andalucías turistregister (Registro de Turismo de Andalucía) skjer med en egenerklæring (declaración responsable) på nett, som krever et spansk digitalt sertifikat. Ifølge regionregjeringens (Junta de Andalucía) spørsmål og svar må den ledsages av en oppdatert nota simple fra grunnboken og en bekreftelse fra sameiets sekretær eller forvalter som viser «uttrykkelig og gjeldende godkjenning» av turistbruk; mangler den, får du 10 virkedager på å levere den, og kommer den ikke, startes sletting. I tillegg utelukker Decreto 28/2016 (konsolidert tekst) leiligheter i bygninger der stiftelsesdokumentet eller vedtektene uttrykkelig forbyr turistovernatting. Vi forklarer det i Andalucías turistregister (VUT) og, etter område, for Málaga eller Sevilla.
Fellesregisteret (NRUA): i mai 2026 opphevet Høyesterett den delen av Real Decreto 1312/2024 som opprettet det felles utleieregisteret (dommen ble kunngjort i BOE 8. juni 2026), men beholdt den digitale fellesportalen og plattformenes datadeling. Les mer i hva som skjer med NRUA.

Husk at gjesteregistreringen i SES.HOSPEDAJES og turistskatten, der den finnes, fortsatt gjelder: se gjesteregistrering steg for steg og turistskatt etter region. Bor du ikke i Spania, husk også at leieinntektene skattlegges i Spania som inntektsskatt for ikke-bosatte (IRNR, skjema 210), og at du trenger NIE.

Godt naboskap: det som hjelper på sameiemøtet

Sameiemøter stemmer ofte nei på grunn av støy og søppel. Det hjelper å komme med fakta.

Har bygningen resepsjon eller forvalter, er Apartop Community laget for dem: en QR-plakat slik at naboene kan melde fra om støy, søppel, basseng eller skader uten å opprette konto (meldingen går til verten for leiligheten og til sameiet), husregler som gjestene i tilknyttede leiligheter godtar under nettbasert innsjekking, en utskrivbar rapport til sameiemøtet med opphold, netter og meldinger per leilighet, og et ark for å føre avgiftene for turistleiligheter hvis møtet vedtar et påslag (med taket på 20 %). Apartop fastsetter eller krever ikke inn disse avgiftene; den hjelper bare med å holde oversikt. For eierne er det gratis; sameiet betaler etter antall leiligheter. Se hvordan Apartop Community fungerer.

Som eier, også fra utlandet, teller det å ha orden på det grunnleggende: nettbasert innsjekking med innsending til SES.HOSPEDAJES, en gjesteguide med bygningens regler og en ryddig nøkkeloverlevering. Du kan starte gratis med opptil 2 leiligheter eller se Pro-prisene.

Ofte stilte spørsmål

Kan sameiet mitt forby turistleiligheter med flertallsvedtak?

Ja. Siden endringen i 2019, og enda tydeligere etter Høyesteretts plenumsdom av 3. oktober 2024, holder det med 3/5 av eierne som har 3/5 av eierbrøkene; enstemmighet trengs ikke. Siden 3. april 2025 trenger dessuten en leilighet som vil begynne, en uttrykkelig godkjenning med det samme flertallet.

Rammes jeg av et forbud vedtatt etter at jeg ble registrert?

I utgangspunktet nei: artikkel 17.12 sier at vedtakene ikke har tilbakevirkende kraft, og andre tilleggsbestemmelse lar dem som allerede drev i samsvar med turistreglene, fortsette. Det stiller seg annerledes hvis tinglyste vedtekter allerede forbød virksomheten fra før.

Hvor mye mer kan sameiet kreve av meg?

Høyst 20 % mer av andelen din av fellesutgiftene, vedtatt med det doble 3/5-flertallet. Et høyere påslag, eller et som er vedtatt med færre stemmer, kan angripes.

Teller eierne som ikke møter på sameiemøtet?

Ja, med unntak: etter artikkel 17.8 regnes korrekt innkalte fraværende som ikke melder sin innsigelse til sekretæren innen 30 kalenderdager etter at de ble varslet om vedtaket, som stemmer for.

Hvilken frist har jeg for å angripe et vedtak?

Tre måneder fra vedtaket (fra varslingen hvis du var fraværende), eller ett år hvis vedtaket strider mot loven eller vedtektene. Du må ha betalt det du skylder sameiet eller deponere beløpet.

Forbyr vedtekter som sier «boligformål» turistutleie?

Ikke nødvendigvis. Høyesterett krever et klart og presist forbud: å beskrive leilighetene som boliger er ikke nok. Et uttrykkelig forbud mot økonomisk eller kommersiell virksomhet er derimot nok, ifølge dommene fra 2023 og 2024.

Kilder

Prøv Apartop gratis

Gratis for alltid for opptil 2 leiligheter, uten kort. Med Pro 9 € per leilighet per måned.

Kom i gang gratis Se priser