VeriFactu for ferieutleie i Spania: hvem og når

Oversikt over inntekter og fakturaer for en ferieleilighet på mobilen

I denne artikkelen

Hva VeriFactu er
Hvem det gjelder innen ferieutleie
Gjeldende frister
Hva fakturaprogrammet ditt må gjøre
Hva Apartop gjør med fakturaene dine
Mva på ferieutleie og forholdet til VeriFactu
Bøter for å ikke følge reglene
Hva vi anbefaler deg å gjøre nå
Ofte stilte spørsmål
Kilder

VeriFactu er det folkelige navnet på den spanske forskriften som krever at programmer som utsteder fakturaer, fører et register over hver faktura som ikke kan manipuleres, med en kjedet hash og en QR-kode som kunden kan kontrollere hos skattemyndighetene (Hacienda). Leier du ut ferieleiligheter, er det avgjørende spørsmålet ikke om du har en leilighet, men om utleien din er næringsvirksomhet og om du fakturerer med et program.

Status per 11. oktober 2026: de gjeldende fristene er fortsatt 1. januar 2027 for selskaper og 1. juli 2027 for alle andre som omfattes. 5. oktober 2026 kunngjorde finansdepartementet at det vil utsette dette til oktober 2028, men den endringen er ennå ikke kunngjort i BOE.

Hva VeriFactu er

Rettsgrunnlaget er Real Decreto 1007/2023, som fastsetter forskriften om krav til elektroniske faktureringssystemer (på fagspråket RRSIF). De tekniske detaljene står i Orden HAC/1177/2024: formatet på registrene, hvordan hashen beregnes, hvordan QR-koden ser ut og hvordan dataene sendes til AEAT.

Tanken er enkel: hver gang programmet ditt utsteder en faktura, lager det samtidig en faktureringspost med grunnopplysningene (utstederens NIF, nummer, dato, fakturatype, mva-beløp og totalbeløp). Posten «forsegles» med en hash som også avhenger av hashen til forrige post. Sletter eller endrer noen en gammel faktura, stemmer ikke kjeden lenger.

Det finnes to måter å oppfylle kravene på:

VERI*FACTU-modus: programmet sender hver post til AEAT med en gang. Fakturaen har påskriften «Factura verificable en la sede electrónica de la AEAT».
«No VERI*FACTU»-modus: programmet lagrer postene og holder dem tilgjengelige for skattemyndighetene, med ekstra sikkerhetskrav: hver post må være elektronisk signert (XAdES-signatur, artikkel 14 i ordren), og programmet må føre en hendelseslogg (artikkel 9 i ordren: start og slutt på denne modusen, oppdagede avvik, eksporter, gjenoppretting av sikkerhetskopier og et sammendrag minst hver 6. driftstime). Fakturaen har QR-koden også her, men uten påskriften.

Hvem det gjelder innen ferieutleie

AEAT oppsummerer virkeområdet med «regelen om de 4 NEI»: det gjelder deg hvis du utsteder fakturaer med et program (ikke bare for hånd), ikke er med i SII, ikke har skattemessig bosted i Baskerland eller Navarra og ikke har et vedtak som unntar deg. I tillegg omfatter forskriften bare selskaper, skattytere i IRPF (spansk inntektsskatt for bosatte) som driver næringsvirksomhet, og ikke-bosatte med fast driftssted.

For ferieutleie gir det tre vanlige situasjoner:

Situasjon	Gjelder VeriFactu deg?
Selskap (SL, SA) som driver ferieleiligheter	✅ Ja, fra fristen for selskaper
Selvstendig næringsdrivende eller privatperson med hotellignende tjenester (rengjøring under oppholdet, sengetøyskift, resepsjon …)	✅ Ja: AEAT regner det som næringsvirksomhet
Privatperson som leier ut uten hotelltjenester og uten heltidsansatt (inntekt fra fast eiendom)	❌ Nei, ifølge AEATs spørsmål og svar, men du kan bruke det frivillig

Det siste tilfellet gjelder mange eiere med én eller to leiligheter: du leverer nøkler, vasker mellom gjestene og fører inntekten i selvangivelsen som inntekt fra fast eiendom (vi forklarer det i hvordan du skatter av ferieutleie). AEAT opplyser at hvis utleien ikke er næringsvirksomhet, faller fakturaene utenfor forskriften. Merk: det fritar deg ikke fra å utstede fakturaer når det kreves; bare fra at programmet må oppfylle VeriFactu.

Er du ikke bosatt i Spania og leier ut leiligheten uten fast driftssted der (du skatter via IRNR med skjema 210), faller du heller ikke inn under forskriften. Dette er det vanligste tilfellet for utenlandske eiere med én eller to leiligheter.

Gjeldende frister

Tidsplanen er endret flere ganger:

Real Decreto 254/2025 satte 1. januar 2026 for selskaper og 1. juli 2026 for alle andre.
Real Decreto-ley 15/2025 av 2. desember utsatte det ett år: 1. januar 2027 for skattytere i selskapsskatten (Impuesto sobre Sociedades) og 1. juli 2027 for de andre (selvstendige i IRPF og ikke-bosatte med fast driftssted). Det er disse fristene AEAT oppgir i dag.
5. oktober 2026 publiserte finansdepartementet (Ministerio de Hacienda) en informasjonsnotat der det kunngjør utsettelse av de gjenstående pliktene til oktober 2028, slik at de faller sammen med obligatorisk e-faktura for bedrifter og næringsdrivende som fakturerer opptil 8 millioner euro. Notatet sier at kravene til integritet, lagring og sporbarhet skal bestå i «i det vesentlige tilsvarende» form.

Så lenge utsettelsen ikke er vedtatt ved forskrift og kunngjort i BOE, er de lovbestemte fristene fortsatt de fra 2027. Det er lurt å fortsette forberedelsene: det er tidsplanen som endres, ikke innholdet.

Hva fakturaprogrammet ditt må gjøre

Et elektronisk faktureringssystem som oppfyller forskriften, må som minimum:

Lage en registreringspost for hver utstedt faktura og en annulleringspost når en faktura annulleres, med feltene som ordren fastsetter.
Beregne hashen (SHA-256) for hver post, kjedet med forrige post, slik at historikken ikke kan endres uten at det merkes.
Skrive ut en QR-kode på fakturaen (mellom 30x30 og 40x40 mm etter artikkel 21 i ordren; AEATs tekniske spesifikasjon legger til teksten «QR tributario:») som lenker til AEATs kontrolltjeneste med utstederens NIF, nummer, dato og beløp.
Ikke tillate sletting eller endring av utstedte fakturaer: feil rettes med en kreditnota/korrigeringsfaktura (factura rectificativa).
Avhengig av modus: sende postene til AEAT (VERI*FACTU) eller lagre dem med elektronisk signatur sammen med en hendelseslogg («No VERI*FACTU»).
Ha en egenerklæring (declaración responsable) fra programleverandøren som bekrefter at programmet oppfyller forskriften.

AEAT tilbyr i tillegg en gratis faktureringsapp på sin portal, et alternativ hvis du utsteder få fakturaer og ikke trenger mer.

Hva Apartop gjør med fakturaene dine

I Apartop er funksjonen «Utstedte fakturaer med kjedet hash og QR-kode» en del av Pro-planen (se priser). Dette er nøyaktig hva den gjør i dag:

Fakturerer hver bestilling med gjestens opplysninger fra innsjekkingen, datoene og beløpet ferdig utfylt, med fortløpende nummerering per serie, fullstendige eller forenklede fakturaer og korrigeringsfakturaer (slik fungerer det).
Hver faktura lagres i et register med SHA-256-hash kjedet med forrige faktura fra samme utsteder, beregnet etter AEATs tekniske spesifikasjon. Sletter du den siste fakturaen ved en feil, blir det liggende en annulleringspost. I innstillingene kan du se om kjeden for hver utsteder stemmer.
Fakturaen har «QR tributario»-koden som lenker til AEATs kontrolltjeneste.
Den lagrer postene og sender dem ikke til skattemyndighetene, som i «No VERI*FACTU»-modus. Derfor har fakturaen ikke påskriften «VERI*FACTU».

Det den ennå ikke gjør, og som du bør vite: Apartop sender i dag ikke poster til AEAT, signerer ikke postene elektronisk og fører ikke hendelsesloggen som «No VERI*FACTU»-modus krever, og har ennå ikke publisert sin egenerklæring. Foreløpig er det ingen plikt (fristene er i 2027), men før fristen som gjelder deg, bør du be programleverandøren din (enten det er Apartop eller en annen) om egenerklæringen og sjekke med din gestor hvilken modus som passer deg.

I tillegg lar Apartop deg velge mva-ordning for hver utsteder (fritatt, 10 % eller 21 %) og fører plattformens provisjon som en kostnad. Fakturaer du mottar (rengjøring, strøm og vann, oppussing) hører til en annen funksjon: kostnader med bilde av fakturaen.

Mva på ferieutleie og forholdet til VeriFactu

VeriFactu endrer ikke mva-en du bruker; bare hvordan fakturaene registreres. Men temaene henger sammen, fordi mva-en ofte viser om utleien din er næringsvirksomhet:

Uten hotelltjenester: i dag er utleie av møblert bolig fritatt for mva (IVA) (art. 20.Uno.23.º i Ley 37/1992).
Med tjenester typiske for hotellbransjen (rengjøring under oppholdet, sengetøyskift, restaurant …): beskattes med 10 %, og det er i tillegg næringsvirksomhet i IRPF, slik at du omfattes av VeriFactu.

Nytt: Real Decreto-ley 29/2026, kunngjort i BOE 7. oktober 2026, fjerner fritaket fra 1. desember 2026 for utleie av møblert bolig i 30 netter eller mindre (med mindre det er i utleierens egen faste bolig) og legger den på 10 % (ny ordlyd i artikkel 20.Uno.23.º, bokstav e'), og i 91.Uno.2.2.º). En Real Decreto-ley må godkjennes av Kongressen innen 30 virkedager; med Cortes oppløst før valget 29. november er det Kongressens faste utvalg (Diputación Permanente) som stemmer. Blir den ikke godkjent, faller den bort. Per 11. oktober 2026 er det ennå ikke stemt over den. At en utleie blir mva-pliktig, gjør den ikke i seg selv til næringsvirksomhet i IRPF, så det betyr ikke automatisk VeriFactu: det er akkurat den typen spørsmål du må avklare med din gestor.

For de øvrige skattene ved ferieutleie, se også turistskatt etter region i 2026.

Bøter for å ikke følge reglene

Artikkel 201 bis i den spanske skatteforvaltningsloven (Ley General Tributaria) straffer:

Den som har et faktureringssystem som ikke er korrekt sertifisert når det skal være det, eller som er endret eller manipulert: 50 000 € per regnskapsår.
Den som produserer eller selger systemer som ikke oppfyller kravene: 150 000 € per regnskapsår og systemtype, og 1 000 € for hvert system solgt uten påkrevd sertifisering.

Derfor er det viktig at programmet du bruker har sin egenerklæring, og at du ikke bruker verktøy som lar deg slette eller skrive om utstedte fakturaer, som et redigerbart regneark, hvis du omfattes.

Hva vi anbefaler deg å gjøre nå

Finn ut med din gestor om utleien din er næringsvirksomhet (hotelltjenester, ansatt) eller inntekt fra fast eiendom.
Er du selskap eller selvstendig med hotelltjenester, velg et program som er klart allerede nå, og begynn å fakturere med fortløpende nummerering.
Gå gjennom mva-en din før endringen 1. desember 2026, og følg med på om Real Decreto-ley 29/2026 blir godkjent.
Følg med på AEATs VeriFactu-side for å se om utsettelsen til 2028 kommer i BOE.

Vil du prøve fakturering av bestillinger, kan du opprette en gratis konto: nye kontoer får 30 dager med Pro. Og ikke glem leilighetens øvrige plikter, som turistregisteret i regionen din (og det som er igjen av det felles utleieregisteret etter opphevelsen).

Ofte stilte spørsmål

Må jeg bruke VeriFactu hvis jeg leier ut ferieleiligheten min som privatperson?

Leier du ut uten hotellignende tjenester og uten heltidsansatt, regner AEAT det ikke som næringsvirksomhet etter forskriften, og utleiefakturaene dine faller utenfor VeriFactu. Tilbyr du hotelltjenester, gjelder det deg. Sjekk med din gestor, for det avhenger av din konkrete situasjon.

Når blir VeriFactu obligatorisk?

Per 11. oktober 2026 er de lovbestemte fristene 1. januar 2027 for selskaper og 1. juli 2027 for de øvrige som omfattes (Real Decreto-ley 15/2025). Finansdepartementet kunngjorde 5. oktober 2026 en utsettelse til oktober 2028, som ennå ikke er kunngjort i BOE.

Sender Apartop fakturaene mine til skattemyndighetene?

Nei. Apartop lager posten for hver faktura med kjedet hash og QR tributario og lagrer den, men sender ikke poster til AEAT. Den signerer ennå ikke postene og fører ikke hendelsesloggen for «No VERI*FACTU»-modus.

Kan jeg fortsatt lage fakturaene i Excel eller Word?

Hvis du ikke omfattes av VeriFactu, ja. Omfattes du, oppfyller ikke et program som lar deg endre eller slette fakturaer uten spor forskriften, og boten kan bli opptil 50 000 € per regnskapsår.

Er VeriFactu det samme som e-faktura?

Nei. VeriFactu regulerer hvordan programmet ditt registrerer hver faktura; obligatorisk e-faktura mellom bedrifter er et annet regelverk med egen tidsplan (Ley 18/2022 og Orden HAC/1028/2026, i kraft fra 6. oktober 2026). Finansdepartementet vil nå at begge faller sammen i oktober 2028 for dem som fakturerer opptil 8 millioner euro.

Kilder

Offisielle kilder lest 11. oktober 2026.

Prøv Apartop gratis

Gratis for alltid for opptil 2 leiligheter, uten kort. Med Pro 9 € per leilighet per måned.

Kom i gang gratis Se priser