Skatt på ferieutleie i Spania: IRPF og skjema 210

Er du privatperson og leier ut leiligheten din til turister uten å tilby hotelltjenester, skal inntekten i Spania føres som inntekt fra fast eiendom (rendimiento del capital inmobiliario). Du trekker fradragsberettigede kostnader og avskrivning fra inntektene og skatter av differansen. Du får ikke reduksjonen på 50–60 % som gjelder utleie av fast bolig. Tilbyr du i tillegg tjenester typiske for hotellbransjen, blir det næringsvirksomhet. Pass på mva-en: fra 1. desember 2026 betaler opphold på 30 netter eller mindre 10 % mva (IVA) selv om du ikke tilbyr hotelltjenester (Real Decreto-ley 29/2026, som venter på godkjenning).

Bor du i Norge og ikke er skattemessig bosatt i Spania, leverer du ikke den spanske selvangivelsen (IRPF), men skjema 210 for ikke-bosatte; reglene for å beregne nettoinntekten er i stor grad de samme, og vi forklarer forskjellene i egen del. I denne guiden ser du hvordan nettoinntekten beregnes steg for steg, hvilke kostnader du kan trekke fra og i hvilken andel, hvordan avskrivningen beregnes, hva som skjer med dagene leiligheten står tom og hva plattformene rapporterer om deg til skattemyndighetene. Vi har kontrollert det 11. oktober 2026 mot den spanske skatteetatens (Agencia Tributaria, AEAT) praktiske veiledning for Renta 2025, Ley 35/2006 om IRPF, forskriften til den og regelverket kunngjort i BOE, inkludert Real Decreto-ley 29/2026 av 6. oktober.

Eiendomsinntekt eller næringsvirksomhet

Dette må avgjøres først, fordi det endrer alt annet. Ifølge AEAT er ferieutleie inntekt fra fast eiendom, unntatt i to tilfeller, der det er næringsvirksomhet:

• Når du tilbyr tjenester typiske for hotellbransjen: resepsjon og løpende gjesteservice, jevnlig rengjøring under oppholdet, sengetøyskift, vask, servering og lignende.
• Når du har minst én person ansatt på heltid med arbeidskontrakt for å drive utleien (art. 27.2 i loven om IRPF).

AEAT presiserer at rengjøring av leiligheten ved ankomst og avreise for hver gjest og sengetøyskift på det tidspunktet ikke er hotelltjenester, og det er heller ikke enkeltstående reparasjoner. En vanlig ferieleilighet med rengjøring mellom oppholdene er fortsatt inntekt fra fast eiendom.

Slik beregnes nettoinntekten

Nettoinntekt = bruttoinntekter − fradragsberettigede kostnader − avskrivning.

Bruttoinntektene er alt gjesten betaler deg for oppholdet, inkludert rengjøringen du tar betalt for, uten mva hvis det er mva. Bestiller gjestene via Airbnb eller Booking, fører du bruttobeløpet for bestillingen og trekker fra plattformens provisjon som kostnad. Da stemmer det med det plattformen rapporterer til skattemyndighetene.

Fradragsberettigede kostnader

Etter art. 23 i loven om IRPF og veiledningen for Renta 2025 kan du trekke fra:

• Renter på lånet du kjøpte eller forbedret leiligheten med, og finansieringskostnader.
• Reparasjon og vedlikehold: maling, reparasjon av varmtvannsberederen, utskifting av ødelagte hvitevarer. Forbedringer (utvidelse, totalrenovering) er ikke kostnader: de legges til leilighetens verdi og avskrives.
• Skatter og avgifter: eiendomsskatt (IBI) og renovasjonsavgift.
• Fellesutgifter til sameiet, forsikringer og strøm, vann, gass og internett som du betaler selv.
• Tjenester fra andre: rengjøring, vask, gestoría, bestillingsforvalter, plattformprovisjoner, programvare.
• Avskrivning av eiendommen og møblene (se nedenfor).

Viktig grense: renter pluss reparasjon og vedlikehold kan ikke overstige bruttoinntektene fra den eiendommen (art. 23.1.a.1.º i loven om IRPF). Det som overstiger, kan du trekke fra de neste 4 årene, med samme grense hvert år.

Hvis du bare leier ut deler av året: forholdsmessig fordeling

En ferieleilighet er sjelden utleid alle 365 dager. Ifølge Høyesterett (dommer av 25.2.2021, sak 1302/2020, og av 15.9.2021, sak 5664/2019) og den sentrale skatteklagenemnda TEAC (vedtak av 22.4.2024) kan årlige kostnader (IBI, fellesutgifter, forsikring, strøm og vann, renter, avskrivning) bare trekkes fra i forhold til dagene eiendommen var utleid og ga inntekt. Kostnader knyttet til hvert opphold (rengjøring, provisjoner, vask) og som regel reparasjon og vedlikehold trekkes fra fullt ut.

Eksempel: betaler du 600 € i IBI og leier ut 200 av 365 dager, trekker du fra 600 × 200 / 365 = 328,77 €.

Avskrivningen: de 3 % mange glemmer

Avskrivningen er slitasjen på leiligheten, og den er ofte den største kostnaden du kan trekke fra. Etter art. 23.1.b i loven om IRPF og art. 14 i forskriften:

• Eiendommen: 3 % i året av den høyeste av disse to verdiene, alltid uten tomten:
• anskaffelseskostnaden (kjøpesum pluss kostnader og skatter ved kjøpet, som notar, tinglysing og ITP eller mva) for den delen som gjelder bygningen;
• bygningens katastertakst (valor catastral de la construcción).
• Kjenner du ikke tomteverdien, fordeler du anskaffelseskostnaden i samme forhold som katastertaksten for bygning og tomt (du finner dem på IBI-regningen).
• Forbedringer legges til avskrivningsgrunnlaget.
• Møbler og inventar (møbler, hvitevarer, kjøkkenutstyr): inntil 10 % i året av det de kostet (høyeste sats i den forenklede avskrivningstabellen som art. 14.2.b i forskriften viser til).

Eksempel: du kjøpte i 2018 for 180 000 € og betalte 18 000 € i kostnader og skatter. Katastertaksten er 90 000 €, hvorav 54 000 € er bygning (60 %).

• Kostnad for bygningen: 198 000 × 60 % = 118 800 €.
• Bygningens katastertakst: 54 000 €.
• Grunnlag, den høyeste av de to: 118 800 €. Årlig avskrivning: 118 800 × 3 % = 3 564 €.
• Leier du ut 200 dager: 3 564 × 200 / 365 = 1 952,88 € i fradrag.

TEAC (vedtak av 18.12.2025, RG 653/2025, for å samordne praksis) slår fast at samlet avskrivning over årene ikke kan overstige anskaffelsesverdien for bygningen. Har du leid ut i mange år, bør du gå gjennom dette med din gestor.

Dagene uten utleie: beregnet inntekt

For dagene leiligheten ikke er utleid (og ikke er din faste bolig), enten du bruker den selv eller den står tom og venter på gjester, beregner skattemyndighetene en inntekt for deg (art. 85 LIRPF). Høyesterett (dom av 25.2.2021) bekreftet at en eiendom som venter på å bli leid ut, gir beregnet inntekt. I Renta 2025 er den:

• 1,1 % av katastertaksten hvis kommunen har katasterverdier som er revidert, endret eller fastsatt i en generell taksering som trådte i kraft fra 1. januar 2012 (55. tilleggsbestemmelse LIRPF, som i 2023 og 2024);
• 2 % i andre tilfeller;

i forhold til dagene uten utleie. I eksempelet: 90 000 × 1,1 % × 165 / 365 = 447,53 €, som legges til den alminnelige inntekten. Ingen kostnader trekkes fra denne beregnede inntekten.

Renta 2026 og senere. Real Decreto-ley 29/2026 (BOE av 7.10.2026) beholder 1,1 %-regelen for 2026 og erstatter fra 1. januar 2027 art. 85 med en progressiv skala på summen av katasterverdiene for alle eiendommene dine som gir beregnet inntekt: 1,1 % opptil 100 000 €, 1,5 % opptil 500 000 €, 2 % opptil 1 000 000 € og 3 % over det. En Real Decreto-ley må godkjennes av Kongressen innen 30 virkedager: per 11. oktober 2026 er det ikke stemt over den, og den forrige med samme innhold (RD-ley 26/2026) falt bort 2. oktober. Sjekk utfallet før du leverer Renta 2026.

Reduksjonen på 60 % gjelder ikke

Reduksjonene i art. 23.2 LIRPF (i Renta 2025 60 % for kontrakter inngått før 26.5.2023 og fra 50 % til 90 % for senere kontrakter) gjelder bare utleie som dekker leietakerens varige boligbehov. AEAT sier det uttrykkelig: de gjelder ikke for turistutleie. Heller ikke for sesongutleie. Real Decreto-ley 29/2026 har gitt art. 23.2 ny ordlyd med andre prosentsatser (fra 15 % til 100 %), men begrenser den fortsatt til boligleie etter art. 2.1 i husleieloven (Ley de Arrendamientos Urbanos), som nå defineres som leie som dekker leietakerens faste bolig: turistutleie er fortsatt utenfor.

Skjema 238 (tidligere 179): det skattemyndighetene allerede vet om deg

Skjema 179, oppgaven om utlån av boliger til turistformål som mellommenn leverte, leveres ikke lenger fra inntektsåret 2024. Real Decreto 117/2024 ga ny ordlyd i art. 54 ter i forskriften om skatteforvaltning og -kontroll og erstattet det med en plikt for operatører av digitale plattformer (Airbnb, Booking og lignende), som leverer skjema 238 (Orden HAC/72/2024): en årlig oppgave som leveres i januar for året før. Du leverer den ikke selv hvis du leier ut direkte.

For hver eiendom inneholder skjema 238 adressen, matrikkelnummeret (referencia catastral), antall utleide dager og, per kvartal, hva plattformen har betalt deg, provisjonene den har holdt tilbake og skattene. Med disse dataene sammenligner AEAT det du oppgir. Stemmer det ikke, får du normalt et pålegg om å forklare deg. Derfor bør tallene dine komme fra de samme bestillingene.

Mva: endres 1. desember 2026

Til og med 30. november 2026 er ferieutleie uten hotelltjenester fritatt for mva, og tilbyr du tjenester typiske for hotellbransjen, er den mva-pliktig med 10 %.

Fra 1. desember 2026 endrer Real Decreto-ley 29/2026 (art. 7) art. 20.Uno.23.º e') i mva-loven: heller ikke utleie av møblert bolig er fritatt når samme gjests opphold ikke overstiger 30 netter, med mindre det er i boligen der du selv har din faste bopel. Den beskattes med 10 % (art. 91.Uno.2.2.º). I praksis blir nesten all ferieutleie mva-pliktig, med eller uten hotelltjenester. Som enhver Real Decreto-ley venter den på godkjenning i Kongressen.

Blir utleien din mva-pliktig, må du beregne mva på fakturaene og levere mva-oppgaver. At den blir mva-pliktig, gjør den ikke i seg selv til næringsvirksomhet i IRPF: klassifiseringen følger kriteriene ovenfor. Vi forklarer det i VeriFactu for ferieutleie. Gå gjennom det med din gestor.

Hvis du ikke er bosatt i Spania

Eiere som ikke er bosatt i Spania, leverer ikke den spanske selvangivelsen (IRPF): de skatter etter inntektsskatten for ikke-bosatte (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR) på skjema 210 (24 %, eller 19 % hvis de er bosatt i EU, Island, Norge eller Liechtenstein). Det betyr for deg som bor i Norge:

• Sats og fradrag: du skatter med 19 %, og du kan trekke fra kostnadene etter de samme reglene som for bosatte (se ovenfor), så lenge de er direkte knyttet til inntekten i Spania (art. 24.6 i loven om IRNR). Bosatte utenfor EU/EØS, for eksempel i Storbritannia, betaler 24 % av bruttobeløpet uten fradrag.
• Når du leverer: ifølge AEATs instruksjoner til skjema 210 kan leieinntekt med skatt å betale leveres kvartalsvis (de første 20 dagene i april, juli, oktober og januar) eller samlet for hele året i én oppgave. Orden HAC/623/2026 flytter fristen for leieinntekter til 1.–20. april året etter, fra og med inntekten for siste kvartal 2026, så det første vinduet etter den nye regelen åpner i april 2027. Sjekk de gjeldende instruksjonene før hver innlevering.
• Dager uten utleie: du betaler også skatt av den beregnede inntekten (1,1 % eller 2 % av katastertaksten, i forhold til dagene), med 19 %, på skjema 210.
• Skatterepresentant: EU-bosatte trenger aldri å oppnevne en. Bor du utenfor EU (som i Norge) og bare leier ut eiendommen, må du oppnevne en bare hvis AEAT krever det, eller hvis du driver gjennom et fast driftssted (for eksempel ferieutleie med hotelltjenester). I praksis bruker mange eiere en gestor som leverer skjema 210 for dem.
• NIE: for å eie eiendom og betale skatt i Spania trenger du et NIE, identifikasjonsnummeret for utlendinger.

Sjekk også med rådgiveren din hvilke forpliktelser du har i bostedslandet ditt og hva skatteavtalen sier om å unngå dobbeltbeskatning.

Slik hjelper Apartop deg

I Apartops Renta-del har du, per leilighet og år, utleide dager, inntekter uten mva, kostnadene gruppert som i selvangivelsen og allerede fordelt etter dager, grensen for renter og vedlikehold, avskrivningen på 3 % og for møbler, nettoinntekten og den beregnede inntekten for dagene uten utleie. Du har også en oversikt over oppholdene med opplysningene fra det tidligere skjema 179, slik at du kan kontrollere det plattformene rapporterer om deg i skjema 238. Alt kan lastes ned i Excel til din gestor og finnes også i Gratis-planen. Det er veiledende og varsler hvis det mangler opplysninger, som matrikkelnummeret eller kjøpesummen.

Inntektene hentes fra bestillingene dine og kostnadene fra kostnadsfakturaer med bilde (Pro-planen). Lønnsomheten ser du i statistikken. Krever du inn turistskatt, beregner Apartop den separat.

Start gratis med opptil 2 leiligheter, eller se prisene for Pro-planen.

Kilder

• AEAT, praktisk veiledning Renta 2025: nettoinntekt fra fast eiendom, lest 11. okt. 2026
• AEAT, praktisk veiledning Renta 2025: reduksjon for boligutleie, lest 11. okt. 2026
• AEAT, praktisk veiledning Renta 2025: beløpet for beregnet inntekt, lest 11. okt. 2026
• AEAT: beskatning av utleie av turistleiligheter, lest 11. okt. 2026
• AEAT: oversiktstabell over beskatning av turistleiligheter, lest 11. okt. 2026
• AEAT: jeg leier ut en turistleilighet, må jeg betale mva? (ennå uten endringen 1.12.2026), lest 11. okt. 2026
• AEAT: spørsmål og svar om skjema 179 (avviklet fra inntektsåret 2024), lest 11. okt. 2026
• Real Decreto-ley 29/2026 av 6. oktober, art. 6 og 7 (BOE av 7.10.2026), lest 11. okt. 2026
• Ley 35/2006 om IRPF, art. 23, 27 og 85 og 55. tilleggsbestemmelse (BOE, konsolidert tekst), lest 11. okt. 2026
• Forskriften om IRPF, Real Decreto 439/2007, art. 14 (BOE, konsolidert tekst), lest 11. okt. 2026
• Forskriften om skatteforvaltning og -kontroll, Real Decreto 1065/2007, art. 54 ter (BOE, konsolidert tekst), lest 11. okt. 2026
• Orden HAC/72/2024, skjema 040 og 238 (BOE), lest 11. okt. 2026
• AEAT: inntektsskatt for ikke-bosatte ved turistutleie, lest 11. okt. 2026
• AEAT: instruksjoner til skjema 210, lest 11. okt. 2026
• AEAT, veiledning for ikke-bosatte: EU- og EØS-land med utveksling av skatteopplysninger (Island, Norge og fra 11. juli 2021 Liechtenstein), lest 11. okt. 2026
• AEAT: endrede frister for skjema 210 (Orden HAC/623/2026), lest 11. okt. 2026
• AEAT: representasjon i inntektsskatten for ikke-bosatte, lest 11. okt. 2026
• Loven om IRNR, RDLeg 5/2004, art. 10, 24 og 25 (BOE), lest 11. okt. 2026