Lomavuokraus espanjalaisessa taloyhtiössä: 3/5-äänestys

Jos omistat asunnon espanjalaisessa kerrostalossa ja haluat alkaa vuokrata sitä turisteille, tarvitset 3.4.2025 alkaen taloyhtiön (comunidad de propietarios) nimenomaisen hyväksynnän. Espanjan huoneistoomistuslakia (Ley de Propiedad Horizontal, LPH) muutettiin orgaanisella lailla 1/2025: hyväksynnän on antanut kolme viidesosaa kaikista omistajista, joilla on myös kolme viidesosaa osuuksista. Sama enemmistö voi rajoittaa lomavuokrausta, asettaa sille ehtoja tai kieltää sen, ja se voi periä turistiasunnoilta enintään 20 % enemmän yhtiövastikkeita.

Hyvä uutinen, jos vuokrasit jo laillisesti ennen tuota päivää: uudet päätökset eivät ole taannehtivia. Tässä oppaassa selitetään säännöt selkokielellä, miten äänet lasketaan, miten päätöksen voi riitauttaa ja mitä Espanjan korkein oikeus on sanonut taloyhtiöiden yhtiöjärjestyksistä.

Ensin muutama espanjankielinen termi

• Comunidad de propietarios (taloyhtiö, omistajayhteisö): kaikkien rakennuksen tai kokonaisuuden omistajien muodostama oikeudellinen yhteisö. Jokainen omistaja kuuluu siihen automaattisesti ja maksaa yhtiövastikkeita (gastos de comunidad).
• Junta de propietarios (osakaskokous): yleiskokous, jossa päätöksistä äänestetään. Yleensä on vähintään yksi varsinainen kokous vuodessa sekä ylimääräisiä kokouksia.
• Presidente (puheenjohtaja): omistaja, joka valitaan edustamaan taloyhtiötä.
• Administrador de fincas (isännöitsijä): ammattilainen, joka yleensä hoitaa taloyhtiön paperityöt, kirjanpidon ja pöytäkirjat ja toimii usein sihteerinä.
• Cuota de participación (osuus): kunkin asunnon prosenttiosuus rakennuksesta kauppakirjoissa määriteltynä. Se ratkaisee, kuinka paljon maksat ja kuinka paljon äänesi painaa.
• Estatutos (yhtiöjärjestys): talon sisäiset säännöt, usein perustamisasiakirjassa (título constitutivo).

Mitä laki sanoo huhtikuusta 2025

Orgaaninen laki 1/2025, annettu 2.1. (oikeusjärjestelmän tehostamisuudistus), muutti LPH:n kolmea kohtaa 3.4.2025 alkaen:

• 7.3 artikla (uusi): omistajan, joka haluaa harjoittaa turistivuokrausta, on ensin saatava taloyhtiön nimenomainen hyväksyntä 17.12 artiklan mukaisesti. Jos joku tekee sen ilman hyväksyntää, puheenjohtaja (omasta aloitteestaan tai kenen tahansa naapurin pyynnöstä) vaatii toiminnan lopettamista ja varoittaa, että taloyhtiö vie asian oikeuteen.
• 17.12 artikla (muutettu): nimenomainen päätös, joka hyväksyy, rajoittaa, asettaa ehtoja tai kieltää turistivuokrauksen, edellyttää 3/5 kaikista omistajista, jotka edustavat 3/5 osuuksista, muuttaa se yhtiöjärjestystä tai ei. Sama enemmistö voi määrätä erityismaksuja tai korottaa asunnon osuutta yhteisistä kuluista, kunhan korotus ei ylitä 20 %. Näillä päätöksillä ei ole taannehtivaa vaikutusta.
• LPH:n toinen lisäsäännös (uusi, lisätty orgaanisen lain 1/2025 neljännellä loppusäännöksellä): omistaja, joka harjoitti toimintaa jo ennen uudistusta ja oli rekisteröitynyt alueellisten matkailusääntöjen mukaisesti, voi jatkaa niiden ehtojen ja määräaikojen mukaisesti.

Itse 3/5-sääntö on vuodelta 2019 (kuninkaallinen lakiasetus 7/2019), mutta silloin taloyhtiö pystyi vain rajoittamaan. Vuoden 2025 suuri muutos on, että vaikeneminen ei enää ole suostumus: uusi lomavuokraus tarvitsee selvän kyllä-päätöksen.

Miten 3/5-enemmistö toimii

Enemmistö on kaksinkertainen ja se lasketaan koko rakennuksesta, ei vain paikalle tulleista:

Poissaolevat lasketaan ”kyllä”-ääniksi (17.8 artikla)

LPH:n 17.8 artiklan mukaan omistajat, jotka kutsuttiin asianmukaisesti mutta eivät osallistuneet, lasketaan puolesta, elleivät he päätöksestä tiedon saatuaan ilmoita sihteerille vastustavansa sitä 30 kalenteripäivän kuluessa tavalla, josta jää todiste vastaanotosta. Jos asut ulkomailla etkä käy kokouksissa, tällä on merkitystä: lue pöytäkirja (acta), kun se saapuu, vaikka se olisi vain espanjaksi, ja vastaa ajoissa, jos vastustat. Varmista, että isännöitsijällä on voimassa oleva posti- ja sähköpostiosoitteesi.

20 %:n korotus

Kokous voi hyväksyä erityismaksun tai korottaa turistiasuntojen osuutta yhteisistä kuluista, enintään 20 %, samalla kaksinkertaisella enemmistöllä. Se on voimassa päätöksen päivämäärästä eteenpäin.

Jo vuokraava vai nyt aloittava

Jos vuokrasit jo ennen 3.4.2025

Toinen lisäsäännös suojaa omistajia, jotka toimivat jo alueellisten matkailusääntöjen mukaisesti (tyypillisesti rekisteröityneinä alueelliseen matkailurekisteriin). Yhdessä taannehtivuuskiellon kanssa tämä tarkoittaa, ettei myöhempi kielto lähtökohtaisesti koske sinua. Siitä, voiko myöhemmin päätettyä korotusta soveltaa olemassa oleviin asuntoihin jatkossa, kiistellään, joten kysy asianajajalta, jos näin käy sinulle.

Suoja ei auta, jos yhtiöjärjestys kielsi toiminnan jo valmiiksi (katso alla).

Jos haluat aloittaa nyt

Tarvitset 3/5-hyväksymispäätöksen ennen ensimmäistä varausta. Tavalliset vaiheet:

1. Pyydä puheenjohtajaa tai isännöitsijää ottamaan asia seuraavan kokouksen esityslistalle (orden del día). Kohdassa ”muut asiat” tehdyt päätökset on helppo riitauttaa.
2. Äänestäkää, ja anna poissaolevien 30 päivän määräajan kulua.
3. Pyydä sihteerin tai isännöitsijän todistus, johon hyväksyntä on kirjattu.
4. Käytä sitä rekisteröityessäsi alueelliseen matkailurekisteriin.

Jos et pääse paikalle, voit yleensä valtuuttaa jonkun edustamaan sinua yksinkertaisella allekirjoitetulla valtakirjalla. Jos aloitat ilman hyväksyntää, taloyhtiö voi vaatia lopettamaan ja sitten hakea 7.2 artiklan mukaista kieltotuomiota.

Yhtiöjärjestys ja korkein oikeus

Kokouspäätösten lisäksi merkitystä on talon yhtiöjärjestyksellä. Espanjan korkein oikeus (Tribunal Supremo) on linjannut seuraavaa:

• Marraskuu 2023 (tuomiot 1643/2023 ja 1671/2023): jos yhtiöjärjestys kieltää asunnoissa taloudellisen, liike- tai kaupallisen toiminnan, kielto koskee myös lomavuokrausta, koska Espanjan laki pitää sitä taloudellisena toimintana. Vuoden 2024 tuomiot (90/2024 ja 95/2024) noudattivat samaa linjaa.
• 3.10.2024 (ensimmäisen jaoston täysistunto, tuomiot 1232/2024 ja 1233/2024, yksimielisesti; oikeuslaitos tiedotti 7.10.): ensimmäinen ratkaisu 17.12 artiklasta sen vuoden 2019 sanamuodossa. Taloyhtiö voi kieltää turistivuokrauksen 3/5-enemmistöllä; yksimielisyyttä ei tarvita.
• 2025 (tuomio ECLI:ES:TS:2025:725, oikeuslaitos tiedotti 6.3.2025): rajoituksen on oltava selvä ja täsmällinen. Yhtiöjärjestys, joka vain kuvaa asunnot asuinhuoneistoiksi kieltämättä turistikäyttöä tai taloudellista toimintaa, ei kiellä lomavuokrausta.

Ostajalle tämä tarkoittaa: yhtiöjärjestyksen kielto sitoo uutta omistajaa vain, jos se on kirjattu kiinteistörekisteriin (Registro de la Propiedad; LPH 5 art.). Ennen vuokrattavaksi tarkoitetun asunnon ostamista pyydä asianajajaltasi nota simple (kiinteistörekisteriote) sekä kopio yhtiöjärjestyksestä ja viimeaikaisista pöytäkirjoista.

Päätöksen riitauttaminen

LPH:n 18 artikla antaa omistajille oikeuden riitauttaa päätöksiä tuomioistuimessa:

• Perusteet: lain tai yhtiöjärjestyksen vastainen, vakavasti haitallinen taloyhtiölle joidenkin omistajien hyväksi, aiheuttaa vakavaa haittaa omistajalle, jolla ei ole lakisääteistä velvollisuutta sietää sitä, tai oikeuksien väärinkäyttö.
• Kuka: vastaan äänestäneet omistajat, joiden eriävä mielipide on kirjattu (salvar el voto), poissaolleet omistajat sekä ne, joilta äänioikeus on evätty perusteetta.
• Ehto: sinun on oltava ajan tasalla yhtiövastikkeissa tai talletettava velka tuomioistuimelle.
• Määräaika: kolme kuukautta päätöksestä tai yksi vuosi, jos se rikkoo lakia tai yhtiöjärjestystä. Poissaolleilla aika alkaa tiedoksisaannista.

Alueellinen rekisteröinti ja NRUA

Taloyhtiön hyväksyntä tulee matkailurekisteröinnin lisäksi, ei sen sijaan.

• Andalusia: rekisteröidyt Andalusian matkailurekisteriin (Registro de Turismo de Andalucía) jättämällä vastuullisen ilmoituksen (declaración responsable) verkossa, mikä edellyttää espanjalaista digitaalista varmennetta. Aluehallituksen usein kysyttyjen kysymysten mukaan liitteeksi on laitettava ajantasainen nota simple ja taloyhtiön sihteerin tai isännöitsijän todistus turistikäytön nimenomaisesta hyväksymisestä; jos se puuttuu, saat 10 arkipäivää sen toimittamiseen, minkä jälkeen alkaa poistomenettely. Andalusian turistiasuntoasetus (asetus 28/2016, ajantasaistettu teksti) sulkee lisäksi pois asunnot rakennuksissa, joiden perustamisasiakirja tai yhtiöjärjestys nimenomaisesti kieltää turistimajoituksen. Katso oppaamme Andalusian VUT-rekisteröinnistä ja paikalliset sivut, kuten Málaga tai Marbella.
• Yhtenäinen rekisteri (NRUA): toukokuussa 2026 korkein oikeus kumosi sen osan kuninkaallisesta asetuksesta 1312/2024, jolla perustettiin kansallinen yhtenäinen vuokrarekisteri (tuomio julkaistiin virallisessa lehdessä 8.6.2026), mutta säilytti digitaalisen yhden luukun palvelun ja alustojen tietojenvaihdon. Lisää NRUA-artikkelissamme.

Vieraiden ilmoittaminen poliisille (SES.HOSPEDAJES) ja mahdollinen turistivero ovat edelleen voimassa: katso vieraiden rekisteröinti vaihe vaiheelta ja turistivero alueittain. Jos et asu Espanjassa, muista, että vuokratulosi verotetaan myös Espanjassa ulkomailla asuvien tuloverona (IRNR, lomake 210), johon tarvitaan NIE-numerosi.

Hyvät välit naapureihin

Kokoukset äänestävät lomavuokrausta vastaan yleensä melun ja roskien takia. Faktoilla varustautuminen auttaa.

Jos talossa on vastaanotto tai isännöitsijä, Apartop Community on tehty heille: QR-juliste, jonka avulla naapurit voivat ilmoittaa melusta, roskista, uima-altaan ongelmista tai vahingoista ilman tiliä (ilmoitus menee asunnon majoittajalle ja taloyhtiölle), talon säännöt, jotka yhdistettyjen asuntojen vieraat hyväksyvät verkkosisäänkirjautumisessa, tulostettava raportti osakaskokoukseen oleskeluista, öistä ja ilmoituksista asunnoittain sekä taulukko turistiasuntojen vastikkeiden kirjaamiseen, jos korotus hyväksytään (enintään 20 %). Apartop ei määrää eikä peri näitä maksuja. Omistajille se on ilmainen; taloyhtiö maksaa asuntojen määrän mukaan. Katso miten Apartop Community toimii.

Ulkomailla asuvana omistajana myös järjestelmällisyys auttaa: verkkosisäänkirjautuminen ja SES.HOSPEDAJES, digitaalinen vierasopas talon sääntöineen ja avainten luovutus, jota naapurisi eivät huomaa. Voit aloittaa ilmaiseksi enintään 2 asunnolla tai katsoa Pro-paketin hinnat.

Lähteet

• BOE: huoneistoomistuslaki 49/1960, ajantasaistettu teksti (5, 7, 17 ja 18 art. sekä toinen lisäsäännös); luettu 11.10.2026
• BOE: orgaaninen laki 1/2025, 2.1. (neljäs loppusäännös); luettu 11.10.2026
• Espanjan oikeuslaitos: taloyhtiöt voivat kieltää turistivuokrauksen 3/5-enemmistöllä (7.10.2024); luettu 11.10.2026
• Espanjan oikeuslaitos: taloudellisen toiminnan kieltävä yhtiöjärjestys koskee turistiasuntoja (12.12.2023); luettu 11.10.2026
• Espanjan oikeuslaitos: ilman selvää kieltoa yhtiöjärjestyksessä ei veto-oikeutta (6.3.2025); luettu 11.10.2026
• Espanjan oikeuslaitos: korkein oikeus kumoaa lyhytaikaisten vuokrausten yhtenäisen rekisterin (21.5.2026); luettu 11.10.2026
• BOE: korkeimman oikeuden tuomio 19.5.2026 kuninkaallisesta asetuksesta 1312/2024 (BOE-A-2026-12300); luettu 11.10.2026
• Junta de Andalucía: turistiasuntojen usein kysytyt kysymykset; luettu 11.10.2026