스페인 아파트 단기 임대: 소유자 3/5 찬성 규정

스페인 공동주택에 아파트를 갖고 있고 관광객에게 임대를 시작하려 한다면, 2025년 4월 3일부터는 건물 소유자 협의회의 명시적 승인이 필요합니다. 스페인 수평적 소유권법(Ley de Propiedad Horizontal, LPH)이 조직법 1/2025로 개정되어, 승인은 전체 소유자의 5분의 3 이상이면서 지분의 5분의 3 이상을 가진 소유자가 해야 합니다. 같은 다수결로 단기 임대를 제한하거나, 조건을 붙이거나, 금지할 수 있으며, 관광용 아파트의 관리비를 최대 20 %까지 더 부과할 수 있습니다.

그 이전부터 합법적으로 임대해 왔다면 좋은 소식이 있습니다. 새 결의는 소급 적용되지 않습니다. 이 가이드에서는 규정을 쉽게 풀어 설명하고, 표결을 어떻게 계산하는지, 결의에 어떻게 이의를 제기하는지, 스페인 대법원이 건물 규약에 대해 어떤 판단을 내렸는지 정리합니다.

먼저 알아 둘 스페인 용어

• Comunidad de propietarios(소유자 협의회): 건물이나 단지의 모든 소유자로 구성된 법적 단체입니다. 모든 소유자는 자동으로 가입되며 관리비(gastos de comunidad)를 냅니다.
• Junta de propietarios(소유자 총회): 결정 사항을 표결하는 총회입니다. 보통 1년에 최소 한 번 정기 총회가 있고, 임시 총회도 열립니다.
• Presidente(회장): 협의회를 대표하도록 선출된 소유자입니다.
• Administrador de fincas(건물 관리인): 보통 협의회의 서류, 회계, 회의록을 맡는 전문가로, 서기 역할을 겸하는 경우가 많습니다.
• Cuota de participación(지분): 등기 서류에 정해진 각 아파트의 건물 내 비율입니다. 내는 금액과 표결의 무게가 이에 따라 정해집니다.
• Estatutos(규약): 건물의 내부 규칙으로, 설립 증서(título constitutivo)에 들어 있는 경우가 많습니다.

2025년 4월부터 법이 정한 내용

1월 2일 자 조직법 1/2025(사법 효율화 개혁)는 LPH의 세 부분을 바꿨으며, 2025년 4월 3일부터 시행되었습니다.

• 제7.3조(신설): 관광 임대를 하려는 소유자는 먼저 제17.12조에 따른 협의회의 명시적 승인을 받아야 합니다. 승인 없이 하면 회장이 (직접 또는 이웃의 요청으로) 중단을 요구하며, 협의회가 소송을 제기할 것임을 경고합니다.
• 제17.12조(개정): 관광 임대를 승인, 제한, 조건 부과 또는 금지하는 명시적 결의는 규약 변경 여부와 관계없이 지분의 3/5을 대표하는 전체 소유자의 3/5이 필요합니다. 같은 다수결로 특별 분담금을 정하거나 해당 아파트의 공용 비용 분담 비율을 올릴 수 있으며, 인상 폭은 20 %를 넘을 수 없습니다. 이러한 결의는 소급 효력이 없습니다.
• LPH 제2부칙(신설, 조직법 1/2025 제4최종규정으로 추가): 개정 전부터 이미 지방 관광 규정에 따라 등록하고 운영하던 소유자는 해당 규정의 조건과 기한에 따라 계속 운영할 수 있습니다.

3/5 규정 자체는 2019년(왕령법 7/2019)부터 있었지만, 당시 협의회는 제한만 할 수 있었습니다. 2025년의 큰 변화는 침묵이 더 이상 동의가 아니라는 점입니다. 새 단기 임대에는 분명한 찬성이 필요합니다.

3/5 다수결 계산 방법

다수결은 이중 요건이며, 참석자만이 아니라 건물 전체를 기준으로 계산합니다.

불참 소유자는 "찬성"으로 계산 (제17.8조)

LPH 제17.8조에 따라 적법하게 소집되었지만 참석하지 않은 소유자는, 결의를 통지받은 뒤 30일(역일) 이내에 수령 증거가 남는 방법으로 서기에게 반대 의사를 알리지 않으면 찬성으로 계산됩니다. 해외에 살아 총회에 참석하지 않는다면 이 점이 중요합니다. 회의록(acta)이 오면 스페인어로만 되어 있더라도 꼭 읽고, 반대한다면 기한 내에 답하세요. 건물 관리인이 현재 우편 주소와 이메일 주소를 알고 있는지도 확인하세요.

20 % 할증

총회는 같은 이중 다수결로 관광용 아파트에 특별 분담금을 정하거나 공용 비용 분담 비율을 올릴 수 있으며, 상한은 20 %입니다. 결의일 이후부터 적용됩니다.

이미 임대 중인 경우 vs 지금 시작하는 경우

2025년 4월 3일 이전부터 임대해 온 경우

제2부칙은 지방 관광 규정에 따라 이미 운영 중인(보통 지방 관광 등록부에 등록된) 소유자를 보호합니다. 소급 금지 규정과 함께 보면, 나중에 결의된 금지는 원칙적으로 영향을 주지 않습니다. 나중에 결의된 할증을 기존 아파트에 앞으로 적용할 수 있는지는 논란이 있으니, 해당된다면 변호사에게 문의하세요.

규약이 이미 이 활동을 금지했다면 이 보호는 도움이 되지 않습니다(아래 참고).

지금 시작하려는 경우

첫 예약을 받기 전에 3/5 승인 결의가 필요합니다. 일반적인 절차는 다음과 같습니다.

1. 회장이나 건물 관리인에게 다음 총회의 안건(orden del día)에 올려 달라고 요청합니다. "기타 안건"으로 처리된 결의는 이의 제기를 받기 쉽습니다.
2. 표결한 뒤 불참 소유자를 위한 30일 기간이 지나기를 기다립니다.
3. 승인을 기록한 서기 또는 건물 관리인의 증명서를 요청합니다.
4. 이 증명서로 지방 관광 등록부에 등록을 신청합니다.

참석할 수 없다면 보통 서명한 간단한 위임장으로 다른 사람이 대리할 수 있습니다. 승인 없이 시작하면 협의회가 중단을 요구한 뒤 제7.2조에 따라 금지 소송을 제기할 수 있습니다.

규약과 대법원

총회 결의 외에 건물 규약도 중요합니다. 스페인 대법원(Tribunal Supremo)은 다음과 같이 판단했습니다.

• 2023년 11월(판결 1643/2023, 1671/2023): 규약이 아파트에서의 경제·영업·상업 활동을 금지한다면, 스페인 법은 단기 임대를 경제 활동으로 보기 때문에 그 금지는 단기 임대에도 적용됩니다. 2024년의 후속 판결(90/2024, 95/2024)도 같은 입장을 따랐습니다.
• 2024년 10월 3일(제1부 전원합의체, 판결 1232/2024, 1233/2024, 만장일치; 사법부가 10월 7일 발표): 2019년 문구의 제17.12조에 대한 첫 판결입니다. 협의회는 3/5 다수결로 관광 임대를 금지할 수 있으며 만장일치는 필요하지 않습니다.
• 2025년(판결 ECLI:ES:TS:2025:725, 사법부가 2025년 3월 6일 발표): 제한은 명확하고 구체적이어야 합니다. 관광 용도나 경제 활동을 금지하지 않고 아파트를 주거로만 기술한 규약은 단기 임대를 금지하는 것이 아닙니다.

매수자에게 이것이 뜻하는 바는 다음과 같습니다. 규약의 금지는 부동산 등기소(Registro de la Propiedad, LPH 제5조)에 등기된 경우에만 새 소유자를 구속합니다. 임대용 아파트를 사기 전에 변호사에게 nota simple(등기부 초본)과 규약 및 최근 회의록 사본을 요청하세요.

결의에 대한 이의 제기

LPH 제18조는 소유자가 법원에서 결의에 이의를 제기할 수 있도록 합니다.

• 사유: 법률이나 규약 위반, 일부 소유자의 이익을 위해 협의회에 심각한 손해를 주는 경우, 법적으로 감수할 의무가 없는 소유자에게 심각한 손해를 주는 경우, 권리 남용.
• 제기할 수 있는 사람: 반대표를 던지고 그 반대를 기록한(salvar el voto) 소유자, 불참 소유자, 부당하게 투표권을 박탈당한 소유자.
• 조건: 관리비를 연체하지 않았거나, 미납액을 법원에 공탁해야 합니다.
• 기한: 결의일로부터 3개월, 법률이나 규약을 위반한 경우 1년. 불참 소유자는 통지받은 날부터 계산합니다.

지방 등록과 NRUA

협의회 승인은 관광 등록을 대신하는 것이 아니라 추가로 필요한 것입니다.

• 안달루시아: 안달루시아 관광 등록부(Registro de Turismo de Andalucía)에 온라인으로 책임 신고서(declaración responsable)를 제출해 등록하며, 스페인 전자 인증서가 필요합니다. 지방 정부 FAQ에 따르면 최신 nota simple과 관광 용도의 명시적 승인을 보여 주는 협의회 서기 또는 건물 관리인의 증명서를 첨부해야 합니다. 빠져 있으면 제출할 수 있도록 10영업일이 주어지고, 그 후에는 등록 취소 절차가 시작됩니다. 안달루시아의 관광 주택 법령(법령 28/2016, 통합본)은 설립 증서나 규약이 관광 숙박을 명시적으로 금지한 건물의 아파트도 제외합니다. 안달루시아 VUT 등록 가이드와 말라가, 마르베야 같은 지역 페이지를 참고하세요.
• 단일 등록(NRUA): 2026년 5월 대법원은 전국 단일 임대 등록부를 만든 왕령 1312/2024의 해당 부분을 무효화했습니다(판결은 2026년 6월 8일 관보 게재). 다만 디지털 단일 창구와 플랫폼 데이터 공유는 유지되었습니다. 자세한 내용은 NRUA 관련 글을 참고하세요.

경찰 투숙객 신고(SES.HOSPEDAJES)와 관광세는 여전히 적용됩니다. 투숙객 신고 단계별 안내와 지역별 관광세를 참고하세요. 스페인에 살지 않는다면 임대 소득도 스페인에서 비거주자 소득세(IRNR, Modelo 210)로 과세되며, 여기에는 NIE가 필요하다는 점을 기억하세요.

이웃과 좋은 관계 유지하기

총회가 단기 임대에 반대표를 던지는 이유는 대개 소음과 쓰레기입니다. 사실 자료를 갖고 가면 도움이 됩니다.

건물에 리셉션이나 건물 관리인이 있다면 Apartop Community가 이들을 위해 만들어졌습니다. 이웃이 계정 없이 소음, 쓰레기, 수영장, 파손 문제를 신고할 수 있는 QR 포스터(신고는 해당 아파트의 호스트와 협의회에 전달), 연결된 아파트의 투숙객이 온라인 체크인 중에 동의하는 건물 규칙, 아파트별 숙박·박수·신고 건수를 담은 소유자 총회용 인쇄 보고서, 그리고 할증이 승인된 경우 관광 아파트 분담금을 기록하는 시트(상한 20 %)가 있습니다. Apartop은 그 분담금을 정하거나 징수하지 않습니다. 소유자는 무료이며 협의회가 아파트 수에 따라 비용을 냅니다. Apartop Community 이용 방법을 참고하세요.

해외 거주 소유주라면 체계적으로 운영하는 것도 도움이 됩니다. SES.HOSPEDAJES 온라인 체크인, 건물 규칙을 담은 디지털 투숙객 가이드, 이웃이 눈치채지 못하는 열쇠 전달을 활용하세요. 아파트 2채까지 무료로 시작하거나 Pro 요금을 확인하세요.

출처

• BOE: 수평적 소유권법 49/1960, 통합본 (제5조, 제7조, 제17조, 제18조, 제2부칙); 2026년 10월 11일 확인
• BOE: 조직법 1/2025, 1월 2일 (제4최종규정); 2026년 10월 11일 확인
• 스페인 사법부: 협의회는 3/5 다수결로 관광 임대를 금지할 수 있음 (2024년 10월 7일); 2026년 10월 11일 확인
• 스페인 사법부: 경제 활동을 금지한 규약은 관광 아파트에도 적용됨 (2023년 12월 12일); 2026년 10월 11일 확인
• 스페인 사법부: 규약에 명확한 금지가 없으면 금지할 수 없음 (2025년 3월 6일); 2026년 10월 11일 확인
• 스페인 사법부: 대법원, 단기 임대 단일 등록부 무효화 (2026년 5월 21일); 2026년 10월 11일 확인
• BOE: 왕령 1312/2024에 관한 2026년 5월 19일 대법원 판결 (BOE-A-2026-12300); 2026년 10월 11일 확인
• 안달루시아 지방 정부: 관광 주택 FAQ; 2026년 10월 11일 확인