Spanias felles utleieregister (NRUA): status i 2026

Fra 1. juli 2025 krevde Spanias felles utleieregister (Registro Único de Arrendamientos) at hver ferieleilighet og hver møblert mellomlang utleie ble registrert i grunnboken (Registro de la Propiedad) for å få et felles registreringsnummer (NRUA) før den kunne annonseres på Airbnb, Booking.com eller lignende plattformer. I 2026 opphevet Spanias høyesterett (Tribunal Supremo) dette kravet i tre dommer. I dag kan ingen kreve NRUA-nummeret, men turistlisensnummeret fra regionen din (i Andalucía VUT-nummeret) er fortsatt obligatorisk.

Denne guiden forklarer hva ordningen var, hva domstolen opphevet, hva som består (den digitale fellesportalen for utleie), og hva du bør gjøre som eier, særlig hvis du bor utenfor Spania. Alt nedenfor er kontrollert mot BOE, Spanias offisielle lovtidend, 11. oktober 2026.

Hva det felles utleieregisteret var

Det ble opprettet ved kongelig resolusjon (Real Decreto) 1312/2024 av 23. desember for å gjennomføre EU-forordning 2024/1028 om data fra korttidsutleie. Den trådte i kraft 2. januar 2025 og ble anvendt fra 1. juli 2025.

Ordningen hadde to deler:

• Fellesregisteret: eieren (eller den som drev boligen) søkte i grunnboken (Registro de la Propiedad), eller i registeret for løsøre for båter, om et nummer for hver enhet. Det gjaldt både turistutleie og mellomlang utleie (for arbeid, studier, medisinsk behandling osv.). For turistutleie måtte du i tillegg legge fram den regionale lisensen eller registreringen. Nummeret begynte med «ES» fulgt av bokstaver og sifre.
• Den digitale fellesportalen for utleie (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos): en portal drevet av boligdepartementet (Ministerio de Vivienda) der plattformene sender aktivitetsdata for hver annonse og kontrollerer numrene.

Plattformene måtte kreve nummeret før de publiserte en annonse, og departementet kunne pålegge dem å fjerne annonser med ugyldige eller tilbakekalte numre.

Den årlige innleveringen

Artikkel 10.4 påla eierne hvert år å levere en anonymisert liste i grunnboken over fjorårets utleieforhold og formålet med dem. Orden VAU/1560/2025 fastsatte dette opplysningsskjemaet: det ble levert i februar, ett per eiendom, på papir eller som XBRL-fil, første gang i februar 2026 med data for 2025. Hvis det ikke ble levert, eller viste misbruk, kunne registerføreren trekke tilbake nummeret.

Hva Høyesterett opphevet

Høyesteretts forvaltningsavdeling (Sala Tercera) ga helt eller delvis medhold i tre søksmål mot Real Decreto 1312/2024:

Begrunnelsen handler om kompetanse: sammen med registreringsprosedyren opphever dommen første sluttbestemmelse i den grad den bygde på statens kompetanse til å regulere dette. Den første dommen opphever artikkel 5 (utleiernes plikter), artikkel 8 (registeret), artikkel 9 (søknad og nummer) og artikkel 10 (kontroll av nummeret og årlig innlevering), bokstav b) og c) i artikkel 12, andre tilleggsbestemmelse og artikkel 1, 2 og 6 i den grad de gjelder registeret, i tillegg til «alle andre bestemmelser eller henvisninger» til fellesregisteret. Dommene av 21. mai og 1. juni opphever i hovedsak de samme bestemmelsene. Dermed faller også plikten til å registrere seg i grunnboken for å få et nummer til annonsering på plattformene.

I praksis:

• Du trenger ikke lenger NRUA, verken for turistutleie eller mellomlang utleie.
• Den årlige innleveringen i februar har mistet sitt rettslige grunnlag, fordi den bygde på den opphevede artikkel 10. Innleveringen i februar 2026 skjedde etter reglene som da gjaldt; etter gjeldende BOE er det ingen plikt til å gjenta den i februar 2027.
• Har du allerede et nummer, kan du fortsatt vise det, men ingen nasjonal regel krever det.

Hva som fortsatt gjelder

Opphevelsen er delvis. Ifølge den konsoliderte teksten til Real Decreto 1312/2024 i BOE består dette:

• Den digitale fellesportalen for utleie (artikkel 7), drevet av boligdepartementet.
• Plattformenes plikt til jevnlig å sende portalen aktivitetsdata for hver annonse etter EU-forordning 2024/1028 (artikkel 6, så langt den ikke er opphevet).
• Bruken av disse dataene til offisiell statistikk (artikkel 11).

I tillegg gir Real Decreto-ley 29/2026, kunngjort 7. oktober 2026, ny ordlyd i avdeling V i den spanske husleieloven (Ley de Arrendamientos Urbanos) med et sanksjonsregime for plattformer som ikke sender data til fellesportalen (artikkel 38 til 51): 100 000 € for mindre overtredelser, 500 000 € for alvorlige (inntil 1 % av årlig omsetning) og 1 million euro for svært alvorlige (inntil 2 %). Artikkel 20 krever også at ethvert utleietilbud og enhver annonse inneholder «identifikasjonsnummeret, -koden eller -betegnelsen for den utleide enheten, når det er relevant». Som enhver Real Decreto-ley må den godkjennes av Kongressen innen 30 virkedager; med Cortes oppløst før valget (Real Decreto 806/2026) er det Kongressens faste utvalg (Diputación Permanente) som stemmer. Per 11. oktober 2026 er det ennå ikke stemt over den.

Registreringen du faktisk trenger: regionens

Dommene berører ikke de regionale turistregistrene, og det er de som gjør en ferieleilighet lovlig. I Andalucía er dette Andalucías turistregister (Registro de Turismo de Andalucía): en turistbolig (vivienda de uso turístico) registreres ved en egenerklæring (declaración responsable) og får en kode på formen VUT/provins/nummer (for eksempel VUT/MA/12345; eldre begynner med VFT/), etter Decreto 31/2024. Det er det nummeret du skal vise i annonsene og dokumentene dine.

En vanlig feil: CTC-…-referansen du får når du leverer egenerklæringen, er ikke registreringsnummeret ditt; det riktige kommer i vedtaket (resolución).

Bor du i utlandet, ordner du som regel registreringen på nett med et spansk digitalt sertifikat eller via en gestor som opptrer for deg, og du trenger ditt NIE (identifikasjonsnummer for utlendinger). Husk også at sameiet i bygården kan begrense turistutleie med 3/5 flertall (vi forklarer det her), og at du, uavhengig av registre, fortsatt må melde gjestene dine til politiets system SES.Hospedajes (steg for steg).

Hva med plattformer som fjernet annonser?

Så lenge NRUA gjaldt, kunne boligdepartementet pålegge plattformene å fjerne annonser uten gyldig nummer innen 48 timer. Den myndigheten var knyttet til nummeret fra grunnboken og har falt bort sammen med det. Det har ikke de regionale reglene: regionene kan bøtelegge annonser som mangler turistregistreringsnummeret deres, og EU-forordningen krever at plattformene viser nummeret der det finnes en registreringsordning, også regionale. Hver plattform har dessuten egne regler, så følg med på varslene i vertspanelet ditt.

Hva vi anbefaler

1. Sjekk at hver bolig har et gyldig regionalt turistregistreringsnummer, og at det står i alle annonsene dine.
2. Hadde du allerede NRUA, ta vare på det; du trenger ikke fornye det eller levere februarinnleveringen med mindre nye regler blir vedtatt.
3. Følg med på BOE: departementet kan regulere samordningen med de regionale registrene på nytt, og Real Decreto-ley 29/2026 venter på godkjenning i Kongressens faste utvalg.
4. Hold resten oppdatert: gjesterapportering, turistskatt der den finnes, inntektsskatt (skjema 210 hvis du ikke er bosatt i Spania) og fakturaer der det gjelder (VeriFactu for ferieutleie).

Slik hjelper Apartop deg

I Apartop lagrer du nummeret i Andalucías turistregister for hver leilighet med type (VUT, turistleiligheter, landsted, VTAR…), og Apartop setter det på leilighetens dokumenter (se funksjonen). Den oppdager når du har skrevet inn CTC-referansen fra egenerklæringen i stedet for registreringsnummeret, og kjenner igjen formatene fra andre regioner. Har du et nummer fra fellesregisteret, kan du lagre det også, men Apartop krever det aldri. Legger du til en bolig fra annonsen, leser Apartop numrene som står der.

Nettbasert innsjekking gjør også gjesterapporten til SES.Hospedajes klar: gratis å laste ned, med automatisk innsending i Pro (nettbasert innsjekking). Apartop er gratis for opptil 2 leiligheter (priser); du kan starte gratis her.

Kilder

Offisielle kilder lest 11. oktober 2026.

• Real Decreto 1312/2024, konsolidert tekst med opphevelsene (BOE, oppdatert 18. juli 2026)
• Høyesteretts dom av 19. mai 2026, sak 1/143/2025 (BOE nr. 139, 8. juni 2026)
• Høyesteretts dom 629/2026 av 21. mai, sak 1/54/2025 (BOE nr. 155, 26. juni 2026)
• Høyesteretts dom av 1. juni 2026, sak 1/144/2025 (BOE nr. 174, 18. juli 2026)
• Orden VAU/1560/2025 av 22. desember, årlig opplysningsskjema (BOE)
• EU-forordning 2024/1028, gjeldende fra 20. mai 2026 (BOE)
• Real Decreto-ley 29/2026 av 6. oktober: art. 3 (avdeling V i husleieloven) og art. 20 (BOE, 7. oktober 2026)
• Real Decreto 806/2026 om oppløsning av Cortes og utlysning av valg (BOE, 6. oktober 2026)
• La Moncloa: boligdepartementets kampanje om fellesregisteret, juni 2025